Статті та аналітика

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у своїй Постанові від 12 березня 2025 року по справі №568/823/23 щодо припинення права власності на земельну ділянку шляхом її конфіскації і продажу на земельних торгах, про припинення дії договору оренди землі та припинення права оренди земельних ділянок, прийшов до настпуних висновків:

Частиною п`ятою статті 22 ЗК України визначено, що землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам.

За змістом частини четвертої статті 81 ЗК України землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.

Відповідно до вимог підпункту «е» частини першої статті 140 ЗК України підставами припинення права власності на земельну ділянку є не відчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.

Примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі конфіскації земельної ділянки (пункт “в” частини першої статті 143 ЗК України).

Відповідно до частини другої статті 145 ЗК України у разі, якщо відповідно до закону власник земельної ділянки зобов`язаний відчужити її протягом певного строку і земельна ділянка не була відчужена ним протягом такого строку, така ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду.

Пунктом 10 частини першої статті 346 ЦК України визначено конфіскацію як одну з підстав припинення права власності.

Норма частини п`ятої статті 41 Конституції України передбачає, що конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом.

Суд першої інстанції, урахувавши вимоги вказаних норм права, дійшов висновку, що ОСОБА_1 як громадянка іноземної держави набула на праві власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення та не відчужила її протягом строку, встановленого статтею 81 ЗК України, у зв`язку із чим право власності на спірну земельну ділянку підлягає припиненню шляхом її конфіскації за рішенням суду на користь держави, а сама земельна ділянка – продажу на земельних торгах.

Рішення Радивилівського районного суду Рівненської області від 05 лютого 2024 року в цій частині в апеляційному порядку не оскаржувалось, а тому, в силу приписів частини другої статті 17 ЦПК України, у вказаній частині в касаційному порядку також не переглядається.

Разом із цим, звертаючись до суду з позовом, керівник Дубенської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області також просив припинити дію договору оренди землі та додаткових угод до нього, орендодавцем у яких на цей час виступає ОСОБА_1 , а також припинити ТОВ «Радивилів Агро» право оренди спірної земельної ділянки.

Відмовляючи у задоволенні указаних позовних вимог, апеляційний суд виходив із того, що орендодавцем спірної земельної ділянки як фізичною особою може бути виключно громадянин України, однак ОСОБА_1 є громадянкою російської федерації, а тому вона не наділена повноваженнями укладати правочини щодо оренди землі сільськогосподарського призначення. Додаткові угоди від 08 листопада 2018 року та від 31 грудня 2021 року до договору оренди землі № 412 від 15 жовтня 2008 року, укладені між відповідачкою і ТОВ «Радивилів Агро», порушують публічний порядок, оскільки стосуються земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що є національним багатством і перебуває під особливою охороною держави, власником якої була громадянинка іноземної держави, якій вимогами закону заборонено передавати її в оренду, тому ці правочини є нікчемними.

Колегія суддів Верховного Суду погоджується з указаними висновками апеляційного суду з наступних підстав.

…

Аналіз норм Закону України «Про оренду землі», зокрема частини першої статті 4 Закону України «Про оренду землі» у взаємному зв`язку з положеннями пункту «в» частини другої статті 5 цього Закону, дає підстави для висновку, що орендодавцем земельної ділянки не можуть бути іноземці.

У справі, яка переглядається, встановлено, що ОСОБА_1 є громадянкою російської федерації, тому національним законодавством України вона не наділена правом на укладання договорів оренди землі сільськогосподарського призначення.

⭕️Земельна ділянка сільськогосподарського призначення, отримана іноземцем у спадщину та не відчужена ним протягом року, підлягає конфіскації за рішенням суду. Додаткові угоди до договору оренди такої земельної ділянки, укладені іноземним громадянином як орендодавцем, є нікчемними, оскільки порушують публічний порядок та суперечать законодавчій забороні іноземцям бути орендодавцями таких земельних ділянок.

Обговорити вказану Постанову ВС можна в групі Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло,

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025

Міністерством розвитку громад та територій України розроблено та передано на погодження в ДРС проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо надання гарантійного строку на закінчені будівництвом об’єкти, які прийнято в установленому порядку в експлуатацію». Проект розроблено на виконання абзацу третього підпункту 1 пункту 5 розділу IX «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 10 червня 2023 року № 3153-IX «Про захист прав споживачів» для забезпечення захисту прав споживачів у разі виявлення прихованих дефектів будівництва протягом 10 років гарантійного строку.

