Періодично у власників будинків (житлових, садових, дачних) та господарських будівель виникає необхідність щодо добудувати або перебудувати існуючий будинок чи будівлю. Подібні роботи є реконструкцією, яка вимагає оформлення будівельного паспорта або отримання містобудівних умов, та отримання документів, що дають право на виконання будівельних робіт.
Реконструкція (згідноДБН А.2.2-3:2014) — перебудова прийнятого в експлуатацію існуючого об’єкта, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об’єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).
Яких норм потрібно дотримувати під час реконструкції приватних будинків та госпспоруд у 2022 році?
Зважаючи на те, що мова йде про реконструкцію будинків, які могло бути побудовано за нормами, які діяли раніше (і вже втратили чинність), або такі будинки було оформлено як збудовані до 05.08.1992 року, або за будівельною амністією, вкрай часто виявляється, що ці будинки та господарські будівлі розміщено або занадто близько до межі, або до сусідських будівель. На сьогодні, згідно чинних норм це заборонено, але раніше – це відповідало вимогам законодавства.
На сьогодні є дуже поширеною думка, що у випадку, коли мова йде про реконструкцію існуючого будинку, який розміщено наприклад за 3 м від сусідського будинку, і при цьому під час запланованої реконструкції існуючі відстані до межі або сусідів не будуть зменшуватися, або взагалі не буде змінюватися периметр стін, а лише буде добудовано мансарду чи другий поверх, то це дозволяється.
Часткова реконструкція житлових будинків та господарських споруд на окремих садибнихділянках, які побудовані за раніше чинними нормативами, допускається за погодженням змісцевими органами архітектури і містобудування, державного пожежного та санітарногонагляду. В цьому випадку перебудова житлових будинків, їх господарських будівель тагаражів можлива за умови збереження існуючих відстаней між будівлями.
Саме наведене вище положення давало можливість до 01 жовтня 2019 року здійснювати добудови та надбудови, навіть, коли об’єкт розміщений з порушенням чинних на момент реконстукціх норм.
Проте, в ДБН Б.2.2-12:2019 подібного положення вже немає.
⭕️ Отже, з 01 жовтня 2019 року при здійсненні реконструкціїіндивідуального (садибного) житлового, садового або дачного будинку та господарських будівель потрібно дотримуватися нових норм, зокрема щодо відстаней!
І якщо розміщення існуючого будинку не відповідає вимогам ДБН Б.2.2-12:2019 та інших актів, то його реконструкція (надбудова, добудова тощо) можлива лише у випадку повного приведення всього об’єкту до вимог чинних норм. Це саме стосується і ситуацій, коли біля, вздовж або по ділянці було затведжено червоні лінії – орган містобудування вимагатиме знесення об’єктів, які виступають за червону лінію, в т.ч. і парканів (огорож)!
Саме тому, замовники реконстукції стикаються з відмовами органів містобудування та архітектури видавати будпаспорти з посиланням на те, що розміщення об’єкту не відповідає вимогам чинних норм.
PS: насправді питання нечинності ДБН 360-92 є дискусійним, але це тема для зовсім іншої статті.
У 2022 році податок на нерухоме майно, відмінне відземельної ділянки, нараховуватиметься фізичним особам — власникам об’єктів нерухомості (будинків, квартир тощо) за 2021 рік.
📎 Підпунктом 266.5.1 Податкового кодексу України передбачено, що ставки податку для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомостіу розмірі, що не перевищує 1,5% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв.м бази оподаткування. Далі мова буде йти саме про фізичних осіб.
✅ Мінімальна заробітна плата станом на 01.01.2021 року становила 6 000,00 грн. Отже, граничний розмір ставок, передбачений для розрахунку податку на нерухоме майно в 2022 році за звітний 2021 рік, не повинен перевищувати90,00 грн. за 1 кв.м бази оподаткування.
📍 Нижче буде наведено ставки податку на нерухомість (за 2021 рік), відмінну від земельної ділянки, для міст Києва.
Базою оподаткування є загальна площа об’єктажитлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток.
База оподаткування об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, які перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється контролюючим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що безоплатно надаються органами державної реєстрації прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності.
❗️ Сума податку збільшується на 25000,00 гривень на рік за кожен об’єкт житлової нерухомості (його частку), за наявності у власності платника податку об’єкта (об’єктів) житлової нерухомості, у тому числі його частки, що перебуває у власності фізичної — платника податку, загальна площа якого перевищує 300 квадратних метрів (для квартири) та/або 500 квадратних метрів (для будинку).
