Забудова ділянки в межах цільового призначення має переважне значення над містобудівною документацією

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 09.02.2023 року по справі №1540/3905/18 щодо оскарження рішення про скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, на підставі того, що намір проектування об’єкта будівництва ніяким чином не впливає та не змінює цільове призначення земельних ділянок та не порушує чинне законодавство, прийшов до наступних висновків:

ℹ️ Огляд судової практики КАС ВС у спорах, що виникають із правовідносин у сфері архітектури та містобудування (січень 2018 – січень 2023 року)

Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об’єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об’єкт містобудування.

Відповідно до статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування.

Підставами для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень є: 1) неподання визначених частиною третьою цієї статті документів, необхідних для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень; 2) виявлення недостовірних відомостей у документах, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, або у документах, що посвідчують право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці; 3) невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Відповідно до пунктів 2.1 розділу ІІ Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх складу та змісту, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 7 липня 2011 року № 109 (далі – Порядок №109) містобудівні умови та обмеження є основною складовою вихідних даних. Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом семи робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви разом із документами, передбаченими пунктом 2.2 цього розділу, у порядку, встановленому Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Як вбачається з аналізу наведених правових норм, містобудівні умови та обмеження видаються на підставі містобудівної документації (в даному випадку місцевого рівня) при зверненні зацікавленої особи до уповноваженого органу з поданням визначеної документації. При цьому, підставою відмови в наданні містобудівних умов та обмежень є, зокрема, невідповідність намірів забудови земельної ділянки положенням відповідної містобудівної документації на місцевому рівні, тобто така невідповідність встановлюється на стадії надання містобудівних умов та обмежень або у подальшому під час здійснення державно-будівельного або судового контролю. Невідповідність намірів забудови означає, що запланований для будівництва об’єкт не відповідає вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, тобто затвердженим текстовим та графічним матеріалам з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій конкретного населеного пункту.

Аналогічний висновок міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 11.04.2018 у справі № 803/1231/17 та від 14.08.2018 у справі № 823/5265/15, від 11.02.2020 у справі № 803/1596/17, від 16.12.2021 у справі  № 826/8034/17.

⭕️ Отже, факт видачі відповідних містобудівних умов і обмежень фактично свідчить про відповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Однак, Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області винесено рішення про скасування дії містобудівних умов та обмежень для проектування об’єкта будівництва.

Так, відповідно ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» містобудівні умови та обмеження є чинними до завершення будівництва об’єкта незалежно від зміни замовника.

Скасування містобудівних умов та обмежень здійснюється: 1) за заявою замовника; 2) головними інспекторами будівельного нагляду в порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду у разі невідповідності містобудівних умов та обмежень містобудівному законодавству, містобудівній документації на місцевому рівні, будівельним нормам, стандартам і правилам; 3) за рішенням суду.

У разі скасування в порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду або за рішенням суду містобудівних умов та обмежень посадові особи відповідного уповноваженого органу містобудування та архітектури несуть відповідальність згідно із законом.

Зі змісту наведеної правової норми вбачається, що однією з підстав для скасування містобудівних умов та обмежень є їх невідповідність містобудівному законодавству, містобудівній документації на місцевому рівні, будівельним нормам та стандартам, які виявлені при здійсненні державного архітектурно-будівельного нагляду уповноваженими особами.

Судами установлено, позивачами отримано містобудівні умови для проектування об’єкту будівництва – реконструкцію реабілітаційно-оздоровчого центру дельфінотерапії з розширенням, в межах земельних ділянок, які знаходяться в оренді, без зміни існуючих висотних відміток об’єкту.

При цьому, як вже вказувалось, надані позивачам земельні ділянки за своїм цільовим призначенням – для будівництва та обслуговування об’єктів рекреаційного призначення.

Жодної належним чином обґрунтованої інформації стосовно намірів використовувати земельні ділянки не за цільовим призначенням до суду не надавалось.

