Автор: Юрій Брикайло

Вже довгий час виникають питання щодо можливості реєстрації місця проживання (прописки) в садових та дачних будинках. І дуже часто зустрічаються діаметрально протилежні позиції: одні стверджують, що це неможливо та незаконно, інші ж навпаки – стверджують, що це законно та можливо.

Тож давайте розберемося з питанням реєстрації місця проживання як в садовому будинку, так і в дачному, а також із тим, що змінилося з 10 жовтня 2022 року.

Перш за все, наведу тут визначення термінів та дам посилання на корисний матеріал, де проаналізовано чи є садовий будинок об’єктом житлової нерухомості чи ні, а потім проаналізую судову практику.

Терміни

▪️ Місце проживання – житло з присвоєною у встановленому законом порядку адресою, в якому особа проживає, а також апартаменти (крім апартаментів у готелях), кімнати та інші придатні для проживання об’єкти нерухомого майна, заклад для бездомних осіб, інший надавач соціальних послуг з проживанням, стаціонарна соціально-медична установа та інші заклади соціальної підтримки (догляду), в яких особа отримує соціальні послуги (Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» (в редакції від 10.10.2022 року))

▪️ Садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків (Податковий кодекс України).

▪️ Садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, в якому відсутня житлова площа, а є основна та допоміжна (Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна).

▪️ Садовий будинок — будинок для літнього використання та прибудова до нього (наказ Мінрегіноу №158 від 03.07.2018 року (будівельна амністія).

▪️ Будинок садовий — будівля для літнього (сезонного) використання, яка в частині нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків (ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій).

▪️ Дачний будинок — житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку (Податковий кодекс України).

▪️ Будинок дачний — житловий будинок садибного типу для використання протягом року для відпочинку, тимчасового перебування або постійного проживання (ДБН Б.2.2-12:2019).

Також в 2020 році мною було отримано лист Міністерства юстиції України від 25.02.2020 року та лист Мінрегіону від 25.02.2020 року щодо «статусу» садових будинків та можливості реєстрації місця проживання в них.

Законодавство (з 10.10.2022 року)

Важливо зазначити, що 10.10.2022 року набрали чинності зміни до ЗУ «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» щодо визначення терміну «місце проживання».

Таким чином, лише з 10 жовтня 2022 року в законодавстві чітко зазначили про можливість реєстрації місця проживання в інших придатних для проживання об’єктах нерухомого майна, до яких, на мою думку, відносяться і садові (і звісно ж дачні) будинки.

Вважаю, що на сьогодні відсутні підстави відмовляти у реєстрації місця проживання в садових та/або дачних будинках, за умови подання заявниками усіх, передбачених законодавством документів, та дотримання інших вимог Порядку декларування та реєстрації місця проживання (перебування) (Постанова КМУ №265 від 07.02.2022 року).

Хоча використання в ПКМУ №265 практично всюди слова «житло» може на місцях трактуватися дуже звужено, і все ж призводити до незаконних відмов.

ℹ️ Реєстрація місця проживання в апартаментах та кімнатах

Поруч із цим, до 10.10.2022 року відмови у реєстрації місця проживання (прописки) у садовому (та дачному) будинку були постійними, і виникало багато спорів. При цьому судова практика вклалася досить однозначна – на користь осіб, яким відмовили у прописці (реєстрації місця проживання).

Судова практика

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 10.10.2019 року по справі №2340/4673/18, щодо відмови в реєстрації місця проживання особи в садовому будинку, дійшов наступних висновків:

Суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, задовольняючи адміністративний позов, виходили з того, що реєстрація за адресою житла фізичної особи, зокрема, садового будинку, є можливою та повністю узгоджується зі статтями 6, 9-1 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні».

Судами попередніх інстанцій встановлено, що садовий будинок відповідає вимогам державних будівельних норм (звіт про проведення технічного огляду дачного (садового) будинку від 15 жовтня 2015 року) та згідно відомостей, які містяться в технічному паспорті — складається з коридору, кухні-їдальні, кімнат, санвузлів, кабінету, топочної, холу, гардеробу. Відтак, садовий будинок придатний для експлуатації та проживання в ньому людей.

Житло та державні будівельні норми

Водночас, суди попередніх інстанцій зазначили, що відповідно до ЖК УРСР садовий будинок не зазначений в переліку об`єктів, які не входять до житлового фонду. Колегія суддів погоджується з такими висновками судів та не вбачає підстав для відступлення від них, оскільки вони ґрунтуються на приписах чинного законодавства, що регулює спірні правовідносини.

