Місяць: Червень 2025

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у Постанові від 28.05.2025 року по справі №357/7006/24 щодо витребування на користь держави земельної ділянки з незаконного володіння особи, оскільки в результаті вивчення даних кадастрової карти, співставлення їх з викопіюванням з Детального плану території, на якій розміщено земельну ділянку, встановлено, що вона накладається на землі загального користування, прийшов до наступних висновків:

…твердження про накладення спірної земельної ділянки на землі загального користування є припущенням прокурора, до якого він дійшов дослідивши викопіювання з генерального плану міста Біла Церква, викопіювання з детального плану території сектору, однак з цих документів неможливо встановити накладення спірної земельної ділянки на землі вулиці, а відповідне експертне дослідження не проводилося.

⭕️ У постанові Верховного Суду від 4 грудня 2022 року у справі №619/2766/19, викладено висновок, що доказами накладення однієї земельної ділянки на іншу повністю чи частково або відсутність такого накладення, у разі розбіжності у правовстановлюючих документах на землю та/або документації із землеустрою, є документи, сформовані кадастровим реєстратором в межах процедури державної реєстрації земельної ділянки за заявою власника або користувача, майбутнього власника або користувача, або висновки експерта у земельно-технічній експертизі. Аналогічна позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 17 вересня 2024 у справі №686/27476/21.

Здійснення забудови, наміри якої суперечать вимогам містобудівної документації, порушує суспільні інтереси

Отже, належним доказом у справі, який би підтвердив чи спростував накладення земельних ділянок, може бути лише висновок земельно-технічної експертизи, після якого суд вирішує наявність чи відсутність порушених речових прав позивачів на земельну ділянку.

Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 31 травня 2023 року у справі №515/1315/18.

Таким чином, позивачем у порушення вимог процесуального права не виконано свого обов’язку в частині доказування порушеного права держави, в інтересах якої подано позов прокурором, не доведено віднесення спірної земельної ділянки до земель загального користування, а тому колегія суддів погоджується із висновком судів першої та апеляційної інстанцій про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог. Висновок прокурора, здійснений при аналізі викопіювання з детального плану території сектору №16 міста Біла Церква, не є належним доказом в підтвердження стверджуваного позивачем факту накладення спірної земельної ділянки на землі загального користування. В рамках даної справи позивачем не подавалося жодних клопотань про призначення земельної експертизи.

⭕️ Аналіз, вивчення та/вбо співставлення даних кадастрової карти та викопіювання з Детального плану території (або й іншої містобудівної документації) не є належним доказом накладення (часткового або повного) або не накладення земельних ділянок.

Обговорити судову практику по земельному праву можна в групі Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025

Фонд державного майна України оприлюднив проєкт наказу ФДМУ «Про внесення змін до Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку», метою якого є вдосконалення функціонування Єдиної бази даних звітів про оцінку, зокрема моніторингу інформації, яка вноситься до Єдиної бази суб’єктами оціночної діяльності/оцінювачами, а також впорядкування питання зупинення/відновлення доступа до Єдиної бази суб’єктам оціночної діяльності та оцінювачам.

Проте осонвоню метою ФДМУ є боортьба із заниженням оцінок.

Фонд наводить інформацію про “заниження” оцінювачами вартості об’єктів, вказуючи, що ов’язковою умовою реєстрації в Єдиній базі звіту про оцінку є відповідність ринкової вартості, внесеної оцінювачем до Єдиної бази, межам 25-відсоткового цінового діапазону ринкових цін на співставні об’єкти нерухомості, інформація про які міститься у Єдиній базі. Це зумовлює застосування 25-відсоткового цінового діапазону як «знижку» від ринкової вартості об’єкта нерухомості, особливо стосовно типових об’єктів нерухомості у великих містах, щодо яких визначений автоматично показник оціночної вартості нерухомості є співставним з ринковими вартостями таких об’єктів. У непоодиноких випадках дії суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів) мотивовані отриманням додаткової винагороди від замовників оцінки за істотне зменшення вартості нерухомості, що визначається таким суб’єктом у звіті про оцінку, з метою зменшення під час здійснення правочинів бази оподаткування та мінімізації сплати замовниками податків та зборів, які є дохідною частиною Державного бюджету України та відповідних цільових фондів.