Крім того, оскільки земельні ділянки перебувають у користуванні позивачів на праві оренди, а їх цільове призначення – для будівництва та обслуговування об’єктів рекреаційного призначення, експлуатації та обслуговування нежитлових будівель, земельні ділянки можуть бути використані для такого будівництва.

⭕️ При цьому суд зауважує, що положення Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», Цивільного кодексу України, відповідно до яких забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства, а власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення, мають переважне значення над містобудівною документацією місцевого рівня.

У касаційній скарзі в якості ще однієї підстави для скасування містобудівних умов та обмежень скаржник посилався на наявність обмеження на земельній ділянці, яка передана позивачам в оренду, яка полягає у тому, що земельна ділянка, на якій запроектовано будівництво, знаходиться у межах санітарно – захисної зони промислових виробництв ІІІ класу шкідливості. Одночасно з цим скаржником вказано, що земельні ділянки розміщені в межах водоохоронної зони моря і лиманів.

Так, види цільового призначення за вичерпним переліком визначає стаття 19 Земельного кодексу України, а саме – землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

Виходячи з чітко визначених законодавцем видів цільового призначення земельних ділянок, можна зробити висновок, що санітарно – захисна зона промислових виробництв може бути віднесена виключно до земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

Щодо статусу земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення

Положеннями статті 65 Земельного кодексу України передбачено, що землями промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення визнаються земельні ділянки, надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відповідної діяльності.

Стаття 66 цього кодексу визначає, що до земель промисловості належать землі, надані для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд промислових, гірничодобувних, транспортних та інших підприємств, їх під`їзних шляхів, інженерних мереж, адміністративно-побутових будівель, інших споруд.

Отже, землі промисловості є землями, які, в свою чергу можуть бути використані для здійснення відповідної діяльності або для розміщення певних промислових чи обслуговуючих промисловість об’єктів.

Щодо статусу земельних ділянок в межах водоохоронної зони моря і лиманів.

Статтею 88 Водного кодексу України передбачено, що з метою охорони поверхневих водних об’єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм в межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги.

Відповідно до статті 89 Водного кодексу України прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності.

В свою чергу, згідно зі статтею 85 Водного кодексу України, у користування на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення та берегових смуг водних шляхів можуть надаватися підприємствам, установам, організаціям, об`єднанням громадян, релігійним організаціям, громадянам України, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам для сінокосіння, рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, а також для проведення науково-дослідних робіт.

Тобто, земельні ділянки прибережних захисних смуг можуть передаватись в оренду, зокрема, юридичним особам, в тому числі рекреаційних, для спортивних і туристичних цілей.

⭕️ Аналізуючи наведене в сукупності можна зробити висновок, що перебування одних і тих самих земельних ділянок у різних зонах є взаємовиключаючими навіть на законодавчому рівні, тому такі аргументи скаржника не заслуговують на увагу.

Необґрунтованими є й аргументи скаржника про те, що позивачами було фактично змінено цільове призначення земельної ділянки, оскільки в матеріалах справи наявні документи, які беззаперечно вказують на віднесення земельних ділянок до категорії земель рекреаційного призначення.

Окрім іншого колегія суддів зазначає, що Закон України «Про судоустрій і статус суддів» встановлює, що правосуддя в Україні здійснюється на засадах верховенства права відповідно до європейських стандартів та спрямоване на забезпечення права кожного на справедливий суд.

Відповідно до статей 1 та 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини.

Так, Європейський суд з прав людини у рішенні в справі «Рисовський проти України» (№29979/04) визнав низку порушень пункту 1 статті 6 Конвенції, статті 1 Першого протоколу до Конвенції та статті 13 Конвенції у справі, пов`язаній із земельними правовідносинами; в ній також викладено окремі стандарти діяльності суб`єктів владних повноважень, зокрема, розкрито елементи змісту принципу «належного урядування».

