Статті та аналітика

Цілями та завданням проекту Закону є:

• спрощення доступу до земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності для громадян України, які виявили бажання започаткувати та вести або розширити вже створене сімейне фермерське господарство.
• створення більш сприятливих умов для набуття громадянами України земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності для ведення фермерського господарств з метою створення та розвитку сімейних фермерських господарств;
• зменшення корупції в земельних відносинах шляхом запровадження суттєвих обмежень у використанні та обтяжень речових прав на земельні ділянки, набуті у приватну власність в порядку безоплатної приватизації із земель державної та комунальної власності, а також одержаних у користування у поза аукціонному порядку.

Зокрема, законопроектом передбачено:

• запровадження, поряд з традиційними земельними торгами, аукціонів, учасниками яких можуть бути виключно громадяни України, які є членами сімейних фермерських господарств, які на момент проведення аукціону мають в обробітку не більше 20 га землі,
• встановлення наступних вимог до лотів, які виставляються на земельні торги для створення та розвитку сімейних фермерських господарств: площа земельної ділянки не має перевищувати 5 га, строк оренди є фіксованим і визначається у 7 років (для багаторічних насаджень — 25 років, для меліорованих земель — 10 років);
• встановлення правила, за яким загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної чи комунальної власності, право оренди на які виставляється на земельні торги для створення та розвитку сімейних фермерських господарств одним органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування, не може становити менше 50 % загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, прав власності та користування якими було набуто за результатами земельних торгів, організованих цим органом у попередньому календарному році;
• встановлення, що земельні ділянки, одержані в оренду на земельних торгах для створення та розвитку фермерського господарства мають використовуватись лише для лише для вирощування багаторічних насаджень, тваринництва, овочівництва, органічної продукції та зберігання і переробки вирощеної на ній продукції;
• надання права орендарю, який одержав в оренду на аукціоні земельну ділянку для створення та ведення фермерського господарства і добросовісно виконував усі умови договору оренди, право безоплатно одержати у власність частину орендованих земель (до 2,0 га), а іншу частину — викупити із розстроченням платежу на 20 років;
• встановити 7-річну заборону на відчуження земельних ділянок, які одержані громадянами в порядку безоплатної приватизації, передачу їх в користування третім особам, зміну їх цільового призначення;
• встановити заборону на передачу земельних ділянок державної та комунальної власності, які одержані у користування у поза аукціонному порядку, в користування третім особам;
• обмежити коло громадян, які мають право на безоплатне одержання від держави та територіальної громади земельних ділянок у приватну власність працівниками соціальної сфери, учасникам бойових дій та особами, які одержали такі земельні ділянки у користування до набрання чинності Земельним кодексом України, а також власниками будівель та споруд сільськогосподарського призначення, які розташовані на земельній ділянці;
• обмеження площі земельної ділянки державної та комунальної власності, яка може бути надана в оренду поза аукціонами для городництва до 0,6 га.

Для будівництва житлового, садового або дачного будинку (площею до 500 кв.м (300 кв.м — до 01.01.2019)) та господарських будівель і споруд достатньо оформити будівельний паспорт забудови земельної ділянки та подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Будпаспорт оформлюється як на ділянки, які знаходиться в містах та селах, так і на ділянки в садових товариствах та дачних кооперативах – правила оформлення зазначених документів є єдиними.

Будівельний паспорт (будпаспорт)

Будівельний паспорт – це документ, який визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки.

❗Важливо: З 2019 року будівельний паспорт буде видаватися на будинки площею до 500 кв.м!

Будпаспорт містить текстові та графічні матеріали, найважливішим з яких є схема забудови земельної ділянки.

1. На схему забудову мають бути нанесені будівлі та споруди, які планується розмістити на земельній ділянці, оскільки будівництво об’єктів, яких немає у будівельному паспорті (та, відповідно, у повідомленні ДАБІ) буде вважатися самочинним, тобто таким, що здійснюється без документів, які дають право на виконання будівельних робіт (щодо таких об'єктів). Разом із цим, не буде порушенням чинного законодавства будівництво лише частини із зазначених на схемі забудови будівель та споруд.