Так, за результатами моніторингу інформації в Єдиній базі за період її роботи зафіксовані випадки, коли сторони правочину, користуючись послугами суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів), застосовують законодавчу норму щодо реєстрації звітів про оцінку, навмисно визначаючи ринкову вартість об’єкта нерухомості зі знижкою 25 відсотків.

ФДМУ наводить приклади зменшення ринкової вартості об’єктів нерухомості в найбільших містах України, і зазначає, що середнє зменшення ринкової вартості, визначеної у звітах про оцінку майна та які були використані під час укладання правочинів нотаріусами, становить близько 22,62%.

Що пропонує Фонд держмайна:

• Розширення об’єктів оцінки – додано: неподільні об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості
• Нотаріус – додано, що ідентифікуючі ознаки майна, внесені оцінювачами, перевіряються на відповідність даним, зазначеним в офіційних документах на такий об’єкт
• Строк зберігання звітів – 3 роки (було 5 років)
• Доступ до бази звітів – деталізовано порядок зупинення та відновлення доступу, додано адміністративне провадження
• Конкретизовано формат та вимоги до підписання звітів – PDF, без захисту, із обов’язковим ЕЦП та зазначенням email
• Оприлюднення інформації – деталізовано перелік даних, які оприлюднюються/не оприлюднюються (номери квартир тощо)
• Моніторинг – уточнено як перевірку на некоректне внесення характеристик
• Додано повноцінну процедуру вибіркового рецензування
• Публічний доступ до даних – через Єдиний державний портал відкритих даних

Своєю думкою про те, чи унеможливлять ці зміни заниження вартості нерухомості, можна поділитися в групі Містобудуванні в Україні.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025

Дуже неоднозначне, як на мене, рішення суду, як в обґрунтуванні можливості скасування будівельного паспорта, так і в питанні регулювання будівництва блокованих будинків.

Я розумію, що існуюча ситуація з будівництвом десятків разом зблокованих будинків серед існуючого кварталу садибної забудови, викликає дуже багато конфліктних ситуацій, але з висновками суду, що блокований будинок не є індивідуальним, я погодитися не можу. А яка ваша думка? Поділіться нею в групі Містобудування в Україні.

На мою думку, практика скасування будівельного паспорта шляхом скасування рішення про його видачу (яке взагалі не передбачено законодавством) та ще й органом який цей будпаспорт і видав – це пряма аналогія з часами ДАБІ, коли інспекція сьогодні реєструє повідомлення або декларацію, а завтра сама є її скасовує…

Чинним законодавством визначено вичерпний перелік підстав для скасування будівельного паспорта – Скасування будівельного паспорта: правові підстави та наслідки; власне як і перелік документів, який подається для його видачі, та порядок видачі (який не передбачає рішень ради тощо).

Питання будівництва блокованих будинків вже давно потребує чіткого нормативного врегулювання.

Отже, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 02 червня 2025 року по справі №460/4831/21, розглядаючи справу про скасування рішення Рівненської міської ради від 15.04.2021 №417 “Про скасування будівельних паспортів забудови земельних ділянок» в частині скасування будівельного паспорту на забудову земельної ділянки…”, прийшов до наступних висновків:

