Місяць: Березень 2021

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 08.12.2020 року по справі №826/11127/16 щодо знесення самочинно збудуваного об'єкта, прийшов до наступних висновків:

Обставини справи

Cудами попередніх інстанцій встановлено, що 22.04.2013 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м.  Києві зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт: «Реконструкція житлового будинку по вул. Петропавлівській, 40 у Подільському районі м. Києва» за №КВ 083131120075, де зазначено ІІІ категорію складності об'єкта будівництва.

16.06.2014 року Інспекцією, на підставі вимоги Прокуратури м. Києва, проведено позапланову перевірку вказаного об'єкта, за результатами якої складено акт від 16.06.2014 року. Перевіркою виявлено, що замовник у декларації про початок виконання будівельних робіт зазначив недостовірні дані щодо категорії складності об'єкта будівництва, а саме — замість IV категорії складності, була зазначена ІІІ категорія. Інспекцією також винесено припис з вимогами зупинити виконання будівельних робіт та усунути порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил. А 24.06.2014 року наказом Інспекції було скасовано реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт «Реконструкція житлового будинку по вул. Петропавлівській, 40 у Подільському районі м. Києва».

14.07.2014 року Інспекцією була проведена позапланова перевірка з питань дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з виїздом на місцезнаходження об'єкта будівництва - ЖК «Науковий». В ході цієї перевірки встановлено факти виконання будівельних робіт (зведено 13-ти поверховий житловий будинок — І секція, влаштовується фундамент для ІІ секції) без отримання дозволу на виконання будівельних робіт із будівництва житлового комплексу, чим порушено ч. 1 ст. 37 Закону № 303-VI. Також встановлено, що на першому поверсі житлового багатоквартирного будинку (І секція) ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» експлуатуються нежитлові приміщення в якості відділу продажу ЖК «Науковий» без прийняття їх до експлуатації у встановленому порядку, чим порушено ч. 8 ст. 39 Закону № 303-VI.

За результатами зазначеної перевірки складено акт та приписи, якими зобов'язано ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал»: зупинити виконання будівельних робіт; заборонити експлуатацію в якості відділу продажу квартир нежитлового приміщення, розміщеного на 1-му поверсі житлового багатоквартирного будинку (І секція); усунути порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил на об'єкті будівництва. В той же день, за фактами виявлених порушень, контролюючим органом були складені протоколи про правопорушення у сфері містобудівної діяльності.

Не погоджуючись з винесеним  приписом від 16.06.2014 року, наказом про скасування реєстрації декларації, приписами від 14.07.2014 року та постановами про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності, ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» оскаржило їх в  судовому  порядку.

Постановами та ухвалою Окружного адміністративного суду міста Києва, які набрали законної сили, у задоволенні позовних вимог ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» про визнання протиправними та скасування рішень контролюючого органу було відмовлено та залишено їх без розгляду, відповідно.

30.07.2015 року Інспекцією на підставі постанови слідчого, винесеної за матеріалами досудового розслідування, була проведена позапланова перевірка з питань дотримання ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил за місцезнаходженням об'єкта будівництва.

Під час  проведення  перевірки встановлено, що на вул. Петропавлівській, 40 у Подільському районі міста Києва ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» продовжує виконувати будівельні роботи із будівництва ЖК «Науковий» (виконуються роботи з утеплення фасаду І секції, в якій збудовано 27 поверхів, і будівельні роботи з влаштування монолітного перекриття 13 поверху ІІ секції) без отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Також було встановлено, що на першому поверсі житлового багатоквартирного будинку (І секція) ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» продовжується експлуатація нежитлових приміщень в якості відділу продажу, без прийняття їх в експлуатацію у встановленому порядку. Одночасно виявлено, що ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» не виконало вимоги приписів від 14.07.2014 року щодо зупинення виконання будівельних робіт та щодо заборони експлуатації вищезазначених нежитлових приміщень до усунення встановлених порушень.

