Категорія: Статьи

Дуже неоднозначне, як на мене, рішення суду, як в обґрунтуванні можливості скасування будівельного паспорта, так і в питанні регулювання будівництва блокованих будинків.

Я розумію, що існуюча ситуація з будівництвом десятків разом зблокованих будинків серед існуючого кварталу садибної забудови, викликає дуже багато конфліктних ситуацій, але з висновками суду, що блокований будинок не є індивідуальним, я погодитися не можу. А яка ваша думка? Поділіться нею в групі Містобудування в Україні.

На мою думку, практика скасування будівельного паспорта шляхом скасування рішення про його видачу (яке взагалі не передбачено законодавством) та ще й органом який цей будпаспорт і видав – це пряма аналогія з часами ДАБІ, коли інспекція сьогодні реєструє повідомлення або декларацію, а завтра сама є її скасовує…

Чинним законодавством визначено вичерпний перелік підстав для скасування будівельного паспорта – Скасування будівельного паспорта: правові підстави та наслідки; власне як і перелік документів, який подається для його видачі, та порядок видачі (який не передбачає рішень ради тощо).

Питання будівництва блокованих будинків вже давно потребує чіткого нормативного врегулювання.

Отже, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 02 червня 2025 року по справі №460/4831/21, розглядаючи справу про скасування рішення Рівненської міської ради від 15.04.2021 №417 “Про скасування будівельних паспортів забудови земельних ділянок» в частині скасування будівельного паспорту на забудову земельної ділянки…”, прийшов до наступних висновків:

• Відповідно до частини першої статті 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» будівельний паспорт визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва будинку з площею до 500 квадратних метрів.
• Параметри забудови визначаються з урахуванням державних будівельних норм ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення».
• Проектування на підставі будівельного паспорта здійснюється без отримання містобудівних умов і обмежень.
• Для об’єктів будівництва, на які надається будівельний паспорт, розроблення проєкту будівництва здійснюється виключно за бажанням замовника.
• Пунктом 6.1.41 ДБН Б.2.2.-12:2019 «Планування та забудова територій» передбачено, що при розміщенні будинків в кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1,0 м. Для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м.
• За визначенням ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», а саме пунктів 3.3, 3.14, 3.15: багатоквартирний житловий будинок – житловий будинок, до складу якого входить більше ніж одна квартира. Може бути зблокованого, секційного, коридорного, галерейного і терасного типів; зблокований будинок – це будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю; квартира це комплекс взаємопов`язаних приміщень, що використовуються для проживання однієї сім`ї різного чисельного складу, який включає: основні приміщення – житлову (житлові) кімнату та допоміжні приміщення – кухню, ванну кімнату (душову), туалет (або суміщений санвузол), а також передпокій, комору чи вбудовану шафу.
• Додатком Б до ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» визначено, що одноквартирний житловий будинок – одноквартирний (садибний) житловий будинок – індивідуальний, як правило, малоповерховий житловий будинок, що має прибудинкову (присадибну) ділянку. У містах, позаміських зонах та сільській місцевості із одноквартирних житлових будинків формується садибна забудова згідно з пунктами 3.4 і 3.18-3.35 ДБН 360.
• У цьому ж додатку до ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» визначено, що зблокований житловий будинок – будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю.
• Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд (ДК 018-2000) до класу 1110 «будинки одноквартирні» відносяться, зокрема, зблоковані будинки з окремими квартирами.
• Згідно з пунктом 3.56 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» садибний будинок (індивідуальний будинок) – житловий будинок з присадибною ділянкою та господарськими спорудами, призначеними для одного домогосподарства.
• Відповідно до положень пункту 6.1.31 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» розміщення багатоквартирних (секційних) будинків у кварталах садибної забудови не допускається.
• Верховний Суд вже вирішував питання законності рішення Рівненської міської ради від 15.04.2021 №417 «Про скасування будівельних паспортів забудови земельних ділянок» в частині скасування будівельного паспорта на забудову земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:0200732, що розташована за адресою: АДРЕСА_4 , тобто суміжної земельної ділянки.  
• Так, у постанові від 06.11.2024 справі № 460/4832/21 Верховний Суд дійшов наступних висновків:
• «…позивачу видано будівельний паспорт на забудову земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:0200732 на «Будівництво житлового будинку» за адресою: АДРЕСА_4 .
• Тобто будівельний паспорт видано на будівництво окремого індивідуального будинку, тому відповідно до пункту 6.1.41 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» від усіх чотирьох зовнішніх стін будинку мала б бути забезпечена відстань до меж суміжних земельних ділянок щонайменше 1 метр, з урахуванням положень ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення».
• Наведені вище нормативні визначення вказують на те, що зблокований житловий будинок є багатоквартирним і не належить до індивідуальних житлових будинків, що виключає можливість його будівництва саме на підставі будівельного паспорту.
• Встановлені у справі обставини свідчать про невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам державних будівельних норм, оскільки отримавши містобудівні документи для створення садибної забудови, мав за мету створення разом з іншим забудовником ОСОБА_1 єдиного багатоквартирного житлового будинку на земельних ділянках з кадастровими номерами 5610100000:01:020:0733 та 5610100000:01:020:0732.»
• Вирішуючи питання чинності будівельного паспорта, Верховний Суд у постанові від 06.11.2024 справі № 460/4832/21 також дійшов наступних висновків:
• «…право на виконання будівельних робіт за будівельним паспортом здійснюється після подання повідомлення про початок будівельних робіт.
• Судами попередніх інстанцій встановлено, що повідомлення про початок виконання будівельних робіт зареєстровано Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради 18 січня 2021 року за № РВ051210112817.
• Колегія суддів КАС ВС вважає помилковим висновок судів попередніх інстанцій у межах цієї справи, що будівельний паспорт вичерпав свою дію, оскільки будівельний паспорт є документом, на підставі якого здійснюється будівництво та подається повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
• Тобто, за встановлених у цій справі обставин, будівельний паспорт не може вичерпати свою дію до завершення виконання усіх будівельних робіт.
• Такий висновок узгоджується з позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 08 листопада 2023 року у справі № 1.380.2019.006203.».
• Крім того, Верховним Судом у справі №460/4832/21 та судом апеляційної інстанції у справі, яка розглядається, встановлено, що за даними публічної кадастрової карти України земельні ділянки з кадастровими номерами 5610100000:01:020:0733 та 5610100000:01:020:0732 мають цільове призначення 02.01 – для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), відповідно, будівництво на таких земельних ділянках багатоквартирного чи колективного будинку слід розцінювати як використання їх не за цільовим призначенням.

