⭕️ скасування дозвільної документації (зокрема, містобудівних умов та обмежень, повідомлення про початок будівництва чи дозволу) на вже розпочате чи завершене будівництво змінює статус такого об’єкта на самочинне.
Скасування такої документації може бути наслідком формальних порушень (зокрема, неправильне оформлення, неточності в даних, відсутність необхідних підписів чи печаток тощо) або суттєвих порушень (зокрема, будівництво на невідведеній земельній ділянці).
При цьому, для знесення без винесення припису потрібні докази здійснення будівництва на земельній ділянці, яка не відповідає певній категорії земель або її цільовому призначенню для такого виду використання, і зміна цільового призначення є неможливою, або того, що особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набула права власності (права користування) на земельну ділянку та не може отримати згоди власника (місцевого самоврядування або органу державної влади) на користування земельною ділянкою. У такому разі порушення не може бути усунуте добровільно без зміни правового статусу земельної ділянки.
В усіх інших випадках особа, яка здійснює самочинне будівництво об`єкта, може звернутися до виконавчого органу місцевого самоврядування, зокрема, за отриманням нових містобудівних умов та обмежень, або подати повторно повідомлення про початок будівельних робіт (для об’єктів із незначними наслідками (клас CC1)) чи отримати дозвіл на виконання будівельних робіт (для об`єктів із середніми (CC2) або значними (CC3) наслідками), а орган ДАБК може звернутися до суду з позовом про знесення лише, якщо порушення не усунуто після визнання у приписі строку для добровільного виконання (частина перша статті 38 Закону Про регулювання містобудівної діяльності), тобто, підтверджено невиконання припису.
Також Верховний Суд підкреслює, що суди при вирішенні подібної категорії спорів мають враховувати необхідність дотримання балансу між захистом суспільних інтересів і правами осіб, які можуть постраждати від знесення, та відповідність легітимній меті.
Нерідко виникали та виникають ситуації і, відповідно, судові спори, коли інспекція держархбудконтролю проводить перевірку, і виявляє за результатами такої перевірки ознаки, які дають підстави вважати об’єкт самочинним будівництвом.
Така перевірка може відбутися не на початковому етапі – коли замовником отримано документ, який дає право на виконання будівельних робіт, так і на етапі, коли об’єкт введено в експлуатацію. І от в останньому випадку є один важливий момент: це ще об’єкт будівництва (введено в експлуатацію, але не оформлено право власності) чи це вже зареєстрований у встановленому порядку об’єкт нерухомого майна (тобто вже не об’єкт будівництва).
⭕️ Зважаючи на висновки та позицію Верховного Суду, викладено у багатьох рішеннях, а саме: зі змісту положень статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю вбачається, що для усунення можливості зловживання правом на перевірки, сукупність заходів, які здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю за додержанням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил можуть здійснюватися лише під час виконання відповідними суб’єктами підготовчих та будівельних робіт.
Тобто за загальним правилом такі перевірки можливі щодо тих об’єктів, які знаходяться в процесі будівництва.
Виключенням із цього загального правила є виявлення факту самочинного будівництва у зв’язку з чим, такі перевірки можуть стосуватися й збудованого об’єкту.
Після реєстрації права власності на збудований об’єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об’єкту до експлуатації, остання вичерпала свою дію фактом виконання, в зв’язку з чим, оскаржуваною у справі декларацією будь-які права або охоронювані законні інтереси позивача не порушуються, а скасування реєстрації такої декларації не буде нести будь-яких правових наслідків. Сам факт реєстрації такої декларації та отримання свідоцтва на право власності на підставі неї виключає можливість віднесення спірного об’єкту нерухомого майна до самочинного в силу його узаконення, в зв’язку з чим висновки судів про незаконність проведення позапланової перевірки щодо зазначеного об’єкту нерухомого майна, на яку у своїй позовній заяві посилається скаржник також є правомірними.
