Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 20 жовтня 2025 року по справі №К/990/20460/24 щодо правомірності відмови у державній реєстрації права власності на закінчений будівництвом об’єктякий не прийнято в експлуатацію, вкотре зазначив наступне:
…
Колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій, що до виникнення права власності на новозбудоване нерухоме майно право власності існує лише на матеріали, обладнання та інше майно, що було використано в процесі будівництва. Особа стає власником новоствореного об’єкта нерухомості після завершення його будівництва, прийняття нерухомого майна до експлуатації та державної реєстрації. Таким чином, право власності на новостворене нерухоме майно як об’єкт цивільних прав виникає з моменту державної реєстрації права.
Стаття 331 ЦК України регулює правовідносини сторін при наявності усієї дозвільної документації, тобто документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об`єкта незавершеного будівництва.
🎯 Так, до реєстрації права власності на новозбудоване нерухоме майно особа є власником лише матеріалів, обладнання та іншого майна, що було використано в процесі будівництва. Це правило застосовується лише при наявності усієї дозвільної документації, тобто документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об`єкта незавершеного будівництва.
🎯 Отже, законодавством не передбачено можливості звернення до суду з вимогою про визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва, який не прийнято у встановленому законом порядку до експлуатації. У такому випадку об’єкт незавершеного будівництва ще не набув статусу нерухомого майна як об’єкта цивільного права.
Ураховуючи, що пунктом 77 Порядку №1127 передбачено, що державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт проводиться за наявності відомостей, зокрема, про прийняття його в експлуатацію, а позивачем не надано державному реєстратору таких відомостей по спірному об’єкту нерухомого майна, колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про наявність правових підстав для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на такий об`єкт, що свідчить про правомірність оскаржуваного рішення.
Земельний податок (за 2024 рік) у 2025 році мають сплачувати власники земельних ділянок (паїв) та постійні землекористувачі – фізичні та юридичні особи (ст. 14.1.72 Податкового кодексу України, ст. 269.1 ПКУ).
📌 Проте, зважаючи на збройну агресію росії, тимчасово за певні земельні ділянки не нараховується та не сплачується плата за землю.
Об’єктами оподаткування земельним податком є:
земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні;
земельні частки (паї), які перебувають у власності.
Органи місцевого самоврядування самостійно встанoвлюють ставки плати за землю тa пільги щодо земельного податку, щo сплачується на відповідній території.
Відповідні рішення мають бути оприлюднені та, як правило, бути доступними онлайн — на сайтах відповідних органів або на сайті Державної податкової служби України.
Ставка податку за земельні ділянки, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування – не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь – не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, а для лісових земель – не більше 0,1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.
Ставка податку встановлюється у розмірі не більше 12 відсотків від їх нормативної грошової оцінки за земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні суб’єктів господарювання (крім державної та комунальної форм власності).
Ставки земельного податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких не проведено, встановлюються:
за земельні ділянки, розташовані за межами населених пунктів або в межах населених пунктів, – у розмірі не більше 5% від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області,
для сільськогосподарських угідь – не менше 0,3% та не більше 5% від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області,
для лісових земель – не більше 0,1% від нормативної грошової оцінки площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.
В 2025 році до вказаних вище пунктів було внесено зміни!
Пільги по сплаті земельного податку
Так, згідно ст. 281 ПКУ, від сплати земельного податку у 2024 році звільняються:
інваліди першої і другої групи;
фізичні особи, які виховують трьох і більше дітей віком до 18 років;
Звільнення від сплати податку за земельні ділянки, передбачене для відповідної категорії фізичних осіб, поширюється на земельні ділянки за кожним видом використання у межах граничних норм:
для ведення особистого селянського господарства — у розмірі не більш як 2 гектари;
для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка): у селах — не більш як 0,25 гектара, в селищах — не більш як 0,15 гектара, в містах — не більш як 0,10 гектара;
для індивідуального дачного будівництва — не більш як 0,10 гектара;
для будівництва індивідуальних гаражів — не більш як 0,01 гектара;
для ведення садівництва — не більш як 0,12 гектара.
Від сплати податку звільняються на період дії єдиного податку четвертої групи власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі за умови передачі земельних ділянок та земельних часток (паїв) в оренду платнику єдиного податку четвертої групи.