В рішенні ЄСПЛ вказав на те, що принцип «належного урядування», зокрема, передбачає, що державні органи повинні діяти в належний і якомога послідовніший спосіб. При цьому, на них покладено обов’язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах. Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість уникати виконання своїх обов’язків (заява № 29979/04, пункт 70).

⭕️ Отже, отримавши належним чином затверджені містобудівні умови, позивач обґрунтовано очікував реалізацію законних підстав для виконання будівельних робіт на об’єкті будівництва, зважаючи на принцип юридичної визначеності та належного урядування.

Адже принцип юридичної визначеності є одним із суттєвих елементів принципу верховенства права. Цей принцип має різні прояви. Зокрема, він є одним з визначальних принципів «доброго врядування» і «належної адміністрації» (встановлення процедури і її дотримання), частково співпадає з принципом законності (чіткість і передбачуваність закону, вимоги до «якості» закону). Недоліки в роботі органу державної влади не можуть в подальшому призводити до негативних наслідків для особи.

Крім того, колегія суддів апеляційного суду вірно вказала, що посилання Департаменту на те, що на офіційному веб-сайті Одеської міської ради на час проведення перевірки у реєстрі наданих містобудівних умов та обмежень не внесено інформацію про надання зазначених містобудівних умов та обмежень не заслуговують на увагу, оскільки вказане є порушенням виконання своїх обов’язків Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради щодо вчинення дій по їх опублікуванню та не може бути підставою скасування містобудівних умов та обмежень.

Обговорити судову практику у спорах, що воникають із правовідносин у сфері містобудування, архітектури та земельного права можна в групі Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло,

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2023

Реєстрація місця проживання (прописка) в садовому та дачному будинку (2023)

Вже довгий час виникають питання щодо можливості реєстрації місця проживання (прописки) в садових та дачних будинках. І дуже часто зустрічаються діаметрально протилежні позиції: одні стверджують, що це неможливо та незаконно, інші ж навпаки – стверджують, що це законно та можливо.

Тож давайте розберемося з питанням реєстрації місця проживання як в садовому будинку, так і в дачному, а також із тим, що змінилося з 10 жовтня 2022 року.

Перш за все, наведу тут визначення термінів та дам посилання на корисний матеріал, де проаналізовано чи є садовий будинок об’єктом житлової нерухомості чи ні, а потім проаналізую судову практику.

Терміни

▪️ Місце проживання – житло з присвоєною у встановленому законом порядку адресою, в якому особа проживає, а також апартаменти (крім апартаментів у готелях), кімнати та інші придатні для проживання об’єкти нерухомого майна, заклад для бездомних осіб, інший надавач соціальних послуг з проживанням, стаціонарна соціально-медична установа та інші заклади соціальної підтримки (догляду), в яких особа отримує соціальні послуги (Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» (в редакції від 10.10.2022 року))

▪️ Садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків (Податковий кодекс України).

▪️ Садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, в якому відсутня житлова площа, а є основна та допоміжна (Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна).

▪️ Садовий будинок — будинок для літнього використання та прибудова до нього (наказ Мінрегіноу №158 від 03.07.2018 року (будівельна амністія).

▪️ Будинок садовий — будівля для літнього (сезонного) використання, яка в частині нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків (ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій).

▪️ Дачний будинок — житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку (Податковий кодекс України).

▪️ Будинок дачний — житловий будинок садибного типу для використання протягом року для відпочинку, тимчасового перебування або постійного проживання (ДБН Б.2.2-12:2019).

Також в 2020 році мною було отримано лист Міністерства юстиції України від 25.02.2020 року та лист Мінрегіону від 25.02.2020 року щодо «статусу» садових будинків та можливості реєстрації місця проживання в них.

Законодавство (з 10.10.2022 року)

Важливо зазначити, що 10.10.2022 року набрали чинності зміни до ЗУ «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» щодо визначення терміну «місце проживання».

