Автор: Юрій Брикайло

Нещодавно з’явилася новина, що під час обговорення у профільному комітеті ВРУ проекту Закону Про основні засади житлової політики, який серед іншого містить норму щодо скасування процедури приватизації житла, було озвучено можливість створення житлової інспекції.

Відеоматеріал дивіться на YouTube-каналі DREAMDIM.

Функція такої інспекції – контроль за реалізацією нового житлового законодавства (мова власне про названий вище Закон та ще два заплановані законопроекти).

⭕ Голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування повідомила, що 26 вересня 2025 року темою засідання Комітету стало обговорення правок до Глав 7 і 8 законопроєкту Про основні засади житлової політики (реєстраційний №12377), які стосуються гарантій забезпечення житлом, а також механізмів контролю та відповідальності в сфері житлової політики.

🎯 Приватизацію житла буде скасовано (2025)

В рамках цього обговорення було розглянуто пропозиції щодо створення житлової інспекції: від моделі «карального органу» до концепції житлового омбудсмена.

Основною метою створення такої інспекції було визначено контроль у житловий сфері, який має бути збалансованим і не дублювати вже наявні функції.

Звісно наразі незрозуміло який конкретно орган буде створено (чекаємо нову редакцію законопроекту) і, відповідно, незрозуміло, які завдання будуть на нього покладені.

Нижче я проаналізую як було раніше; розповім які органи на сьогодні виконують «контролюючі» функції у житловій сфері, а також озвучу свою думку щодо переваг та недоліків можливого створення житлової інспекції.

Державна житлово-комунальна інспекція (Держжитлокомунінспекція)

З 2008 року і до січня 2012 року існувала та функціонувала Держжитлокомунінспекція, яка була у системі Мінжитлокомунгоспу (на сьогодні це фактично Мінрозвитку). Її діяльність регулювалася постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2008 року №798.

Держжитлокомунінспекція здійснювала, зокрема:

державний контроль за дотриманням:

• виконавцями/виробниками житлово-комунальних послуг,  у тому  числі  суб’єктами  природних монополій … стандартів, нормативів, норм, порядків і правил у сфері житлово-комунального господарства;
• власниками/співвласниками житлових будинків, квартир, приміщень стандартів, нормативів, норм, порядків і правил щодо ведення їх обліку, обстеження і паспортизації;
• суб’єктами у сфері житлово-комунального господарства законодавства, стандартів, нормативів, норм, порядків і правил стосовно утримання, обслуговування, експлуатації систем водо-, теплопостачання, водовідведення, газопостачання та іншого інженерного обладнання багатоквартирних житлових будинків, утримання, обслуговування і використання житлового фонду, кількості та якості житлово-комунальних послуг, формування цін/тарифів на житлово-комунальні послуги, а також у сфері благоустрою населених пунктів та галузі поховання;

 державний нагляд за виконанням:

• робіт з утримання, обслуговування та використання житлового фонду відповідно до  стандартів, нормативів, норм, порядків і правил;
• інвестиційних і регіональних програм розвитку житлово-комунального господарства.

Також Держжитлокомунінспекція мала право:

• безперешкодного доступу в установленому порядку до об’єктів сфери житлово-комунального господарства незалежно від форми власності;
• вимагати припинення дій, що перешкоджають здійсненню державного контролю (нагляду);
• складати в установлених законом випадках протоколи про адміністративні правопорушення, приймати рішення про накладення  штрафів та застосовування   інших санкцій до суб’єктів господарювання у сфері централізованого водо-,  теплопостачання та водовідведення;
• видавати в установлених законом випадках суб’єктам господарювання у сфері централізованого водо-, теплопостачання та водовідведення приписи щодо усунення виявлених порушень.

В 2009 році була спроба розширити повноваження та функції Держжитлокомунінспекції.

