Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного судуу Постанові від 24.12.2019 року по справі №826/11072/16 щодо визнання протиправними дій ДАБІ щодо відмови видати сертифікат, що засвідчує прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об’єкта, та зобов’язання видати такий сертифікат, прийшов до наступних висновків:
Аналіз норм дає підстави для висновку, що для отримання сертифіката замовник обов’язково зобов’язаний подати заяву про прийняття в експлуатацію об’єкта та видачу сертифіката, а також акт готовності об’єкта до експлуатації.
Крім того, для розгляду зазначеного питання орган державного архітектурно-будівельного контролю має право, зокрема, одержувати проектну та виконавчу документацію.
За загальним правилом будь-якому праву кореспондує відповідний обов’язок. Тому, у випадку, якщо орган державного архітектурно-будівельного контролю вирішить скористатись правом одержати проектну та виконавчу документацію, то замовник, відповідно, зобов’язаний її надати. Проте, такий обов’язок надати документи у замовника не виникає, якщо контролюючий орган не витребує документи.
❗️ При цьому, варто зауважити, що Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів (ПКМУ від 13 квітня 2011 року № 461) не обмежує перелік проектної та виконавчої документації, яку має право одержати орган державного архітектурно-будівельного контролю. Це означає, що контролюючий орган може вимагати надати будь-які документи, що належать до проектних та виконавчих.
⭕️ Таким чином, підставою для відмови у видачі сертифікату через неподання документів, необхідних для прийняття рішення про видачу сертифіката, може бути неподання документів, які обов’язково мають бути подані, згідно із Порядком та/або неподання витребуваної контролюючим органом проектної та виконавчої документації, у разі, якщо контролюючий орган вимагав її надати.
Відповідно до частини другої статті 71 Кодексу адміністративного судочинства України в адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб`єкта владних повноважень обов’язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача, якщо він заперечує проти адміністративного позову.
⭕️ Суд дійшов висновку, що у разі відмови у видачі сертифікату через неподання документів, які вимагав контролюючий орган, цей орган зобов’язаний довести, що мав місце факт цієї вимоги.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного судуу Постанові від 23.12.2019 року по справі №296/10900/15-а щодо скасування постанови ДАБІ про притягнення до відповідальності за наведення недостовірних даних у декларації про готовність об’єкта до експлуатації, прийшов до наступних висновків:
Згідно з пунктом 14 вказаної постанови, у разі виявлення оршаном ДАБК наведених у декларації недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації), які не є підставою вважати об’єкт самочинним будівництвом відповідно до статті 39-1 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”, Інспекція письмово повідомляє замовника протягом одного робочого дня з дня такого виявлення.
Отже, законодавець чітко визначив процедуру проведення перевірки достовірності даних, наведених у декларації про початок виконання будівельних робіт шляхом проведення позапланової перевірки та визначив строк проведення такої перевірки.
Проте, як встановлено судом та не заперечується сторонами жодних розпорядчих документів на проведення позапланової перевірки достовірності даних, наведених у декларації про готовність об”єкта до експлуатації відповідачем не виносилось та перевірка не проводилась до 11.08.2015 року.
📌 Відповідно до частини шостої статті 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі якщо право на будівництво об’єкта передано іншому замовнику або змінено осіб, відповідальних за проведення авторського і технічного нагляду, замовник протягом трьох робочих днів повідомляє про такі зміни орган державного архітектурно-будівельного контролю, який зареєстрував декларацію про початок виконання будівельних робіт.
Триваюче правопорушення – це проступок, пов’язаний з тривалим, неперервним невиконанням обов’язків, передбачених законом. Тобто, триваючі правопорушення характеризуються тим, що особа, яка вчинила якісь певні дії чи бездіяльність, перебуває надалі у стані безперервного продовження цих дій (бездіяльності). Ці дії безперервно порушують закон протягом якогось часу. Іноді такий стан продовжується значний час і увесь час винний безперервно вчиняє правопорушення у вигляді невиконання покладених на нього обов’язків. Триваюче правопорушення припиняється лише у випадку усунення стану за якого об`єктивно існує цей обов`язок, виконанням обов’язку відповідним суб`єктом або припиненням дії відповідної норми закону.