Таким чином, лише з 10 жовтня 2022 року в законодавстві чітко зазначили про можливість реєстрації місця проживання в інших придатних для проживання об’єктах нерухомого майна, до яких, на мою думку, відносяться і садові (і звісно ж дачні) будинки.

Вважаю, що на сьогодні відсутні підстави відмовляти у реєстрації місця проживання в садових та/або дачних будинках, за умови подання заявниками усіх, передбачених законодавством документів, та дотримання інших вимог Порядку декларування та реєстрації місця проживання (перебування) (Постанова КМУ №265 від 07.02.2022 року).

Хоча використання в ПКМУ №265 практично всюди слова «житло» може на місцях трактуватися дуже звужено, і все ж призводити до незаконних відмов.

ℹ️ Реєстрація місця проживання в апартаментах та кімнатах

Поруч із цим, до 10.10.2022 року відмови у реєстрації місця проживання (прописки) у садовому (та дачному) будинку були постійними, і виникало багато спорів. При цьому судова практика вклалася досить однозначна – на користь осіб, яким відмовили у прописці (реєстрації місця проживання).

Судова практика

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 10.10.2019 року по справі №2340/4673/18, щодо відмови в реєстрації місця проживання особи в садовому будинку, дійшов наступних висновків:

Суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, задовольняючи адміністративний позов, виходили з того, що реєстрація за адресою житла фізичної особи, зокрема, садового будинку, є можливою та повністю узгоджується зі статтями 6, 9-1 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні».

Судами попередніх інстанцій встановлено, що садовий будинок відповідає вимогам державних будівельних норм (звіт про проведення технічного огляду дачного (садового) будинку від 15 жовтня 2015 року) та згідно відомостей, які містяться в технічному паспорті — складається з коридору, кухні-їдальні, кімнат, санвузлів, кабінету, топочної, холу, гардеробу. Відтак, садовий будинок придатний для експлуатації та проживання в ньому людей.

Житло та державні будівельні норми

Водночас, суди попередніх інстанцій зазначили, що відповідно до ЖК УРСР садовий будинок не зазначений в переліку об`єктів, які не входять до житлового фонду. Колегія суддів погоджується з такими висновками судів та не вбачає підстав для відступлення від них, оскільки вони ґрунтуються на приписах чинного законодавства, що регулює спірні правовідносини.

Доводи касаційної скарги з посиланням на положення державних будівельних норм, відповідно до яких для садових будинків установлюються інші нормативні вимоги до зовнішніх конструкцій, інженерного устаткування, що не відповідають аналогічним нормативним вимогам до житлових будинків, зазначених висновків Суду не спростовують.

📍 Суд зазначає, що відмінність будівельних норм у частині вимог до окремих конструктивних рішень, що застосовуються під час будівництва житлових будинків у порівнянні з садовими будинками, не позбавляє останніх ознак, притаманних житлу, і не спростовує їхньої придатності для постійного проживання, за умови, що власник садового будинку з власної ініціативи пристосував його для цього, встановивши додаткове обладнання чи комунікації.

Крім цього, Суд враховує, що чинне законодавство не виключає можливості переведення садових будинків у статус житлових (прим. проте у більшості випадків я не раджу займатися переведенням садових будинків у житлові!).

📍 Отже, факт будівництва садового будинку на підставі будівельних норм, що відрізняються від будівельних норм, установлених для житлових будинків, не спростовує того, що він може потім використовуватися для проживання в ньому.

 Відтак, Суд погоджується з висновками судів, що відмова відповідача зареєструвати місце проживання позивача в садовому будинку — не ґрунтувалася на вимогах закону.

📌 Аналогічна справа – Постанова ВС КАС від 02.06.2022 року по справі №420/5813/21.

Зазначені положення могли та можуть бути застосовані і до дачних будинків.

📌 Ось аналогічна справа щодо дачного будинку – Постанова КС КАС від 26.01.2022 року по справі №420/1066/21.

