Категорія: Статьи

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 31.07.2019 року по справі №806/5308/15, щодо реконструкції частини житлового будинку під магазин непродовольчих товарів на земельній ділянці призначеній для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), дійшов наступних висновків:

✅ Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

✅ Єдина умова, яку встановлює ч.5 ст. 20 ЗК України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

✅ Суд враховує, що зводячи магазин, позивачка діяла з дотриманням вимог містобудівної документації. У містобудівних умовах, проектній документації, будівельному паспорті та деклараціях вона зазначала про будівництво саме магазину і зазначала відомості про земельну ділянку, якою володіла і користувалася на законних підставах. Усі державні органи та органи місцевого самоврядування знали про спорудження магазину і з цим погоджувалися.

🎯 Зміна цільового призначення земельних ділянок (тобто переведення земельної ділянки з однієї категорії, визначеної ч. 1 ст. 19 ЗК України в іншу) здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури. Водночас, відповідно до ч. 5 ст. 20 ЗК України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. Отже, зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель (за виключенням земель сільськогосподарського призначення та земель оборони), здійснюється її власником (користувачем) самостійно.

 🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Питання скасування пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту (передбачено ст. 40 ЗУ  «Про регулювання містобудівної діяльності») за останній рік піднімалося багато разів. Cкасування пайової участі (внеску) покликане, зокрема, покращити інвестиційну привабливість України, що в свою чергу має позитивно позначитися на позиції України у рейтингу Doing Business.

29.08.2019 року Верховною Радою отримано проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» (№1059 від 29.08.2019). Вказаний проект визначено як невідкладний!

Пайова участь (внесок) на сьогодні

На сьогодні чинне українське законодавство передбачає обов’язковість сплати замовниками будівництва пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту: у розмірі 4% від вартості житлового будівництва та 10% від вартості нежитлової забудови. Разом із цим, частиною четвертою статті 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено перелік об’єктів замовники будівництва яких звільнені від сплати пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

✅ Також потрібно зазначити, що в 2017-2018 році в м. Києві було знижено ставку пайового внеску в розвиток інфраструктури до 2% (на 2019 рік встановлено 3,2%).

⭕️ В пояснювальній записці до законопроекту зазначено, що пайовий внесок – це своєрідний квазіподаток на будівництво, який, з формальної точки зору, сплачується забудовником, однак фактичним його платником є покупець нерухомості. Крім того, пайовий внесок не має чіткого цільового характеру (відповідні кошти не обов’язково йдуть на розвиток інфраструктури), а оплата вартості приєднання до інженерних мереж зазвичай сплачується замовниками будівництва окремо від пайового внеску (тобто не зараховується у рахунок сплати пайової участі).

Аналоги українського пайового внеску вкрай рідко трапляються у світовій практиці, а коли й трапляються, то застосовуються в істотно нижчих розмірах та не мають стосунку до будівельних робіт, виконуваних на земельних ділянках приватної власності. За даними рейтингу Doing Business 2017 існування в Україні пайового внеску збільшує витрати на адміністративні процедури, пов’язані з будівництвом промислового об’єкта, в середньому до 15,2%. 

Більше того, існують значні проблеми в адмініструванні пайової участі, пов’язані зі складністю розрахунку бази обчислення відповідного внеску та можливістю зловживань як під час таких розрахунків, так і під час можливого відстрочення (розстрочення) платежу. 

Отже, механізм сплати пайового внеску є непрозорим, що має наслідком корупцію, зловживання та дискримінацію добросовісних замовників будівництва. 

Зміни з 01.01.2020 року

⭕️ Законопроектом №1059 запропоновано скасувати повністю пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, шляхом виключення статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»! Вказаний пункт має набрати чинності 01.01.2020 року.

⭕️ Також, запропоновано виключити частину п’яту статті 30 вказаного Закону, та доповнити статтю 7 частиною шостою такого змісту:

«6. Органам, що здійснюють управління у сфері містобудівної діяльності, архітектурно-будівельного контролю та нагляду, забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь яких послуг, матеріальних або нематеріальних активів, у тому числі здійснення будівництва об’єктів.».

🛑 Важливо: згідно прикінцевих та перехідних положень, договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 року, є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання.

Вказаний законопроект також торкнеться таких сфер як:

• Сфера захисту прав акціонерів
• Сфера правосуддя
• Сфера забезпечення виконання договірних зобов’язань
• Сфера договорів застави земельних ділянок
• Сфера діяльності товариств з обмеженою відповідальністю

🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Вже деякий час ведеться робота над розробкою Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, одними з компонентів якої мають стати Реєстр будівельної діяльності та Електронний кабінет користувача електронної системи (на заміну існуючій електронній системі здійснення декларативних процедур у будівництві, яка з 04.07.2019 року вже не функціонує, та на заміну «Прозора ДАБІ»).