⭕️ У спірному випадку подання позивачем декларації про готовність об’єкта до експлуатації від 13.03.2014, в якій були вказані недостовірні дані, не може вважатися триваючим у розумінні наведених правових норм, а тому є закінченим правопорушенням, з моменту подання такої декларації, тобто 13.03.2014.
⭕️ Заповнення та подача декларації характеризується вчиненням одноразової дії у певний час, яка припиняється під час проведення реєстрації такої декларації уповноваженим органом. Після реєстрації декларації, уповноважений орган у строки, встановлені Порядком № 533 не вчинив жодних дій щодо відомостей, зазначених у Декларації, а тому порушення, передбачене ч.1 ст.96 КУпАП не може вважатися триваючим.
Також, слід зазначити, що норми Кодексу України про адміністративні правопорушення не містять визначення поняття “триваюче” правопорушення. Натомість, Верховний Суд України в постанові від 09.04.2012 року по справі № 21-260а11 висловив свою правову позицію щодо визначення правопорушення триваючим.
24.12.2019 року Президентом України було підписаноЗакон України Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості та прозорості реалізації майна №354-IX від 05.12.2019 року.
✅ Закон прийнято з метою спрощення процедури оцінки нерухомих об’єктів шляхом ліквідації корупційної схеми в сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості, а також запровадження нового альтернативного спрощеного способу оцінки об’єктів нерухомості через автоматичну її оцінку модулем Фонду державного майна України.
Зміни з 2020 року
🎯 Доступ, внесення, перевірка інформації до/з Єдиної бази здійснюються безоплатно. Формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості здійснюється безоплатно.
Зазначене положення набирає чинності з першого числа місяця, що настає за днем оприлюднення Фондом державного майна України рішення про введення в промислову експлуатацію програмного забезпечення Єдиної бази даних звітів про оцінку, але не пізніше 1 липня 2020 року.
🎯 Визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості здійснюватиметься автоматично, на підставі даних про об’єкт нерухомості, внесених до Єдиної бази будь-якою особою за допомогою мережі Інтернет, що підтверджуються офіційними документами на такий об’єкт. Перелік даних, які вносяться особою до Єдиної бази з метою визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, затверджується Фондом державного майна України.
З метою формування інформаційної основи для визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості Фонд державного майна України використовуватиме інформаційні джерела з відкритим доступом та дані про ціни, зазначені в договорах купівлі-продажу об’єктів нерухомості, внесені нотаріусами до Єдиної бази, а також дані про ринкову вартість об’єктів нерухомості, внесені до Єдиної бази на підставі звітів про оцінку.
🎯 Електронне визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості та автоматичне формування на запит фізичних і юридичних осіб електронних довідок про оціночну вартість об’єктів нерухомості буде здійснюватися з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера.
🎯 Інформація Єдиної бази про об’єкт нерухомості та його вартість, у тому числі звіти про оцінку, автоматично оприлюднюється на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України в режимі реального часу (крім інформації з обмеженим доступом). До такої інформації забезпечується відкритий, прямий неавторизований доступ з можливістю завантаження у форматі відкритих даних.
🎯 Доступ нотаріуса до Єдиної бази для перевірки факту формування Єдиною базою довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості чи реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та присвоєння йому унікального реєстраційного номера, а також для внесення до Єдиної бази інформації про ціну об’єкта нерухомості, зазначену в договорі купівлі-продажу, що ним посвідчується, буде безоплатним.
🎯 Звіт про оцінку, не зареєстрований у Єдиній базі, без присвоєного унікального реєстраційного номера відповідно до вимог Закону, або з дати реєстрації якого минуло більше шести місяців, для цілей оподаткування не застосовується. Єдина база не присвоює унікальний реєстраційний номер звіту про оцінку, якщо з дати звіту (або у разі здійснення рецензування звіту — з дати завершення такого рецензування) минуло більше п’яти робочих днів!