На мою думку, рішення суду першої інстанції в цій справі є більш мотивованим та обґрунтованим.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 01 травня 2025 року по справі №380/5886/22 щодо визнання протиправним і скасування рішення про затвердження містобудівних умов та обмежень для проектування об’єкта будівництва, прийшов до наступних висновків:

…

Вищенаведені обставини засвідчують, що чинні станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин план зонування та детальний план населеного пункту не відповідали положенням Генерального плану міста Львова від 2010 року та йому суперечили, а після встановлення у 2019 році у проєкті землеустрою цільового призначення запланованої до забудови земельної ділянки жодних змін у містобудівну документацію на місцевому рівні не вносилось.

Ці ж обставини підтверджують, що станом на момент затвердження землевпорядної документації щодо охопленої спірними МУО земельної ділянки та встановлення її цільового призначення (11 березня 2019 року) чинним був Генеральний план міста Львова, який відносив заплановану до забудови третьою особою земельну ділянку до території малоповерхової житлової забудови (2-4 поверхи), садибної житлової забудови (1-3 поверхи) та санітарно – захисних зелених насаджень, і який у подальшому та станом на дату надання ТОВ НВКП «Термінал-ЛТД» оспорених у цій справі МУО (10 вересня 2021 року) жодних змін не зазнавав.

За наведеного, Верховний Суд визнає помилковою позицію судів попередніх інстанцій про пріоритетність врахування у спірних правовідносинах саме цільового призначення земельної ділянки, яке не обмежувало поверховість об`єкта будівництва, а не положень Генерального плану міста Львова.

У світлі таких обставин колегія суддів звертає увагу й на норми статті 20 Земельного кодексу України які встановлюють, що:

категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту.

