… право на виконання будівельних робіт, яке в судовому порядку просить припинити Управління, вже реалізовано та припинено у зв’язку із завершенням будівництва та введення об’єкта в експлуатацію. При цьому декларація про готовність об’єкта до експлуатації також вичерпала свою дію, позаяк на її підставі було зареєстровано право власності на об’єкт будівництва.
Задоволення ж цього позову не призведе до жодних юридичних наслідків й не змінить стану спірних правовідносин, не забезпечить у такому випадку належний судовий захист і не сприятиме виконанню завдань адміністративного судочинства.
…
Колегія суддів також підкреслює, що після реєстрації права власності на об’єкт будівництва, у разі виявлення визначених законом ознак, які дають підстави вважати об’єкт самочинним будівництвом, орган державного архітектурно – будівельного контролю зобов’язаний вчинити дії, спрямовані на усунення відповідних порушень у сфері містобудівної діяльності та наслідків самочинного будівництва аж до звернення з позовом про знесення самочинно збудованого об`єкта (об`єктів) у порядку, встановленому законом.
Вчинення саме таких дій у разі виявлення ознак самочинного будівництва об’єкта, будівельні роботи на якому вже завершено і стосовно якого зареєстровано декларацію про його готовність до експлуатації, зареєстровано право власності на нього, і буде належним виконанням органом державного архітектурно – будівельного контролю своїх повноважень, ефективним способом судового захисту.
На сьогодні, за офіційними даними 82 органам державного архітектурно-будівельного контролю при органах місцевого самоврядування делеговано повноваження у здійсненні реєстраційних функцій щодо об’єктів будівництва з класом наслідків СС2 (кількість населених пунктів – 87). Важливо врахувати, що частина з цих населених пунктів нажаль окупована загарбниками!
Якщо переглянути офіційні дані, то ми побачимо, що фактично всі великі міста нашої Країни, отримали повноваження розглядати документи, що дають право на виконання будівельних робіт, та документи про введення об’єктів в експлуатацію щодо об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) відносяться до СС2.
Нижче наведена різниця між всіма класами наслідків (відповідальності) – від СС1 до СС3 (відповідно до Таблиця 1 Класи наслідків (відповідальності) об’єктів в ДБН В.1.2-14:2018 “Система забезпечення надійності та безпеки будівельних об’єктів. Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель і споруд”):
Клас наслідків (відповідальності) об’єкта
Характеристики можливих наслідків відмови об’єкта
Можлива небезпека, кількість осіб
Обсяг можливого економічного збитку, м.р.з.п.
Припинення функціонування лінійних об’єктів інженернотранспортної інфраструктури, об’єктів комунікацій, зв’язку, енергетики та інженерних мереж, рівень
Для здоров’я і життя людей, які постійно перебувають на об’єкті
Для здоров’я і життя людей, які періодично перебувають на об’єкті
Для життєдіяльності людей, які знаходяться зовні об’єкта
СС3 значні наслідки
понад 400
понад 1000
понад 50000
понад 50000
загальнодержавний
СС2 середні наслідки
понад 50 до 400 включно
понад 100 до 1000 включно
понад 100 до 50 000 включно
понад 2 500 до 50 000 включно
регіональний, місцевий
СС1 незначні наслідки
до 50 включно
до 100 включно
до 100 включно
до 2 500 включно
об’єктовий
Примітка 1. Вважається, що на об’єкті постійно перебувають люди, якщо вони перебувають там більше ніж вісім годин на добу і не менш ніж 150 днів на рік (загалом не менше 1200 годин за рік).Особами, що періодично відвідують об’єкт, вважаються ті, що заповнюють його не більше восьми годин на добу протягом не більше ніж 150 днів на рік (загалом від 450 до 1200 годин за рік). Можливою небезпекою для життєдіяльності людей є ймовірне порушення нормальних умов життєдіяльності більш ніж на три доби відповідно [ 3 ]. Примітка 2. Обсяг можливого економічного збитку визначається відповідно до Методики [1] Примітка 3. Мінімальний розмір заробітної плати (м.р.з.п.) щорічно встановлюється [2].
Далі в матеріалі буде йти мова про завищення класу наслідків з СС2 до СС3 (ситуацій, коли замовник хоче, щоб об’єкт СС1 “став” СС2 або СС3 я у своїй роботі поки не зустрічав, а от випадків, коли замовник змінював клас наслідків з СС2 на СС3 я зустрічав на практиці досить багато).
Як бачимо, різниця між СС2 та СС3 суттєва,
То в чому ж причина завищення класу наслідків (відповідальності) з СС2 на СС3?
