Опубліковано

Ризики та наслідки заниження оціночної вартості майна при придбанні нерухомості

На сьогодні є дуже розповсюдженою практика, коли продавець нерухомого майна (землі, будинку, квартири тощо) пропонує суттєво занизити оціночну вартість такого майна для укладення договору купівлі-продажу.
Основною метою цього заниження є зменшення «витрат» продавця на податки, збори та інші обов’язкові платежі, розмір яких може складати до 7,5% від вартості об’єкта нерухомості (без врахування нотаріальних витрат).
Проте, у випадках, передбачених п. 172.1 ст. 172 ПКУ, коли отриманий продавцем дохід не підлягає оподаткуванню, про заниження оціночної вартості мова, як правило, не йде.
Згідно чинного законодавства України, більшу частину цих витрат (а саме: податок на доходи фізичних осіб — від 0 до 5% та військовий збір — 1,5%), має нести продавець, ось чому саме продавці виступають ініціаторами заниження оціночної вартості, і подальшого зазначення такої «нереальної» ціни в договорах. Є ситуації, коли в заниженні вартості ініціюють і покупці (наприклад, у випадках придбання майна державним службовцем тощо).
Разом із тим, незважаючи на зазначення в договорах заниженої вартості майна, покупець сплачує (передає) продавцю «реальну», погоджену сторонами ціну, яка в подібних випадках вища від оціночної у 3-5, а іноді і більше ніж у 10-ть разів.
За офіційними даними Міністерства юстиції України, у 2017 році нотаріусами України було посвідчено більше 640 000 договорів відчуження об’єктів нерухомого майна. Отже, подібні заниження реальної вартості нерухомості завдають значних збитків державі.
У зв’язку з описаним вище, Фонд державного майна України за результатами аналізу і контролю даних Єдиної бази даних звітів про оцінку для цілей оподаткування та моніторингу ринку нерухомого майна за 2016 рік, виявив інформацію про оціночну вартість об’єктів оцінки із звітів про оцінку майна, достовірність і об’єктивність яких потребує перевірки. Зокрема, ФДМУ було проаналізовано звіти про оцінку квартир містах Києві, Дніпрі, Харкові, Одесі та Львові, вартість яких склала менше 50000,00 грн. (Перелік №1) та менше 150000,00 грн. (Перелік №2).
І у 2017 році оприлюднив на своєму офіційному веб-сайті результати вказаного моніторингу та списки суб’єктів оціночної діяльності з зазначенням кількості виконаних ними оцінок, до результату оціночної вартості яких є обґрунтовані підозри у заниженні:
  • Перелік №1 (станом на 06.10.2017 року) суб'єктів оціночної діяльності, що мають доступ до Єдиної бази звітів щодо низки оцінки яких за підсумками даних Єдиної бази звітів за 2016 рік здійснюються заходи з перевірки достовірності результатів оцінки;
  • Перелік №2 (станом на 07.08.2017 року) суб'єктів оціночної діяльності, що мають доступ до Єдиної бази звітів щодо низки оцінки яких за підсумками даних Єдиної бази звітів за 2016 рік здійснюються заходи з перевірки достовірності результатів оцінки.
Станом на сьогодні Фонд держмайна продовжує моніторинг та проводить відповідні перевірки. Частина оцінювачів із Переліку №1 вже позбавлені сертифікатів.
Необхідно зазначити, що деякі суб’єкти відмовляють ФДМУ у наданні копій документів з оцінки, посилаючись на договори на надання послуг з оцінки, які начебто не передбачали збереження виконаного ними звіту про оцінку. Проте, відповідно до підпункту 3 пункту 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 21 серпня 2014 року № 358 «Деякі питання реалізації положень Податкового кодексу України щодо оцінки майна», документи про визначення оціночної вартості об’єкта оцінки (звіти про оцінку) суб’єкти оціночної діяльності повинні зберігати в у паперовій або електронній формі в своєму архіві не менш як один рік.

