Автор: Юрій Брикайло

На сайті Київської обласної державної адміністрації розміщено проєкт Рішення Про затвердження Положення про облік та зберігання матеріалів технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, розташованих на території Київської області.

Зазначеним Рішенням планується, зокрема, визначити зберігачем матеріалів технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, розташованих на території Київської області, Комунальне підприємство Київської обласної ради «Північне бюро технічної інвентаризації».

🎯 Мова йде про всі матеріали технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна (крім земельних ділянок), об’єктів незавершеного будівництва, об’єктів самочинного будівництва незалежно від форми власності (розташованих на території Київської області), зокрема:

• індивідуальні житлові, садові та дачні будинки;
• квартири;
• господарські, виробничі та інші будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо;
• споруди (інженерні (магістральні трубопроводи і т.п.), гідротехнічні, захисні споруди цивільної оборони (цивільного захисту тощо, їх частини);
• приміщення – частини внутрішнього об’єму житлових будинків, будівель, квартир, обмежені будівельними елементами;
• земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (дамба тощо);
• об’єкти незавершеного будівництва.

Зберігач

Зберігачі згадуються наразі лише в оновленій Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна.

️Зберігач – юридична особа публічного права, яка здійснює зберігання інвентаризаційної справи за місцем розташування об’єкта нерухомого майна. Зберігач не проводить роботи з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна.

Із прийнятого нещодавно Закону №199, яким внесено зміни, зокрема, в Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності», усі посилання на зберігача було прибрано (ще на етапі роботи на законопроєктом №1081).

З набранням чинності 01.12.2019 року Законом №199, яким створено Єдину державну електронну системи у сфері будівництва, необхідність в зберігачах, на мою думку, взагалі зникла. Ця функція, фактично, «передана» електронній системі (наповнення якої матеріалами технічної інвентаризації має бути здійснено поетапно – до 01.12.2022 року).

Що ж пропонується в проєкті Рішення?

1. Затвердити Положення про облік та зберігання матеріалів технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, розташованих на території Київської області, що додається.
2. Визначити зберігачем матеріалів технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, розташованих на території Київської області, Комунальне підприємство Київської обласної ради «Північне бюро технічної інвентаризації».
3. Зберігачу забезпечити облік та зберігання матеріалів технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, розташованих на території Київської області, відповідно до Положення.
4. Суб’єктам господарювання у сфері технічної інвентаризації протягом трьох місяців з дня набрання чинності цього розпорядження передати на зберігання до Зберігача згідно з встановленими зонами обслуговування за місцем розташування об’єктів нерухомого майна другі примірники інвентаризаційних справ, що були виготовлені цими суб’єктами господарювання починаючи з 08 січня 2013 року⁉️
5. Районним державним адміністраціям, органам місцевого самоврядування, державним реєстраторам, підприємствам, установам і організаціям Київської області під час здійснення діяльності щодо об’єктів нерухомого майна, розташованих на території Київської області, використовувати інформацію, яка наявна в матеріалах технічної інвентаризації із штампом встановленого зразка про прийняття Зберігачем цих матеріалів на облік та зберігання❗️
6. Це рішення набирає чинності з дня його оприлюднення.
7. Контроль за виконанням цього рішення покласти на постійну комісію Київської обласної ради з питань управління комунальною власністю, приватизації, житлово-комунального господарства та впровадження енергозберігаючих технологій і заступника голови Київської обласної ради Добрянського Я.В.

Як це Рішення може вплинути на строки та вартість техпаспорту БТІ?

⭕️ Спершу, хотів би звернути увагу, що всі суб’єкти господарювання у сфері технічної інвентаризації (а це мова про всі БТІ (в т.ч. приватні)) протягом трьох місяців з дня набрання чинності рішенням повинні будуть передати на зберігання до Зберігача другі примірники інвентаризаційних справ, що були виготовлені цими суб’єктами господарювання починаючи з 08 січня 2013 року. Тобто кожне БТІ повинно буде передати зберігачу матеріали по Київській області за останні 7 років!

⭕️ Київська обласна рада чи рекомендує, чи зобов’язує усі РДА, ОМС, державних реєстраторів, підприємства, установи і організації Київської області під час здійснення діяльності щодо об’єктів нерухомого майна, розташованих на території Київської області, використовувати інформацію, яка наявна в матеріалах технічної інвентаризації із штампом встановленого зразка про прийняття Зберігачем цих матеріалів на облік та зберігання.

Згідно Положення, термін прийняття на облік та зберігання матеріалів технічної інвентаризації і проставлення штампу у відповідному БТІ становить 7 робочих днів.

Також важливо звернути увагу, що згідно Інструкції БТІ, перед виконанням робіт з технічної інвентаризації суб’єкт господарювання звертається до зберігача із запитом (додаток 16) про надання копій матеріалів технічної інвентаризації, крім випадку наявності відомостей про об’єкт нерухомого майна у Реєстрі об’єктів нерухомого майна.

Зберігач у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня отримання запиту, надає копії матеріалів попередньої технічної інвентаризації.