Пільги зі сплати податку (згідно ПКУ)
База оподаткування об’єкта (об’єктів) житлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичної особи — платника податку, зменшується:
для квартири/квартир незалежно від їх кількості — на 60 кв. метрів;
для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості — на 120 кв. метрів;
для різних типів об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток), — на 180 кв. метрів.
Таке зменшення надається один раз за кожний базовий звітний період (рік).
❌ Пільги з податку, передбачені підпунктами 266.4.1 та 266.4.2 пункту 266.4 ПКУ, для фізичних осіб не застосовуються до:
об’єкта/об’єктів оподаткування, якщо площа такого/таких об’єкта/об’єктів перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі, встановленої Кодексом;
об’єкта/об’єктів оподаткування, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності).
☝ Деякі сільські, селищні, міські ради та ради об’єднаних територіальних громад не тільки встановили власний розмір податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, та змінили (збільшили) граничну площу об’єктів, що звільняється від оподаткування, а також затвердили переліки об’єктів нерухомого майна, які не підлягають оподаткуванню (встановили власні пільги щодо сплати податку).
⭕️ Не є об’єктом оподаткування, зокрема(повний перелік наведено у підпункті 266.2.2 пункту 266.2 статті 266 ПКУ):
будівлі дитячих будинків сімейного типу;
гуртожитки;
житлова нерухомість непридатна для проживання, у тому числі у зв’язку з аварійним станом, визнана такою згідно з рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаної територіальної громади, що створена згідно із законом та перспективним планом формування територій громад;
об’єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, визнаним такими відповідно до закону, дітям з інвалідністю, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину;
об’єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність у тимчасових спорудах для здійснення підприємницької діяльності та/або в малих архітектурних формах та на ринках;
об’єкти нерухомості, що перебувають у власності релігійних організацій, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, та використовуються виключно для забезпечення їхньої статутної діяльності, включаючи ті, в яких здійснюють діяльність засновані такими релігійними організаціями добродійні заклади (притулки, інтернати, лікарні тощо), крім об’єктів нерухомості, в яких здійснюється виробнича та/або господарська діяльність;
будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів незалежно від форми власності та джерел фінансування, що використовуються для надання освітніх послуг;
об’єкти житлової нерухомості, які належать багатодітним або прийомним сім’ям, у яких виховується п’ять та більше дітей.
Об’єкти на тимчасово окупованих територіях
⭕️ Підпунктом 38.6 пункту 38 підрозділу 10 розділу ХХ “Перехідні положення” ПКУ визначено, що об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, що розташовані на тимчасово окупованій території та/або території населених пунктів на лінії зіткнення, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, не є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, відповідно до статті 266 цього Кодексу у період з 14 квітня 2014 року по 31 грудня року, в якому завершено проведення антитерористичної операції та/або операції Об’єднаних сил (ООС).
Введені в експлуатацію, але не зареєстровані об’єкти
⭕️ Варто зазначити, що, наприклад, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові або дачні будинки, які прийнято (введено) в експлуатацію, алеправо власності на які не оформлено (не зареєстровано) у встановленому законом порядку, не є об’єктом оподаткування!
Обов’язок сплати, строки та відповідальність
Податкове/податкові повідомлення-рішення про сплату суми/сум податку, обчисленого згідно з підпунктом 266.7.1 пункту 266.7 ПКУ, разом з детальним розрахунком суми/сум податку, та відповідні платіжні реквізити, зокрема, органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням кожного з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, надсилаються платнику податку контролюючим органом у порядку, визначеному статтею 42 ПКУ, до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) періодом (роком).
Вказане податкове/податкові повідомлення-рішення про сплату суми/сум податку та відповідні платіжні реквізити, що надсилаються платнику податку, повинні містити щодо кожного з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, зокрема, але не виключно, інформацію про адресу місцезнаходження об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості, його площу, ставки та надані фізичним особам пільги зі сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
📌 Щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості податок сплачується фізичною особою-платником починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт.
Обов’язок щодо сплати податку виникає у фізичних осіб протягом 60 календарних днів з моменту вручення відповідного повідомлення.
У випадку, якщо контролюючий орган не надіслав податкове повідомлення-рішення у визначений строк, платники податку звільняються від відповідальності за несвоєчасну сплату податкового зобов’язання (підпункт 266.10.2 п. 266.10 ст. 266 ПКУ).