Ризики та наслідки

Заниження оціночної вартості нерухомості при укладенні договорів купівлі-продажу є ризиком і для покупця, і для продавця, і для суб’єкта оціночної діяльності.
Сам факт заниження оціночної вартості, а точніше продажу нерухомості за ціною істотно нижче ринкової, може бути підставою для розірвання договору купівлі-продажу (наприклад, у зв’язку з тим, що ціна, зазначена в договорі, не була вигідною для продавця, або її розмір був пов’язаний зі збігом якихось тяжких для продавця обставин, тощо). Доведення факту, що вказана в договорі ціна суттєво відрізнялася від ринкової, не повинно викликати проблем, про що, зокрема, свідчить судова практика.
Окрім того, можливі й інші ситуації, коли договір буде розірвано або визнано недійсним з тих чи інших причин (підстав).
У таких випадках, саме зазначена у договорі ціна, а не реально сплачена покупцем, підлягатиме поверненню продавцем покупцю.
З огляду на можливі негативні наслідки, можна зробити висновок, що заниження є значним ризиком для покупця, який може залишитися і без майна, і без більшої частини (або й усіх) коштів, сплачених за таку нерухомість. Окрім того, він ще й може бути притягнутий до відповідальності.

Відповідальність

У разі якщо буде встановлено, що податки, збори та інші обов’язкові платежі, що входять в систему оподаткування і введені у встановленому законом порядку, при укладенні угоди було сплачено не в повному обсязі (зокрема, у зв’язку із умисним заниження вартості), що призвели до фактичного ненадходження до бюджетів чи державних цільових фондів коштів, то замовник оцінки буде зобов’язаний компенсувати різницю несплачених коштів, а також відшкодувати шкоду, завдану державі їх несвоєчасною сплатою (фінансові санкції, пеня). При цьому, оцінювач буде нести адміністративну чи навіть кримінальну відповідальність.
За словами заступника голови ФДМУ, спершу санкції торкнуться лише оцінювачів – їх будуть позбавляти сертифікатів (що вже має місце).
Наступним етапом планується виявлення випадків нанесення державі збитків у вигляді недоплати податків, а це вже спільна відповідальність всіх учасників процесу згідно ст. 212 ККУ (умисне ухилення від сплати податків, зборів, інших обов'язкових платежів). Варто зауважити, що в більшій мірі це стосується суб’єкту оціночної діяльності та продавця.
Заступник голови Фонду держмайна Наталія Лебідь повідомила, що «кримінальні справи щодо низки оціночних компаній і оцінювачів порушено, зокрема підрозділи Національної поліції за низкою фактів ведуть досудові розслідування. На мій погляд, перспективи в цих справ великі. Зібрані матеріали й проведена правоохоронними органами робота вражають і заслуговують на якнайбільшу підтримку їхнього керівництва й інших зацікавлених органів, передусім Державної фіскальної служби й Пенсійного фонду України».

Нотаріуси

Необхідно зазначити, що нотаріуси не зобов’язані перевіряти «реальність» вартості об’єктів нерухомості, та, відповідно, не несуть відповідальності у випадку заниження сторонами вартості майна та/або порушення порядку здійснення розрахунків за договорами. Так, згідно Інформаційного листа Нотаріальної Палати України від 15 січня 2018 року:
  • Договір купівлі-продажу є підставою для проведення розрахунків між сторонами. Згідно з частиною третьою статті 640 ЦК України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
  • Після нотаріального посвідчення договору функція нотаріуса щодо вчинення нотаріальної дії є виконаною. Діючим законодавством на нотаріусів не покладено обов’язку щодо здійснення ними перевірки дотримання сторонами договорів купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, обмежень розрахунків готівкою в межах граничної суми (встановленої постановою Правління Національного банку України від 29 грудня 2017 року №148).
Доволі часто, продавець або необізнаний із положеннями чинного законодавства щодо податків та зборів, або усвідомлено «перекладає» їх сплату на покупця (що, фактично, збільшує реальну ціну об’єкту для покупця; при цьому податок на фізичних осіб та військовий збір покупець сплачує від імені продавця, а отже не зможе в майбутньому розраховувати на повернення цих коштів у випадку розірвання договору тощо).
Саме тому, варто до підписання договору погодити усі питання пов’язані із оцінкою майна та витратами, які понесe кожна сторона при його укладенні.
Юрій Брикайло, DREAMDIM
Ⓒ 2018
Опубліковано

