Прийнято закон про скасування пайової участі з 01.01.2021 року

⭕️ 20 вересня 2019 року Верховною Радою прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» (законопроект №1059 від 29.08.2019). Закон набере чинності після підписання Президентом та публікації.

Cкасування пайової участі (внеску) покликане, зокрема, покращити інвестиційну привабливість України, що в свою чергу має позитивно позначитися на позиції України у рейтингу Doing Business.

Пайова участь (внесок) на сьогодні

На сьогодні чинне українське законодавство передбачає обов'язковість сплати замовниками будівництва пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту: у розмірі 4% від вартості житлового будівництва та 10% від вартості нежитлової забудови. Разом із цим, частиною четвертою статті 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено перелік об'єктів замовники будівництва яких звільнені від сплати пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

🎯 Потрібно зазначити, що в 2017—2018 році в м. Києві було знижено ставку пайового внеску в розвиток інфраструктури до 2% (на 2019 рік встановлено 3,2%).

Зміни з 01.01.2020 року (пайова участь в 2020 році)

🛑 На 2020 рік встановлено перехідний період, пайова участь буде сплачуватись виключно грошовими коштами за такими ставками (якщо менший розмір не встановлено рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності цим Законом):

✅ для нежитлових будівель та споруд — 4% загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта;

✅ для житлових будинків — 2% вартості будівництва об’єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури і містобудування;

✅ для всіх промислових об'єктів — 0!

Зміни з 01.01.2021 року

✅ Прийнятим Законом повністю скасовується пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, шляхом виключення статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»Вказане положення набере чинності 01.01.2021 року!

✅ Також, Законом виключено частину п'яту статті 30 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», та доповнено статтю 7 частиною шостою наступного змісту:

«6. Органам, що здійснюють управління у сфері містобудівної діяльності, архітектурно-будівельного контролю та нагляду, забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь яких послуг, матеріальних або нематеріальних активів, у тому числі здійснення будівництва об’єктів.».

📌 За словами Олени Шуляк, до Нового року планується вести зміни до законодавства, де буде врегульовано порядок передачі інженерних мереж від забудовників на баланс міста.

▶️ Єдина державна електронна система у сфері будівництва

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Порядок відключення будинків, квартир та нежитлових приміщень від централізованого опалення набрав чинності

17.09.2019 року набрав чинності Наказ Мінрегіону №169 від 26.07.2019 року «Про затвердження Порядку відключення споживачів від систем централізованого опалення та постачання гарячої води».

Новий Порядок замінив Порядок відключення окремих житлових будинків від мереж централізованого опалення та постачання гарячої води при відмові споживачів від централізованого теплопостачання (затверджений наказом Мінрегіону №4 від 22.11.2005 року), яким було врегульовано лише процедуру відключення окремих житлових будинків від мереж централізованого опалення та постачання гарячої води.

⭕️ Наказ регулює процедуру відключення власників житлових будинків від систем централізованого опалення та постачання гарячої води та відключення власників квартир та нежитлових приміщень від мереж централізованого опалення та централізованого постачання гарячої води у випадках, передбачених Законом України «Про житлово-комунальні послуги», який набрав чинності 01.05.2019 року.

Пунктом 7 Розділу VI Прикінцевих та перехідних положень Закону №2189 визначено, що у багатоквартирних будинках, у яких на день набрання чинності цим Законом не менш як половина квартир та нежитлових приміщень відокремлена (відключена) від мереж централізованого опалення та централізованого постачання гарячої води, власники квартир та нежитлових приміщень, приєднаних до таких мереж, не зобов’язані, але мають право виключно за власним рішенням у встановленому порядку відокремити (відключити) від них свою квартиру чи нежитлове приміщення та влаштувати систему індивідуального теплопостачання (опалення та/або гарячого водопостачання) у такій квартирі чи нежитловому приміщенні.

Не допускається примусове відокремлення (відключення) від мереж централізованого опалення та постачання гарячої води власників квартир та нежитлових приміщень, приєднаних до таких мереж, у багатоквартирних будинках у разі відокремлення (відключення) від цих мереж інших власників квартир та нежитлових приміщень.