Поруч із цим, оскільки дачні будинки, згідно чинного законодавства, віднесені до житлових (див. вище або за цим посиланням), та з 10.10.2022 року внесено зміни до законодавства, то з реєстрацією місця проживання (пропискою) в дачних будинках не повинно взагалі виникати спірних ситуацій.

Обговорити чинні норми та порадитися щодо конкретних ситуацій щодо реєстрації місця проживання (прописки) в садових та дачних будинках можна в групі Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло,

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2023

Як оформити будинок збудований до 05 серпня 1992 року?

Маєте збудований будинок, але право власності на нього досі не оформлено?

На сьогодні існує декілька шляхів оформлення права власності на житлові, садові, дачні будинки, господарські будівлі та споруди, в залежності від року побудови, площі будинку та госпбудівель і споруд, а також наявності або відсутності дозвільних документів:

▪️ реєстрація права власності без прийняття в експлуатацію — для об’єктів (без обмежень по площі) збудованих до 05 серпня 1992 року;

▪️ будівельна амністія 2018 — 2023 — для об’єктів (садибні, садові та дачні будинки площею до 300 кв.м), що збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 09 квітня 2015 року;

▪️ загальний порядок прийняття в експлуатацію — для об’єктів (без обмежень по площі) на які оформлено дозвільну документацію на будівництво (Постанова КМУ №461 від 13.04.2011 року);

▪️ на підставі рішення суду (з подальшим введенням такого об’єкту в експлуатацію, згідно положень Постанови КМУ №461 від 13.04.2011 року).

Нижче мова буде йти про особливості оформлення права власності на житлові, садові, дачні будинки та господарські будівлі, які побудовані у період до 05 серпня 1992 року.

Чи потрібно вводити в експлуатацію будинки збудовані до 1992 року?

Згідно абзацу 3 п. 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (надалі – «Порядок»), документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, не вимагається в разі державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року.

Проте вказане положення з’явилося лише 25.05.2021 року, а до цього виникали спори, які навіть доходили до розгляду Верховним Судом.

ℹ️  Так, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у своїй Постанові від 15.01.2021 року по справі №1540/3952/18 прийшов до наступних висновків:

Індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію.

Зазначений висновок узгоджується з правовою позицією висловленою Верховним Судом у постанові від 15 жовтня 2020 року у справі №623/214/17.

Вперше на законодавчому рівні встановлено порядок та умови прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва постановою Кабінету Міністрів України від 5 серпня 1992 року №449 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів державного замовлення».

А до 05 серпня 1992 року закон не передбачав процедуру введення нерухомого майна в експлуатацію при оформленні права власності.

Фактично єдиним документом, що засвідчує факт існування об’єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об’єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації (лист Міністерства юстиції України від 23 лютого 2016 року № 8.4-35//18/1).

Процедура оформлення права власності на будинок збудований до 1992 року

Реєстрація (оформлення) права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них (надалі – «Об’єкти»),  що закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (надалі — «Закон») та  зазначеним вище Порядком.

Так, для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються:

  • технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;
  • документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси.

📌 Документ, що підтверджує присвоєння закінченому будівництвом об’єкту адреси, не вимагається у разі державної реєстрації права власності на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстроване в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник у поданій заяві обов’язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об’єкт, для подальшого відображення його адреси. Дія цього абзацу не застосовується, якщо у відомостях про місце розташування земельної ділянки відсутні всі необхідні реквізити адреси, передбачені частиною четвертою статті 26-3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Якщо адреса була присвоєна до запровадження ЄДЕССБ, то документ про присвоєння адреси отримується державним реєстратором шляхом звернення до відповідного органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, а не шляхом подачі його заявником.

📌 Державна реєстрація права власності на відповідні Об’єкти проводиться за наявності відомостей про його технічну інвентаризацію та про присвоєння такому об’єкту адреси, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Отже, технічний паспорт в паперовому вигляді заявником може не подаватися, оскільки дані беруться з ЄДЕССБ.

