До 15 січня 2019 року, тобто до набрання чинності Наказом Мінрегіону від 26.07.2018 року №186 Про внесення змін до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, діяла норма, згідно якої зміна призначення господарських будівель для одноквартирних (садибних), дачних та садових будинків не належала до самочинного будівництва.
Це означало, що власник, наприклад, гаражу міг безперешкодно використовувати та оформити його як сарай, господарський блок тощо, а також мав можливість внести зміни як у технічний паспорт, де відобразити, що вказана будівля змінила своє функціональне призначення, так і у правовстановлюючі документи.
Проте, з 15 січня 2019 року Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна була викладена в новій редакції, і вказана вище норма зникла.
❓Отже, з 15.01.2019 року зміна функціонального призначення господарських будівель, згідно п. 3.21 ДБН А.2.2-3:2014 Склад та зміст проектної документації (з урахуванням Зміни №1 до вказаного ДБН, яка набрала чинності 01.06.2018 року), вважається реконструкцією і потребує оформлення дозвільних документів?
📌 Мінрегіон займає позицію, що зміна функціонального призначення господарських будівель на присадибній земельній ділянці є реконструкцією. Зокрема, ця позиція викладена в листі-відповіді Мінрегіону від 05.11.2019 року №7/14.3/17534-19.
⭕️ Давайте проаналізуємо положення п. 3.21 ДБН А.2.2-3:2014 Склад та зміст проектної документації (з урахуванням Зміна №1):
Реконструкція — перебудова прийнятого в експлуатацію існуючого об'єкта, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг.
Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).
Отже, якщо аналізувати наведене вище визначення терміну реконструкція, то не все так однозначно, оскільки внаслідок зміни функціонального призначення гаражу в господарський блок:
- не відбувається зміни основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), не забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його технікоекономічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг.
- не відбувається призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкта в цілому!
▶️ Окрім того, зважаючи на те, що вимоги до протипожежних відстаней від/до гаражу, господарського блоку або бані є однаковими (якщо вони мають один і той самий ступінь вогнестійкості; а так і буде, якщо мова йде лише про зміну призначення вже існуючого об'єкту), то така зміна призначення будівлі жодним чином не порушить і вимог ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій.
Отже, якщо притримуватися позиції Мінрегіон, то сьогодні, щоб зробити з гаража, наприклад, господарський блок, потрібно оформити будівельний паспорт, подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт, виготовити новий технічний паспорт БТІ, подати і зареєструвати декларацію про готовність об'єкта до експлуаттації та заререєструвати право власності.
На мою думку, та зважаючи на те, що навіть роботи з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення, а також нежилого будинку, будівлі, споруди, приміщення в них, виконання яких не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування (щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними (СС1), з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками), не потребують отримання дозвільних документів та введення в експлуатацію, вважаю, що в Постанову КМУ №406 від 7 червня 2017 року, варто додати пункт, згідно з яким зміна функціонального призначення господарських будівель для одноквартирних (садибних), дачних та садових будинків може здійснюватися без необхідності отримання дозвільних та інших документів за умови дотримання вимог чинного законодавства України. Тобто, такі роботи не повинні вважатися реконструкцією.
Мені не зрозуміло чому в чинній редакції Інструкції про проведення технічної інвентаризації не міститься норми щодо можливості безперешкодно змінювати функціональне призначення господарських будівель (звичайно в межах цільового призначення земельних ділянок, на яких вони розміщені та у випадку дотримання вимог встановлених чинним законодавством, зокрема ДБН Планування та забудова територій). При цьому обов'язковість дотримання вимог чинного законодавства не дозволить особі «перетворити» власний гараж на СТО або магазин без оформлення необхідних документів.
ℹ️ Реконструкція житлових будинків: зміни з 01.12.2019
Ⓒ 2019