Законодавче регулювання на сьогодні

Згідно зі статтею 884 Цивільного кодексу України, підрядник гарантує досягнення об’єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників та можливість експлуатації об’єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку. Гарантійний строк становить десять років від дня прийняття об’єкта замовником, якщо більший строк не встановлений договором або законом.

Крім того, ПКМУ №668 від 1 серпня 2005 року визначає, що гарантійні строки якості закінчених робіт є істотною умовою договору підряду і не можуть бути менше десяти років.

Відповідно до частин першої, четвертої статті 884 Кодексу підрядник гарантує досягнення об’єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників і можливість експлуатації об’єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Гарантійний строк становить десять років від дня прийняття об’єкта замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором або законом. У разі виявлення протягом гарантійного строку недоліків замовник повинен заявити про них підрядникові в розумний строк після їх виявлення.

Статтею 1 Закону України від 10 червня 2023 року № 3153-IX «Про захист прав споживачів» (набирає чинності через один рік з дня його опублікування, але не раніше дня припинення чи скасування воєнного стану, введеного Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», затвердженого Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-IX) визначено, що недолік – це будь-яка невідповідність продукції вимогам законодавства, умовам договору, інформації про продукцію, наданій суб’єктом господарювання, або наявність дефекту в продукції у значенні, наведеному в Законі України «Про відповідальність за шкоду, завдану внаслідок дефекту в продукції», підтверджена результатами діагностики, здійсненої суб’єктом господарювання, або результатами іншої незалежної експертизи (дослідження) продукції.

Продукція – це будь-який товар, робота (послуга), що виготовляється, виконується чи надається споживачу, а також харчовий продукт. Статтею 1 Закону України «Про відповідальність за шкоду, завдану внаслідок дефекту в продукції» (далі – Закон) встановлено, що шкода – це завдані внаслідок дефекту в продукції каліцтво, інше ушкодження здоров’я або смерть особи, пошкодження або знищення будь-якого об’єкта права власності, за винятком самої продукції, що має дефект.

Продукція – це будь-яке рухоме майно, включаючи готову продукцію, сировину та комплектувальний виріб, у тому числі майно, що є складовою частиною іншого рухомого або нерухомого майна. Закон регулює відносини щодо відповідальності за шкоду, завдану потерпілому внаслідок дефекту в продукції, яка введена в обіг в Україні. До відносин, не врегульованих цим Законом, застосовуються положення цивільного, процесуального законодавства та законодавства про захист прав споживачів. Закон не обмежує будь-яких прав потерпілого згідно з договірними чи недоговірними зобов’язаннями, що встановлюють іншу, ніж передбачена цим Законом, відповідальність, зокрема права на відшкодування моральної шкоди або права на відшкодування шкоди в окремих сферах цивільних відносин відповідно до законодавства (стаття 2 Закону).

Статтею 6 Закону встановлено, що потерпілий повинен довести: наявність шкоди; наявність дефекту в продукції; наявність причинно-наслідкового зв’язку між дефектом в продукції та шкодою. Потерпілий має право вимагати від виробника надання документації на продукцію, внаслідок дефекту в якій завдано шкоду, в обсязі, необхідному для доведення обставин, зазначених у частині першій цієї статті.

Абзацом третім підпункту 1 пункту 5 розділу IX «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про захист прав споживачів» наразі передбачено розроблення проєкту Закону щодо надання забудовником гарантійних зобов’язань на об’єкти будівництва на строк не менше 10 років з дня передачі їх споживачу.

Разом з цим відповідно до частин п’ятої, восьмої статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта є дата реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації або видачі сертифіката. Експлуатація закінчених будівництвом об’єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.

Тобто експлуатувати закінчений будівництвом об’єкт можна після прийняття його в установленому порядку в експлуатацію (реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації або отримання сертифіката).

Враховуючи зазначене, виникла необхідність внести змін законодавчих актів України в частині надання гарантійного строку на закінчені будівництвом об’єкти, які прийнято в установленому порядку в експлуатацію, та які, зокрема стосуватимуться не тільки тих споживачів, які безпосередньо уклали договір із забудовником на об’єкт будівництва, а й тих споживачів, які отримали право власності на об’єкт будівництва (нерухоме майно) протягом 10 років гарантійного строку (інколи за цей період об’єкт будівництва може змінити декількох власників).