Але вже у 2010 році вийшов Указ Президента України №1085/2010 від 9 грудня 2010 року «Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади», а потім Постанова Кабінету Міністрів України №346 від 13 квітня 2011 року «Про ліквідацію урядових органів, діяльність яких втратила актуальність», і на завершення – Постанова КМУ від 11 січня 2012 року №3.

Офіційне формулювання ліквідації Держжитлокомунінспекції: «у зв’язку з оптимізацією системи центральних органів виконавчої влади та усуненням дублювання функцій у сфері житлово-комунального господарства.»

Вважалося, що частина контрольних функцій дублюється між різними органами: Мінрегіонбудом, місцевими держадміністраціями, санітарними службами, органами з охорони праці тощо.

Окрім того, у рамках адміністративної реформи 2010-2011 рр. ліквідовувалися або об’єднувалися десятки інспекцій, агентств і служб.

Хто «замінив» Держжитлокомунінспекцію та виконує на сьогодні її функції?

Функція (2008–2012)	Орган у 2025 році
Контроль у сфері житлово-комунальних послуг	Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури України; органи місцевого самоврядування (виконавчі органи громад)
Контроль тарифів	Національна комісія, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг (НКРЕКП); органи місцевого самоврядування
Технічний та експлуатаційний контроль житлового фонду	Органи місцевого самоврядування, балансоутримувачі (ОСББ, керуючі компанії), ДІАМ (щодо об’єктів будівництва)
Контроль за благоустроєм населених пунктів	Органи місцевого самоврядування (інспекції з благоустрою), Мінрозвитку (політика у сфері благоустрою)
Нагляд за виконанням повноважень місцевої влади у сфері ЖКГ	Мінрозвитку, Рахункова палата України, Держаудитслужба
Адміністративні повноваження (протоколи, штрафи)	Органи місцевого самоврядування, поліція; НКРЕКП (для ліцензійних порушень)

Переваги та недоліки створення житлової інспекції

З огляду на функції перелічені вище, та зважаючи на поточну ситуацію з їх виконанням, я б вважав перевагою надання житлової інспекції функцій контролю за належним та «цільовим» використанням об’єктів житлового фонду. А саме: у випадку, якщо в житловому будинку влаштовано хостел, ветеринарну клініку або казино, то така інспекція повинна мати право складати відповідні протоколи, приписи, штрафи та мати право на звернення до суду.

🎯 Що дозволено, а що заборонено розміщувати в житлових будинках (хостели, ветклініки, казино та інше)?

Оскільки на сьогодні, за дотриманням вимог щодо використання житлового фонду за призначенням на практиці ніхто взагалі не слідкує.

Окрім того, новостворена житлова інспекція могла б перевіряти якість та обсяг надання житлово-комунальних послуг (розглядати заяви та скарги громадян), перевіряти відповідність існуючих об’єктів житлового фонду санітарним та технічним вимогам (видаючи відповідні приписи балансоутримувачам будинків).

📌 А от до можливих недоліків я б відніс те, що власне буде створено ще один державний інспекцій орган, що нажаль дуже часто призводить до нових зловживань. Але у випадку, якщо буде також прийнято чіткий порядок роботи такого органу, і його повноваження будуть законодавчо унормовані, то я бачу більше переваг в його створенні, ніж недоліків.

Звісно, можна взагалі не створювати нових інспекцій, і прописати необхідні повноваження вже існуючим органам, наприклад Держспоживслужбі та органам місцевого самоврядування, але зважаючи на положення законопроєкту Про основні засади житлової політики, нова житлова інспекція отримає також функції щодо контрою використання та розподілу службового та соціального житла, а також функції щодо перевірки стану житлового фонду і його відповідності вимогам законодавства.

Також, можливо, житлова інспекція отримає повноваження перевіряти дотримання вимог законодавства житлово-будівельними та житловими кооперативами, але це як на мене дуже спірне питання.

⭕ Давайте дочекаємося нової редакції законопроєкту Про основні засади житлової політики, і побачимо чи буде створюватися житлова інспекція і які повноваження вона отримає.

