Президент 05 серпня 2025 року підписав Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення процедури відведення земельних ділянок для розвитку цифрової інфраструктури»4321-IX, який було розроблено з метою спрощення процедури отримання постачальниками електронних комунікаційних послуг та/або мереж права на користування земельними ділянками для розгортання та експлуатації електронних комунікаційних мереж та/або інфраструктури для забезпечення покриття населення України зв’язком четвертого покоління та мобільним високошвидкісним Інтернетом.
⭕️Законом внесено зміни до деяких законодавчих актів, що регулюють земельні відносини, щодо скорочення строків розгляду клопотань постачальників електронних комунікаційних послуг та/або мереж щодо відведення земельних ділянок, передачі їх в оренду, розробки та затвердження нормативної грошової оцінки земельних ділянок й прийняття рішень за результатами розгляду таких клопотань, а також скорочення строку оприлюднення проектів таких рішень.
⭕️Крім того, Законом №4321 передбачено запровадження механізму отримання земельних ділянок постачальниками електронних комунікаційних послуг та/або мереж на праві земельного сервітуту, а також розмежування об’єктів будівництва електронних комунікаційних мереж та тимчасових технічний засіб та/або споруд інфраструктури електронних комунікаційних мереж з метою прискорення процесу розгортання та експлуатації електронних комунікаційних мереж та/або інфраструктури.
Міністерство цифрової трансформації вважає, що вказаний Закон скоротить терміни отримання ділянок для будівництва базових станцій з 6 до 3 місяців, а також закріпить можливості використання пересувних базових станцій, що особливо важливо для відновлення зв’язку після бойових дій. Це має пришвидшити будівництво мобільних мереж і допомогти забезпечити 98% населення якісним мобільним зв’язком до 2030 року.
Законом внесено зміни до Водного кодексу України, Земельного кодексу України, ЗУ “Про регулювання містобудівної діяльності”, ЗУ “Про місцеве самоврядування в Україні”, ЗУ “Про землеустрій”, ЗУ “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”, ЗУ “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” та низки інших НПА.
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у Постанові від 25 червня 2025 року по справі №532/2104/21 щодо скасування наказу Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області про відмову у затвердженні документації зі землеустрою та надання земельної ділянки у власність та визннання протиправним та скасувати рішення селищної ради про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею та передачу її у власність, прийшов до наступних висновків:
…
Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, що передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки приймає рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність (частина дев’ята статті 118 ЗК України).
Згідно зі статтею 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій – сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок.
Відповідно до частини першої статті 50 Закону України «Про землеустрій» проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок розробляються у разі формування нових земельних ділянок із земель державної, комунальної власності (крім випадків формування земельних ділянок за іншою документацією із землеустрою) та у разі зміни цільового призначення земельних ділянок у випадках, визначених законом.
Дозвіл на розробку проекту землеустрою означає дозвіл власника земельної ділянки здійснити певні дії на землі власника, щоб мати змогу у подальшому точно визначити предмет оренди. Отже, цей дозвіл наділяє заінтересовану особу повноваженням ідентифікувати на землі власника земельну ділянку, яку ця особа бажає отримати у майбутньому.
Рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою не є правовстановлюючим актом і не гарантує особі чи невизначеному колу осіб набуття права власності чи користування на земельну ділянку(див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 380/624/16-ц, (провадження № 14-301цс18), від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (провадження № 14-28цс20)).
Разом із тим, здійснюючи свої повноваження щодо розпорядження землею, орган державної влади чи місцевого самоврядування на будь-якому етапі надання земельної ділянки у власність чи користування зобов’язаній діяти правомірно, зокрема, поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси учасників цих правовідносин, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності.
Добросовісність та розумність належать до фундаментальних засад цивільного права (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі №688/2908/16-ц (провадження № 14-28цс20) сформулювала правові висновки, згідно з якими неможливо надати єдину універсальну відповідь на питання про те, чи є поведінка органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який надав дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки кільком особам, правомірною чи неправомірною. Відповідь на це питання залежить від оцінки такої поведінки як добросовісної чи недобросовісної, і така оцінка має здійснюватися у кожній справі окремо, виходячи з конкретних обставин справи.