❗️ У разі якщо платник податків не сплачує узгоджену суму грошового зобов’язання (крім грошового зобов’язання у вигляді штрафних (фінансових) санкцій, застосованих до нього на підставі Податкового Кодексу чи іншого законодавства, контроль за яким покладено на контролюючі органи, а також пені, застосованої до нього на підставі цього Кодексу чи іншого законодавства, контроль за яким покладено на контролюючі органи) протягом строків, визначених Податковим Кодексом, такий платник податків притягується до відповідальності у вигляді штрафу в таких розмірах:
при затримці до 30 календарних днів включно, наступних за останнім днем строку сплати суми грошового зобов’язання, – у розмірі 5 відсотків погашеної суми податкового боргу;
при затримці більше 30 календарних днів, наступних за останнім днем строку сплати суми грошового зобов’язання, – у розмірі 10 відсотків погашеної суми податкового боргу.
Київ
⭕️ На 2021 рік в м. Києві встановлено ставку податку на нерухомість, відмінну від земельної ділянки, у розмірі 1,5% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої на 01.01.2020 року. При цьому, на 2020 рік Київська міська рада не встановила понижувальний коефіцієнт (0,75), як це було торік (наразі на сайті ДПС інформації про понижувальний коефіцієнт немає; і так само відсутнє взагалі чинне Рішення КМР від 23 червня 2011 року N 242/5629 Про встановлення місцевих податків і зборів у м. Києві), отже в грошовому еквіваленті розмір ставки становить 90,00 грн. за 1 кв.м бази оподаткування(для порівняння — торік сума була 53,14 грн.).
✅ Таким чином, фізична особа, яка з 01.01.2021 року є власником будинку в м. Києві площею 250 кв.м, повинна буде сплатити у 2022 році податок на нерухомість (за 2021 рік) в розмірі 11 700,00 грн (а торік — 6908,20 грн.).
31 серпня 2018 року набрав чинності Наказ Мінрегіону 03.07.2018 року №158 «Про затвердження Порядку проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, будівель і споруд сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт» (так звана будівельна амністія).
✅ Наразі цей документ дає можливість у спрощеному порядку ввести в експлуатацію, зокрема, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, а також господарські (присадибні) будівлі і споруди загальною площею до 300 квадратних метрів, збудовані (без оформлення дозвільних документів) у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, за умови, що вони збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення.
Процедура та необхідні документи
Для оформлення (введення в експлуатацію) перелічених об’єктів необхідно подати пакет документів, передбачений Порядком №158, до ДІАМ: або особисто через ЦНАП, або засобами поштового зв’язку, або в електронному вигляді через портал ДІЯ.
Прийняття в експлуатацію здійснюється безоплатно органом державного архітектурно-будівельного контролю протягом 10 робочих днів з дня подання відповідної заяви, засвідчених копій документів на землю, технічного паспорта та примірника заповненої декларації про готовність об’єкта до експлуатації (а у випадках, коли площа господарських будівель та споруд перевищує 100 кв.м, замовник має додатково подати звіт про проведення технічного обстеження).
Будівельна амністія 2011-2013 та 2015
За останні 11 років було ще три будівельні амністії:
Вказані вище будівельні амністії носили строковий характер, при цьому будівельна амністія 2015 року діяла лише 7 місяців.На відміну від попередніх будівельних амністій, чинна будамністія поки носить безстроковий характер.
Окремо можна виділити процедуру оформлення права власності на об’єкти, які збудовано до 05.08.1992 року — наразі такі об’єкти не потребують прийняття в експлуатацію.
Всі попередні будівельні амністії та амністія 2018-2022 були та є безкоштовними (мова йде про відсутність офіційних платежів, мита, зборів тощо; є лише необхідність замовити та оплатити технічний паспорт і, в деяких випадках, технічний звіт – проте ці платежі залишаються і в 2023 році).
❗ Проте, в 2023-му році все може змінитися кардинально.
Які зміни можна очікувати в 2022-2023 роках?
✔ 1. Будівельна амністія може стати де-факто платною, оскільки законопроектом №5655 встановлюється адміністративний збір за державну реєстрацію прийняття в експлуатацію (реєстрацію декларації) таких об’єктів, який становитиме 7 (сім!) розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб. Вказаний збір почне стягуватися через рік після публікації закону (наразі це законопроект №5655).