Як бачимо, перевірка може проводитися щодо об’єкту в процесі будівництва, але є і виключення – виявлення факту самочинного будівництва у зв’язку з чим, такі перевірки можуть стосуватися й збудованого об’єкту.
Проте ототожнювати “збудований об’єкт” та “об’єкт нерухомого майна (на який зареєстровано права)” в даному випадку буде не вірно.
В нас є кілька кваліфікуючих критеріїв: введення об’єкта в експлуатацію та реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна.
Так, завершений будівництвом об’єкт і не введений в експлуатацію – може бути об’єктом перевірки з боку органів ДАБК (за наявності законних підстав для проведення такої перевірки, передбачених Порядком №554).
А от коли мова йде про закінчений будівництвом об’єкт, який введено в експлуатацію та щодо якого зареєстровано право власності в Державному реєстрі речових прав, то здійснення перевірки такого об’єкту після реєстрації прав є незаконним.
⭕️ Найчастіше виникають ситуації, коли декларації про готовність об’єкта до експлуатації зареєстрована, орган ДАБК проводить перевірку у встановлений трьохмісячний термін, але за цей час замовник реєструє право власності на об’єкт.
Як бути, коли орган ДАБК в подібній ситуації виявляє ознаки самочинного будівництва?
1. Реєстрація повідомлення про початок виконання будівельних робіт є актом одноразового застосування, який потягнув за собою настання певних правових наслідків, а саме – вчинення замовником дій щодо реалізації наданого їй цією декларацією права на проведення будівельних робіт.
2. Після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання.
Аналогічна правова позиція міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 02.10.2018 у справі №465/1461/16-а, від 01.10.2019 №826/9967/18, від 05.06.2019 у справі №815/3172/18, від 23.07.2019 у справі №826/5607/17, від 09.06.2021 у справі №826/2123/18, від 18.06.2021 у справі №420/3572/19, від 17.10.2023 у справі № 440/12326/21 та інших.
3. Після реєстрації права власності на об’єкт будівництва, у разі виявлення визначених законом ознак, які дають підстави вважати об’єкт самочинним будівництвом, орган державного архітектурно-будівельного контролю зобов’язаний вчинити дії, спрямовані на усунення відповідних порушень у сфері містобудівної діяльності та наслідків самочинного будівництва аж до звернення з позовом про знесення самочинно збудованого об’єкта (об’єктів) у порядку, встановленому законом.
4. Вчинення саме таких дій у разі виявлення ознак самочинного будівництва об`єкта, будівельні роботи на якому вже завершено і стосовно якого зареєстровано декларацію про його готовність до експлуатації, зареєстровано право власності на нього, і буде належним виконанням органом державного архітектурно – будівельного контролю своїх повноважень, ефективним способом судового захисту.
Цей висновок узгоджується з правовою позицією, яка міститься, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.10.2018 у справі №826/12543/16, а також у постановах Верховного Суду від 05.06.2019 у справі №815/3172/18, від 30.03.2021 у справі №826/5513/17, від 24.10.2022 у справі №640/22599/19, від 17.10.2023 у справі № 440/12326/21.
5. У справі, яка переглядається, суди встановили, що 08.09.2020 УДАБК Одеської міської ради зареєструвало та внесло до Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва повідомлення № ОД051200908896 про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1).
06.11.2020 Управління зареєструвало декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками, № ОД1012110497
Вищезазначена декларація складена після завершення робіт, щодо початку виконання яких подано повідомлення, й на підставі цієї декларації 17.11.2020 внесено відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно .
З урахуванням зазначено колегія суддів констатує, що право на виконання будівельних робіт, яке в судовому порядку просить припинити Управління, вже реалізовано та припинено у зв`язку із завершенням будівництва та введення об`єкта в експлуатацію. При цьому декларація про готовність об`єкта до експлуатації також вичерпала свою дію, позаяк на її підставі було зареєстровано право власності на об‘єкт будівництва.
6. Задоволення ж цього позову не призведе до жодних юридичних наслідків й не змінить стану спірних правовідносин, не забезпечить у такому випадку належний судовий захист і не сприятиме виконанню завдань адміністративного судочинства.