Також є ціла низка об’єктів для будівництва яких не потрібно оформлювати будпаспорт та дозвільні документи, і які не потрібно вводити в експлуатацію. Перелік таких об’єктів (точніше будівельних робіт) затверджено Постановою КМУ №406 від 7 червня 2017 року.

2. На схемі забудови обов’язково зазначаються як відстані від запланованих будівель та споруд до меж земельної ділянки, червоних ліній, ліній регулювання забудови тощо, так і до об’єктів на сусідніх земельних ділянках.

Тут важливо зазначити, що мова йде не тільки про вже збудовані сусідами об’єкти (або розпочаті будівництвом), а й про ті, що лише заплановані ними до будівництва (звичайно, за умови отримання сусідами передбачених законодавством документів).

Інформація щодо запланованих сусідніми землевласниками (землекористувачами) об’єктів є в місцевих органах містобудування та архітектури, які видавали (або наразі погоджують) їм будівельні паспорти або містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (МУОЗЗД).

➡ Той факт, що сусідня ділянка пуста, не означає, що на ній не заплановано жодного будівництва, і що Ви зможете відступити від межі 1 м або навіть 5 м і будувати там, наприклад, будинок.

Можливі ситуації, коли усі сусіди вже отримали будівельні паспорти або МУОЗЗД, в яких передбачено (дозволено) розміщення будівель на відстані 1 м від межі Вашої ділянки. Тому, в більшості випадків необхідно буде відступати 7 м від межі (а іноді і більше), щоб не порушувати вимог чинного законодавства щодо протипожежних відстаней.

Це одна із основних причин, чому дозвільну документацію на будівництво варто оформити до початку виконання робіт.

Які документи потрібні для оформлення будпаспорту

Пунктом 2.1 Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки встановлено наступний перелік документів:

• заява на видачу будівельного паспорта зі згодою замовника на обробку персональних даних;
• засвідчена в установленому порядку копія документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію;
• ескізні наміри забудови (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо);
• проект будівництва (за наявності);
• засвідчена в установленому порядку згода співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову.

1. Заява на видачу будівельного паспорта (та внесення змін) — Додаток 1 до Порядку.
2. Як правило, мова йде про нотаріально засвідчені копії документів, що посвідчують право на землю (наприклад, державний акт, цивільно-правова угода та державний акт з відповідними відмітками, цивільно-правова угода та витяг з ДРРП або Інформаційна довідка тощо).
3. Ескізні наміри забудови подаються до органів містобудування та архітектури і можуть бути виконані в довільній формі. Будь-які вимоги надати ескізи, виконані сертифікованим спеціалістом чи подібне — є незаконними. Ескіз намірів забудови виконується в довільній формі, тому затверджувати його склад, зміст та порядок розроблення не потрібно (лист Мінрегіону від 30.11.2011 року №7/14-16432).
4. Зазвичай при будівництві за будівельним паспортом проект будівництва не розробляється. Навіть якщо проект було розроблено (чи придбано), то краще обмежитися поданням до органів містобудування та архітектури лише ескізів. Будь-які вимоги щодо надання проектної документації для виготовлення будпаспорту є безпідставними.
5. Засвідчені згоди потребуються за наявності співвласників. Зазвичай, вони складаються у довільній формі, а підписи осіб на них засвідчуються нотаріально.

➡ Незважаючи на те, що перелік документів для видачі будівельного паспорта є вичерпним, органи містобудування та архітектури часто вимагають додатково надати викопіювання з плану населеного пункту або плану товариства, топографічну зйомку, витяг з Державного земельного кадастру, технічні умови, документи про адресу тощо. Порядок видачі будівельного паспорта не зобов’язує замовника надавати подібні документи.

Відмова у видачі будпаспорту

Чинне законодавство України містить вичерпний перелік підстав для відмови у видачі будівельного паспорту.

Згідно п. 2.4. Порядку: пакет документів для видачі будівельного паспорта або внесення змін до нього повертається уповноваженим органом містобудування та архітектури замовнику з таких підстав:

• неподання повного пакета документів;
• невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, детальним планам територій, планувальним рішенням проектів садівницьких та дачних товариств, державним будівельним нормам, стандартам і правилам.

