Статті та аналітика

⭕️ 10 липня 2019 року Верховною Радою України отримано Проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо погодження з органами місцевого самоврядування проектів землеустрою (№10433), яким пропонується:

🎯 викласти в новій редакції ч. 3 ст. 51 «Про місцеве самоврядування в Україні», закріпивши норму, відповідно до якої міська рада, а також сільська, селищна, обрана об’єднаною територіальною громадою, утворює у складі виконавчого комітету ради орган з питань містобудування та архітектури.

🎯 внести зміни до ч. 2 ст. 186¹ Земельного кодексу України, якими передбачити, що  у разі якщо місто не входить до території певного району, а також при утворенні об‘єднаної територіальної громади проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у межах населеного пункту або земельної ділянки за межами населеного пункту, на якій розташовано об’єкт будівництва або планується розташування такого об’єкта (крім проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зони відчуження або зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи) подається на погодження до виконавчого органу сільської, селищної, міської ради з питань містобудування та архітектури.

Обґрунтування

На сьогодні доводиться констатувати про наявність законодавчої прогалини щодо обсягу делегованих повноважень органів місцевого самоврядування об’єднаних територіальних громад, а саме про обмеження у здійсненні органами місцевого самоврядування, утвореними у складі об‘єднаних територіальних громад, владних повноважень у сфері погодження проектів землеустрою.

Частина 2 ст. 186¹ Земельного кодексу України передбачає, що проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у межах населеного пункту або земельної ділянки за межами населеного пункту, на якій розташовано об’єкт будівництва або планується розташування такого об’єкта подається також на погодження до структурних підрозділів районних державних адміністрацій у сфері містобудування та архітектури, а якщо місто не входить до території певного району, – до виконавчого органу міської ради у сфері містобудування та архітектури, а в разі, якщо такий орган не утворений, – до органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим з питань містобудування та архітектури чи структурного підрозділу обласної державної адміністрації з питань містобудування та архітектури.

Отже, виключно виконавчі органи міської ради міста обласного значення (вони не входять до території певного району) наділені повноваженнями погоджувати проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а виконавчі органи у сфері містобудування та архітектури ради об’єднаної територіальної громади безпідставно позбавлені такого права.

При цьому, відповідно до ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» повноваження щодо погодження проектів землеустрою є делегованими та належать до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад.

А статтею 13 Закону України «Про архітектурну діяльність» визначено, що виконавчі органи сільських, селищних, міських рад з питань архітектури належать до уповноважених органів містобудування та архітектури. Органи місцевого самоврядування здійснюють свою діяльність у сфері містобудування та архітектури відповідно до Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”.

📌 Крім цього, дискримінуюча норма існує також у ч. 3 ст. 51 закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», яка закріплює можливість тільки для міської ради утворити у складі виконавчого комітету орган з питань містобудування та архітектури, обмежуючи при цьому права сільських та селищних рад.

📌 Більше того, вказана норма створює колізію із згаданою вище ст. 13 Закону України «Про архітектурну діяльність», яка дозволяє створювати виконавчі органи у сфері містобудування та архітектури і в структурі сільських, селищних рад.

✅ Таким чином, основною метою прийняття Закону є надання органам місцевого самоврядування, обраних об‘єднаною територіальною громадою, базового рівня реальних повноважень, в тому числі із вирішення земельних питань, що забезпечить ефективне і максимально близьке до громадянина надання публічних послуг через усунення дискримінаційних норм в законодавстві України.

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Стаття про зміни до Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки викликала жваву дискусію щодо того, а чи дійсно потрібні запропоновані Мінрегіоном зміни, чи не призведуть вони до хаотичної забудови в майбутньому, та яка роль буде відведена органам містобудування та архітектури під час видачі будпаспортів за новим порядком.

У зв’язки з цим, я вирішив викласти своє бачення ситуації та спрогнозувати до чого можуть призвести підготовлені Мінрегіоном зміни. А також спробувати дати відповідь на питання: чи стануть ці зміни спрощенням процедури отримання будівельного паспорту, чи вони навпаки ускладнять вказану процедуру для замовників, та яка буде функція органів містобудування під час оформлення будпаспортів в майбутньому.

Спочатку трохи історії

Перший у своїй практиці будівельний паспорт я оформив у 2008 році, коли ще вимагався проект, погодження МНС (зараз ДСНС) та СЕС, а також, коли право на виконання будівельних робіт давав лише дозвіл ДАБІ, який був строковим, та який потрібно було пролонгувати, якщо не встиг збудувати об’єкт.

І всі ці документи необхідні були для будівництва індивідуального житлового будинку навіть площею 50 кв.м.

✅ Пізніше, 01.03.2010 року дозвіл ДАБІ було «замінено» на повідомлення про початок виконання будівельних робіт (проте форма повідомлення була затверджена лише 21.08.2010 року); а з 12.03.2011 року (дати набрання чинності ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності») відбулося революційне спрощення процедури оформлення будівельного паспорту.