‼️ВАЖЛИВО: Якщо фізична особа, визначена у пункті 281.1 статті 281 ПКУ, має у власності декілька земельних ділянок одного виду використання, то така особа до 1 травня поточного року подає письмову заяву у довільній формі до контролюючого органу за місцем знаходження земельної ділянки про самостійне обрання/зміну земельної ділянки для застосування пільги. Пільга починає застосовуватися до обраної земельної ділянки з базового податкового (звітного) періоду, у якому подано таку заяву.
Органи місцевого самоврядування можуть встановлювати й інші пільги.
🛑 Сплата земельного податку на період дії воєнного стану
Тимчасово, на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком, у якому припинено або скасовано воєнний, надзвичайний стан, не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії, або на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, а також за земельні ділянки (земельні частки (паї), визначені обласними військовими адміністраціями як засмічені вибухонебезпечними предметами та/або на яких наявні фортифікаційні споруди.
Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих збройними формуваннями російської федерації, визначається Кабінетом Міністрів України.
🛑 Таким чином, не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за:
земельні ділянки, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії,
земельні ділянки, що розташовані на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації.
земельні ділянки, визначені обласними військовими адміністраціями як засмічені вибухонебезпечними предметами та/або на яких наявні фортифікаційні споруди.
Вказане положення Закону №2120 розповсюджується на:
земельні частки (паї) та земельні ділянки, що перебувають у приватній власності;
земельні ділянки, які перебувають у користуванні на праві постійного користування;
орендовані земельні ділянки державної та/або комунальної власності.
✔ Бойові дії – це форма застосування з’єднань, військових частин, підрозділів (інших сил і засобів) Збройних сил України, інших складових сил оборони для вирішення бойових (спеціальних) завдань в операціях або самостійно під час відсічі збройної агресії проти України або ліквідації (нейтралізації) збройного конфлікту, виконання інших завдань із застосуванням будь-яких видів зброї (озброєння) (ЗУ «Про оборону України»).
✔ Засмічені землі: засміченою вважається земельна ділянка, на якій наявні сторонні предмети, матеріали, відходи та/або інші речовини без відповідних дозволів, що з’явилися на ній унаслідок надзвичайних ситуацій і/або збройної агресії та бойових дій (Наказ Міндовкілля від 04.04.2022 року №167).
Власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок з дня виникнення права власності на земельну ділянку, а у разі припинення права власності або користування земельний податок сплачується за фактичний період перебування землі у власності у поточному році.
🎯 Земельний податок фізичними особами сплачується протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення. Фізичними особами у сільській та селищній місцевості земельний податок може сплачуватися через каси сільських (селищних) рад або рад об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, за квитанцією про приймання податкових платежів.
Базовим податковим (звітним) періодом для сплати земельного податку є календарний рік, який починається 1 січня і закінчується 31 грудня того ж року (для новостворених підприємств та організацій, а також у зв’язку із набуттям права власності та/або користування на нові земельні ділянки може бути меншим 12 місяців).
Облік фізичних осіб — платників податку і нарахування відповідних сум проводяться контролюючими органами за місцем знаходження земельної ділянки, у тому числі право на яку фізична особа має як власник земельної частки (паю), щороку до 1 травня.
Відповідальність та звільнення від неї
У разі якщо платник податків не сплачує узгоджену суму грошового зобов’язання (крім грошового зобов’язання у вигляді штрафних (фінансових) санкцій, застосованих до нього на підставі Податкового Кодексу чи іншого законодавства, контроль за яким покладено на контролюючі органи, а також пені, застосованої до нього на підставі цього Кодексу чи іншого законодавства, контроль за яким покладено на контролюючі органи) протягом строків, визначених Податковим Кодексом, такий платник податків притягується до відповідальності у вигляді штрафу в таких розмірах:
при затримці до 30 календарних днів включно, наступних за останнім днем строку сплати суми грошового зобов’язання, — у розмірі 5 відсотків погашеної суми податкового боргу;
при затримці більше 30 календарних днів, наступних за останнім днем строку сплати суми грошового зобов’язання, — у розмірі 10 відсотків погашеної суми податкового боргу.
‼️ Фізичні особи звільняються від відповідальності, передбаченої Податковим кодексом за несвоєчасну сплату податкового зобов’язання, у разі якщо контролюючий орган не надіслав (не вручив) податкове (податкові) повідомлення-рішення у встановлені строки (п. 287.9 ПКУ).
🛑 На сьогодні пеня та штрафи не нараховуються з огляду на положення підпункту 69.1 пункту 69 підрозділу 10 роздіу ХХ «Перехідні положення» ПКУ та зміни, внесені до пункту 129.9 статті 129 ПКУ, а саме згідно з новою редакцією підпункту 129.9.7, пеня не нараховується, а нарахована пеня підлягає анулюванню у випадку вчинення діяння (дії або бездіяльності) особою внаслідок введення воєнного, надзвичайного стану.