Доводи касаційної скарги з посиланням на положення державних будівельних норм, відповідно до яких для садових будинків установлюються інші нормативні вимоги до зовнішніх конструкцій, інженерного устаткування, що не відповідають аналогічним нормативним вимогам до житлових будинків, зазначених висновків Суду не спростовують.

📍 Суд зазначає, що відмінність будівельних норм у частині вимог до окремих конструктивних рішень, що застосовуються під час будівництва житлових будинків у порівнянні з садовими будинками, не позбавляє останніх ознак, притаманних житлу, і не спростовує їхньої придатності для постійного проживання, за умови, що власник садового будинку з власної ініціативи пристосував його для цього, встановивши додаткове обладнання чи комунікації.

Крім цього, Суд враховує, що чинне законодавство не виключає можливості переведення садових будинків у статус житлових (прим. проте у більшості випадків я не раджу займатися переведенням садових будинків у житлові!).

📍 Отже, факт будівництва садового будинку на підставі будівельних норм, що відрізняються від будівельних норм, установлених для житлових будинків, не спростовує того, що він може потім використовуватися для проживання в ньому.

 Відтак, Суд погоджується з висновками судів, що відмова відповідача зареєструвати місце проживання позивача в садовому будинку — не ґрунтувалася на вимогах закону.

📌 Аналогічна справа – Постанова ВС КАС від 02.06.2022 року по справі №420/5813/21.

Зазначені положення могли та можуть бути застосовані і до дачних будинків.

📌 Ось аналогічна справа щодо дачного будинку – Постанова КС КАС від 26.01.2022 року по справі №420/1066/21.

Поруч із цим, оскільки дачні будинки, згідно чинного законодавства, віднесені до житлових (див. вище або за цим посиланням), та з 10.10.2022 року внесено зміни до законодавства, то з реєстрацією місця проживання (пропискою) в дачних будинках не повинно взагалі виникати спірних ситуацій.

Обговорити чинні норми та порадитися щодо конкретних ситуацій щодо реєстрації місця проживання (прописки) в садових та дачних будинках можна в групі Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло,

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2023

Маєте збудований будинок, але право власності на нього досі не оформлено?

На сьогодні існує декілька шляхів оформлення права власності на житлові, садові, дачні будинки, господарські будівлі та споруди, в залежності від року побудови, площі будинку та госпбудівель і споруд, а також наявності або відсутності дозвільних документів:

▪️ реєстрація права власності без прийняття в експлуатацію — для об’єктів (без обмежень по площі) збудованих до 05 серпня 1992 року;

▪️ будівельна амністія 2018 — 2023 — для об’єктів (садибні, садові та дачні будинки площею до 300 кв.м), що збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 09 квітня 2015 року;

▪️ загальний порядок прийняття в експлуатацію — для об’єктів (без обмежень по площі) на які оформлено дозвільну документацію на будівництво (Постанова КМУ №461 від 13.04.2011 року);

▪️ на підставі рішення суду (з подальшим введенням такого об’єкту в експлуатацію, згідно положень Постанови КМУ №461 від 13.04.2011 року).

Нижче мова буде йти про особливості оформлення права власності на житлові, садові, дачні будинки та господарські будівлі, які побудовані у період до 05 серпня 1992 року.

Чи потрібно вводити в експлуатацію будинки збудовані до 1992 року?

Згідно абзацу 3 п. 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (надалі – «Порядок»), документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, не вимагається в разі державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року.

Проте вказане положення з’явилося лише 25.05.2021 року, а до цього виникали спори, які навіть доходили до розгляду Верховним Судом.

ℹ️  Так, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у своїй Постанові від 15.01.2021 року по справі №1540/3952/18 прийшов до наступних висновків:

Індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію.

Зазначений висновок узгоджується з правовою позицією висловленою Верховним Судом у постанові від 15 жовтня 2020 року у справі №623/214/17.

Вперше на законодавчому рівні встановлено порядок та умови прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва постановою Кабінету Міністрів України від 5 серпня 1992 року №449 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів державного замовлення».

А до 05 серпня 1992 року закон не передбачав процедуру введення нерухомого майна в експлуатацію при оформленні права власності.

Фактично єдиним документом, що засвідчує факт існування об’єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об’єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації (лист Міністерства юстиції України від 23 лютого 2016 року № 8.4-35//18/1).

Процедура оформлення права власності на будинок збудований до 1992 року

Реєстрація (оформлення) права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них (надалі – «Об’єкти»),  що закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (надалі — «Закон») та  зазначеним вище Порядком.

Так, для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються:

• технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;
• документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси.