У разі неможливості надати матеріали попередньої технічної інвентаризації зберігач протягом п’яти робочих днів з дня отримання запиту надає обґрунтовану відповідь із посиланням на причини або надає повідомлення про відсутність матеріалів технічної інвентаризації на об’єкт нерухомості.

📌 Таким чином, якщо сьогодні БТІ могло виготовити технічний паспорт на приватний будинок за 1-2 дні і передати його замовнику, то тепер потрібно буде додати до вказаного строку ще 5 робочих днів на отримання відповіді на запит та ще 7 робочих днів для проставлення штампу (і це без врахування часу на підготовку запиту та його направлення (наскільки я розумію, засобами поштового зв’язку або особисто), та часу на направлення документів для проставлення штампу).

Вартість

Прийняття на облік та зберігання інвентаризаційних справ буде платним, а отже вартість послуг БТІ зросте.

Наприклад, в Харкові вартість таких послуг становить від 400 до кількох тисяч гривень.

❗️ Окрім того, в Інструкції БТІ зазначено, що зберігач не проводить роботи з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, а тому не зрозуміло чому зберігачем в проєкті Рішення визначено Комунальне підприємство Київської обласної ради «Північне бюро технічної інвентаризації»…

🏠 Містобудування в Україні

 ℹ️ Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Мінрегіоном розроблено проєкт Закону України «Про особливості врегулювання добудови проблемних об’єктів житлового будівництва».

ℹ️ Проблемний об’єкт житлового будівництва – об’єкт житлового будівництва, фінансування будівництва якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та/або юридичних осіб, який не прийнято в експлуатацію в установленому законодавством порядку та який включено до Переліку проблемних об’єктів житлового будівництва, затверджений Кабінетом Міністрів України.

⭕️ Проєкт Закону розроблено з метою врегулювання правовідносин, що виникли у зв’язку із залученням коштів фізичних та/або юридичних осіб у будівництво проблемних об’єктів житлового будівництва та визначення механізму завершення будівництва таких проблемних об’єктів.

✅ З метою розв’язання існуючої проблеми проєктом передбачається, зокрема:

• створення обласними, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями комісій для проведення технічного обстеження об’єктів житлового будівництва;
• проведення технічного обстеження проблемних об’єктів житлового будівництва з метою оцінки технічного стану об’єкта та складення відповідного звіту, у якому обов’язково зазначається можливість/неможливість подальшого безпечного завершення будівництва об’єктів або придатність до подальшої експлуатації;
• затвердження КМУ вичерпного Переліку проблемних об’єктів житлового будівництва;
• затвердження органами місцевого самоврядування місцевих цільових програм завершення будівництва, які включають сукупність взаємопов’язаних завдань і заходів, узгоджених за строками та ресурсним забезпеченням, спрямованих на організацію завершення будівництва проблемних об’єктів житлового будівництва;
• створення/визначення комунальних підприємств, які будуть виконувати функції замовників завершення будівництва проблемних об’єктів житлового будівництва.

📌 Окрім наведеного вище терміну проблемний об’єкт житлового будівництва, проєкт Закону також дає визначнення також наступним термінам:

• договір про залучення коштів у об’єкт будівництва – правочин, відповідно до якого фізична та/або юридична особа передала
  повністю або частково грошові кошти для фінансування об’єкта житлового будівництва та має право отримати у власність квартиру/нежитлове приміщення після прийняття житлового будинку в експлуатацію;
• співвласник майнових прав у об’єкті житлового будівництва – фізична та/або юридична особа, яка має право в майбутньому отримати у власність окреме нерухоме майно (житлового та/або нежитлового призначення) в об’єкті житлового будівництва та яка має документально підтверджені майнові вимоги (правочини) та документи щодо сплачених грошових коштів;
• технічне обстеження – комплекс заходів, спрямованих на встановлення технічного стану будівельних конструкцій та інженерних мереж об’єкта з метою визначення можливості або неможливості подальшого безпечного завершення їх будівництва та/або експлуатаційної придатності.

❗️ Закон носитиме тимчасовий характер для забезпечення ефективної процедури захисту прав і законних інтересів осіб, кошти яких були прямо чи опосередковано залучені у будівництво проблемних об’єктів будівництва.

З метою реалізації положень проєкту Закону пропонується внести зміни до Господарського процесуального кодексу України, Законів України «Про судовий збір», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Зокрема, пропонується внестизміни до ГПК України, згідно з якими господарські суди розглядатимуть справи про визнання права власності на проблемний об’єкт житлового будівництва.

 🏠 Містобудування в Україні & Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в своїй Постанові від 11.12.2019 року по справі №826/16216/18, зокрема, щодо правомірності забезпечення позову шляхом зупинення дії наказу Державної архітектурно-будівельної інспекції України про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт, прийшов до наступних висновків:

Суд першої інстанції, задовольняючи клопотання позивача (замовника будівництва) про вжиття заходів забезпечення адміністративного позову (з висновками якого погодився апеляційний суд) виходив з того, що у зв’язку з дією наказу ДАБІ про скасування дозволу на будівництво наявний ризик реального ускладнення досягнення поставленої позивачами господарської мети на об’єкті будівництва, порушення строків виконання робіт та інших цивільно-господарських зобов’язань, які також пов’язані з участю третіх осіб.

