Міністерством розвитку громад та територій України розроблено та передано на погодження в ДРС проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо надання гарантійного строку на закінчені будівництвом об’єкти, які прийнято в установленому порядку в експлуатацію». Проект розроблено на виконання абзацу третього підпункту 1 пункту 5 розділу IX «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 10 червня 2023 року № 3153-IX «Про захист прав споживачів» для забезпечення захисту прав споживачів у разі виявлення прихованих дефектів будівництва протягом 10 років гарантійного строку.
Законодавче регулювання на сьогодні
Згідно зі статтею 884 Цивільного кодексу України, підрядник гарантує досягнення об’єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників та можливість експлуатації об’єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку. Гарантійний строк становить десять років від дня прийняття об’єкта замовником, якщо більший строк не встановлений договором або законом.
Крім того, ПКМУ №668 від 1 серпня 2005 року визначає, що гарантійні строки якості закінчених робіт є істотною умовою договору підряду і не можуть бути менше десяти років.
Відповідно до частин першої, четвертої статті 884 Кодексу підрядник гарантує досягнення об’єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників і можливість експлуатації об’єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Гарантійний строк становить десять років від дня прийняття об’єкта замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором або законом. У разі виявлення протягом гарантійного строку недоліків замовник повинен заявити про них підрядникові в розумний строк після їх виявлення.
Статтею 1 Закону України від 10 червня 2023 року № 3153-IX «Про захист прав споживачів» (набирає чинності через один рік з дня його опублікування, але не раніше дня припинення чи скасування воєнного стану, введеного Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», затвердженого Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-IX) визначено, що недолік – це будь-яка невідповідність продукції вимогам законодавства, умовам договору, інформації про продукцію, наданій суб’єктом господарювання, або наявність дефекту в продукції у значенні, наведеному в Законі України «Про відповідальність за шкоду, завдану внаслідок дефекту в продукції», підтверджена результатами діагностики, здійсненої суб’єктом господарювання, або результатами іншої незалежної експертизи (дослідження) продукції.
Продукція – це будь-який товар, робота (послуга), що виготовляється, виконується чи надається споживачу, а також харчовий продукт. Статтею 1 Закону України «Про відповідальність за шкоду, завдану внаслідок дефекту в продукції» (далі – Закон) встановлено, що шкода – це завдані внаслідок дефекту в продукції каліцтво, інше ушкодження здоров’я або смерть особи, пошкодження або знищення будь-якого об’єкта права власності, за винятком самої продукції, що має дефект.
Продукція – це будь-яке рухоме майно, включаючи готову продукцію, сировину та комплектувальний виріб, у тому числі майно, що є складовою частиною іншого рухомого або нерухомого майна. Закон регулює відносини щодо відповідальності за шкоду, завдану потерпілому внаслідок дефекту в продукції, яка введена в обіг в Україні. До відносин, не врегульованих цим Законом, застосовуються положення цивільного, процесуального законодавства та законодавства про захист прав споживачів. Закон не обмежує будь-яких прав потерпілого згідно з договірними чи недоговірними зобов’язаннями, що встановлюють іншу, ніж передбачена цим Законом, відповідальність, зокрема права на відшкодування моральної шкоди або права на відшкодування шкоди в окремих сферах цивільних відносин відповідно до законодавства (стаття 2 Закону).
Статтею 6 Закону встановлено, що потерпілий повинен довести: наявність шкоди; наявність дефекту в продукції; наявність причинно-наслідкового зв’язку між дефектом в продукції та шкодою. Потерпілий має право вимагати від виробника надання документації на продукцію, внаслідок дефекту в якій завдано шкоду, в обсязі, необхідному для доведення обставин, зазначених у частині першій цієї статті.
Абзацом третім підпункту 1 пункту 5 розділу IX «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про захист прав споживачів» наразі передбачено розроблення проєкту Закону щодо надання забудовником гарантійних зобов’язань на об’єкти будівництва на строк не менше 10 років з дня передачі їх споживачу.
Разом з цим відповідно до частин п’ятої, восьмої статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта є дата реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації або видачі сертифіката. Експлуатація закінчених будівництвом об’єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.
Тобто експлуатувати закінчений будівництвом об’єкт можна після прийняття його в установленому порядку в експлуатацію (реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації або отримання сертифіката).
Враховуючи зазначене, виникла необхідність внести змін законодавчих актів України в частині надання гарантійного строку на закінчені будівництвом об’єкти, які прийнято в установленому порядку в експлуатацію, та які, зокрема стосуватимуться не тільки тих споживачів, які безпосередньо уклали договір із забудовником на об’єкт будівництва, а й тих споживачів, які отримали право власності на об’єкт будівництва (нерухоме майно) протягом 10 років гарантійного строку (інколи за цей період об’єкт будівництва може змінити декількох власників).
З цією метою Мінрозвитку було розроблено проєкт Закону України «Про внесення змін до статті 884 Цивільного кодексу України». Однак, за результатами розгляду заінтересованими органами цього проєкту Закону було прийнято рішення удосконалити його норми шляхом внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», який регулює суспільні відносини у сфері містобудівної діяльності, та уточнити норми Закону України «Про захист прав споживачів».
✅ Більше новин та аналітики у сфері містобудувнаня, нерухомості, земельного права та будівництва – на YouTube-каналі DREAMDIM!
Запропоновані зміни
Гарантійний строк на закінчені будівництвом об’єкти, які прийнято в установленому порядку в експлуатацію (крім об’єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, та об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), роботи на яких виконані господарським методом) становить десять років від дня прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкту.
Гарантія якості на закінчені будівництвом об’єкти забезпечується замовником (його правонаступником). Замовник (його правонаступник) відповідає за недоліки, які впливають на експлуатаційну придатність закінченого будівництвом об’єкту (нерухомого майна) та виявлені у межах гарантійного строку, якщо він не доведе, що вони сталися не з його вини. Спори щодо усунення недоліків, які виникають між власником нерухомого майна та замовниками (його правонаступником), вирішуються в судовому порядку.
На мою думку, є сенс ввести диференційовані гарантійні строки в залежності від класу наслідків, вартості будівельних робіт, типу об’єкта, сейсмічності регіону та інших факторів. І мінімальним строком має бути 10, в т.ч. і для СС1. Наразі фактично всі будинку, які будуться по будпаспортам, будуються без контролю та гарантій, а часто вони будуються на продаж. Нажаль, в українському законодавсті відсутні норми, які б, наприклад, вводили обмеження щодо продажу та здачі в оренду будівель, зведений за будпаспортами та схемми намірів (наприклад, заборона відчудження та преедачі в найм (оренду) таких об’єктів протягом 3-5 років, і можливість в цей переіод виключно використання для проживання вкласника та його родини).
З огляду на те, що термін експлуатації монолітно-каркасних будинків, зазвичай, становить не менше 100 років, а може бути і суттєво-більшим, то мені здається було б логічно встановити для такого типу конструкцій гарантійний період не менше 30 років.
Обговорити вказаний проект та чинні на сьогодні норми можна в групі Містобудування в Україні.
Юрій Брикайло, адвокат
Ⓒ 2025