⭕️Отже, рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою є стадією процесу отримання права власності чи користування на земельну ділянку. Звернення особи до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з метою отримання земельної ділянки у власність чи користування зумовлене інтересом особи на отримання цієї земельної ділянки, за відсутності для цього законних перешкод.
⭕️Зазначений інтерес, у разі формування земельної ділянки за заявою такої особи та поданими документами, підлягає правовому захисту.
⭕️Погодження та затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність, яка раніше сформована на підставі проекту землеустрою іншої особи, порушує законний інтерес такої особи щодо можливості завершити розпочату ним відповідно до чинного законодавства процедуру приватизації земельної ділянки та суперечить вимогам землеустрою. За наявності двох або більше бажаючих отримати земельну ділянку державної чи комунальної власності у власність при безоплатній передачі земельних ділянок в межах встановлених норм (стаття 121 ЗК України) першочергове право на таке отримання має особа, на підставі проекту землеустрою якої сформована відповідна ділянка, якщо для цього немає законних перешкод.
У справі, яка переглядається, встановлено, що Наказом Головного управління Держземагентства України № 62-СГ від 16 січня 2015 року відповідачці ОСОБА_2 надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки земель сільськогосподарського призначення площею 2 га для ведення селянського господарства у приватну власність за межами населеного пункту на території Чорбівської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області.
Після отримання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства відповідачка протягом тривалого часу такий проект не виготовляла, до сертифікованого інженера-землевпорядника ФОП ОСОБА_4 з цим питанням звернулася лише у липні 2021 року.
У 2021 році на замовлення ОСОБА_2 інженером-землевпорядником ФОП ОСОБА_4 виготовлено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 1,9255 га, у власність ОСОБА_2 для ведення особистого селянського господарства, що розташована на території Білицької селищної ради Полтавського (Кобеляцького) району Полтавської області.
Натомість, позивачОСОБА_1 , виявивши бажання отримати у власність земельну ділянку державної власності для ведення особистого селянського господарства, одразу після надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність у січні 2020 року, звернувся до сертифікованого інженера-землевпорядника ФОП ОСОБА_3 із заявою про виготовлення технічної документації та 10 лютого 2020 року уклав з ним договір № 046-02/2020 на виконання послуг по складанню проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності орієнтовною площею 1,93 га для передачі у власність для ведення особистого селянського господарства на території Чорбівської сільської ради (за межами населених пунктів) Кобеляцького району Полтавської області.
На підставі складеного ФОП ОСОБА_3 проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянкиза замовленням позивача, була сформована відповідна ділянка, а відділом у Кобеляцькому районі Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області 06 березня 2020 року за його зверненням внесено відомості про земельну ділянку з кадастровим номером 5321887500:00:006:0205, загальною площею 1,9255 га, призначеної для ведення особистого селянського господарства, розташованої на території Чорбівської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області,до Державного земельного кадастру.
⭕️Оскільки земельна ділянка з кадастровим номером 5321887500:00:006:0205 сформована на підставі проекту землеустрою, виготовленого за замовленням саме ОСОБА_1 , у зв’язку із чим він має першочергове право на отримання спірної земельної ділянки у власність, колегія суддів Верховного Суду вважає, що рішення Білицької селищної ради Полтавського району Полтавської області № 13.73 від 13 серпня 2021 року про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 1,9255 га з кадастровим номером 5321887500:00:006:0205 та передачу її у власність ОСОБА_2 є протиправним, а державна реєстрація зазначеної земельної ділянки і вчинення запису про право власності на цю земельну ділянку за ОСОБА_2 порушує права позивача щодо можливості завершити розпочату ним відповідно до чинного законодавства процедуру приватизації земельної ділянки.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у Постанові від 05 березня 2025 року у справі №926/927/24 щодо права співвласників багатоквартирного будинку на отримання у власність чи у користування земельної ділянки, необхідної для обслуговування багатоквартирного будинку, як прибудинкової території, прийшов до наступних висновків:
Предметом спору є наявність правових підстав для припинення права постійного користування спірною земельною ділянкою, що належить ГУ Національної поліції, та визнання такого права за ОСББ “Руська, 219-Д”. Позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що зазначена земельна ділянка фактично перебуває у постійному користуванні ОСББ “Руська, 219-Д” з моменту державної реєстрації права власності співвласників на розташоване на ній нерухоме майно.