З цією метою Мінрозвитку було розроблено проєкт Закону України «Про внесення змін до статті 884 Цивільного кодексу України». Однак, за результатами розгляду заінтересованими органами цього проєкту Закону було прийнято рішення удосконалити його норми шляхом внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», який регулює суспільні відносини у сфері містобудівної діяльності, та уточнити норми Закону України «Про захист прав споживачів».

✅ Більше новин та аналітики у сфері містобудувнаня, нерухомості, земельного права та будівництва – на YouTube-каналі DREAMDIM!

Запропоновані зміни

Гарантійний строк на закінчені будівництвом об’єкти, які прийнято в установленому порядку в експлуатацію (крім об’єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, та об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), роботи на яких виконані господарським методом) становить десять років від дня прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкту.

Гарантія якості на закінчені будівництвом об’єкти забезпечується замовником (його правонаступником). Замовник (його правонаступник) відповідає за недоліки, які впливають на експлуатаційну придатність закінченого будівництвом об’єкту (нерухомого майна) та виявлені у межах гарантійного строку, якщо він не доведе, що вони сталися не з його вини. Спори щодо усунення недоліків, які виникають між власником нерухомого майна та замовниками (його правонаступником), вирішуються в судовому порядку.

На мою думку, є сенс ввести диференційовані гарантійні строки в залежності від класу наслідків, вартості будівельних робіт, типу об’єкта, сейсмічності регіону та інших факторів. І мінімальним строком має бути 10, в т.ч. і для СС1. Наразі фактично всі будинку, які будуться по будпаспортам, будуються без контролю та гарантій, а часто вони будуються на продаж. Нажаль, в українському законодавсті відсутні норми, які б, наприклад, вводили обмеження щодо продажу та здачі в оренду будівель, зведений за будпаспортами та схемми намірів (наприклад, заборона відчудження та преедачі в найм (оренду) таких об’єктів протягом 3-5 років, і можливість в цей переіод виключно використання для проживання вкласника та його родини).

З огляду на те, що термін експлуатації монолітно-каркасних будинків, зазвичай, становить не менше 100 років, а може бути і суттєво-більшим, то мені здається було б логічно встановити для такого типу конструкцій гарантійний період не менше 30 років.

Обговорити вказаний проект та чинні на сьогодні норми можна в групі Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025

31 серпня 2018 року набрав чинності Наказ Мінрегіону 03.07.2018 року №158 «Про затвердження Порядку проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, будівель і споруд сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт» (так звана будівельна амністія (будамністія)).

Відеоматеріал доступний на YouTube-каналі.

Будівельна амністія — це спрощена процедура прийняття в експлуатацію, зокрема, індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 500 квадратних метрів, а також господарських (присадибних) будівель і споруд загальною площею  до 500  квадратних метрів, збудовані (без оформлення дозвільних документів) у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, за умови, що вони збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення.

📌 Оформлення будинку по будівельній амністії не потребує отримання будівельного паспорта, схеми намірів забудови та/або дозвільних документів про початок виконання будівельних робіт.

Будівельні амністії попередніх років: за останні 14 років було ще дві будівельні амністії:

• перша — діяла з 25.07.2011 року до 30.01.2013 року та регулювалася Наказом Мінрегіону від 24.06.2011 року №91.
• друга — діяла з 26.05.2015 року по 31.12.2015 року та регулювалася Наказом Мінрегіону від 24.04.2015 року №79.

Обидві вказані вище будівельні амністії носили строковий характер (при цьому будівельна амністія 2015 року діяла лише 7 місяців). Чинна (з 2018 року) будівельна амністія носить наразі безстроковий характер.

🎯 Об’єкти, які можна будувати без оформлення дозвільних документів, та які не потребують прийняття в експлуатацію (відео на YouTube)

Процедура та необхідні документи

Для оформлення (введення в експлуатацію) індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків та госпбудівель і споруд необхідно подати пакет документів, передбачений Порядком №158, до органів ДАБК: або особисто через ЦНАП, або засобами поштового зв’язку, або в електронному вигляді через портал ДІЯ.

