31 серпня 2018 року набрав чинності Наказ Мінрегіону 03.07.2018 року №158 «Про затвердження Порядку проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, будівель і споруд сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт» (так звана будівельна амністія).
✅ Наразі цей документ дає можливість у спрощеному порядку ввести в експлуатацію, зокрема, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, а також господарські (присадибні) будівлі і споруди загальною площею до 300 квадратних метрів, збудовані (без оформлення дозвільних документів) у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, за умови, що вони збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення.
Процедура та необхідні документи
Для оформлення (введення в експлуатацію) перелічених об'єктів необхідно подати пакет документів, передбачений Порядком №158, до ДІАМ: або особисто через ЦНАП, або засобами поштового зв'язку, або в електронному вигляді через портал ДІЯ.
Прийняття в експлуатацію здійснюється безоплатно органом державного архітектурно-будівельного контролю протягом 10 робочих днів з дня подання відповідної заяви, засвідчених копій документів на землю, технічного паспорта та примірника заповненої декларації про готовність об’єкта до експлуатації (а у випадках, коли площа господарських будівель та споруд перевищує 100 кв.м, замовник має додатково подати звіт про проведення технічного обстеження).
Будівельна амністія 2011—2013 та 2015
За останні 11 років було ще три будівельні амністії:
- Перша — діяла з 25.07.2011 року до 30.01.2013 року та регулювалася Наказом Мінрегіону від 24.06.2011 року №91.
- Друга — діяла з 29.04.2013 року по 26.05.2015 року та регулювалася Наказом Мінрегіону від 19.03.2013 року №95.
- Третя — діяла з 26.05.2015 року по 31.12.2015 року та регулювалася Наказом Мінрегіону від 24.04.2015 року №79.
Вказані вище будівельні амністії носили строковий характер, при цьому будівельна амністія 2015 року діяла лише 7 місяців. На відміну від попередніх будівельних амністій, чинна будамністія поки носить безстроковий характер.
Окремо можна виділити процедуру оформлення права власності на об’єкти, які збудовано до 05.08.1992 року — наразі такі об’єкти не потребують прийняття в експлуатацію.
Всі попередні будівельні амністії та амністія 2018—2022 були та є безкоштовними (мова йде про відсутність офіційних платежів, мита, зборів тощо; є лише необхідність замовити та оплатити технічний паспорт і, в деяких випадках, технічний звіт — проте ці платежі залишаються і в 2023 році).
❗ Проте, в 2023-му році все може змінитися кардинально.
Які зміни можна очікувати в 2022—2023 роках?
✔ 1. Будівельна амністія може стати де-факто платною, оскільки законопроектом №5655 встановлюється адміністративний збір за державну реєстрацію прийняття в експлуатацію (реєстрацію декларації) таких об'єктів, який становитиме 7 (сім!) розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб. Вказаний збір почне стягуватися через рік після публікації закону (наразі це законопроект №5655).
На сьогодні, (01.01.2022) збір становив би 17 367 грн, але зважаючи на те, що адмінзбір не стягуватиметься протягом одного року з дня опублікування Закону, то можемо взяти для розрахунку розмір прожиткового мінімуму, який встановлено на 01.12.2022 року, і в такому випадку розмір збору становитиме 18 788 грн! А після чергового підвищення прожиткового мінімуму, розмір збору відповідно ще зросте.
✔ 2. Штрафи: на сьогодні діє норма, згідно якої до власників (користувачів) земельних ділянок, які відповідно до пункту 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (прим. мова про будівельну амністію) подали документи про прийняття в експлуатацію об'єктів , штрафні санкції за виконання будівельних робіт без отримання документів, що дають право на їх виконання, та за експлуатацію або використання об'єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію, не застосовуються.
❗ Проте, в законопроекті №5655 подібного формулювання мені знайти не вдалося. Таким чином, формально, стягнення штрафів з осіб, які здійснили будівництво без дозвільних документів та/або експлуатують не введені в експлуатацію об'єкти (відповідно до нової статті 37-2), є можливим. Тут варто зазначити, що іншим законопроектом (реєстраційний №5877) встановлюються нові розміри штрафів — від 34 000 грн! Звісно, такого розміру штрафи не будуть застосовуватися до «старих» об'єктів — до таких об'єктів може бути застосовано штрафні санкції в розмірах приблизно 4250-12750 грн.
Отже, висока ймовірність того, що оформлення об'єктів по будівельній амністії в 2023 році буде вартувати його замовникам від 23 000 гривень (не рахуючи вартості технічного паспорта), а можливо й більше.
✔ 3. З'явиться обмеження по висотності (поверховості) об'єктів: на сьогодні, Наказ №158 жодним чином не обмежує висотність індивідуального, садового або дачного будинку, тобто це може бути і 3, і 4 поверхи (головне, щоб площа при цьому не перевищувала 300 кв.м). А законопроектом №5655 вноситься положення, що такий індивідуальний (присадибний) житловий, садовий, дачний будинок та господарські будівлі і споруди мають відповідати критеріям для об’єктів, які можуть споруджуватись на підставі будівельного паспорта (отже, серед іншого, мова йде про площу та поверховість).
✔ 4. Зняття обмежень щодо площ: під нову будівельну амністію підпадуть будинки площею до 500 кв.м (на сьогодні обмеження 300 кв.м), а також всі господарські будівлі та споруди без обмеження їх площі (на сьогодні обмеження 300 (100) кв.м). Це, на мою думку, значно розширить «базу» об'єктів, які підпадатимуть під будамністію.
✔ 5. Жодних обмежень по даті (періоду) будівництва: нова будівельна амністія на сьогодні не містить жодних обмежень по періоду, коли особою було збудовано об'экт (на сьогодні граничною датою до якої міг бути збудований такий об'єкт встановлено 9 квітня 2015 року, а для будівель і споруд сільськогосподарського призначення — 12 березня 2011 року). Вказане положення я б назвав не просто спірним, а вкрай небезпечним. Детальніше про це я напишу в наступному матеріалі.
✔ 6. Звіт про результати обстеження технічного стану закінченого будівництвом об’єкта потрібен буде виключно для об'єктів сількогосподарського призначення.
Відсутність містобудівної документації: генпланів та детальних планів території (ДПТ)
Будівельна амністія (2018—2022) стала у нагоді тим, хто хотів, але не зміг та не може оформити документи на будівництво у зв’язку з відсутністю в населеному пунктів затвердженої містобудівної документації (генерального плану населеного пункту та/або детального плану території (ДПТ)).
Відсутність зазначеної документації або скасування затверджених генпланів та ДПТ, згідно Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (Наказ Мінрегіону від 05.07.2011 року №103) було та є підставою для відмови у видачі особі будпаспорту, який є необхідним для подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт (те саме стосується, і відмови у видачі містобудівних умов (МУОЗЗД)). Разом із цим, відсутність містобудівної документації населеного пункту та/або детального плану території не є перешкодою для введення об’єктів в експлуатацію, на які розповсюджуються положення пункту 9 розділу V України «Про регулювання містобудівної діяльності».
❗ Поруч із цим, нова будівельна амністія також «працюватиме» за відсутності затвердженої містобудівної документації, але вона, на мою думку, призведе зловживань з боку замовників і матиме негативні наслідки. Як я вже зазначив вище, детальніше про це читайте в наступному матеріалі.
Ⓒ 2022