Щодо питання переходу права на земельну ділянку під багатоквартирним будинком до його співвласників
Відповідно до частини першої статті 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Згідно зі статтею 382 Цивільного кодексу України квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
За приписами частини першої статті 385 Цивільного кодексу України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).
Відповідно до статті 1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” спільне майно багатоквартирного будинку – приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія; прибудинкова територія – територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Частиною першою статті 9 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” передбачено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції – об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Згідно з частиною четвертою статті 4 Закону України “Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку” основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Відповідно до статті 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.
У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.
Відповідно до підпункту “д” пункту 2 статті 92 Земельного кодексу України право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Зазначені положення є відтворенням принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, за змістом якого, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття, висновки щодо застосування якого викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі №921/158/18, на яку посилається Скаржник при зверненні з касаційною скаргою.
У постанові Верховного Суду від 27.01.2023 у справі № 621/2300/16, на яку посилається Скаржник, розглянуто питання правомірності вимог фізичних осіб до сільської ради щодо визнання недійсними рішення та акта про право приватної власності на земельну ділянку, яка була приватизована іншою особою. Позивачі обґрунтовували свою позицію тим, що є власниками квартир у одноповерховому багатоквартирному будинку, прилегла територія якого була відчужена третій особі.
⭕️Верховний Суд, досліджуючи застосування статті 42 Земельного кодексу України, зазначив, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об’єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
⭕️Верховний Суд наголосив, що розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.
⭕️Прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку є особливим об’єктом права власності на землю чи користування нею, оскільки призначена для розміщення й обслуговування житлового будинку і належних до нього будівель та споруд та має задовольняти інтереси всіх мешканців цього будинку.
…
У справі № 757/13549/16 предметом спору була вимога позивача щодо заборони облаштування окремої вхідної групи та відновлення попереднього стану, оскільки він є власником квартири в багатоквартирному будинку, де проводяться такі будівельні роботи. Позивач обґрунтовував свої вимоги тим, що несучі конструкції будинку, а також права на земельну ділянку, на якій розташований будинок, пов`язані з ним будівлі та споруди й прибудинкова територія є спільною сумісною власністю співвласників.
Верховний Суд, визнаючи обґрунтованість цієї позиції, у постанові від 14.02.2024, аналізуючи застосування статті 42 Земельного кодексу України, зазначив, що, що виникнення прав на земельну ділянку у власника квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку пов’язане із набуттям у власність самої квартири або нежитлового приміщення, земельна ділянка при цьому не виступає самостійним об’єктом правочину, пов’язаного із переходом права власності на квартир у або нежитлове приміщення. Отже, сама по собі відсутність реєстрації за власником квартири або нежитлового приміщення багатоквартирного будинку права власності на земельну ділянку не позбавляє його права на захист своїх прав на володіння та користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія.
Так, предметом спору у справі №910/14564/23 була вимога об’єднання співвласників багатоквартирного будинку про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, скасування результатів земельних торгів, визнання недійсним договору оренди та скасування державної реєстрації щодо надання товариству права користування земельною ділянкою, з підстав того, що спірна земельна ділянка є прибудинковою територією, а також того, що ця ділянка є єдиним під’їздом до будинку позивача.
Верховний Суд також наголосив, що багатоквартирні будинки, господарські будівлі, споруди та приміщення є нерозривно пов’язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені, та звернувся до власних правових висновків, викладених у постанові від 21.07.2020 у справі №922/3461/17. Одночасно суд касаційної інстанції акцентував, що виключне право на отримання у власність чи постійне користування земельної ділянки комунальної власності, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, належить співвласникам багатоквартирного будинку.