Я раджу подавати документи в електронному вигляді, оскільки це економить не тільки ваш час, а і «звужує» можливості для безпідставного повернення поданої декларації, оскільки практично всі дані, необхідні для заповнення декларації, ДІЯ підтягуює автоматично. Документи, які відповідно до повноважень, буде розглядати ДІАМ, як правило, будуть зареєстровані за 3-5 днів.

Обов’язковим документом, що має бути поданий (інформацію про який має бути зазначена), є технічний паспорт. Важливо, що техпаспорт має бути зареєстрований в ЄДЕССБ (і мати реєстраційний номер наступного формату: TI01:XXXX-XXXX-XXXX-XXXX).

Прийняття в експлуатацію здійснюється безоплатно органом державного архітектурно-будівельного контролю протягом 10 робочих днів з дня подання відповідної заяви (при подачі через ЦНАП), засвідчених копій документів на землю, технічного паспорта та примірника заповненої декларації про готовність об’єкта до експлуатації (а у випадках, коли площа господарських будівель та споруд перевищує 100 кв.м, замовник має додатково подати звіт про проведення технічного обстеження). Можливо ближчим часом буде внесено зміни щодо площі госпбудівель та споруд при якій не буде вимагатися звіт про техостеження – слідкуйте за новинами в Telegram-каналі.

Зареєстрована декларація про готовність до експлуатації (за умови наявності адреси) є підставою для реєстрації права власності на майно.

Щодо площі господарських будівель

Згідно наявної в мене статистики, станом за 2023-2024 рр, ми маємо от таку картину:

На мою думку, є сенс внести зміни до законодавства і змінити “обмеження” по площі господарських будівель (які вводяться без техостеження) зі 100 кв.м до 300 кв.м. Оскільки в більшості випадків звіт про технічне обстеження цих госпбудівель носить формальний характер, і виливається лише в додаткові витрати для замовників.

Також важливо зазначити, що площі не всіх господарських будівель та споруд “входять” в названі 100 та 500 кв.м. Наприклад, не враховуються ті об’єкти, які не мають фундаментів.

Якщо ж ми говоримо загалом про площу як будинку, так і госпбудівль та споруд, то потрібно розуміти, що раніше оформлені об’єкту не вводять в експлуатацію повторно (крім випадків реконструкції), отже можлива ситуація, коли на ділянці вже є належним чином оформлені господарські будівлі та споруди площею, наприклад, 90 кв.м, і було самочинно збудовано гараж площею 45 кв.м – в такому випадку вводиться в експлуатацію буде саме 45 кв.м, а не 90 + 45.

Відсутність містобудівної документації та недотримання щодо відстаней до межі та сусідських будівель

Будівельна амністія (2018—2025) стала та стане у нагоді тим, хто хотів, але не зміг оформити документи на будівництво у зв’язку з відсутністю в населеному пунктів затвердженої містобудівної документації (генерального плану населеного пункту та/або детального плану території (ДПТ)).

Відсутність зазначеної документації або скасування затверджених генпланів та ДПТ, згідно Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (Наказ Мінрегіону від 05.07.2011 року №103) було та є підставою для відмови у видачі особі будпаспорту, який є необхідним для подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт (те саме стосується, і відмови у видачі містобудівних умов (МУО)). Разом із цим, відсутність містобудівної документації населеного пункту та/або детального плану території не є перешкодою для введення об’єктів в експлуатацію, на які розповсюджуються положення пункту 9 розділу V України «Про регулювання містобудівної діяльності».

📌 Окрім того, неважливо чи при будівництві будинку та/або господасрьких будівель і споруд було дотримано вимог законодавства щодо відстаней між будівлями та до меж. Навіть якщо будинок розташовано по межі або на відстані 2-3 метри від сусідських будівель, декларацію про готовність за амністією буде зареєстровано.

Штрафи та платежі

До власників (користувачів) земельних ділянок, які відповідно до пункту 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (тобто по будівельній амністії) подали документи про прийняття в експлуатацію об’єктів, штрафні санкції за виконання будівельних робіт без отримання документів, що дають право на їх виконання, та за експлуатацію або використання об’єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію, не застосовуються!

Реєстрація декларації по будівельній амністії є безкоштовною. Наразі, всі ініціативи про введення плати за реєстрацію відкладені, хоча ймовірність введення платежів все ж іс

Обговорити чинні норми та порадитися щодо конкретних ситуацій по введенню в експлуатацію по будівельній амністії в 2025 році можна в групі Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло,

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025