Оцінка по-новому: боротьба із заниженням вартості об’єктів?

Фонд державного майна України оприлюднив проєкт наказу ФДМУ «Про внесення змін до Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку», метою якого є вдосконалення функціонування Єдиної бази даних звітів про оцінку, зокрема моніторингу інформації, яка вноситься до Єдиної бази суб’єктами оціночної діяльності/оцінювачами, а також впорядкування питання зупинення/відновлення доступа до Єдиної бази суб’єктам оціночної діяльності та оцінювачам.

Проте осонвоню метою ФДМУ є боортьба із заниженням оцінок.

Фонд наводить інформацію про “заниження” оцінювачами вартості об’єктів, вказуючи, що ов’язковою умовою реєстрації в Єдиній базі звіту про оцінку є відповідність ринкової вартості, внесеної оцінювачем до Єдиної бази, межам 25-відсоткового цінового діапазону ринкових цін на співставні об’єкти нерухомості, інформація про які міститься у Єдиній базі. Це зумовлює застосування 25-відсоткового цінового діапазону як «знижку» від ринкової вартості об’єкта нерухомості, особливо стосовно типових об’єктів нерухомості у великих містах, щодо яких визначений автоматично показник оціночної вартості нерухомості є співставним з ринковими вартостями таких об’єктів. У непоодиноких випадках дії суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів) мотивовані отриманням додаткової винагороди від замовників оцінки за істотне зменшення вартості нерухомості, що визначається таким суб’єктом у звіті про оцінку, з метою зменшення під час здійснення правочинів бази оподаткування та мінімізації сплати замовниками податків та зборів, які є дохідною частиною Державного бюджету України та відповідних цільових фондів.

Так, за результатами моніторингу інформації в Єдиній базі за період її роботи зафіксовані випадки, коли сторони правочину, користуючись послугами суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів), застосовують законодавчу норму щодо реєстрації звітів про оцінку, навмисно визначаючи ринкову вартість об’єкта нерухомості зі знижкою 25 відсотків.

ФДМУ наводить приклади зменшення ринкової вартості об’єктів нерухомості в найбільших містах України, і зазначає, що середнє зменшення ринкової вартості, визначеної у звітах про оцінку майна та які були використані під час укладання правочинів нотаріусами, становить близько 22,62%.

Що пропонує Фонд держмайна:

• Розширення об’єктів оцінки – додано: неподільні об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості
• Нотаріус – додано, що ідентифікуючі ознаки майна, внесені оцінювачами, перевіряються на відповідність даним, зазначеним в офіційних документах на такий об’єкт
• Строк зберігання звітів – 3 роки (було 5 років)
• Доступ до бази звітів – деталізовано порядок зупинення та відновлення доступу, додано адміністративне провадження
• Конкретизовано формат та вимоги до підписання звітів – PDF, без захисту, із обов’язковим ЕЦП та зазначенням email
• Оприлюднення інформації – деталізовано перелік даних, які оприлюднюються/не оприлюднюються (номери квартир тощо)
• Моніторинг – уточнено як перевірку на некоректне внесення характеристик
• Додано повноцінну процедуру вибіркового рецензування
• Публічний доступ до даних – через Єдиний державний портал відкритих даних

Своєю думкою про те, чи унеможливлять ці зміни заниження вартості нерухомості, можна поділитися в групі Містобудуванні в Україні.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025