⭕️Якщо відповісти коротко, то причина в найчастіше в складностях, які створюють деякі місцеві органи ДАБК при розгляді документів.
Я не буду наводити тут конкретну статистику по тим чи іншим місцевим ДАБК, та я знаю випадки, коли замовникам відмовляли 5-7 та більше разів у реєстрації того чи іншого документу (але є випадки, коли 10-15 відмов). Аналізуючи подібні випадки, можна прийти до висновку, що мінімум в у половині ситуацій, підстави для відмови були не обґрунтованими (звісно я не є інспектором, який уповноважений розглядадти документи, але як адвокат з великим досвідом, я можу робити подібні висновки).
При цьому, коли замовники, що намагалися оформити документи на будівництво об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) відносилися до СС2, вносили зміни до проектної документації і клас наслідків таких об’єктів в результаті ставав вже СС3, зверталися після численних вимог вже до ДІАМ, то вони або отримували обґрунтовані відмови і усували порушення, або документи реєструвалися з першого разу.
Фактично, завищення класу наслідків об’єктів ставало та стає єдиним можливим варіантом оформлення дозвільних документів на будівництво.
Мова не про те, що ДІАМ завжди реєструє, а якийсь місцевий орган завжди відмовляє. І ДІАМ, як центральний орган, дає відмови та зауваження до поданих документів, і місцеві ДАБК часто знаходять порушення та невідповідності у поданих документах, проте моя практика показує, що кількість необґрунтованих зауважень на місцях все ж вища, ніж при розгляді документів у ДІАМ. Так само, які і кількість відмов по однмоу і тому ж документу, вища на місцях.
Варто зазначити, що описана вище проблема носить не локальний характер, оскільки навіть обговорювалися і готувалися ініціативи, які б дозволяли замовникам самостійно обирати орган, який буде розглядати подані документи – даючи можливість обирати між місцевим ДАБК та центральним органом (ДІАМ). Наразі розподіл документів відбувається автоматично, відповідно до місцязнаходження об’єкта, його класу наслідків та повноважень органів ДАБК на місцях.
⭕️Наведене вище, свідчить про те, що незважаючи на цифровізацію та автоматизацію процесів перевірки та реєстрації документів на будівництво, існував та існує людський фактор, який іноді створює необґрунтовані перешкоди для реєстрації документів, а іноді – саме людський фактор допомагає виявити зловживання та порушення з боку замовників.
Нажаль, на мою думку, повністю автоматизувати всі процеси видачі дозвільних документів, особливо щодо об’єктів СС3 та власне і СС2, в ближчій переспективі малореально, але суттєво знизити можливість зловживань з боку “людського фактору” цілком реально, хоча це потребує не тільки налагодження та створення нових алгоритмів у роботі ЄДЕССБ, а також потребує змін до існуючих нормаивно-правових актів (в т.ч. законів).
Доповнення від 17.07.2025 року: після вихожу матеріалу я отримав коментарі, в тому числі від керівників місцевих ДАБК, і я хотів би доповнити матеріал отриманою інформаціює: місцеві ДАБК, можна сказати, більш прискіпливі, але це тільки на перший погляд. Зважаючи на систематичні перевірки від правоохоронних органів, інспектори та керівники місцевих ДАБК детально все перевіряють, і навіть там, де можливо і можна було б дозволити введення в експлуатацію, вони вимагають повного усунення усіх, навіть несуттєвих на перший погляд зауважень (але якщо мова йде про безпеку, про наявність виконавчої документації, про дотримання вимог щодо інклюзивності та цивільного захисту, то тут дрібниць не буває!). Бо будь-яка проблема, навіть суто технічне і дрібне порушення може бути трактовано правоохоронними органами як зловживання і т.п. Саме тому, місцеві ДАБК змушені дуже уважно перевіряти всі документи на будівництво.
На сьогодні багато власники майна, зруйнованого внаслідок бойових дій, стикаються з двома великими проблемами (якщо ми говоримо про містобудівну сфери): відсутність документів (прав) на земельні ділянки та неможливість оформлення будівельного паспорта на “відбудову” (будівництво нового об’єкту замість зруйнованого) у випадках відсутності містобудівної документації.
⭕️дозволити безоплатну передачу земельних ділянок у приватну власність колишнім власникам (або їхнім спадкоємцям) об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд) розташованих на таких земельних ділянках та знищених внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, право власності на які відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно припинено у зв’язку із знищенням майна;
⭕️встановити, що передача у користування громадянам України земельних ділянок державної, комунальної власності, що є колишніми власниками будівель, споруд, що були зруйновані внаслідок бойових дій і були розташовані на таких земельних ділянках, або спадкоємцям зазначених громадян, здійснюється без проведення земельних торгів.