…
Суди встановили, що будівельні роботи виконувалися без належно затвердженого проєкту, а об`єкт (реконструйована квартира) експлуатується без прийняття в експлуатацію
З огляду на вищевикладене, Верховний Суд констатував, що зазначений об’єкт вважається самочинним будівництвом у розумінні норм Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» й експлуатується без введення його в експлуатацію, а реєстрація права власності на нього не змінює цього правового статусу. До моменту прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів відсутні підстави стверджувати, що об’єкт архітектури є створеним, а будівництво завершеним. У такому випадку особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, яке було використано у процесі цього будівництва (створення майна).
Як підсумок, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що обраний Управлінням спосіб судового захисту не є належним і не забезпечить практичну реалізацію тих повноважень, з метою виконання яких цей орган звернувся до суду з цим позовом.
Комітет з питань правової політики повторно розглянув законопроект №11533 “Про внесення змін до Цивільного кодексу України та деяких інших законів України щодо особливостей надання відомостей публічних електронних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, та деяких інших публічних електронних реєстрів”, та ухвалив рішення рекомендувати Верховній Раді України за результатами розгляду у першому читанні прийняти за основу та в цілому вищевказаний законопроєкт в редакції, запропонованій Комітетом.
Документом пропонується внести зміни до:
Цивільного кодексу України та ряду законів України, зокрема,
«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»,
«Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань»,
«Про охорону прав на винаходи і корисні моделі»,
«Про охорону прав на промислові зразки»,
«Про охорону прав на знаки для товарів і послуг»,
«Про охорону прав на компонування напівпровідникових виробів»,
«Про публічні електронні реєстри»,
«Про авторське право і суміжні права»,
згідно яких обмежується доступ фізичних та юридичних осіб до відомостей електронних реєстрів про оборонні підприємства протягом дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 “Про введення воєнного стану в Україні” та протягом одного року після його припинення або скасування.
На думку авторів проекту, реалізація запропонованих зміни сприятиме підвищенню безпеки діяльності оборонних підприємств, шляхом обмеження можливості отримання вільного, безперешкодного доступу до відомостей реєстрів про оборонні підприємства, їхні види діяльності, місцезнаходження та тимчасового обмеження такого доступу до місцезнаходження об’єктів нерухомого майна, які належить таким підприємствам та відомостей щодо об’єктів інтелектуальної власності, пов’язаних зі сферами національної безпеки і оборони, забезпечивши цілісність функціонування таких реєстрів та мінімальні обмеження відомостей реєстрів для фізичних та юридичних осіб.
Висновок Комітету ВРУ з питань правової політики щодо проекту Закону про внесення змін до Цивільного кодексу України та деяких інших законів України щодо особливостей надання відомостей публічних електронних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, та деяких інших публічних електронних реєстрів (реєстр. № 11533 від 29 серпня 2024 року)
Проте потрібно не забувати про важливість і вплив відкритих даних, до яких зокрема відносяться дані публічних реєстрів. Мова і про журналістські розслідування, про контроль громадськості за політиками, а також про проекти, які використовуються дані публічних реєстрів (зокрема, і проект URBANDATA).
Зважаючи на те, що, наприклад, інформація в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) щодо оборонних підприємств та інших подібних, що пов’язані з військом та обороною (прямо або опосередковано) є непублічною, тобто закритою, то заборона тимчасового обмеження до подібних даних в державних реєстрах є цілком обгрунтованою, на мою думку.
Тут важливо, щоб “випадково” не було обмежено доступ до всієї або просто великої частини даних, зокрема, даних ДРРП та ДЗК.
Закритість публічних реєстрів – це не тільки складності для громадян, це ще і великі можливості для корупції. Саме тому, обмеження мають бути чіткі та обгрунтовані.
На мою думку, законопроект №11533 має та буде прийнятий, але що буде у фінальній редакції документу залежатиме частково і від громадської активності.