На практиці найбільше відмов обґрунтовуються відсутністю містобудівної документації (генерального плану, ДПТ тощо) або невідповідністю поданих документів (зокрема, ескізних намірів забудови) вимогам чинного містобудівного законодавства.

Можливість оформлення будівельного паспорта та розміщення на земельній ділянці тих чи інших будівель та споруд варто перевіряти до придбання земельної ділянки.

Строки

Строк надання (виготовлення) будівельного паспорту закріплено в п. 2.1. Порядку: будівельний паспорт надається уповноваженим органом містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня надходження пакета документів.

В більшості випадків пакет документів для отримання будівельного паспорту подається до Центрів надання адміністративних послуг (ЦНАП).

Право на виконання будівельних робіт

Після отримання будівельного паспорту, для отримання права на виконання будівельних робіт, потрібно подати до органу державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБІ) за місцезнаходженням об’єкта повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта.

Право на виконання будівельних робіт виникає після подання зазначеного повідомлення. Замовник зобов’язаний подати таке повідомлення не пізніше, ніж за один день до початку будівництва.

Орган державного архітектурно-будівельного контролю зобов’язаний зареєструвати подане повідомлення та внести дані про нього до Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.

Незважаючи на те, що чинне законодавство не передбачає можливості відмови у реєстрації повідомлення чи його повернення, органи державного архітектурно-будівельного контролю все ж іноді «відмовляють» у реєстрації повідомлення. Саме тому, з метою уникнення спірних ситуацій, які можуть призвести до накладення на замовника адміністративного стягнення у вигляді штрафу, потрібно уважно заповнювати повідомлення та вносити у нього усю, передбачену законодавством інформацію. А також необхідно завжди заповнювати актуальну форму відповідного повідомлення, оскільки форми дозвільних документів досить часто змінюються (наприклад, остання зміна відбулася 28.04.2018 року).

Документи, що надають право на виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва. Разом із тим, органи державного архітектурно-будівельного контролю мають право у певних ситуаціях скасовувати такі документи (в т.ч. повідомлення), і тоді замовник зобов’язаний подати повідомлення повторно або оскаржити таке скасування.

Влаштування парканів (огорож): законодавчі вимоги та обмеження

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2018—2019

З 01 червня 2018 року до ДБН А.2.2-3:2014 Склад та зміст проектної документації на будівництво буде внесено зміни — Зміна №1, затверджена Наказом Мінрегіону від 27 грудня 2017 року №338.

Зміни, в основному, торкнулися термінології, стадій проектування, обов’язковості розроблення проекту підготовчих робіт, врахування потреб людей з інвалідністю тощо.

Термін реконструкція

Реконструкція — перебудова прийнятого в експлуатацію існуючого об'єкта, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).

У порівнянні з чинною на сьогодні редакцією ДБН, в новому визначенні терміну реконструкція прибрано слово «огороджуючих», тобто з 01.06.2018 року реконструкція не передбачає будь-якого збереження огороджуючих конструкцій об’єкта.

Підготовчі роботи

В новій редакції п. 4.7 зазначено: «За необхідності виконання підготовчих робіт замовник повинен в завданні на проектування передбачати розроблення окремого розділу проектної документації — проект підготовчих робіт, склад та зміст якого визначається ДБН А.3.1-5».

В чинній на сьогодні редакції ДБН, замість «повинен» було вказано «може», тобто з 01.06.2018 року проект виконання підготовчих робіт стає обов’язковим.

Інші зміни

Порівняльна таблиця змін, що внесені у ДБН А.2.2-3:2014 Склад та зміст проектної документації на будівництво.

Нові ДБН

➡ З 01.07.2018 року набирає чинності ДБН Б.1.1-21:2017 Склад та зміст схеми планування території

➡ З 01.08.2018 року набирає чинності ДБН Б.1.1-22:2017 Склад та зміст плану зонування територій

➡ Також Мінрегіоном затверджено чотири нових ДБН, які мають набрати чинності в 2018 році

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2018