…
Зважаючи на вищенаведене, висновок судів попередніх інстанцій про те, що багатоквартирні будинки є нерозривно пов’язаними із земельними ділянками, на яких вони розташовані, а особа, яка законно набула у власність будинок чи споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими об’єктами після їх набуття, відповідає положенням законодавства та безпосередньо узгоджується з правовою позицією суду касаційної інстанції, викладеною у постановах, на які посилається Скаржник для порівняння.
⭕️Відтак, з моменту набуття мешканцями будинку по АДРЕСА_1 у м. Чернівці права власності на квартири, після введення в експлуатацію 45-квартирного житлового будинку та створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку “Руська, 219-Д”, у співвласників цього будинку виникло право на оформлення речового права на земельну ділянку. Таке право поширюється на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, необхідні для його обслуговування та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів/орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень у будинку.
Щодо розміру земельної ділянки, право на користування якою має перейти до співвласників багатоквартирного будинку, та особливостей її оформлення
Як вже зазначено Судом, з моменту набуття мешканцями будинку по АДРЕСА_1 у м. Чернівці права власності на квартири, після введення в експлуатацію 45-квартирного житлового будинку та створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку “Руська, 219-Д”, у співвласників виникло право на оформлення речового права на земельну ділянку в межах території, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також належні до нього будівлі та споруди. Ця земельна ділянка є необхідною для належного обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб співвласників, наймачів (орендарів) квартир і нежитлових приміщень.
Отже, співвласники багатоквартирного будинку мають право оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що забезпечують його функціонування та відповідають потребам мешканців.
Статтею 123 Земельного кодексу України визначено, що надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.
Відповідно до частини другої статті 123 Земельного кодексу України особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки. У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення.
Одночасно частиною четвертою статті 42 Земельного кодексу України визначено, що розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.
⭕️Відтак, оформлення співвласниками багатоквартирного будинку права на землю відбувається шляхом виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, тобто має місце формування нової земельної ділянки під нерухомістю, що не суперечить наведеним вище положенням земельного законодавства щодо формування земельних ділянок. Використання такого порядку оформлення прав на земельну ділянку за власником нерухомості не порушує і прав постійного землекористувача, оскільки не позбавляє його можливості самостійно оформити право на належну йому частину земельної ділянки, яка залишається після вилучення її частин, необхідних для обслуговування об’єктів нерухомості.
Згідно з пунктом 4 частини першої статті 1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” прибудинкова територія – це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належний до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів, орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу 17.05.2005 № 76, зареєстрованих в Міністерстві юстиції України 25.08.2005 за № 927/11207, прибудинкова територія це – територія навколо багатоквартирного будинку визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.
⭕️Суд касаційної інстанції у відповідній справі дійшов висновку, що віднесення земельної ділянки, відповідно з визначенням її розміру та конфігурації, до прибудинкової території багатоквартирного будинку має свідчити відповідна містобудівна та землевпорядна документація або акт на право власності чи користування земельною ділянкою.
Верховний Суд у постанові від 01.03.2023 у справі №607/13198/21 виснував про те, що співвласники багатоквартирного будинку набувають права власності чи права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення їх житлових, соціальних і побутових потреб, після передачі такої ділянки у їх власність чи у постійне користування на загальних підставах у вставленому законом порядку.
Розміри та конфігурація такої земельної ділянки визначаються на підставі відповідної технічної документації із землеустрою, яка подається на затвердження уповноваженому на прийняття такого рішення органу місцевого самоврядування.
Викладене вище свідчить про наявність загальних висновків Верховного Суду щодо права співвласників багатоквартирного будинку на отримання у власність чи у користування земельної ділянки, необхідної для обслуговування багатоквартирного будинку, як прибудинкової території, а також щодо порядку засвідчення розміру та конфігурації відповідної земельної ділянки.