За наслідками перевірки складено акт перевірки від 30.07.2015 року, припис від 30.07.2015 року з вимогою усунути допущенні порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, протоколи про правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 30.07.2015  року за фактами невиконання вимог приписів від 14.07.2015 року, протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 30.06.2015 року за фактом виконання будівельних робіт без отримання дозволу на виконання будівельних робіт, протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 30.06.2015 року за фактом експлуатації нежитлових приміщень без прийняття їх до експлуатації у встановленому порядку.

Крім того, за результатами вжитих заходів Державна архітектурно-будівельна інспекція України звернулась з позовом до Окружного адміністративного суду міста Києва про застосування до ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» заходів реагування у сфері державного нагляду (контролю) у вигляді зупинення виконання робіт із будівництва ЖК «Науковий» на вул. Петропавлівській, 40 у Подільському районі міста Києва , та зупинення експлуатації нежитлового приміщення в якості відділу продажу квартир у цьому житловому комплексі.

Постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 15 вересня 2015  року у справі №826/14005/15 позов ДАБІ України задоволено повністю.

19 квітня 2016 року Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві та Управлінням капітального будівництва архітектури та землекористування Подільської районної у м. Києві державної адміністрації проведена позапланова перевірка з питань дотримання ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил за місцезнаходженням об'єкта будівництва — «Будівництво житлового комплексу «Науковий» на вул. Петропавлівській, 40 у Подільському районі міста Києва». Перевіркою встановлено, що ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» продовжує виконувати будівельні роботи по спорудженню ЖК «Науковий» за вказаною адресою та не виконало вимог попередньо винесених приписів від 30.06.2015 року.

За результатами зазначеної позапланової перевірки складено акт від 19.04.2016 року і протоколи від 19.04.2016 року про правопорушення у сфері містобудівної діяльності за фактами виявлених правопорушень, та видано новий припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 19.04.2016 року з вимогою усунути встановлені порушення до 19.05.2016 року, шляхом приведення земельної ділянки до попереднього стану.

20 травня 2016 року Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві та Управлінням капітального будівництва архітектури та землекористування Подільської районної у м. Києві державної адміністрації проведена ще одна позапланова перевірка з питань дотримання ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил за місцезнаходженням об'єкта будівництва — «Будівництво житлового комплексу « Науковий » на вул.  Петропавлівській, 40 у Подільському районі міста Києва». В тексті акта від 20  травня 2016 року, складеного в результаті проведеної перевірки, зафіксовано, що ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» вимоги припису від 19 квітня 2016 року не виконало, будівельні роботи житлового комплексу тривають.

Вважаючи таку бездіяльність відповідача, яка полягає у невиконанні у добровільному порядку вимог приписів про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, а також вимог постанови Окружного адміністративного суду міста Києва від 15 вересня 2015 року у  справі №826/14005/15 необґрунтованою, безпідставною та такою що суперечить вимогам чинного законодавства, Державна архітектурно-будівельна інспекція України звернулась до суду з позовом про знесення самочинно збудованого об'єкта.

Позиція Верховного Суду

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 38 Закону № 3038-VI у разі виявлення факту самочинного будівництва об'єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.

У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об'єкта та компенсацію витрат, пов'язаних з таким знесенням.

За рішенням суду самочинно збудований об'єкт підлягає знесенню в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, з компенсацією витрат, пов'язаних із знесенням об'єкта, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво.

Отже, положення ч. 1 ст. 38 Закону № 3038-VI встановлює перелік юридичних фактів, які обумовлюють виникнення у органу державного архітектурно-будівельного контролю повноваження на пред'явлення позову про знесення самочинно збудованого об'єкта та компенсації витрат, пов'язаних з таким знесенням.

✔ Зокрема, пред'явленню органом державного архітектурно-будівельного контролю позову передують такі дії:

1. виявлення факту самочинного будівництва об'єкта;
2. визначення такого об'єкту як такого, що його перебудова з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб є неможливою;
3. винесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;
4. встановлення факту невиконання припису протягом встановленого строку.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 22 листопада 2018 року у справі №815/2311/15 та від 09 липня 2020 року у справі №463/4564/16-а.