📌 Для державної реєстрації прав на об’єкти, побудовані до 05.08.1992 року, державний реєстратор робить запит до БТІ щодо відсутності зареєстрованих прав на такі об’єкти до 2013 року.

Як правило, при наявності документу на землю, в якому зазначено кадастровий номер земельної ділянки, для реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року, потрібно подати:

▪️ оригінал технічного паспорта (розробленого БТІ або іншим суб’єктом, в складі якого працює виконавець технівнентаризації) на такий Об’єкт,

▪️ оригінал документу на земельну ділянку (при цьому, дата видачі такого документу та/або дата реєстрації права власності, може бути після 05.08.1992 року). А у випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав, зазначений документ можна не подавати;

▪️ документ про присвоєння адреси (у випадках, коли інформація про місцезнаходження (адресу) земельної ділянки відсутня в Державному земельному кадастрі та/або Державному реєстрі речових прав).

Документи подаються суб’єкту державної реєстрації прав (виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації) або державному реєстратору прав на нерухоме майно (наприклад, нотаріусу).

Для державної реєстрації права власності необхідно подати зазначені вище документ, а також пред’явити оригінал паспорту та індивідуальний податковий номер, а також надати документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав.

За результатом розгляду заяви про державну реєстрацію права власності державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

Особливості оформлення в населених пунктах, де здійснювалося ведення погосподарського обліку

Згідно п. 80 Порядку, державна реєстрація права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р. та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, може проводитися на підставі документів, передбачених статтею 31 Закону, а саме:

  • виписка із погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений – сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою;
  • документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом, крім випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав.

Для здійснення державної реєстрації прав власності на зазначені об’єкти документом, що посвідчує речові права на земельну ділянку під таким об’єктом, може також вважатися рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність.

📌 Для проведення державної реєстрації прав власності на Об’єкти, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, проведення технічної інвентаризації щодо зазначених об’єктів нерухомості є необов’язковим.

Щодо року побудови (та матеріалів будівництва)

Рік побудови визначається на підставі даних технічного паспортаІнформація про рік спорудження (побудови) зазначається за словами замовника технічної інвентаризації, і не потребує надання будь-яких підтверджуючих документів (у разі відсутності у замовника відповідної документації матеріали конструктивних елементів та рік спорудження будинків, допоміжних (господарських) будівель і споруд зазначає замовник, що відображається в абрисі (ескізі) та засвідчується його підписом).

ℹ️  Позиція ВС КАС щодо року побудови та матеріалів будівництва: орган ДАБК зазначив, що судами попередніх інстанцій не надано належної уваги матеріалами фотофіксації на яких зафіксовано збудовану будівлю з піноблоків. Піноблок — легкий пористий бетон, що отримується в результаті тверднення розчину, що складається з цементу, піску, води і піни. В індивідуальному житловому будівництві пінобетон почав використовуватися тільки з 90-х років. Представник органу ДАБК, стверджував, що таким чином, споруда не могла бути збудованою 1985 році як про те зазначає власник майна, оскільки таких технологій на той момент не було.

Вказані доводи про те, що споруда не могла бути збудованою у 1985 році тому, що при будівництві використано пенобетон, судами попередніх інстанцій правильно не взято до уваги, з огляду на те, що вони не підтверджені доказами. При цьому наявність фотографій будинку, на які посилається відповідач, не можуть підтверджувати рік зведення будинку, а тільки фіксують його зовнішній вигляд. Факт того, що житловий будинок збудовано до 5 серпня 1992 року суди встановили на підставі чинного технічного паспорту і відповідач не надав доказів, що могли спростувати вказаний факт.

Обговорити чинні норми та порадитися щодо конкретних ситуацій по введенню будинку в експлуатацію можна в групі Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло,

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2023