З огляду на це, висновки судів попередніх інстанцій про те, що Позивач має право на отримання в постійне користування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також належну до нього прибудинкову територію, яка визначається на підставі відповідної землевпорядної документації, є обґрунтованими.
Водночас оформлення права постійного користування має здійснюватися у порядку, визначеному законодавством. Зазначені висновки також узгоджуються з положеннями земельного законодавства та правовими позиціями суду касаційної інстанції, на які безпосередньо посилається Скаржник.
Щодо доведення належності розміру земельної ділянки, право на оформлення правовідносин щодо користування якою підлягає переходу до співвласників багатоквартирного житлового будинку
Судами обох інстанцій вказано про відсутність доказів на підтвердження дотримання Позивачем процедури оформлення права постійного користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоповерховий будинок, визначення розміру земельної ділянки на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Ця обставина не заперечується Скаржником. На його думку, додаткове з’ясування цього питання не є необхідним, оскільки Управлінню Міністерства внутрішніх справ України в Чернівецькій області, на підставі рішення Ради від 27.11.2008 №739, було надано Державний акт на право постійного користування земельною ділянкою площею 0,3196 га (кадастровий номер 7310136600:32:003:0022), розташованою у АДРЕСА_1 . Вказана земельна ділянка має цільове призначення – для будівництва та обслуговування 45-квартирного житлового будинку, що, на думку Скаржника, автоматично підтверджує необхідність всієї її площі для обслуговування багатоквартирного житлового будинку за цією адресою.
Суд не погоджується з позицією Скаржника та зазначає, що право співвласників багатоквартирного житлового будинку на оформлення правовідносин щодо користування земельною ділянкою виникло не на підставі рішення Ради від 27.11.2008 №739, а як наслідок набуття мешканцями будинку по АДРЕСА_1 у м. Чернівці права власності на квартири після введення в експлуатацію 45-квартирного житлового будинку та створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку “Руська, 219-Д”.
⭕️Отже, співвласники житлового будинку по АДРЕСА_1 у м. Чернівці набули право користування земельною ділянкою виключно в межах території, необхідної для обслуговування фактично побудованого об’єкта, а не всієї земельної ділянки, яка передавалася Міністерству внутрішніх справ України для будівництва та обслуговування будинків.
Суд зазначає, що рішення Ради про передачу Міністерству внутрішніх справ України земельної ділянки площею 0,3196 га було спрямоване на надання землі з метою будівництва житлових об`єктів. Водночас у цьому рішенні не зазначено, що земельна ділянка виділялася саме відповідно до фактичних параметрів збудованого будинку першої черги, які були затверджені у Декларації про готовність об’єкта до експлуатації.
⭕️Таким чином, розмір земельної ділянки, що підлягає переходу у користування співвласників багатоквартирних будинків повинен визначатися на підставі землевпорядної документації, яка враховує фактичні параметри всіх об’єктів, запланованих для будівництва, їх прибудинкову територію та територію, необхідну для забезпечення обслуговування будинків і потреб його мешканців.
Зазначені висновки узгоджуються з правовими позиціями Верховного Суду, на які посилається Скаржник для порівняння, зокрема з правовими висновками, викладеними e постанові Верховного Суду від 27.01.2023 у справі № 621/2300/16.
При цьому, за встановленими судами обставинами планувалось будівництво об’єкта у фактично більшому розміру.
Так, незважаючи на зазначення у рішенні Ради від 27.11.2008 №739 про передання права постійного користування земельною ділянкою площею 0,3196 га, для будівництва та обслуговування 45-ти квартирного житлового будинку, 29.09.2005 рішенням Ради №840 “Про погодження місця розташування об`єктів містобудування, надання дозволу забудовникам на підготовку матеріалів попереднього погодження, складання проектів відведення земельних ділянок, внесення змін та відміну раніше прийнятих рішень” внесено зміни в пункт 8 додатку 1 до рішення 24 сесії V скликання Ради № 536 щодо надання дозволу на підготовку матеріалів попереднього погодження, складання проекту відведення земельної ділянки Управлінню Міністерства внутрішніх справ України в Чернівецькій області на будівництво 45-квартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 , а саме: слова “…45-квартирного житлового будинку…” замінено словами “… зблокованого 81-квартирного житлового будинку…”.