🎯 Порядок був розроблений з метою приведення чинних нормативно-правових актів у відповідність до положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги», зокрема щодо визначення термінології та доповнення положенням щодо порядку відокремлення (відключення) квартир та нежитлових приміщень від мереж централізованого опалення та централізованого постачання гарячої води.

Порядком введено новий термін: система індивідуального теплопостачання (опалення та/або гарячого водопостачання) – комплекс обладнання та матеріалів, розміщених в окремому будинку, квартирі та нежитловому приміщенні багатоквартирного будинку, що є самостійними об’єктами нерухомого майна, призначений для виробництва теплової енергії для потреб опалення такого нерухомого майна, а також, за необхідності, приготування гарячої води.

🎯 Дія нового Порядку поширюється на споживачів, виконавців комунальних послуг з постачання теплової енергії та постачання гарячої води, виконавців послуг з обслуговування внутрішньо-будинкових систем теплопостачання та постачання гарячої води, операторів зовнішніх інженерних мереж, органи місцевого самоврядування.

🎯 Питання щодо відключення споживачів від мереж (систем) централізованого опалення та/або гарячого водопостачання розглядатиме постійно діюча комісія, створена органом місцевого самоврядування як консультативно-дорадчий орган. Засідання Комісії відбуватимуться не рідше одного разу на місяць.

🎯 Відключення будівлі від централізованого опалення та/або гарячого водопостачання здійснюється лише в міжопалювальний період, але не пізніше ніж 1 вересня.

🎯 Витрати, пов'язані з відключенням, здійснюються за рахунок власника (співвласників) та інших коштів, не заборонених законом.


Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Збільшення площі квартири шляхом скління тераси не є реконструкцією, що потребує МУО!

⭕️ Верховний суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 04.09.2019 року по справі №825/528/16, щодо законності розробки проекту реконструкції квартири без отримання містобудівних умов та обмежень (МУО), дійшов наступних висновків:

🎯 Відповідно до п. 3.21 ДБН А.2.2-3-2014 «Реконструкція» — перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкту будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкту в цілому або його частин (за умови їх автономності).

🎯 Відповідно до ДБН В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт» встановлює: прибудова — вид реконструкції, при якій збільшується площа забудови житлового будинку шляхом створення нових приміщень, що безпосередньо прилягають до зовнішніх стін будинку. Реконструкція квартири — може бути двох видів: 1) реконструкція квартири без зміни геометричних параметрів об`єкта (тобто без зміни техніко-економічних параметрів). Це перепланування квартири, — в якій не можна змінювати загальну площу квартири; 2) реконструкція квартири із змінами геометричних параметрів об`єкта (тобто прибудова балкона, збільшення площі за рахунок тамбура, та інше). Це реконструкція — яка вимагає отримувати дозвіл на проектування — містобудівні умови і обмеження.

🎯 У справі йдеться про реконструкцію квартири, яка передбачає збільшення її геометричних розмірів, а саме: загальна площа квартири до реконструкції 140,8 кв. м., житлова 67,8 кв. м.; загальна площа квартири після реконструкції 166,2 кв. м., житлова 101,8 кв. м., суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що реконструкція відбувалась шляхом прибудови, тобто шляхом створення нового об'єкту в розумінні ДБН А.2.2-3-2014 Склад та зміст проектної документації на будівництво. Верховний Суд не погоджується з такими висновками!

🎯 У спірних правовідносинах, хоча і йдеться про збільшення житлової площі квартири, збільшення відбувається не за рахунок добудов чи прибудови квартири, а лише шляхом скління частини існуючої тераси. Запроектована реконструкція не передбачає зміни геометричних параметрів квартири в цілому. В даному випадку реконструкція відбувалася не шляхом прибудови чи створення нового об`єкту, а шляхом скління частини площі існуючої тераси в квартирі. Часткове скління відкритої тераси, яка є складовою частиною квартири, не передбачає зміни зовнішньої конфігурації об`єкта (квартири) по зовнішнім контурам фундаменту, не передбачає зміну його конструктивної системи, додаткових навантажень на підвалини основи існуючого об`єкту. З огляду на це, скління тераси не передбачає збільшення площі квартири та не є реконструкцією, що потребує отримання містобудівних умов.

