Проаналізувавши положення документу, ми бачимо спробу осучаснити документ, який регулює цю сферу. проект Кодексу поєднує в собі низку діючих законів та ДБН, зокрема:
Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”;
Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”;
Закон України “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків”;
📌 Також проект містить нові терміни та положення (їх нове трактування), зокрема:
Соціальне житло
Тимчасовий притулок для дорослих
Заборона хостелів та готелів в житлових будинках
Державний реєстр багатоквартирних будинків
Орендні будинки
державний контроль (нагляд) у житловій сфері
Відповідальність за порушення житлового законодавства
❗️Варто також звернути увагу на одне з положень проекту: “Приватизація житлового фонду здійснюється відповідно до вимог Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” та завершується до 1 січня 2030 року”.
11 березня 2021 року на сайті Мінрегіону оприлюднено проект постанови Кабінету Міністрів України Про затвердження Порядку розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації.
⭕ Оприлюднений Порядок розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації, визначає склад, зміст, порядок розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації на місцевому рівні, а саме комплексних планів просторового розвитку території територіальної громади, генеральних планів населених пунктів, детальних планів території в межах відповідних громад, а також склад, зміст та порядок розроблення історико-архітектурного опорного плану населеного пункту.
Документ має великий обсяг і регулює багато процесів, пов’язаних із розробленням, оновленням, зміною та затвердженням містобудівної документації, а тому на детальний аналіз потрібно додатковий час.
📌 На мою думку, усім спеціалістам у сфері містобудування варто приділити увагу вказаному проекту постанови на етапі громадського обґоворення, і подати свої пропозиції та зауваження (якщо вони будуть).
Містобудівний регламент – сукупність обов’язкових вимог до використання земельних ділянок, що встановлюються у межах відповідних функціональних зон і визначають дозволені види використання території земельних ділянок, граничні (мінімальні і (або) максимальні) розміри земельних ділянок, граничні параметри дозволеного будівництва та реконструкції об’єктів нерухомості, обмеження використання земельних ділянок і об’єктів нерухомості, що встановлюються відповідно до законодавства України. Містобудівний регламент використовується в процесі проектування, забудови та наступної експлуатації об’єктів.
Транспортний попит – потреби мешканців, суб’єктів господарювання та інших установ в переміщенні територією, що визначається відповідно до системи розселення, просторового розміщення ділових центрів, промислових об’єктів, закладів торгівлі, соціальної інфраструктури та побутового обслуговування, об’єктів транспортної інфраструктури.
Функціональне використання (призначення) території – використання території за переважною функцією (багатофункціональна, громадська, житлова, промислова тощо), що існує або встановлюється містобудівною документацією, та наявність супутніх функцій, які не суперечать функціям, що переважають.
Комплексний об’єкт містобудування – структурний елемент планування території, який включає територію та комплекс споруд певного функціонального призначення з допоміжними об’єктами супутнього функціонального призначення (житлові квартали та мікрорайони з певним типом забудови, виробничі, складські, торговельні, офісні, навчальні, наукові, медичні та інші спеціалізовані комплекси тощо), щодо якого можуть визначатися атрибутивні дані Бази геоданих.
Діловий центр – структурний елемент планування території, який включає територію концентрації комплексних об’єктів містобудування та окремих об’єктів адміністративної та офісної забудови з високою концентрацією робочих місць невиробничих галузей.
✔ У разі наявності затвердженої містобудівної документації щодо певної території (комплексного плану, генерального плану населеного пункту, детального плану території) допускається лише внесення змін до неї та/або її оновлення, крім випадків зміни адміністративно-територіального устрою (суттєва зміна меж територіальної громади, в тому числі зміна приналежності населених пунктів до територіальної громади), а для детальних планів території – крім повного включення території, щодо якої розроблено детальний план території, до території, на яку передбачається розроблення проекту детального плану території.
✔ Зміни до комплексного плану, генерального плану населеного пункту можуть вноситися не частіше одного разу на рік за результатами містобудівного моніторингу.
Набрання чинності порядком та чинність документації
Передбачається, що містобудівна документація на місцевому рівні, затверджена до набрання чинності Законом №711-ІХ відповідно до перехідних положень цього Закону, зберігає чинність.
