Автор: Юрій Брикайло

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у Постанові від 21.05.2020 року по справі №726/824/15-ц щодо демонтажу самовільної прибудови до садового будинку (частина якої фактично знаходиться на земельній ділянці іншої особи), прийшов до наступних висновків:

🎯  Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Частиною 7 цієї ж норми передбачено, що у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

З урахуванням змісту статті 376 ЦК України в поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 ЦК України вимоги про знесення самочинно збудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, можуть бути заявлені власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту такого порушення самочинною забудовою.

Збудований об’єкт нерухомості може бути знесений особою, яка здійснила самочинне будівництво, за її рахунок лише на підставі судового рішення у випадках, передбачених частинами четвертою та сьомою статті 376 ЦК України: а) якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, що здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці; б) якщо така забудова порушує права інших осіб; в) якщо проведення перебудови об`єкта є неможливим; г) особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, відмовляється від проведення перебудови відповідно до прийнятого судом рішення.

📌 Суд не може узаконити самочинне будівництво, якщо особа не зверталася до компетентних органів

🎯  Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

Отже, системний аналіз зазначених положень дає підстави для висновків про те, що самочинне будівництво підлягає знесенню, якщо: власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво; власник земельної ділянки не заперечує проти визнання права власності на самочинну забудову, однак така забудова порушує права інших осіб на зазначену земельну ділянку; самочинна забудова зведена на наданій земельній ділянці, але з відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил, що порушує права інших осіб, за умови, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, відмовилась від здійснення перебудови.

Знесення нерухомості, збудованої з істотним відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил (у тому числі за відсутності проекту), допустиме лише за умови, якщо неможливо здійснити перебудову нерухомості відповідно до проекту або відповідно до норм і правил, визначених державними правилами та санітарними нормами, або якщо особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від такої перебудови.

📌 Звернення до суду з позовом про знесення самочинно збудованого об’єкта є обов’язком ДАБІ, а не правом

🎯  Вирішуючи даний спір, суд апеляційної інстанції правильно виходив з того, що вимоги первісного позову про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу (знесення) частини спірної прибудови до садового будинку відповідача не підлягають задоволенню, оскільки позивач просила вжити крайніх заходів по усуненню порушень її прав.

🎯  Крім того, позивачем не надано доказів технічної можливості демонтажу частини садового будинкубез пошкодження конструкції споруди в цілому, не визначено, яку саме частину садового будинку слід знести, її розмір та конфігурацію. Отже така вимога є передчасною.

🏠  Містобудування в Україні

📊  URBANDATA — Реєстр дозвільних документів ДАБІ

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020

01 грудня 2019 року набрав чинності Закон України Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (199-IX від 17.10.2019 року).

✅ Вказаним Законом передбачено створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, одними з компонентів якої є Реєстр будівельної діяльності (поки не створено) та Електронний кабінет замовника будівництва (станом на 01.06.2020 року Е-кабінет фактично не працює).

Єдина електронна система у сфері будівництва буде впроваджена поетапно — з 01.12.2020 до 01.12.2022 року.

✅ Також Законом, зокрема:

• обмежено деякі повноваження посадових осіб державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБІ) (детальніше читайте про це нижче);
• посилено відповідальності суб’єктів надання адміністративних послуг;
• запроваджено ідентифікатор об’єкта будівництва та завершеного будівництвом об’єкта, який буде незмінними протягом життєвого циклу об’єкта;
• запроваджено відкритий доступ до інформації, яка міститься в електронній системі (крім персональних даних), через портал електронної системи;
• запроваджено єдиний порядок присвоєння та зміни адрес об’єктам нерухомого майна.

Повноваження ДАБК (ДІАМ) з 01 червня 2020 року

З 01.06.2020 року органи державного архітектурно-будівельного контролю втратили право самостійно:

🎯 скасовувати містобудівні умови та обмеження (МУО), а також видавати обов’язкові до виконання приписи щодо внесення змін в МУО;

🎯 припиняти (скасовувати) право на початок виконання будівельних робіт, набуте на підставі повідомлення;

🎯 припиняти (скасовувати) правона початок виконання підготовчих робіт, набуте на підставі повідомлення;

🎯 анульовувати (скасовувати) документи, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів.

🔎 Перевірки ДАБІ неможливі з 18.03.2020 року!

Містобудівні умови та обмеження — з 01.06.2020 року:

Внесення змін до містобудівних умов та обмежень може здійснювати орган, що їх надав, за заявою замовника або за рішенням суду.

Скасування містобудівних умов та обмежень здійснюється:

• за заявою замовника;
• за рішенням суду.

❗️ При цьому , у разі скасування за рішенням суду містобудівних умов та обмежень посадові особи відповідного уповноваженого органу містобудування та архітектури несуть відповідальність згідно із законом.