У 2025 році податок на нерухоме майно, відмінне відземельної ділянки, нараховуватиметься фізичним особам — власникам об’єктів нерухомості (будинків, квартир тощо) за 2024 рік.
Підпунктом 266.5.1 Податкового кодексу України передбачено, що ставки податку для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомостіу розмірі, що не перевищує 1,5% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв.м бази оподаткування. Далі мова буде йти саме про фізичних осіб.
Мінімальна заробітна плата станом на 01.01.2024 року становила 7 100,00 грн. Отже, граничний розмір ставок, передбачений для розрахунку податку на нерухоме майно в 2025 році за звітний 2024 рік, не повинен перевищувати106,50 грн. за 1 кв.м бази оподаткування.
Умовно кажучи, максимальний розмір податку за квартиру площею 80 кв.м не може перевищувати 2130 грн; а за будинок площею 150 кв.м – не більше 3195 грн.
Проте у багатьох населених пунктах встановлено нижчі ставки податку, іноді навіть у у кілька разів нижчі від максимальної.
Саме тому необхідно щороку перевіряти, які розміри (ставки) податку визначено у вашому населеному пункті. Ці рашення мають обов’язково бути оприлюднені і знаходитися у відкритому доступі.
Базою оподаткування є загальна площа об’єктажитлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток.
База оподаткування об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, які перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється контролюючим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що безоплатно надаються органами державної реєстрації прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності.
❗️ Сума податку збільшується на 25000,00 гривень на рік за кожен об’єкт житлової нерухомості (його частку), за наявності у власності платника податку об’єкта (об’єктів) житлової нерухомості, у тому числі його частки, що перебуває у власності фізичної — платника податку, загальна площа якого перевищує 300 квадратних метрів (для квартири) та/або 500 квадратних метрів (для будинку).
Пільги зі сплати податку (згідно Податкового кодексу)
База оподаткування об’єкта (об’єктів) житлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичної особи — платника податку, зменшується:
для квартири/квартир незалежно від їх кількості — на 60 кв. метрів;
для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості — на 120 кв. метрів;
для різних типів об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток), — на 180 кв. метрів.
Таке зменшення надається один раз за кожний базовий звітний період (рік).
❌ Пільги з податку, передбачені підпунктами 266.4.1 та 266.4.2 пункту 266.4 ПКУ, для фізичних осіб не застосовуються до:
об’єкта/об’єктів оподаткування, якщо площа такого/таких об’єкта/об’єктів перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі, встановленої Кодексом (прим. мова йде про квартири площею більше 300 кв.м та про будинки площею більше 500 кв.м);
об’єкта/об’єктів оподаткування, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності).
Деякі сільські, селищні, міські ради та ради об’єднаних територіальних громад не тільки встановили власний розмір податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, та змінили (збільшили) граничну площу об’єктів, що звільняється від оподаткування, а також затвердили переліки об’єктів нерухомого майна, які не підлягають оподаткуванню (встановили власні пільги щодо сплати податку).
⭕ Не є об’єктом оподаткування, зокрема(повний перелік наведено у підпункті 266.2.2 пункту 266.2 статті 266 ПКУ):
будівлі дитячих будинків сімейного типу;
гуртожитки;
житлова нерухомість непридатна для проживання, у тому числі у зв’язку з аварійним станом, визнана такою згідно з рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаної територіальної громади, що створена згідно із законом та перспективним планом формування територій громад;
об’єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, визнаним такими відповідно до закону, дітям з інвалідністю, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину;
об’єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність у тимчасових спорудах для здійснення підприємницької діяльності та/або в малих архітектурних формах та на ринках;
об’єкти нерухомості, що перебувають у власності релігійних організацій, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, та використовуються виключно для забезпечення їхньої статутної діяльності, включаючи ті, в яких здійснюють діяльність засновані такими релігійними організаціями добродійні заклади (притулки, інтернати, лікарні тощо), крім об’єктів нерухомості, в яких здійснюється виробнича та/або господарська діяльність;
будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів незалежно від форми власності та джерел фінансування, що використовуються для надання освітніх послуг;
об’єкти житлової нерухомості, які належать багатодітним або прийомним сім’ям, у яких виховується п’ять та більше дітей.