• Відповідно до частини першої статті 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» будівельний паспорт визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва будинку з площею до 500 квадратних метрів.
• Параметри забудови визначаються з урахуванням державних будівельних норм ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення».
• Проектування на підставі будівельного паспорта здійснюється без отримання містобудівних умов і обмежень.
• Для об’єктів будівництва, на які надається будівельний паспорт, розроблення проєкту будівництва здійснюється виключно за бажанням замовника.
• Пунктом 6.1.41 ДБН Б.2.2.-12:2019 «Планування та забудова територій» передбачено, що при розміщенні будинків в кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1,0 м. Для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м.
• За визначенням ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», а саме пунктів 3.3, 3.14, 3.15: багатоквартирний житловий будинок – житловий будинок, до складу якого входить більше ніж одна квартира. Може бути зблокованого, секційного, коридорного, галерейного і терасного типів; зблокований будинок – це будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю; квартира це комплекс взаємопов`язаних приміщень, що використовуються для проживання однієї сім`ї різного чисельного складу, який включає: основні приміщення – житлову (житлові) кімнату та допоміжні приміщення – кухню, ванну кімнату (душову), туалет (або суміщений санвузол), а також передпокій, комору чи вбудовану шафу.
• Додатком Б до ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» визначено, що одноквартирний житловий будинок – одноквартирний (садибний) житловий будинок – індивідуальний, як правило, малоповерховий житловий будинок, що має прибудинкову (присадибну) ділянку. У містах, позаміських зонах та сільській місцевості із одноквартирних житлових будинків формується садибна забудова згідно з пунктами 3.4 і 3.18-3.35 ДБН 360.
• У цьому ж додатку до ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» визначено, що зблокований житловий будинок – будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю.
• Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд (ДК 018-2000) до класу 1110 «будинки одноквартирні» відносяться, зокрема, зблоковані будинки з окремими квартирами.
• Згідно з пунктом 3.56 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» садибний будинок (індивідуальний будинок) – житловий будинок з присадибною ділянкою та господарськими спорудами, призначеними для одного домогосподарства.
• Відповідно до положень пункту 6.1.31 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» розміщення багатоквартирних (секційних) будинків у кварталах садибної забудови не допускається.
• Верховний Суд вже вирішував питання законності рішення Рівненської міської ради від 15.04.2021 №417 «Про скасування будівельних паспортів забудови земельних ділянок» в частині скасування будівельного паспорта на забудову земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:0200732, що розташована за адресою: АДРЕСА_4 , тобто суміжної земельної ділянки.  
• Так, у постанові від 06.11.2024 справі № 460/4832/21 Верховний Суд дійшов наступних висновків:
• «…позивачу видано будівельний паспорт на забудову земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:0200732 на «Будівництво житлового будинку» за адресою: АДРЕСА_4 .
• Тобто будівельний паспорт видано на будівництво окремого індивідуального будинку, тому відповідно до пункту 6.1.41 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» від усіх чотирьох зовнішніх стін будинку мала б бути забезпечена відстань до меж суміжних земельних ділянок щонайменше 1 метр, з урахуванням положень ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення».
• Наведені вище нормативні визначення вказують на те, що зблокований житловий будинок є багатоквартирним і не належить до індивідуальних житлових будинків, що виключає можливість його будівництва саме на підставі будівельного паспорту.
• Встановлені у справі обставини свідчать про невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам державних будівельних норм, оскільки отримавши містобудівні документи для створення садибної забудови, мав за мету створення разом з іншим забудовником ОСОБА_1 єдиного багатоквартирного житлового будинку на земельних ділянках з кадастровими номерами 5610100000:01:020:0733 та 5610100000:01:020:0732.»
• Вирішуючи питання чинності будівельного паспорта, Верховний Суд у постанові від 06.11.2024 справі № 460/4832/21 також дійшов наступних висновків:
• «…право на виконання будівельних робіт за будівельним паспортом здійснюється після подання повідомлення про початок будівельних робіт.
• Судами попередніх інстанцій встановлено, що повідомлення про початок виконання будівельних робіт зареєстровано Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради 18 січня 2021 року за № РВ051210112817.
• Колегія суддів КАС ВС вважає помилковим висновок судів попередніх інстанцій у межах цієї справи, що будівельний паспорт вичерпав свою дію, оскільки будівельний паспорт є документом, на підставі якого здійснюється будівництво та подається повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
• Тобто, за встановлених у цій справі обставин, будівельний паспорт не може вичерпати свою дію до завершення виконання усіх будівельних робіт.
• Такий висновок узгоджується з позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 08 листопада 2023 року у справі № 1.380.2019.006203.».
• Крім того, Верховним Судом у справі №460/4832/21 та судом апеляційної інстанції у справі, яка розглядається, встановлено, що за даними публічної кадастрової карти України земельні ділянки з кадастровими номерами 5610100000:01:020:0733 та 5610100000:01:020:0732 мають цільове призначення 02.01 – для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), відповідно, будівництво на таких земельних ділянках багатоквартирного чи колективного будинку слід розцінювати як використання їх не за цільовим призначенням.

На мою думку, рішення суду першої інстанції в цій справі є більш мотивованим та обґрунтованим.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025