⭕️ 29.08.2019 року в Верховній Раді було зареєстрвовано проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (№1081 від 29.08.2019 року). А вже 29.08.2019 року він був визначений як невідкладний. На цьому або наступному тижні він має бути винесений на голосування в Раді!

⭕️ Законопроект покликаний вирішити наступні проблеми у будівельній сфері:

• обмежений вибір способу подачі документів для отримання низки адміністративних та інших визначених законом послуг (неможливість подання документів в електронній формі для отримання містобудівних умов та обмежень, будівельного паспорту забудови земельної ділянки, документів дозвільного характеру, припинення дії ліцензії на виконання будівельних робіт, проведення атестації відповідальних виконавців робіт, проведення технічної інвентаризації та ін.);
• незручні часи прийому документів для отримання адміністративних послуг (наприклад, прийом документів для отримання документів дозвільного характеру здійснюється Держархбудінспекцією чотири рази на тиждень, а їх видача – лише два рази на тиждень, неможливість подачі документів у вечірній час та у вихідні дні, неможливість подачі документів для отримання адміністративних послуг від Держархбудінспекції через центри надання адміністративних послуг та ін.); 
• неможливість подання за територіальним принципом документів для отримання дозволу на виконання будівельних робіт та сертифікатів про прийняття об’єктів експлуатацію щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними (СС1), середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, розташованих за межами населених пунктів і на території кількох адміністративно-територіальних одиниць, щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми наслідками (СС2), розташованих у межах сіл, селищ та міст (крім міст, які є адміністративними центрами областей, міст з чисельністю населення понад 50 тисяч, міст Києва та Севастополя), а також щодо всіх об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із значними наслідками (СС3), розташованих у межах населених пунктів (подання документів лише в м. Києві та лише в паперовій формі);
• витрачання значного часу та матеріальних ресурсів на збирання документів, необхідних для отримання адміністративних послуг у сфері будівництва через відсутність електронної взаємодії між суб’єктами надання адміністративних послуг у сфері будівництва;
• відсутність єдиного електронного ресурсу для отримання послуг у сфері будівництва в електронній формі;
• відсутність консолідованої та систематизованої інформації про учасників будівництва, стан будівництва, життєвий цикл об’єктів будівництва, закінчених будівництвом об’єктів (починаючи з видачі містобудівних умов та обмежень та закінчуючи знесенням об’єкта).

⭕️ Законопроектом пропонується:

• створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва у складі містобудівного кадастру;
• подання документів в електронній формі для отримання всіх адміністративних та інших послуг у сфері будівництва, а також отримання таких послуг в електронній формі 24 години на добу 7 днів на тиждень;
• скорочення переліку документів, що подаються для отримання адміністративних послуг у сфері будівництва;
• запровадження електронної взаємодії між державними електронними інформаційних ресурсами, суб’єктами надання адміністративних послуг у сфері будівництва для отримання адміністративних послуг за принципом «єдиного вікна»;
• запровадження отримання результатів надання  адміністративних послуг в електронній формі, отримання паперового примірника лише за бажанням;
• оплата адміністративних послуг у сфері будівництва, штрафів за правопорушення у сфері містобудівної діяльності за допомогою електронної системи;
• запровадження ідентифікатора об’єкта будівництва та завершеного будівництвом об’єкта, який буде незмінними протягом життєвого циклу об’єкта;
• включення до електронної системи контрольних примірників будівельних норм, обов’язкових для виконання національних стандартів, інших нормативних документів технічного характеру, які є обов’язковими для виконання відповідно до закону;
• запровадження відкритого доступу до інформації, яка міститься в електронній системі (крім персональних даних), через портал електронної системи; запровадження єдиного порядку присвоєння та зміни адрес об’єктам нерухомого майна

🎯 Єдина державна електронна система у сфері будівництва (далі – електронна система) – єдина інформаційно-телекомунікаційна система у складі  містобудівного кадастру, що забезпечує створення, перегляд, відправлення,  прийняття,  збирання, внесення, накопичення, обробку, використання, розгляд, зберігання, захист, облік,  та надання інформації у сфері будівництва, а також електронну взаємодію між фізичними та юридичними особами, державними органами, органами місцевого самоврядування, центрами надання адміністративних послуг, з метою отримання визначених Законом України “Про регулювання містобудівної діялності” послуг у сфері будівництва.

🎯 Електронна система складається з:

1. Реєстру будівельної діяльності;
2. Електронного кабінету користувача електронної системи (далі – електронний кабінет);
3. Порталу електронної системи.

✅ Дякуючи Олені Шуляк, я отримав змогу ознайомитися з текстом документу раніше, і мав можливість подати свої коментарі та зауваження до тексту законопроекту.

🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019