З 1 січня 2025 року внесення змін до такої документації допускається за умови приведення її у відповідність із вимогами цього Закону.
Плани зонування територій, затверджені до набрання чинності цим Законом, вважаються невід’ємними складовими генеральних планів населених пунктів. У населених пунктах, у яких не затверджені плани зонування територій станом на день набрання чинності цим Законом, можуть затверджуватися плани зонування територій шляхом внесення змін до генеральних планів населених пунктів.
Протягом двох років з дня опублікування цього Закону містобудівна документація на місцевому рівні, розроблення якої розпочато до дня набрання чинності цим Законом, може затверджуватися без урахування вимог цього Закону щодо складу та змісту містобудівної документації на місцевому рівні.
Наразі порядок розроблення містобудівної документації на місцевому рівні затверджено наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 16.11.2011 року №290; порядок розроблення історико-архітектурного опорного плану – наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 02.06.2011 року №64. Крім цього склад та зміст містобудівної документації на місцевому рівні, історико-архітектурного опорного плану передбачено відповідними державними будівельними нормами (нормативними документами), затвердженими наказами Міністерства.
10 березня 2021 року Мінрегіон оприлюднив новий проєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» та цього ж дня подав його на погодження в Державну регуляторну службу.
В Україні наявна велика кількість об’єктів житлового фонду, граничний строк експлуатації яких закінчився або збігає. Загальна площа застарілого житлового фонду за даними Державної служби статистики (станом на 01 січня 2017 року) складає 4,33 млн. м3.
Наразі згідно зі статистичними даними, отриманими від органів місцевого самоврядування у 2019 році, на території України налічується 30380 багатоквартирних житлових будинків віднесених до застарілого житлового фонду, а саме:
збудованих включно до 1919 року – 7646 (58 визнані аварійними);
збудованих у період з 1920-1953 роки – 9693 (45 визнані аварійними);
збудовані у період з 1954-1969 роки – 7192 (40 визнані аварійними);
збудовані у період з 1970-1989 роки – 5364 (24 визнані аварійними);
збудовані у період з 1990-2010 роки – 785.
Продовження експлуатації таких будинків несе в собі не тільки некомфортне існування мешканців таких об’єктів, а й пряму загрозу для їх життєвого середовища. Саме такі квартали (мікрорайони) є об’єктом реконструкції і інвестування.
Фактично набільші зміни містилися в третьому варіанті проекту. Нижче я опишу деякі зміни між третім варіантом і тим, який оприлюднено 10.03.2021 року.
Терміни та визначення — нові та змінені:
проект реконструкції кварталів (мікрорайонів) – сукупність цілеспрямованих організаційно-правових, управлінських, аналітичних, фінансових та інженерно-технічних заходів, необхідних для організації та управління роботами з реалізації проекту комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів), які здійснюються за договором про виконання проекту комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону), типова форма якого затверджується Кабінетом Міністрів України (визначеннязмінено);
інвестор-забудовник – суб’єкт господарювання, який реалізує заходи з комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду (визначеннязмінено);
непридатна для експлуатації будівля/споруда – будівля/споруда або аварійна/-й- багатоквартирний будинок, об’єкт інженерно-транспортної або соціальної інфраструктури, під час обстеження якого виявлено невідповідність основним вимогам до будівель і споруд, визначених нормативними документами і нормативно-правовими актами, та будівельні конструкції, інженерні мережі і системи якого мають дефекти та пошкодження, що можуть призвести до різкого зниження несучої здатності та/або руйнації окремих конструкцій, втрати стійкості об’єкта, невідповідність санітарно-гігієнічним вимогам, а також негативно вплинути на роботу устаткування, які відповідно до законодавства визнані аварійними або ветхими (визначеннязмінено);
Термін «прибудинкова територія» вживається у значенні наведеному у Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»;
реконструкція багатоквартирного житлового будинку – перебудова житлового будинку з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, зміни кількості житлових квартир, загальної і житлової площі тощо у зв’язку зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників (визначеннязмінено);
рівноцінний об’єкт нерухомого майна – об’єкт нерухомого майна, що надається на заміну квартири та/або нежитлового приміщення (❗️ прибрано всі положення про характеристики такого об’єкту та його місцерозташування);
соціальна інфраструктура – комплекс закладів, установ та підприємств обслуговування, які забезпечують потреби населення у сфері охорони здоров’я, соціального захисту населення, виховання й освіти, культури, фізичної культури та спорту, торгівлі, тимчасового проживання, побутового, житлово-комунального обслуговування, тощо (визначеннязмінено);
суспільна потреба – обумовлена інтересами територіальної громади потреба у забезпеченні громадян житлом та об’єктами соціальної інфраструктури (визначення змінено).