📌 Документ, що підтверджує присвоєння закінченому будівництвом об’єкту адреси, не вимагається у разі державної реєстрації права власності на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстроване в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник у поданій заяві обов’язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об’єкт, для подальшого відображення його адреси. Дія цього абзацу не застосовується, якщо у відомостях про місце розташування земельної ділянки відсутні всі необхідні реквізити адреси, передбачені частиною четвертою статті 26^-3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Якщо адреса була присвоєна до запровадження ЄДЕССБ, то документ про присвоєння адреси отримується державним реєстратором шляхом звернення до відповідного органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, а не шляхом подачі його заявником.

📌 Державна реєстрація права власності на відповідні Об’єкти проводиться за наявності відомостей про його технічну інвентаризацію та про присвоєння такому об’єкту адреси, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Отже, технічний паспорт в паперовому вигляді заявником може не подаватися, оскільки дані беруться з ЄДЕССБ.

📌 Для державної реєстрації прав на об’єкти, побудовані до 05.08.1992 року, державний реєстратор робить запит до БТІ щодо відсутності зареєстрованих прав на такі об’єкти до 2013 року.

Як правило, при наявності документу на землю, в якому зазначено кадастровий номер земельної ділянки, для реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року, потрібно подати:

▪️ оригінал технічного паспорта (розробленого БТІ або іншим суб’єктом, в складі якого працює виконавець технівнентаризації) на такий Об’єкт,

▪️ оригінал документу на земельну ділянку (при цьому, дата видачі такого документу та/або дата реєстрації права власності, може бути після 05.08.1992 року). А у випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав, зазначений документ можна не подавати;

▪️ документ про присвоєння адреси (у випадках, коли інформація про місцезнаходження (адресу) земельної ділянки відсутня в Державному земельному кадастрі та/або Державному реєстрі речових прав).

Документи подаються суб’єкту державної реєстрації прав (виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації) або державному реєстратору прав на нерухоме майно (наприклад, нотаріусу).

Для державної реєстрації права власності необхідно подати зазначені вище документ, а також пред’явити оригінал паспорту та індивідуальний податковий номер, а також надати документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав.

За результатом розгляду заяви про державну реєстрацію права власності державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

Особливості оформлення в населених пунктах, де здійснювалося ведення погосподарського обліку

Згідно п. 80 Порядку, державна реєстрація права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р. та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, може проводитися на підставі документів, передбачених статтею 31 Закону, а саме:

• виписка із погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений – сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою;
• документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом, крім випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав.

Для здійснення державної реєстрації прав власності на зазначені об’єкти документом, що посвідчує речові права на земельну ділянку під таким об’єктом, може також вважатися рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність.

📌 Для проведення державної реєстрації прав власності на Об’єкти, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, проведення технічної інвентаризації щодо зазначених об’єктів нерухомості є необов’язковим.

Щодо року побудови (та матеріалів будівництва)

Рік побудови визначається на підставі даних технічного паспорта. Інформація про рік спорудження (побудови) зазначається за словами замовника технічної інвентаризації, і не потребує надання будь-яких підтверджуючих документів (у разі відсутності у замовника відповідної документації матеріали конструктивних елементів та рік спорудження будинків, допоміжних (господарських) будівель і споруд зазначає замовник, що відображається в абрисі (ескізі) та засвідчується його підписом).

ℹ️  Позиція ВС КАС щодо року побудови та матеріалів будівництва: орган ДАБК зазначив, що судами попередніх інстанцій не надано належної уваги матеріалами фотофіксації на яких зафіксовано збудовану будівлю з піноблоків. Піноблок — легкий пористий бетон, що отримується в результаті тверднення розчину, що складається з цементу, піску, води і піни. В індивідуальному житловому будівництві пінобетон почав використовуватися тільки з 90-х років. Представник органу ДАБК, стверджував, що таким чином, споруда не могла бути збудованою 1985 році як про те зазначає власник майна, оскільки таких технологій на той момент не було.

Вказані доводи про те, що споруда не могла бути збудованою у 1985 році тому, що при будівництві використано пенобетон, судами попередніх інстанцій правильно не взято до уваги, з огляду на те, що вони не підтверджені доказами. При цьому наявність фотографій будинку, на які посилається відповідач, не можуть підтверджувати рік зведення будинку, а тільки фіксують його зовнішній вигляд. Факт того, що житловий будинок збудовано до 5 серпня 1992 року суди встановили на підставі чинного технічного паспорту і відповідач не надав доказів, що могли спростувати вказаний факт.