20.06.2008 Управлінню Міністерства внутрішніх справ України в Чернівецькій області Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області надано Дозвіл на виконання будівельних робіт №1-141/08Ч (перереєстрація дозволу №65 від 23.03.2006), а саме на продовження будівництва зблокованого 81-квартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 в м. Чернівці з почерговим будівництвом І та ІІ блоку.
19.09.2011 в Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області за № ЧВ 14311044002 зареєстровано Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації – будівництво зблокованого 81 квартирного житлового будинку (І черга – 45-ти квартирний житловий будинок блок Б) на АДРЕСА_1 код за ДК 018-2000-1122.2, ІІІ категорія складності.
На невідповідність запроектованої кількості квартир фактичному складу житлового фонду також звернули увагу суди обох інстанцій. Під час дослідження доказів встановлено, що фізичні особи набули права власності на нерухоме майно, а саме: на квартиру №46 загальною площею 68 кв. м, на квартиру НОМЕР_2 загальною площею 75,1 кв. м, на квартиру НОМЕР_1 загальною площею 49,7 кв. м, на квартиру НОМЕР_4 загальною площею 50,6 кв. м та на квартиру НОМЕР_3 загальною площею 93,2 кв. м, які знаходяться за адресою АДРЕСА_1 . Водночас питання щодо законності будівництва не є предметом цього спору.
З огляду на зазначене, Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій щодо недоведеності Позивачем належного розміру земельної ділянки, право на оформлення правовідносин щодо користування якою підлягає переходу до співвласників багатоквартирного житлового будинку. Зокрема, Позивачем не надано технічного паспорта будинку, землевпорядної документації чи інших належних, допустимих та достовірних доказів, які б підтверджували фактичну площу будівлі, розташованої за адресою АДРЕСА_1, м. Чернівці , та необхідну для її обслуговування прибудинкову територію. Відтак, під час розгляду справи Позивач не довів обґрунтованість визнання за ним права на оформлення правовідносин щодо користування всією площею земельної ділянки в розмірі 0,3196 га.
При цьому, з урахуванням предмета, підстав позову та встановлених судами попередніх інстанцій обставин, колегія суддів в цілому погоджується з їх висновками про необхідність відмови в позові також з огляду на таке.
По-перше, як встановили суди спірна земельна ділянка є сформованою, а отже, відповідно до положень статті 79-1 Земельного кодексу України, становить самостійний об’єкт цивільних прав.
По-друге, відповідна земельна ділянка виділялась для будівництва не лише житлового будинку Позивача, який у проектній документації визначено як будинок першої черги, а й для спорудження ще одного житлового будинку.
У такий спосіб, право на спірну земельну ділянку після завершення будівництва повинні набути як мешканці житлового будинку ОСББ “Руська, 219-Д”, так і мешканці будинку, який буде збудовано в майбутньому.
Саме в такому випадку право постійного користування спірної земельної ділянки повинно було би перейти до нових користувачів у повному обсязі. Однак, звертаючись із позовом, Позивач фактично наполягає на набутті ним права на всю спірну земельну ділянку, не враховуючи ні первинного цільового призначення її виділення, ні інтересів майбутніх мешканців будинку, запланованого для будівництва.
⭕️Суд наголошує, що Позивач має право на формування земельної ділянки. Водночас за встановлених судами обставин справи, зокрема з огляду на те, що Позивач не виявив наміру очікувати завершення будівництва в повному обсязі, набуття ним права на земельну ділянку, на якій розташоване майно ОСББ “Руська, 219-Д”, можливе лише з дотриманням порядку, передбаченого статтею 79-1 Земельного кодексу України, із врахуванням прав та інтересів інших землекористувачів.
На зазначене фактично звернули увагу й суди попередніх інстанцій, які, з урахуванням установлених обставин справи та вимог законодавства, дійшли висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