Колегія суддів звертає увагу, що зверненню суб'єкта владних повноважень з адміністративним позовом про зобов'язання знести самочинне будівництво передує саме наявність вищезазначених обставин.

Аналіз наведених вище положень ч. 1 ст. 38 Закону № 3038-VI у взаємозв'язку з нормами ч. 1 ст. 41 цього ж Закону дає підстави для висновку про те, що в разі виявлення факту самочинного будівництва об'єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, орган державного архітектурно-будівельного контролю уповноважений видати припис про усунення порушень. Цей припис є обов'язковою передумовою для можливості контролюючого органу звернутися до суду на підставі ч. 1 ст. 38 цього Закону у зв'язку з його невиконанням.

Вказаною нормою встановлено лише два способи усунення порушень у разі істотного відхилення від проекту, а саме: проведення перебудови або приведення об'єкта до попереднього стану.

Можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів. Невиконання припису без поважних причин може свідчити про неможливість перебудови або небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки.

Водночас, визначальним та достатнім є встановлення у сукупності та послідовності фактів здійснення відповідачем будівництва без документів, що дають право на це, у тому числі без належно затвердженого проекту та не виконання вимоги зобов'язального припису, яким вимагалось усунути виявлені порушення.

Тягар доказування наявності перелічених фактів та умов покладається на суб'єкта владних повноважень, що звертається до суду, проте їх перевірка здійснюється судом.

Колегія суддів наголошує, що зверненню суб'єкта владних повноважень з адміністративним позовом про зобов'язання знести самочинне будівництва передує саме наявність вищезазначених обставин.

Верховний Суд звертає увагу, що для правильного вирішення цього спору необхідно встановити наявність або відсутність підстав, з якими чинне законодавством пов'язує можливість знесення самочинного будівництва.

Спори за позовами органів державного будівельного контролю про знесення самочинного будівництва неодноразово були предметом розгляду у Верховному Суді.

⭕ Так, у постанові від 29 січня 2020 року у справі №822/2149/18 Верховний Суд у складі судової палати з розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду сформував ряд ключових правових висновків щодо цієї категорії справ:

1. можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів. Невиконання припису без поважних причин може свідчити про неможливість перебудови або небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки.
2. в інших випадках самочинного будівництва, зокрема, (а) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (б) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (в) належно затвердженого проекту, стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об'єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.

📌 Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України). У такому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов'язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.

Окрім іншого, Верховний Суд у зазначеному рішенні дійшов висновку про відсутність підстав для відступу від висновків, викладених у постановах Верховного Суду за наслідками розгляду справ №820/3183/16, №813/6426/14, №813/6284/14, № 814/2645/15, №813/6423/14.

❗ Таким чином, у постанові від 29 січня 2020 року у справі №822/2149/18 Верховний Суд сформував правовий висновок про те, що обов'язковому (безальтернативному) знесенню об'єкт будівництва підлягає лише у випадках, якщо такий об'єкт побудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи.

В усіх інших випадках знесенню передує встановлення можливості перебудови об'єкта будівництва.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 24 червня 2020 року у справі №320/5880/18 та від 07 жовтня 2020 року у справі №640/183/19.

У згаданій в цьому матеріалі постанові ВС КАС від 29.01.2020 року по справі №822/2149/18 була також Окрема думка суддів Верховного Суду Коваленко Н.В., Берназюка Я.О., Саприкіної І.В.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

02 березня 2021 року набрав чинності Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об'єктів у комплексі з земельними ділянками (№963-IX від 04.11.2020 року).

⭕️ Вказаним Законом внесено зміни до ст. 51 Водного кодексу, якими частини третю, одинадцяту, дванадцяту, чотирнадцяту і сімнадцяту викладено в такій редакції:

Водні об’єкти надаються у користування за договором оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом у порядку, визначеному земельним законодавством України. Право оренди земельної ділянки під водним об’єктом поширюється на такий водний об’єкт;

Типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом затверджується Кабінетом Міністрів України.