Інші новели (частина):
📌 Стартові багатоквартирні будинки мають будуватися в межах кварталу (мікрорайону), що підлягає комплексній реконструкції, а в разі неможливості, за згодою більшості власників об’єктів нерухомого майна, в суміжних кварталах (мікрорайонах) відповідного населеного пункту.
✔ З повноважень сільських, селищних та міських рад прибрано повноваження щодо вилучення (викуп) земельних ділянок для задоволення суспільних потреб у зв’язку із здійсненням комплексної реконструкції кварталів.
📌 Власникам земельних ділянок, з розташованими на них індивідуальними (садибними) житловими будинками, іншими будівлями і спорудами, які вилучаються разом із земельними ділянками для суспільних потреб, надаються за їх згодою рівноцінні земельні ділянки з побудованими на них індивідуальними (садибними) житловими будинками, будівлями і спорудами або грошова компенсація відповідно до цього Закону (нове положення).
✔ Перелік будівельних робіт, що можуть виконуватися без призупинення експлуатації об’єкта нерухомого майна, затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, будівництва та архітектури.
✔ Відселення з багатоквартирного будинку, визнаного в установленому законодавством порядку непридатним для проживання, здійснюється в примусовому порядку (без згоди власників/наймачів квартир та/або нежитлових приміщень) за рішенням суду. Власники та наймачі квартир та/або нежитлових приміщень повідомляються про відселення в маневрений фонд або у стартовий будинок на вибір власника/наймача квартири та/або нежитлового приміщення не пізніше ніж за два місяці до початку здійснення заходів з реконструкції кварталу (мікрорайону), що засвідчується відповідним договором.
✔ У межах кварталу (мікрорайону) знесенню підлягають багатоквартирні будинки, які не відповідають санітарним і технічним вимогам, є непридатними для проживання, та реконструкція яких без знесення є економічно невиправданою та може завдати шкоду життю та здоров’ю людей. Знесенню багатоквартирних будинків передує надання власникам квартир та/або нежитлових приміщень, розташованих у такому будинку, інших рівноцінних квартир та/або нежитлових приміщень або компенсації їх вартості у випадках, передбачених цим Законом.
✔ Власникам та/або наймачам квартир, розташованих в багатоквартирному будинку, який підпадає під реконструкцію, які перебувають на день прийняття рішення про комплексну реконструкцію кварталів на обліку громадян, що потребують поліпшення житлових умов, надається нова рівноцінна кватира з урахуванням норми житлової площі, встановленої законом із розрахунку кількості осіб, зареєстрованих за цим місцем проживання на день прийняття рішення про комплексну реконструкцію.
✔ Викуп земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, для суспільних потреб здійснюється відповідно до вимог та у порядку передбаченому Земельним кодексом України та Законом України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності». Експертна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється відповідно до Закону України «Про оцінку земель».
📌 Основою для прийняття рішень щодо реконструкції будівель/споруд у межах історичних ареалів населених місць, зон охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зон об’єктів всесвітньої спадщини є визначені та затверджені в установленому порядку межі та режими використання історичних ареалів населених місць, зон охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зон об’єктів всесвітньої спадщини.
❗️ Посилання на історико-архітектрні опорні плани (ІАОП) виключено з нової редакції законопроекту.
✔ Реконструкція будівель і споруд, зазначених у частині четвертій статті 20, здійснюється за проектами реконструкції застарілого житлового фонду в межах історичних ареалів населених місць, зон охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зон об’єктів всесвітньої спадщини, які розробляються на підставі архітектурних та містобудівних конкурсів.
Важливо зазначити, що Закон набере чинності черездва роки з дня, наступного за днем його опублікування.