Об’єкти на тимчасово окупованих територіях
Підпунктом 38.6 пункту 38 підрозділу 10 розділу ХХ Перехідні положення ПКУ визначено, що об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, що розташовані на тимчасово окупованій території та/або території населених пунктів на лінії зіткнення, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, не є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, відповідно до статті 266 цього Кодексу у період з 14 квітня 2014 року по 31 грудня року, в якому завершено проведення антитерористичної операції та/або операції Об’єднаних сил (ООС).
Сплата податку на нерухомість на період дії воєнного стану
за 2021 та 2022 податкові (звітні) роки не нараховується та не сплачується податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за об’єкти житлової нерухомості, у тому числі їх частки, які перебувають у власності фізичних осіб, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії, або на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями російської федерації, та за об’єкти житлової нерухомості, що стала непридатною для проживання у зв’язку з військовою агресією російської федерації проти України;
тимчасово на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня року, в якому припинено або скасовано воєнний стан, введений Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 року №64/2022, затвердженим ЗУ «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 року №2102-ІХ, не нараховується та не сплачується податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за об’єкти нежитлової нерухомості, у тому числі їх частки, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії, або на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями російської федерації.
Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії та територій тимчасово окупованих збройними формуваннями російської федерації, визначається Кабінетом Міністрів України.
Порядок визнання об’єктів житлової нерухомості такими, що непридатні для проживання у зв’язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, визначається Кабінетом Міністрів України.
Введені в експлуатацію, але не зареєстровані в ДРРП об’єкти
Варто зазначити, що, наприклад, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові або дачні будинки, які прийнято (введено) в експлуатацію, алеправо власності на які не оформлено (не зареєстровано) у встановленому законом порядку, не є об’єктом оподаткування!
Лише нерухоме майно, яке зареєстровано у встановленому законодавством порядку, є об’єктом оподаткування.
Обов’язок сплати, строки та відповідальність
Податкове/податкові повідомлення-рішення про сплату суми/сум податку, обчисленого згідно з підпунктом 266.7.1 пункту 266.7 ПКУ, разом з детальним розрахунком суми/сум податку, та відповідні платіжні реквізити, зокрема, органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням кожного з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, надсилаються платнику податку контролюючим органом у порядку, визначеному статтею 42 ПКУ, до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) періодом (роком).
Вказане податкове/податкові повідомлення-рішення про сплату суми/сум податку та відповідні платіжні реквізити, що надсилаються платнику податку, повинні містити щодо кожного з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, зокрема, але не виключно, інформацію про адресу місцезнаходження об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості, його площу, ставки та надані фізичним особам пільги зі сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
Щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості податок сплачується фізичною особою-платником починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт.
📌 Обов’язок щодо сплати податку виникає у фізичних осіб протягом 60 календарних днів з моменту вручення відповідного повідомлення.
📌 У випадку, якщо контролюючий орган не надіслав податкове повідомлення-рішення у визначений строк, платники податку звільняються від відповідальностіза несвоєчасну сплату податкового зобов’язання(підпункт 266.10.2 п. 266.10 ст. 266 ПКУ).
У разі якщо платник податків не сплачує узгоджену суму грошового зобов’язання (крім грошового зобов’язання у вигляді штрафних (фінансових) санкцій, застосованих до нього на підставі Податкового Кодексу чи іншого законодавства, контроль за яким покладено на контролюючі органи, а також пені, застосованої до нього на підставі цього Кодексу чи іншого законодавства, контроль за яким покладено на контролюючі органи) протягом строків, визначених Податковим Кодексом, такий платник податків притягується до відповідальності у вигляді штрафу в таких розмірах:
при затримці до 30 календарних днів включно, наступних за останнім днем строку сплати суми грошового зобов’язання, — у розмірі 5 відсотків погашеної суми податкового боргу;
при затримці більше 30 календарних днів, наступних за останнім днем строку сплати суми грошового зобов’язання, — у розмірі 10 відсотків погашеної суми податкового боргу.
📌 На сьогодні пеня та штрафи не нараховуються з огляду на положення підпункту 69.1 пункту 69 підрозділу 10 роздіу ХХ «Перехідні положення» ПКУ та зміни, внесені до пункту 129.9 статті 129 ПКУ, а саме згідно з новою редакцією підпункту 129.9.7, пеня не нараховується, а нарахована пеня підлягає анулюванню у випадку вчинення діяння (дії або бездіяльності) особою внаслідок введення воєнного, надзвичайного стану.