Обговорити чинні норми та порадитися щодо конкретних ситуацій по введенню будинку в експлуатацію можна в групі Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло,

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2023

31 серпня 2018 року набрав чинності Наказ Мінрегіону 03.07.2018 року №158 «Про затвердження Порядку проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, будівель і споруд сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт» (так звана будівельна амністія (будамністія)).

Будівельна амністія — це спрощена процедура прийняття в експлуатацію, зокрема, індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 500 квадратних метрів, а також господарських (присадибних) будівель і споруд загальною площею  до 500  квадратних метрів, збудовані (без оформлення дозвільних документів) у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, за умови, що вони збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення.

Оформлення будинку по будівельній амністії не потребує отримання будівельного паспорта та/або дозвільних документів на будівництво.

🎯 Об’єкти, які можна будувати без оформлення дозвільних документів, та які не потребують прийняття в експлуатацію

Будівельні амністії попередніх років: за останні 12 років було ще дві будівельні амністії:

• перша — діяла з 25.07.2011 року до 30.01.2013 року та регулювалася Наказом Мінрегіону від 24.06.2011 року №91.
• друга — діяла з 26.05.2015 року по 31.12.2015 року та регулювалася Наказом Мінрегіону від 24.04.2015 року №79.

Обидві вказані вище будівельні амністії носили строковий характер (при цьому будівельна амністія 2015 року діяла лише 7 місяців). Чинна (з 2018 року) будівельна амністія носить наразі безстроковий характер.

Процедура та необхідні документи

Для оформлення (введення в експлуатацію) перелічених об’єктів необхідно подати пакет документів, передбачений Порядком №158, до ДІАМ: або особисто через ЦНАП, або засобами поштового зв’язку, або в електронному вигляді через портал ДІЯ.

Обов’язковим документом, що має бути поданий (інформацію про який має бути подано), є технічний паспорт.

Подаючи документи в електронному вигляді економиться не тільки час, а і «звужуються» можливості для безпідставного повернення поданої декларації, оскільки практично всі дані, необхідні для заповнення декларації ДІЯ підтягуює автоматично.

Прийняття в експлуатацію здійснюється безоплатно органом державного архітектурно-будівельного контролю протягом 10 робочих днів з дня подання відповідної заяви, засвідчених копій документів на землю, технічного паспорта та примірника заповненої декларації про готовність об’єкта до експлуатації (а у випадках, коли площа господарських будівель та споруд перевищує 100 кв.м, замовник має додатково подати звіт про проведення технічного обстеження).

❗️ Чому варто не відкладати оформлення будинку по будівельній амністії на 2024-й?

На сьогодні, як бачимо, будівельна амністія є безкоштовною (мова йде про відсутність офіційних платежів, мита, зборів тощо; є лише необхідність замовити та оплатити технічний паспорт і, в деяких випадках, технічний звіт),  але 13 грудня 2022 року було прийнято (проте досі не підписано Президентом) законопроект №5655, який змінює умови та порядок здійсненя будівельної амністії. Тому в 2024-му році все може змінитися кардинально, зокрема, буде введено адмністративний збір в розмірі орієнтовно 19 000 грн за реєстрацію відповідної декларації, а також можливе стягненя штрафів!

Відсутність містобудівної документації: генпланів та детальних планів території (ДПТ)

Будівельна амністія (2018—2023) стала та стане у нагоді тим, хто хотів, але не зміг оформити документи на будівництво у зв’язку з відсутністю в населеному пунктів затвердженої містобудівної документації (генерального плану населеного пункту та/або детального плану території (ДПТ)).

Відсутність зазначеної документації або скасування затверджених генпланів та ДПТ, згідно Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (Наказ Мінрегіону від 05.07.2011 року №103) було та є підставою для відмови у видачі особі будпаспорту, який є необхідним для подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт (те саме стосується, і відмови у видачі містобудівних умов (МУОЗЗД)). Разом із цим, відсутність містобудівної документації населеного пункту та/або детального плану території не є перешкодою для введення об’єктів в експлуатацію, на які розповсюджуються положення пункту 9 розділу V України «Про регулювання містобудівної діяльності».

📌 Окрім того, неважливо чи при будівництві будинку та/або господасрьких будівель і споруд було дотримано вимог законодавства щодо відстаней між будівлями та до меж. Навіть якщо будинок розташовано по межі або на відстані 2-3 метри від сусідських будівель, декларацію про готовність буде зареєстровано.

Обговорити чинні норми та порадитися щодо конкретних ситуацій по введенню в експлуатацію по будамністії можна в групі Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло,

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2023