Реконструкція житлових будинків: зміни з 01.12.2019

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Містобудівні умови та обмеження (МУО) не повинні суперечити містобудівній документації

⭕️ Верховний суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 04.09.2019 року по справі №826/13852/17, щодо скасування рішення ДАБІ про анулювання містобудівних умов та обмежень та, зокрема, щодо питання законності містобудівних умов та обмежень (МУО) у контексті їх відповідності затвердженому Генеральному плану міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року, дійшов наступних висновків:

🎯 Рішення ради щодо цільового призначення земельної ділянки не може бути підставою для визначення відповідності чи невідповідності намірів забудови вимогам містобудівної документації, оскільки таке не є містобудівною документацією.

🎯 Концепція стратегічного розвитку м. Києва та висновок КО «Інститут Генерального плану» не відносяться до документації, що підтверджує відповідність намірів забудови містобудівній документації. Концепція є проміжним документом, спрямованим на розробку Генерального плану, але не є містобудівним документом, який рівнозначний чинному Генеральному плану.

🎯 Містобудівні умови та обмеження (МУО), які не відповідають генеральному плану населеного пункту та іншій містобудівній документації на місцевому рівні не можуть вважатися такими, що враховують громадські та приватні інтереси при плануванні та забудові територій, власників будівель, що оточують місце будівництва, а тому порушують основи містобудування, визначені ст. 5 Закону України «Про основи містобудування» від 16.11.1992 та ст. 2 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011.

❗️ Проте, Верховний суд зазначив, що:

  • Суди попередніх інстанцій повинні були з'ясувати відомості щодо території по вул . Половецькій, 4, передбачені Генеральним планом м. Києва та іншою містобудівною документацією (у разі її наявності), та перевірити чи відповідають їм містобудівні умови та обмеження.
  • У справі, що розглядається, суд першої інстанції не аналізував Генерального плану м. Києва, а суд апеляційної інстанції не врахував відомості Генерального плану м. Києва, за якими територія земельної ділянки на перетині вулиць Половецького та Багговутівської за функціональним призначенням належить до території промисловості. Суди не надали оцінки витягу щодо чинних містобудівних регламентів, який містить ці відомості.
  • Як наслідок, суди не з'ясували, на яких підставах у пункті 9 Містобудівних умов з посиланням на Генеральний план міста Києва зазначено, що функціональне призначення земельної ділянки «частково територія громадських будівель та споруд та промислова територія», в той час як відповідно до витягу щодо чинних містобудівних регламентів ця ж територія належить до «території промисловості». Причини цієї невідповідності не було досліджено та пояснено, хоча це питання є ключовим у спорі.

В результаті суд постановив: рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду скасувати, а справу направити на новий розгляд.

🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Наявність свердловини на балансі не є підставою для звільнення від отримання спеціального дозволу на користування надрами (підземними водами)

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у Постанові від 06.09.2019 року по справі №922/3711/18, щодо отримання спеціального дозволу на користування надрами (підземними водами), дійшов наступних висновків:

🎯 видобувати підземні води без спеціальних дозволів в обсязі, що не перевищує 300 кубічних метрів на добу, мають право суб`єкти господарювання, які є землевласниками або землекористувачами, лише для власних господарсько-побутових потреб, нецентралізованого та централізованого (крім виробництва фасованої питної води) господарсько-питного водопостачання (аналогічний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 12.06.2018 у справі №908/999/17).

🎯 лише наявність свердловин на балансі не може бути підставою для звільнення від обов'язку отримання спеціального дозволу на користування надрами (підземними водами), оскільки обо'язковою умовою звільнення від необхідності отримувати вказаний дозвіл є наявність права володіння чи користування земельною ділянкою, на якій здійснюється водозабір!

Дозвіл на спецводокористування онлайн та відкритий реєстр дозволів та водокористувачів

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019