На сьогодні, (01.01.2022) збір становив би 17 367 грн, але зважаючи на те, що адмінзбір не стягуватиметься протягом одного року з дня опублікування Закону, то можемо взяти для розрахунку розмір прожиткового мінімуму, який встановлено на 01.12.2022 року, і в такому випадку розмір збору становитиме 18 788 грн! А після чергового підвищення прожиткового мінімуму, розмір збору відповідно ще зросте.
✔ 2. Штрафи: на сьогодні діє норма, згідно якої до власників (користувачів) земельних ділянок, які відповідно до пункту 9 розділу V “Прикінцеві положення” Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”(прим. мова про будівельну амністію) подали документи про прийняття в експлуатацію об’єктів , штрафні санкції за виконання будівельних робіт без отримання документів, що дають право на їх виконання, та за експлуатацію або використання об’єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію, не застосовуються.
❗ Проте, в законопроекті №5655 подібного формулювання мені знайти не вдалося. Таким чином, формально, стягнення штрафів з осіб, які здійснили будівництво без дозвільних документів та/або експлуатують не введені в експлуатацію об’єкти (відповідно до нової статті 37-2), є можливим. Тут варто зазначити, що іншим законопроектом (реєстраційний №5877) встановлюються нові розміри штрафів – від 34 000 грн! Звісно, такого розміру штрафи не будуть застосовуватися до «старих» об’єктів – до таких об’єктів може бути застосовано штрафні санкції в розмірах приблизно 4250-12750 грн.
Отже, висока ймовірність того, що оформлення об’єктів по будівельній амністії в 2023 році буде вартувати його замовникам від 23 000 гривень (не рахуючи вартості технічного паспорта), а можливо й більше.
✔ 3. З’явиться обмеження по висотності (поверховості) об’єктів: на сьогодні, Наказ №158 жодним чином не обмежує висотність індивідуального, садового або дачного будинку, тобто це може бути і 3, і 4 поверхи (головне, щоб площа при цьому не перевищувала 300 кв.м). А законопроектом №5655 вноситься положення, що такий індивідуальний (присадибний) житловий, садовий, дачний будинок та господарські будівлі і споруди мають відповідати критеріям для об’єктів, які можуть споруджуватись на підставі будівельного паспорта(отже, серед іншого, мова йде про площу та поверховість).
✔ 4. Зняття обмежень щодо площ: під нову будівельну амністію підпадуть будинки площею до 500 кв.м (на сьогодні обмеження 300 кв.м), а також всі господарські будівлі та споруди без обмеження їх площі (на сьогодні обмеження 300 (100) кв.м). Це, на мою думку, значно розширить «базу» об’єктів, які підпадатимуть під будамністію.
✔ 5. Жодних обмежень по даті (періоду) будівництва: нова будівельна амністія на сьогодні не містить жодних обмежень по періоду, коли особою було збудовано об’экт (на сьогодні граничною датою до якої міг бути збудований такий об’єкт встановлено 9 квітня 2015 року, а для будівель і споруд сільськогосподарського призначення – 12 березня 2011 року). Вказане положення я б назвав не просто спірним, а вкрай небезпечним. Детальніше про це я напишу в наступному матеріалі.
✔ 6. Звіт про результати обстеження технічного стану закінченого будівництвом об’єкта потрібен буде виключно для об’єктів сількогосподарського призначення.
Відсутність містобудівної документації: генпланів та детальних планів території (ДПТ)
Будівельна амністія (2018-2022) стала у нагоді тим, хто хотів, але не зміг та не може оформити документи на будівництво у зв’язку з відсутністю в населеному пунктів затвердженої містобудівної документації (генерального плану населеного пункту та/або детального плану території (ДПТ)).
Відсутність зазначеної документації або скасування затверджених генпланів та ДПТ, згідно Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (Наказ Мінрегіону від 05.07.2011 року №103) було та є підставою для відмови у видачі особі будпаспорту, який є необхідним для подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт (те саме стосується, і відмови у видачі містобудівних умов (МУОЗЗД)).Разом із цим, відсутність містобудівної документації населеного пункту та/або детального плану території не є перешкодою для введення об’єктів в експлуатацію, на які розповсюджуються положення пункту 9 розділу V України «Про регулювання містобудівної діяльності».
❗ Поруч із цим, нова будівельна амністія також «працюватиме» за відсутності затвердженої містобудівної документації, але вона, на мою думку, призведе зловживань з боку замовників і матиме негативні наслідки. Як я вже зазначив вище, детальніше про це читайте в наступному матеріалі.