Дозвіл (повідомлення) на будівництво — з 01.06.2020

Право на початок виконання будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, може бути припинено відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю у разі:

1. подання замовником заяви про припинення права, набутого на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт;
2. отримання відомостей про ліквідацію юридичної особи, що є замовником;
3. на підставі судового рішення, що набрало законної сили.

📌 З 01 червня 2020 року ДАБІ не мають права позбавити особу права на виконання будівельних робіт, яке набуте на підставі повідомлення у випадку:

• встановлення під час перевірки порушень вимог містобудівної документації, містобудівних умов та обмежень, невідповідності об’єкта будівництва проектній документації на будівництво такого об’єкта, вимогам будівельних норм, стандартів і правил, порушень містобудівного законодавства у разі невиконання вимог приписів посадових осіб органів державного архітектурно-будівельного контролю.

Дозвіл на виконання будівельних робіт може бути анульовано органом державного архітектурно-будівельного контролю у разі:

1. подання замовником заяви про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт;
2. наявності відомостей про ліквідацію юридичної особи, що є замовником;
3. на підставі судового рішення, що набрало законної сили, про скасування містобудівних умов та обмежень та/або припинення права на виконання будівельних робіт.

📌 З 01 червня 2020 року ДАБІ не має права анулювати дозвіл на будівництво у випадках:

• встановлення під час перевірки порушень вимог містобудівної документації, містобудівних умов та обмежень, невідповідності об’єкта будівництва проектній документації на будівництво такого об’єкта, вимогам будівельних норм, стандартів і правил, порушень містобудівного законодавства у разі невиконання вимог приписів посадових осіб органів державного архітектурно-будівельного контролю;
• систематичного (два і більше разів підряд) перешкоджання проведенню перевірки посадовими особами органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Документи, що засвідчують прийнття в експлуатацію (декларація та сертифікат про готовність) – з 01.06.2020

Відтепер управління у сфері містобудівної діяльності та архітектурно-будівельного контролю здійснюється шляхом надання (отримання, реєстрації), відмови у видачі чи анулювання (скасування) документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів (крім анулювання (скасування) документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів)!

З 01 червня 2020 року у разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, вчинених об’єктами нагляду, головні інспектори будівельного нагляду мають право зупиняти дію рішень, прийнятих об’єктами нагляду відповідно до визначених цим Законом повноважень, які порушують вимоги законодавства у сфері містобудівної діяльності (крім документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів), з одночасним поданням позову до суду про скасування такого рішення та подальшим оприлюдненням такої інформації на порталі електронної системи!

🏠  Містобудування в Україні

📊 URBANDATA — Реєстр дозвільних документів ДАБІ

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020-2025

На початку цього року я вже писав про проблему з реєстрацією прав (зокрема, на реконструйовані об’єкти), яка склалася у зв’язку із змінами внесеними Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству, яким, зокрема, було змінено процедури державної реєстрації прав на нерухоме майно (зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

⭕️  Так з 16.01.2020 року, зміни характеристик об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, вносяться під час проведення державної реєстрації права власності на такий
об’єкт у результаті вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну або припинення речових прав.

📌 З одного боку в результаті реконструкції створюється нова річ — новий об’єкт нерухомості, який вводиться в експлуатацію, то право власності на нього підлягає державній реєстрації (згідно положень Цивільного кодексу), а з іншого боку — реконструкція є зміною характеристик об’єкта нерухомого майна, які з 16 січня 2020 року вже не підлягали реєстрації!

❗️ Отже, з 16.01.2020 року зареєструвати право власності на реконструйований об’єкт стало практично неможливо (оскільки, щоб стати власником новоствореного в результаті реконструкції нерухомого майна особі потрібно «вчинити дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав», тобто, виходячи з таких положень, особа мав, наприклад, подарувати або продати таке «майно», хоча і не мав подібного наміру)!

🎯 І от через майже чотири з половиною місяці вказану проблему було вирішено, а точніше – з 29.05.2020 року було відновлено можливість рестрації права на реконструйовані об’єкти!

Відповідні зміни було внесено Постановою КМУ від 13.05.2020 року №399 Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України у сфері державної реєстрації, яка набрала чинності 29 травня 2020 року.

З 29.05.2020 року пункт 43 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ПКМУ від 25.12.2015 року №1127) викладено в такій редакції:

“43. Для державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна у результаті реконструкції такого об’єкта подаються:

1. документ, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна до його реконструкції (крім випадків, коли право власності на такий об’єкт зареєстровано в Державному реєстрі прав);
2. документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
3. технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;
4. письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);
5. договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, реконструкція якого здійснювалася в результаті спільної діяльності).

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор з використанням наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу отримує відомості Єдиного реєстру документів про документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, та перевіряє відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в зазначеному Реєстрі.”.

🔎 З 23.05.2020 року змінився порядок оподаткування доходів при обміні та продажу нерухомого майна (об’єктів незавершеного будівництва)

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020