Мінімальна площа ділянки під житлову забудову — 5 соток: Мінрегіон затвердив нові ДБН про планування та забудову територій

На початку квітня Мінрегіон затвердив чотири нові ДБН, які покликані врегулювати планування і забудову територій населених пунктів, проектування та будівництво нових вулиць і доріг, а також проектування, реконструкцію та створення нових дошкільних навчальних закладів та шкіл:
  • ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій»
  • ДБН В.2.3-5:20ХХ «Вулиці та дороги населених пунктів»
  • ДБН В.2.2-3:201Х «Будинки і споруди. Заклади освіти»
  • ДБН В.2.2-4:201Х «Будинки і споруди. Заклади дошкільної освіти»
При їх розробці враховувалися сучасні підходити до проектування та планування територій і об’єктів, поява нових матеріалів та технологій, а також європейські стандарти та норми.
Незважаючи на важливість кожного з цих нормативних актів, особливу увагу варто звернути саме на ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій», який стане основоположним документом у сфері містобудування в Україні, оскільки в ньому закладено базові положення щодо здійснення забудови територій населених пунктів та інших територій на державному, регіональному та місцевому рівнях.

Вказаний ДБН вводить нові містобудівні терміни, які мають на меті не тільки підвищити якість забудови, але і зробити населені пункти безпечнішими та комфортнішими для проживання, зокрема:

  • Блакитні лінії: визначені містобудівною документацією лінії обмеження висоти та силуету забудови; спрямовані на регулювання естетичних та історико-містобудівних якостей забудови.
  • Зелені лінії: визначені містобудівною документацією обмеження щодо меж озеленених територій, що мають високу ландшафтно-рекреаційну, наукову, історичну та культурну цінність, спрямовані на збереження цінних у ландшафтному відношенні озеленених територій.
  • Жовті лінії: визначені містобудівною документацією обмеження щодо максимального розповсюдження завалів житлової ти громадської забудови, промислових, складських будівель, зруйнованих у наслідок надзвичайних ситуацій, розміщених, як правило, вздовж магістральних вулиць сталого функціонування. Встановлюється для забезпечення евакуації населення у надзвичайних ситуаціях.
  • Зона регулювання забудови: забудована чи призначена під забудову територія за межами охоронної зони пам’яток культурної спадщини, що визначається для збереження активної ролі пам’яток у композиції і пейзажі населеного пункту.
  • Пішохідна зона: площі, майданчики, проходи і вулиці в забудові населеного пункту, що призначені для руху пішоходів та можливості проїзду (під’їзду) лише спеціального транспорту.
Також, з метою впорядкування багатоповерхової забудови ДБН Б.2.2-12:2018 встановлює граничні параметри забудови земельної ділянки у відношенні до висоти будівлі та максимальні параметри щільності забудови. А також вводить заборону паркування всередині житлових кварталів, та зобов’язує забудовників забезпечувати безбар’єрний доступ маломобільних груп населення до будівель, приміщень тощо.

Поруч із цим, ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій» містить певні обмеження та новели, на які варто звернути увагу:

  1. Граничний розмір площі земельних ділянок, які надаються громадянам для нового житлового будівництва має становити не менше 5 (п’яти) соток — для індивідуальної житлової забудови, та не менше 1,5 с — для блокованої забудови.
  2. Розміщення дачної та садової забудови в межах населених пунктів, а також на територіях, де діють планувальні обмеження не допускається.
  3. Територію існуючої дачної і садової забудови дозволяється реконструювати у райони садибної забудови. При цьому має бути забезпечена відповідність показників соціальної, транспортної та інженерної інфраструктури нормативам садибної забудови в межах міст або сільсь.ких населених пунктів.
  4. Дозволяється використання садових або дачних ділянок для створення об'єктів торгівлі, побуту за умови: відповідності площі земельної ділянки встановленим показникам, забезпечення проїзду до ділянки та влаштування інженерного обладнання, передбаченого чинними нормативами.
  5. Розміщення боксових гаражів на території житлових кварталів, мікрорайонів багатоквартирної житлової забудови не допускається.