✅ І вже 12.08.2011 року набрав чинності Наказ Мінрегіону від 05.07.2011 року №103 Про затвердження Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, який, серед іншого, скасував обов’язковість розробки проекту для оформлення будівельного паспорта, та, відповідно, скасував необхідність погодження такого проекту з МНС (ДСНС) та СЕС.

З 2011 року і до сьогодні до вказаного вище Порядку було внесено лише дві зміни (одну з яких можна назвати суто технічною).

Зміни, запропоновані Мінрегіоном у 2019 році

Зараз Мінрегіоном розроблено проект змін до Порядку, яким запропоновано внести досить суттєві зміни в процедуру оформлення будівельного паспорта забудови земельної ділянки.

З одного боку, ці зміни – це спрощення процесу оформлення будівельного паспорту (як для замовників, так і для органів містобудування та архітектури), а з іншого – вони ускладнюють оформлення будпаспортів та можуть призвести до хаотичної забудови.

⭕️ Фактично, маємо дві протилежні позиції та погляди на запропоновані в 2019 році зміни:

🎯 позиція замовника (забудовника), який бажає мінімізації витрат свого часу та зусиль, а також мінімізації втручання державних органів в процес оформлення документів та будівництва.

🎯 позиція органів містобудування та архітектури, представники яких небезпідставно вважають, що запропоновані зміни можуть призвести до повного хаосу в забудові.

Незважаючи на те, що я частіше виступаю на стороні саме замовників будівництва, в цій ситуації я розділяю побоювання представників органів містобудування (хоч і не вважаю, що єдиною причиною хаотичною забудови стануть саме запропоновані зміни).

Як правник, я можу сказати, що чинна редакція Порядку, а також існуюче містобудівне законодавство, вже зараз «дозволяє» приватному забудовнику будувати практично будь-що та будь-як!

Про відповідальність

❗️ Фактично, на сьогодні подання замовником ескізних намірів забудови не зобов’язує останнього дотримуватися їх! Та і не зрозуміло як замовник (та будівельники) можуть дотримуватися ескізних планів та фасадів об’єкту…

Відповідно, законодавство не передбачає відповідальності за недотримання/порушення замовником ескізних намірів забудови, на відміну від порушення «затверджених проектних рішень».

До речі, в проекті змін до Порядку автори зробили спробу ввести відповідальність замовника за недостовірність даних, помилок/похибок, допущених у підготовці графічних матеріалів, та порушення вимог законодавства, що виникли внаслідок даних, помилок /похибок, або відсутності графічних матеріалів.

📌 Незважаючи на те, що змін до КУпАП поки не передбачається, саме зазначення в Порядку того, що відповідальність покладається на замовника, фактично знімає її з органу містобудування та архітектури.

Ескізні наміри забудови vs схема забудови

Скасування необхідності подання замовником ескізних намірів забудови, і зобов’язання подавати схему забудови земельної ділянки, насправді навіть трохи (а можливо і досить суттєво) ускладнило задачу замовникам!

Після набрання чинності змінами, замовник зобов’язаний буде подати до органу містобудування та архітектури схему забудови, на які він має нанести:

1. місце розташування запланованих об’єктів будівництва;
2. червоні лінії;
3. лінії регулювання забудови;
4. під’їзди до будівель і споруд;
5. місця підключення до інженерних мереж. 

❗️ При цьому, керівник органу містобудування та архітектури має лише відписати подану замовником схему! А, як вже зазначалося вище, всю відповідальність за правильність виконання схеми буде покладено на замовника!

На мою думку, замовнику будівництва буде вкрай складно самостійно правильно нанести червоні лінії та лінії регулювання забудови на схему. Можливо з лініями регулювання забудови замовники зможуть розібратися, проаналізувавши ДБН та інші норми, а от з червоними лініями буде значно складніше справитися «пересічному громадянину».

Червоні лінії визначається містобудівною документацією, яка віднесена до відритих даних, а отже замовник при бажанні все ж зможе зібрати необхідну йому інформацію та нанести червоні лінії на схему забудови (тут ще потрібно зауважити, що схема має бути виконана в масштабі 1:500).

📌 Окрім описаних вище складностей у підготовці схеми забудови земельної ділянки, є один, на мою думку, дуже «небезпечний» момент – відсутність вимог до зазначення на схемі відстаней до меж ділянки та до будівель і споруд на сусідніх земельних ділянках!

Фактично, замовники зможуть розміщувати будівлі та споруди на своїй ділянці без урахування протипожежних розривів до об’єктів на сусідніх ділянках, і в органу містобудування та архітектури не буде можливості перевірити точність та правильність схеми, а також переконатися, що замовником не порушуються вимоги ДБН.

Так само, замовники не зобов’язані наносити підземні та наземні мережі, а отже неможливо буде встановити наявність чи відсутність охоронних зон таких мереж (окрім випадків, коли відповідна інформація є в органу містобудування та архітектури).