зміна цільового призначення земельної ділянки допускається виключно за умови дотримання правил співвідношення між новим видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеного відповідною містобудівною документацією на місцевому рівні, крім випадків, визначених частиною третьою статті 20 Земельного кодексу України (таких випадків у спірних правовідносинах не настало);

У постанові Верховного Суду від 19 квітня 2021 року у справі № 640/11650/20, на яку міститься покликання у касаційній скарзі, сформовано правову позицію про те, що режим забудови територій визначається в Генеральних планах населених пунктів, зокрема, у планах зонування та детальних планах територій, які є основними видами містобудівної документації на місцевому рівні. На підставі вказаних містобудівних документів визначається цільове призначення земельної ділянки в межах якого може здійснюватися забудова земельної ділянки.

Отже цільове призначення земельної ділянки площею 0,2893 га (кадастровий номер 4610136800:01:009:0058) повинно було відповідати чинному на момент його встановлення Генеральному плану міста Львова, змін до якого у подальшому не вносилось.

Враховуючи відсутність змін у правовому регулюванні спірних відносин, забудова такої ділянки повинена була узгоджуватись саме з генеральним планом населеного пункту як основною містобудівною документацією на місцевому рівні, оскільки наявні станом на дату надання оскаржених МУО план зонування та детальний план території йому суперечили.

При цьому, якщо виходити з вищевказаних вимог Генерального плану міста Львова у співвідношенні з визначеним у землевпорядній документації цільовим призначенням земельної ділянки, щодо якої у спірних відносинах надані МУО, то на такій ділянці можливе будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку і супутніх будівель, висотність яких не перевищує чотирьох поверхів, а не будівництво об’єктів, висотою від п’яти до восьми поверхів, намір зведення яких на вказаній земельній ділянці у спірних відносинах заявлений ТОВ НВКП «Термінал-ЛТД».

З огляду на установлені судовим розглядом цієї справи обставини, визначену нормами матеріального праву регламентацію спірних правовідносин та висновки Верховного Суду щодо їх застосування, колегія суддів констатує, що заявлений ТОВ НВКП «Термінал-ЛТД» намір забудови вищевказаної земельної ділянки не відповідав вимогам містобудівної документації на місцевому рівні – генеральному плану населеного пункту, у зв’язку з чим виконавчий комітет Львівської міської ради не мав юридичних та фактичних підстав для надання вказаному Товариству містобудівних умов та обмежень для проєктування саме того будівництва, яке запланував замовник.

Надання третій особі вихідних даних для проєктування запланованого замовником будівництва у вигляді оскаржених у цій справі містобудівних умов та обмежень, які не відповідали Генеральному плану міста Львова, призвело до порушення прав позивача у сфері містобудування, а отже зумовлює наявність достатніх та самостійних підстав для задоволення поданого у цій справі позову.

 Такий висновок відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду від 19 січня 2023 року у справі № 640/9995/20, на яку покликається скаржник в обґрунтуванні підстав касаційного оскарження ухвалених у цій справі судових рішень, відповідно до якої здійснення забудови, наміри якої суперечать вимогам містобудівної документації (Генерального плану населеного пункту, Детального плану території), нівелює мету планування та забезпечення сталого розвитку населеного пункту, а отже, порушує суспільні інтереси, які виражаються у забезпеченні дотримання правил благоустрою населеного пункту, спрямованих на створення умов, сприятливих для життєдіяльності людини; містобудівні умови та обмеження, які не відповідають Генеральному плану населеного пункту та іншій містобудівній документації на місцевому рівні не можуть вважатися такими, що враховують громадські та приватні інтереси при плануванні та забудові територій,

Аналогічний висновок щодо застосування норм права сформульований, зокрема, й у постановах Верховного Суду від 20 травня 2019 року у справі № 826/15338/18 та від 04 вересня 2019 року у справі № 826/13852/17.

Обговорити судову практику у сфері містобудування можна в групі Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025

Кожен, хто планує будівництво приватного будинку – садибного, садового або дачного – задає собі питання: що необхідно, щоб розпочати будівництво та будуватися законно?

Якщо площа запланованого вами будинку не перевищуватиме 500 кв.м і він не буде вище двох поверхів і мансарди, то для оформлення документів на його будівництво буде досить будівельного паспорту (будпаспорту) забудови земельної ділянки або схеми намірів забудови.

Обидва вказані вище документи дадуть вам право подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт і отримати, відповідно, право на будівництво.

Відеоматеріал до цієї статті доступний на моєму YouTube-каналі.