закріпити у Земельному кодексі України пріоритет норм міжнародних договорів, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, над нормативно-правовими актами України у сфері земельних відносин;
надати можливість зміни цільового призначення земельних ділянок державної, комунальної власності під існуючими будівлями дипломатичних представництв без дотримання функціонального зонування земель в межах категорії земель житлової та громадської забудови;
надання можливості звільнення від сплати орендної плати за землю дипломатичними представництвами у разі, якщо це передбачено міжнародними договорами, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України;
надати Мінприроди право затвердження методики визначення розмірів шкоди, зумовленої забрудненням і засміченням земельних ресурсів через порушення природоохоронного законодавства;
09.07.2025 року члени Комітету з питань аграрної та земельної політики рекомендує Верховній Раді прийняти даний законопроект у другому читанні та в цілому як Закон.
В той же час трапляються випадки, коли право власності, користування земельною ділянкою, на якій розташована зруйнована будівля, споруда, не оформлено за отримувачем компенсації.
Абзацом другим частини другої статті 134 Земельного кодексу України передбачено, що передача у користування земельної ділянки державної, комунальної власності, на якій розташований об’єкт нерухомого майна (будівля, споруда), що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб, здійснюється без проведення земельних торгів.
Підпунктом 5 пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України встановлено, що заборонена на період воєнного стану безоплатна передача у приватну власність земельних ділянок державної, комунальної власності дозволена у разі безоплатної передачі земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд).
Таким чином, у разі державної реєстрації припинення права власності на зруйновану будівлю, споруду, що перебуває на земельні ділянці державної, комунальної власності, що не передана у користування власнику цієї зруйнованої нерухомості, він фактично не зможе одержати її ні в оренду, ні у власність.
Також, у зв’язку з припиненням права власності на зруйнований об’єкт нерухомості втрачається право на одержання земельних ділянок без додержання вимог, передбачених абзацом першим частини третьої статті 20 Земельного кодексу України. В результаті передачі у власність, користування земельної ділянки власнику зруйнованого об’єкта нерухомості має передувати розроблення чи зміна містобудівної документації.
На мою думку, вирішення цих проблем є дійсно важливим, і я сподіваюся, що вказаний законопроект буде прийнято.
📌 Поруч із цим, залишається не вирішеною друга проблема – неможливість оформлення будівельного паспорта у випадках, коли відсутня містобудівна документація.
Вказана проблема виникає в багатьох населених пунктах нашої держави, і нажаль місцеві органи містобудування та архітектури тут практично безсилі… Єдине, що вони можуть порадити власникам земельних ділянок на яких були раніше розташовані об’єкти нерухомого майна, зруйновані внаслідок бойових дій, це звернутися за оформленням Схеми намірів забудови земельної ділянки.
Звісно це може вирішити в більшості випадків вказану проблему, але Схема намірів забудови на відміну від будівельного паспорта, не є безкоштовною (на відміну від будівельного паспорта), оскільки вона виготовляється архітектором або інженером-проектувальником, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат, на підставі укладеного між ними договору, і зазвичай ця послуга є платною.
Головні архітектори населених пунктів, де відсутня містобудівна документація, розуміють, що на тій чи іншій ділянці вже був житловий або садовий будинок, який було знищено внаслідок бойових дій, і особа має намір фактично відбудувати його. Саме тому така особа звертається за будівельним паспортом, але органи архітектури, згідно закону, змушені відмовляти у випадках, коли відсутня містобудівна документація.
⭕️Окрім того, навіть у випадках, коли містобудівна документація розроблена та затверджена, непоодинокі випадки, коли площа земельної ділянки не відповідає мінімально встановленій чинними будівельними нормами, або коли розміщення нового будинку фактично неможливе у зв’язку з недотриманням протипожежних відстаней тощо. Зараз в Україні війна, а тому для вирішення ситуацій, які виникли у зв’язку з війною, є потреба додатково врегулювати питання видачі будівельних паспортів у випадках, коли приватні будинки було зруйнованого внаслідок бойових дій.
На мою думку, та думку деяких представників органів містобудування та архітектури, є необхідність у врегулюванні питання видачі будівельних паспортів на забудову земельних ділянок, на яких раніше були об’єкти нерухомого майна, які було зруйновано внаслідок бойових дій, навіть у випадку відсутності містобудівної документації. Наприклад, за умови, що розміщення нового об’єкту буде відповідати діючим на сьогодні будівельним нормам, а у випадках, коли це з якихось причин неможливо, то умовою може бути розміщення запланованого будинку в межах фундаменту зруйнованого будинку.
Сподіваюся, цю проблему буде також вирішено на законодавчому рівні.