Більш детально про ці та інші нововведення і зміни, які передбачає ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій», буде написано в окремій статті.

➜ Нові ДБН підлягають реєстрації в Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України протягом одного місяця з дня їх затвердження (реєстрація будівельних норм в Міністерстві юстиції України, згідно чинного законодавства, не передбачається).
Зареєстровані державні будівельні норми набирають чинності не раніше ніж через 90 днів з дня їх опублікування в офіційному виданні.

 ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій» розроблено на заміну цілої низки нормативних актів, а саме:

  • ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» (один із основних на сьогодні ДБН у сфері містобудування)
  • ДБН Б.2.4-1-94 «Планування і забудова сільських поселень»
  • ДБН Б.2.4-3-95 «Генеральні плани сільськогосподарських підприємств»
  • ДБН Б.2.4-4-97 «Планування та забудова малих сільськогосподарських підприємств та селянських (фермерських) господарств»
  • ДБН Б.1-2-95 «Склад, зміст, порядок розроблення, погодження і затвердження комплексних схем транспорту для міст України»
  • СНиП ІІ-89-80 «Генеральные планы промышленных предприятий».
Усі перелічені вище документи втратять чинність після набрання чинності ДБН Б.2.2-12:2018.

За інформацією Мінрегіону:

  • в 2017 році було затверджено 13 ДБН;
  • в 2018 році заплановано перегляд 22 ДБН;
  • в 2019 році має бути впроваджено ще 30 ДБН.
Станом на сьогодні, в Україні є чинними понад 180 будівельних норм, з них: 109 працюючих державних будівельних норм, інші — галузеві будівельні норми та СНиП. При цьому, 25% з них потребують перегляду.
Юрій Брикайло, DREAMDIM
Ⓒ 2018
Опубліковано

Непідписання акта погодження меж не є перепоною для приватизації земельної ділянки

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 28.03.2018 року прийняв Постанову по справі №681/1039/15-ц, у якій, зокрема, прийшов до наступних висновків щодо наслідків непідписання акту погодження меж земельної ділянки:

  1. Погодження меж є виключно допоміжною стадією у процедурі приватизації земельної ділянки, спрямованою на те, щоб уникнути необов'язкових технічних помилок. При цьому стаття 198 ЗК України лише вказує, що складовою кадастрових зйомок є «погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами». Із цього зовсім не слідує, що у випадку відмови суміжного землевласника або землекористувача від підписання відповідного документа — акта погодження меж — слід вважати, що погодження меж не відбулося.
  2. Погодження меж полягає у тому, щоб суміжнику було запропоновано підписати відповідний акт. Якщо він відмовляється це робити, орган, уповноважений вирішувати питання про приватизацію ділянки по суті, повинен виходити не із самого факту відмови від підписання акта, а із мотивів відмови (якщо вони озвучені). Якщо такими мотивами є виключно неприязні стосунки — правового значення вони не мають.
  3. У разі виникнення спору сама по собі відсутність погодження меж не є підставою для того, щоб вважати прийняте рішення про приватизацію незаконним.
  4. Підписання акта погодження меж самостійного значення не має, воно не призводить до виникнення, зміни або припинення прав на земельну ділянку, як і будь-яких інших прав у процедурі приватизації.
  5. Непогодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами не може слугувати підставою для відмови відповідної місцевої ради в затвердженні технічної документації, за умови правомірних дій кожного із землекористувачі.
  6. Не надання згоди на погодження меж земельної ділянки суміжного землекористувача не може бути перепоною для розгляду місцевою радою питання про передачу земельної ділянки у власність відповідачу за обставин виготовлення відповідної технічної документації.

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2018