Яка різниця між будпаспортом та схемою намірів забудови? Які переваги на недоліки кожного із них? Що краще обрати в вашому випадку?

Будівельний паспорт, особливості та порядок його отримання в 2025 році я детально описав в попередньому матеріалі.

Нижче я опишу Схему намірів забудови земельної ділянки (зверніть увагу: щоб не сплутати схему намірів як один із документів, необхідних для отримання будівельного паспорта, та Схему намірів забудови як окремий документ (про який йде мова в цьому матеріалі), я надалі писатиму її з великої літери (“Схема намірів”)), опишу переваги на недоліки та порівняю її з будівельним паспортом, щоб ви могли самостійно обрати, який документ буде кращим для вашого конкретного випадку.

Схема намірів забудови земельної ділянки

⭕️  З 12 липня 2022 року з’явилася можливість будівництва без будівельного паспорта – на підставі Схеми намірів забудови земельної ділянки.

Так, згідно Постанови КМУ №722 від 24.06.2022 року, на період дії воєнного стану в Україні та протягом одного року з дня припинення чи скасування воєнного стану:

• будівництво індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) площею до 500 кв. метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки за рішенням замовника відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні, а у разі відсутності затвердженої містобудівної документації на місцевому рівні – відповідно до цільового призначення земельної ділянки та обмежень у використанні земель, визначених Законом України “Про охорону культурної спадщини”, може здійснюватися замовником без отримання будівельного паспорта забудови земельної ділянки.

У такому разі замовник звертається до архітектора або інженера-проектувальника, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат, на підставі укладеного між ними договору, архітектор або інженер-проектувальник забезпечує створення та/або завантаження до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва з накладенням кваліфікованого електронного підпису схеми намірів забудови земельної ділянки (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо), створеної з дотриманням вимог законодавства, будівельних норм і правил.

При цьому під час подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт замовник зазначає реєстраційний номер схеми намірів забудови земельної ділянки в ЄДЕССБ.

Порядок оформлення Схеми намірів

Законодавцем не затверджувалося жодних порядків оформлення Схеми намірів забудови земельної ділянки. Фактично, всі відносини між замовником та архітектором регулюються договором між ними.

✅ Яка мінімальна площа ділянки для будівництва житлового будинку?

Чи наносити на Схему намірів забудови будівлі та споруди, які ви можливо збудуєте пізніше, або і взагалі вирішите не будувати?

📌 Я дуже раджу наносити на Схему намірів забудови усі будівлі та споруди, які ви плануєте, і які ви можливо будете будувати в майбутньому. Не буде порушенням чинного законодавства будівництво лише частини із зазначених на схемі забудови об’єктів. А от у випадку, якщо вже після реєстрації Схеми намірів ви захочете додати якісь будівлі, то потрібно буде замовляти нову Схему намірів – внесення змін до Схем намірів забудови чинним законодавством не передбачено!

Щодо відстаней до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів

Відповідальність за правильність вказаних відстаней до меж, а також до сусідських будівель та споруд покладається на архітектора. Проте замовнику варто попередньо – перед реєстрацією Схеми намірів – переглянути підготовлені архітектором документи, і впевнитися, що зазначені відстані відповідають дійсності. також варто переконатися, що не порушено мінімально-допустимі відстані, оскільки в подальшому це може призвести до скасування Схеми намірів або дозвільного документу, або до конфліктів з сусідами.

📌  Той факт, що сусідня ділянка пуста, не означає, що на ній не заплановано жодного будівництва, і що можна відступати, наприклад, 2-3 м від межі і будувати там будинок. Можливі ситуації, коли усі сусіди вже отримали будівельні паспорти, МУО або зареєстрували Схеми намірів забудови земельної ділянки, і в яких передбачено (дозволено) розміщення будівель на відстані, наприклад 3 м від межі вашої ділянки. І це може вплинути на ті відступи, яких ви маєте дотриматися, щоб не порушувати вимог чинного законодавства щодо протипожежних відстаней. Нажаль, перевірити це і архітектору, і вам буде вкрай складно!