Умови використання водних об’єктів, розмір орендної плати та строк дії договору оренди визначаються у договорі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом;

За користування водним об’єктом орендар зобов’язаний сплачувати орендну плату за водний об’єкт та орендну плату за земельну ділянку під таким водним об’єктом;

Орендарі, яким водний об’єкт надано в користування на умовах оренди, зобов’язані надавати іншим водокористувачам можливість здійснювати спеціальне водокористування в порядку, встановленому цим Кодексом, крім випадків, якщо таке спеціальне водокористування унеможливлює використання орендарем водного об’єкта для потреб, визначених у договорі оренди. Водокористувачі, яким видано дозвіл на спеціальне водокористування, мають право скидати зворотні води в орендовані водні об’єкти за умови, що при цьому не перевищуються нормативи гранично допустимого скидання забруднюючих речовин.

⭕️ Також Законом внесено зміни до ст. 15 Закону «Про оренду землі», який доповнено двома частинами такого змісту:

У договорі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом також зазначаються:

• розмір орендної плати за водний об’єкт;
• об’єм та площа водного об’єкта (водного простору), у тому числі рибогосподарської технологічної водойми;
• перелік гідротехнічних споруд, лінійних споруд, мостових переходів, а також інших об’єктів інфраструктури, розташованих на земельній ділянці (за наявності), їх характеристики та стан;
• зобов’язання орендаря щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об’єкта, експлуатації водосховищ і ставків відповідно до встановлених в установленому порядку режимів роботи, а також необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами та права спеціального водокористування.

Невід’ємною складовою договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом є паспорт водного об’єкта.

📌 Згідно Прикінцевих та перехідних положень Закону:

• Договори оренди водних об’єктів, укладені в порядку, визначеному законодавством, до набрання чинності цим Законом діють у строки та на умовах, визначених такими договорами. Поновлення таких договорів здійснюється без проведення земельних торгів у порядку укладення договорів оренди землі.
• Сторони договорів оренди водних об’єктів, договорів оренди земельних ділянок під водними об’єктами, укладених до набрання чинності цим Законом, які не містять умов щодо розміру орендної плати за земельну ділянку, на якій розташований водний об’єкт, або щодо розміру орендної плати за водний об’єкт, зобов’язані визначити такі умови протягом року з дня набрання чинності цим Законом.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

Міністерством цифрової трансформації України доопрацьовано та передано на погодження в ДРС проект Закону України «Про внесення зміни до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо спрощення розміщення технічних засобів телекомунікацій», який покликаний спростити процедуру отримання операторами, провайдерами телекомунікацій права на користування земельними ділянками для розміщення об'єктів телекомунікаційної інфраструктури (для покриття 95% населення України мобільним та фіксованим високошвидкісним зв’язком та опосередкованого стимулювання екотуризму, рекреації, туризму).

Так проектом пропонується Розділ V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» доповнити новим пунктом 6-3 такого змісту:

«6-3. Встановити, що дія частини третьої статті 24 цього Закону не поширюється на надання земельних ділянок площею до 0.05 га, розташованих у межах сіл і селищ, а також розташованих за межами населених пунктів (крім особливо цінних земель), для будівництва, експлуатації та обслуговування технічних засобів телекомунікацій (технічних засобів електронних комунікацій) та/або споруд електрозв’язку (крім лінійних), що є складовими телекомунікаційних мереж (електронних комунікаційних мереж), в тому числі, базових станцій мобільного зв’язку та їх ліній зовнішнього електроживлення. Забороняються використання земельних ділянок, зазначених в абзаці першому цього пункту, для інших потреб, та подальша зміна цільового призначення цих земельних ділянок.».

✔ Попередній проект документу не містив обмежень щодо площі земельних ділянок, та не містив заборони подальної зміни цільового призначення.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021