🎯 Реєстрація звіту про оцінку майна з присвоєнням йому унікального реєстраційного номера здійснюється Єдиною базою за умови, що визначена у звіті про оцінку майна ринкова вартість об’єкта нерухомості перебуває в межах допустимого 25 – відсоткового цінового діапазону ринкових цін на співставні об’єкти нерухомості, інформація про які міститься у Єдиній базі. Алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості визначаються Фондом державного майна України.
🎯 Звіти про оцінку зберігатимуться в Єдиній базі в електронній формі.
Згідно ЗаконуФонду державного майна України:
з 31 січня 2020 року відключити всі авторизовані електронні майданчики від Єдиної бази даних звітів про оцінку та забезпечити функціонування Єдиної бази даних звітів про оцінку з прямим, безперешкодним та безоплатним внесенням суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) до Єдиної бази даних звітів про оцінку та інформації з них про вартість об’єктів нерухомості, а також безперешкодну та безоплатну перевірку нотаріусами факту реєстрації таких звітів в Єдиній базі даних звітів про оцінку;
з 1 липня 2020 року забезпечити функціонування у складі Єдиної бази даних звітів про оцінку модуля електронного визначення оціночної вартості, сервісу послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості;
до 1 липня 2020 року забезпечити набуття прав інтелектуальної власності на Єдину базу даних звітів про оцінку (включаючи всі її складові частини, в тому числі її програмне забезпечення) державою.
Реалії
Недивлячись на всі позитивні моменти, пов’язані з прийняттям Закону, виникає питання чи не будуть витрати сторін в 2020 році при укладення, наприклад, договору купівлі-продажу нерухомого майна навіть більшими, чим зараз?
Тут варто згадати, що в перший місяць-два після впровадження модулю автоматичної перевірки інформації зі звітів про оцінку, замовники оціни були шоковані вартість власної нерухомості! Оскільки, вказаний модуль «пропускав» ціну майна, яка іноді в кілька разів перевищувала реальну ринкову вартість.
При цьому, дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку.
Таким чином, власник майна мав сплатити «надмірні» податки та збори.
Київ, центральна зона — 33 207,00 грн/кв.м житлової нерухомості, а в райцентрах — 6 591,00 грн.
Львів, центральна зона — 26 669,00 грн/кв.м, а в райцентрах — 5 679,00 грн.
Одеса, центральна зона — 27 604,00 грн/кв.м, а в райцентрах — 6 080,00 грн.
Проте чи можна назвати ці показники ринковими (навіть станом на 2018 рік), зважаючи на те, що навіть в центральні зоні столиці є новобудови, де вартість квадратного метра сягає 50-100 тис. грн., і є хрущовки…
Отже, якщо оновлений модуль електронного визначення оціночної вартості Єдиної базу даних звітів про оцінку, а також алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості, не будуть враховувати усі фактори, що дійсно впливають на вартість майна, то, швидше за все, сторони угоди по придбанню квартири або земельної ділянки будуть нести суттєво більші витрати, ніж 1860 грн., які наразі «забирають» електронні майданчики.
Тут потрібно зазначити, що Закон передбачає, що у разі, якщо визначена у звіті про оцінку майна ринкова вартість об’єкта нерухомості виходить за межі допустимого 25 відсоткового цінового діапазону, Єдина база автоматично відмовляє в реєстрації такого звіту. У такому разі особа, яка використовує звіт про оцінку майна, або суб’єкт оціночної діяльності має право протягом п’яти робочих днів з дня відмови у реєстрації звіту про оцінку звернутися через Єдину базу, або письмово до Фонду державного майна України із заявою про забезпечення рецензування звіту про оцінку. ФДМУ розглядає таку заяву не більше п’яти робочих днів з моменту отримання та приймає відповідне рішення.
Але все одно постане питання вартості послуг суб’єкта оціночної діяльності за підготовку звіту та звернення до ФДМУ, а також чи прийме Фонд «позитивне» рішення.