📐 Відстані між будинками, відстані до меж (сусідів), до червоних ліній, протипожежні розриви (2025)

Перелік документів необхідних для оформлення Схеми намірів

Вичерпного переліку документів законодавством не встановлено, проте без зазначених нижче документів архітектор не зможу сформувати та зареєструвати Схему намірів забудови:

1. Інформація про земельну ділянку, права на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Якщо право на вашу ділянку не зареєстровано в ДРРП, наприклад у вас старий державний акт або договір купівлі-продажу до 2004 року, то вам спершу необхідно внести відомості про права на ділянку до ДРРП.
2. Кадастровий номер земельної ділянки – вашій ділянці обов’язково має бути присвоєно кадастровий номер.
3. Код цільового призначення земельної ділянки. В Державному земельному кадастрі має міститися не тільки інформація про цільове призначення земельної ділянки в текстовому вигляді, а і обов’язково має бути зазначено цифровий код цільового призначення (наприклад 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд). За відсутності цифрового коду цільового призначення, зареєструвати Схему намірів в Єдиній державній систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ) буде неможливо.

Усі інші документи, а також плани та фасади будівель і споруд, архітектор може виготовити, замовити або отримати сам (в залежності від вашої з ним домовленості).

Строки виготовлення та реєстрації Схеми намірів забудови

Строки виготовлення Схеми намірів та її реєстрації в ЄДЕССБ врегульовуються договором між вами та архітектором. Законодавець не встановлює ні мінімальних, ні максимальних строків. На практиці, в залежності від обсягу поданих замовником документів, оформлення та реєстрація Схеми намірів може займати від 1 дня до 1-2 тижнів.

Платно чи безкоштовно?

Оскільки Схема намірів виготовляється на договірній основі, то розмір плати встановлюється виконавцем. Як правило оформлення та реєстрація Схеми намірів забудови здійснюється на платній основі (від кількох тисяч гривень).

Схема намірів та ЄДЕССБ

Схема намірів формується і реєструється виключно у електронному вигляді в ЄДЕССБ. В результаті кожній Схемі намірів присвоюється реєстраційний номер ЄДЕССБ (формат NB00:0000-0000-0000-0000) та формується QR-код з посиланням на вказану Схему на порталі e-construction.gov.ua

Замовнику може бути надано Витяг з ЄДЕССБ.

📐Паркан (огорожа): норми, вимоги, обмеження по висоті та дозвільні документи — 2024

⭕️ Будівельний паспорт чи Схема намірів забудови? Переваги та недоліки кожного із них.

Я спробую описати переваги та недоліки з огляду на мій досвід та практику оформлення цих документів протягом останніх 15 років.

Переваги будпаспорта: в будівельний паспорт можна вносити зміни; реєстрація повідомлення про початок виконання будівельних робіт може відбуватися в автоматичному режимі; будпаспорт видається органом містобудування та архітектури, який володіє повною інформацією про червоні лінії, про всі наявні обмеження у використанні ділянки (містобудівні), а також про будпаспорти, Схеми намірів та МУО, які видано на сусідні ділянки (звісно не про всі 100%), а тому менша ймовірність виникнення проблем у майбутньому.

Переваги Схеми намірів: схема може бути оформлена у разі відсутності затвердженої містобудівної документації на місцевому рівні; Схема намірів може бути оформлена в дуже короткі строки; клопіт по отриманню документів, по аналізу вимог до розміщення, по підготовці креслень бере на себе архітектор.

Недоліки будпаспорта: будпаспорт не може бути оформлено у випадку відсутності затвердженої містобудівної документації; іноді для оформлення будпаспорта потрібно збирати додаткові документи, які не передбачені законодавством (а це не тільки час, а часто і витрати коштів); строки видачі будпаспорта, як правило, перевищують строки оформлення Схеми намірів, а іноді вони можуть бути дуже затягнуті органом містобудування та архітектури.

Недоліки Схеми намірів: неможливість внесення змін – потрібно робити нову Схему намірів; автоматична реєстрація повідомлення про початок виконання будівельних робіт по Схема намірів на сьогодні неможлива; деякі місцеві органи ДАБК умисно не реєструють повідомлення про початок виконання будробіт, якщо було отримано Схему намірів, а не будівельний паспорт; Схема намірів виготовляється виключно на платній основі; оформлення Схеми намірів без реєстрації права на землю в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно неможливе, так само як і у випадку відсутності цифрового коду цільового призначення в Державному земельному кадастрі.

Обговорити чинні норми та порадитися щодо конкретних ситуацій по оформленню Схеми намірів забудови або будпаспорта можна в групі Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло,

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025