Як на мене, то саме ця зміна і може призвести до хаотичної забудови з грубим порушенням норм!

Щодо фасадів будівель

Як не дивно, але скасування необхідності подавати фасади майбутніх будівель ні на що насправді не вплине, оскільки на сьогодні відсутні будь-які норми та вимоги щодо дотримання замовниками приватних будинків певних параметрів оформлення (оздоблення) фасадів, дотримання визначеного архітектурного стилю тощо.

Таким чином, фасад вулиці і зараз може бути забудований об’єктами, які спотворюють загальний вигляд вулиці (що, в принципі, ми і зараз можемо бачити…). Таким чином, допоки не буде затверджено переліку вимог до фасадів будівель та споруд, необхідність подавати графічні матеріали таких фасадів до органів містобудування та архітектури дійсно відсутня.

Містобудівні кадастри та електронний будпаспорт

Насправді, проблемні ситуації, які можуть виникнути під час видачі будпаспортів в майбутньому (та, власне, як і зараз) пов’язані з тим, що відсутні повноцінні містобудівні кадастри!

За наявності актуальних кадастрів, замовники могли б отримувати витяги з них з усією необхідною для підготовки схеми забудови інформацією, а органи містобудування та архітектури могли б ефективно перевіряти подані схеми на відповідність містобудівній документації. Також це дало б змогу перевіряти дотримання замовником відстаней до сусідніх будівель та споруд, охоронних та санітарних зон тощо.

Також це б дозволило перевести процедуру оформлення будівельних паспортів у повністю електронну форму!

І, таким чином, вся процедура оформлення будівництва житлових, садових та дачних будинків, господарських будівель та споруд та прийняття таких об’єктів в експлуатацію могла б здійснюватися в електронній формі – від оформлення будпаспорту до реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації!

Будемо сподіватися, що з часом це стане реальністю!

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Мінрегіоном розроблено проект Наказу «Про затвердження Змін до Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки», яким запропоновано суттєво змінити чинний порядок оформлення будівельних паспортів.

📎 Наказ розроблено з метою удосконалення (спрощення) процедури видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки та з метою приведення положень діючого Порядку у відповідність з чинним законодавством (зокрема, новим порядком присвоєння адрес об’єктам будівництва та об’єктам нерухомого майна та нечинністю ДБН Б.2.2-12:2018).

⭕️ Основні зміни

🎯 Пункт 1.2 Порядку:

Будівельний паспорт забудови земельної ділянки (далі – будівельний паспорт) визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки.

❓ Тут виникає питання: чи буде діяти тепер обмеження в два поверхи (без урахування мансардного) для індивідуального (садибного) житлового будинку? Чи максимальна поверховість такого будинку буде обмежена лише вимогами ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій та містобудівною документацією?

✅ Щодо площі, то вказану зміну давно вже мали внести, оскільки 01 січня 2019 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України щодо покращення адміністрування та перегляду ставок окремих податків і зборів», яким, зокрема, було внесено зміни у ст. 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» – збільшено максимальну площу об’єкту, який може будуватися на підставі будівельного паспорта з 300 до 500 кв.м.

🎯 Пункт 1.3 Порядку:

Параметри забудови визначаються з урахуванням державних будівельних норм у сфері проектування нових і реконструкції житлових будинків та у сфері планування і забудови територій населених пунктів та міжселенних територій на державному, регіональному та місцевому рівнях.

В чинній редакції Порядку є лише посилання на ДБН В.2.2-15-2005
«Житлові будинки. Основні положення» (який планують оновити) та ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій» (який чинності так і не набрав).

🎯 Пункт 1.6 Порядку доповнено:

За недостовірність даних, помилок/похибок, допущених у підготовці графічних матеріалів, та порушення вимог законодавства, що виникли внаслідок даних, помилок /похибок, або відсутності графічних матеріалів, є відповідальним замовник.

🎯 Кардинальні зміни вносяться у п. 2.1 та 2.2 Порядку:

❗️Скасування вимоги надання «засвідчених в установленому порядку» копій документів на землю та згоди співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову!

❗️Скасування необхідності надання ескізних намірів забудови (місця розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо).

✅ Замість надання ескізних намірів забудови, замовник подаватиме лише схему забудови земельної ділянки, наведену у додатку 3 до Порядку!

✅ Таким чином, не буде необхідності готувати та подавати, зокрема, плани та фасади майбутніх будівель та перелік інженерного обладнання!

Додатково перелік документів, які необхідно подавати на будівельний паспорт доповнено копією документу, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, або згода його власника (у разі здійснення реконструкції).

🎯 Зміна форми будівельного паспорта у зв’язку з новим порядком присвоєння адрес об’єктам будівництва та об’єктам нерухомого майна, який набрав чинності 01.07.2019 року.

➡️ На мою думку, запропоновані зміни мають суттєво спростити процедуру отримання замовниками будівельних паспортів!

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019