При цьому суди виходили з того, що між позивачем (замовником будівництва) та іншими суб’єктами господарювання укладено договори щодо поставки будівельних матеріалів, договір оперативної оренди обладнання, договір про здійснення технічного нагляду та контракт на ведення авторського нагляду за будівництвом об`єкта, і оскаржуваний наказ фактично відкладає здійснення будівництва, що, в свою чергу, може негативно вплинути на виконання зобов’язань перед третіми особами та завдання матеріальних збитків.

Крім того, суди виходили з того, що невжиття заходів забезпечення позову шляхом зупинення дії зазначеного наказу може призвести до завдання шкоди правам, свободам та інтересам позивачів, зокрема, у вигляді великих фінансових збитків, у зв’язку із фактичним початком будівництва.

За висновками судів вказані заходи забезпечення позову є співмірними із заявленими позивачами вимогами та відповідають предмету заявленого позову. При цьому вжиття таких заходів не зумовлює фактичного вирішення спору по суті, а лише забезпечує збереження існуючого становища до вирішення справи по суті позовних вимог.

⭕️ З такими висновками судів першої та апеляційної інстанцій колегія суддів не погоджується і вважає, що вони не відповідають нормам матеріального та процесуального права і фактичним обставинам справи, а мотиви та доводи наведені у касаційній скарзі, висновки судів не спростовують і є безпідставними з наступних мотивів та передбачених законом підстав.

Так, приймаючи оскаржуваний наказ «Про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт» відповідач (ДАБІ) керувався повноваженнями, наданими Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності». Відповідачами таких обставин не спростовано і доказів протилежного не надано.

Із змісту заяви про забезпечення позову вбачається, що позивачі посилались виключно на те, що внаслідок прийняття оскаржуваного наказу буде зупинено їх господарську діяльність, а зупинення будівництва на даному етапі призведе до значної матеріальної шкоди, враховуючи штрафи та пеню за укладеними договорами.

Водночас повноваження відповідача (ДАБІ), як суб’єкта владних повноважень у сфері здійснення державного архітектурно-будівельного контролю спрямовані на забезпечення дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт.

🎯 На відміну від господарської діяльності позивача державний архітектурно-будівельний контроль покликаний забезпечити додержання вимог спеціального законодавства, а враховуючи потенційну небезпеку та наслідки, які можуть виникнути у зв’язку з недотриманням вимог містобудівного законодавства і які можуть нести загрозу життю та здоров’ю людей, вжиття заходів контролю не може ставитись у залежність від можливості здійснювати позивачем його господарської діяльності.

🎯До того ж, прийняття оскаржуваного рішення і мало за мету зупинення діяльності позивачів з метою недопущення подальшого порушення законодавства.

В питанні вжиття заходів забезпечення позову у подібних правовідносинах Верховний Суд у постанові від 20.03.2019 року у справі №826/14951/18 дійшов наступних висновків:

«Щодо ускладнення чи унеможливлення ефективного захисту чи поновлення порушених прав та інтересів, Суд звертає увагу, що підприємницька діяльність передбачає ведення господарської діяльності на власний ризик, який включає в себе можливі втрати інвестицій, виникнення додаткових витрат та інше.

Відповідно до ст. 1173 Цивільного кодексу України шкода, завдана фізичній або юридичній особі незаконними рішеннями, дією чи бездіяльністю органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування при здійсненні ними своїх повноважень, відшкодовується державою, Автономною Республікою Крим або органом місцевого самоврядування незалежно від вини цих органів.

У разі оскарження відповідного акту суб’єкта владних повноважень, особа має право разом з іншими позовними вимогами заявити вимоги про відшкодування спричиненої таким актом шкоди. Тому, відсутність особливого порядку відшкодування шкоди внаслідок необґрунтованого зупинення дії спеціального дозволу, на що посилався суд, не може бути підставою вжиття заходів забезпечення позову.

Безумовно, рішення чи дії суб’єктів владних повноважень справляють певний вплив на суб’єктів господарювання. Такі рішення можуть завдавати шкоди і мати наслідки, які позивач оцінює негативно. Проте Суд звертає увагу, що відповідно до ст. 150 КАС України зазначені обставини, навіть у разі їх доведення, не є підставами для застосування заходів забезпечення позову в адміністративній справі.

Застосовуючи заходи забезпечення позову з підстав, які законом не передбачені, суд  втрутився у компетенцію Державної служби геології та надр України, зупинив дію наказу та фактично надав можливість позивачу, як надрокористувачеві, продовжувати користування надрами. Суд фактично погодився із збереженням стану триваючого порушення (на думку відповідача) вимог законодавства у сфері надрокористування, які виявлені відповідачем.»

❗️ За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку, що заходи забезпечення позову вжито судами у цій справі за відсутності передбачених для цього законом підстав, а тому судові рішення підлягають скасуванню із прийняттям у справі нової постанови про відмову в задоволенні заяви про забезпечення позову.

📌 Повноваження ДАБІ – зміни: заборона скасування МУО, повідомлень та декларацій

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019