Більше новин та аналітики у сфері містобудування та земельного права у групі Містобудування в Україні та на моєму YouTube-каналі.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM

Ⓒ 2025

08 жовтня 2025 року було прийнято за основу проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо запобігання надзвичайним ситуаціям та ліквідації їх наслідків, формування фонду захисних споруд цивільного захисту, створення класів та центрів безпеки (реєстраційний №13454).

🎯Щодо можливого створення житлової інспекції або запровадження інституту житлового омбудсмена

Документ передбачає:

• запровадження понять «центр безпеки», «класи безпеки», «захищений простір» та визначення порядку їх створення та функціонування;
• розширення повноважень органів місцевого самоврядування щодо встановлення режимів функціонування територіальних підсистем цивільного захисту;
• впровадження нового інструменту містобудівної документації – «схеми захисних споруд» – для оперативного планування мережі укриттів;
• встановлення обов’язковості передбачення захисних споруд або споруд подвійного призначення у проєктній документації на будівництво об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками;
• створення електронних реєстрів пожежно-рятувальних підрозділів, атестованих аварійно-рятувальних служб та об’єктів підвищеної небезпеки;
• уточнення повноважень посадових осіб центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері цивільного захисту, під час здійснення заходів державного нагляду (контролю).

При цьому проектом також передбачається внесення змін до Законів України «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про місцеве самоврядування в Україні», «Про місцеві державні адміністрації» в частині обов’язкового врахування інженерно-технічних заходів цивільного захисту, вимог пожежної та техногенної безпеки у містобудівній документації, а також належного утримання та експлуатації об’єктів фонду захисних споруд цивільного захисту.

Крім того проєктом Закону також передбачається внесення змін до Закону України «Про об’єкти підвищеної небезпеки», «Про страховий фонд документації України» в частині уточнення окремих термінів та порядку ідентифікації об’єктів підвищеної небезпеки, а також виключення застарілого поняття «техногенно та екологічно небезпечних об’єктів».

🎯 Чи необхідно перереєстровувати нерухомість, якщо вона була оформлена та зареєстрована до 2013 року?

Щодо обов’язковості будівництва укриттів

Будівництво захисних споруд цивільного захисту та/або споруд подвійного призначення має бути обов’язково передбачено:

1) при новому будівництві:
а) багатоквартирних будинків, гуртожитків та готелів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів іззначними (СС3) та середніми (СС2) наслідками;

б) будівель закладів освіти всіх форм власності, закладів охорони здоров’я всіх форм власності, що надають медичну та реабілітаційну допомогу, закладів соціального захисту, центрів надання адміністративних послуг;

в) вокзалів з пасажиропотоком 1500 і більше осіб на добу, об’єктів метрополітену, аеропортів, морських та річкових портів;

г) громадських будівель, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із значними (СС3) та середніми (СС2) наслідками та не зазначені в інших пунктах цього переліку, в яких постійно перебуває понад 150 осіб або періодично перебуває понад 500 осіб;

ґ) об’єктів, працівники (персонал) яких підлягають укриттю у сховищах відповідно до підпунктів “а” – “в” пункту 1 частини третьої статті 32 Кодексу цивільного захисту України;

д) об’єктів, що належать суб’єктам господарювання, які віднесені або підлягають віднесенню до відповідної категорії цивільного захисту;

е) об’єктів критичної інфраструктури, які відповідно до вимог законодавства віднесені до I-IV категорії критичності та на яких передбачено постійне та/або періодичне перебування персоналу працівників (працюючої зміни);

2) при реконструкції об’єктів, якщо така реконструкція має наслідком зміну функціонального призначення на будівлі, споруди, визначених абзацами восьмим – одинадцятим, тринадцятим – п’ятнадцятим цієї частини (крім випадків реконструкції частини об’єкта, що не є відокремленим).

❗️Проектна документація на нове будівництво багатоквартирних житлових будинків, громадських будівель та споруд може передбачати влаштування за ініціативою замовника будівництва в такому об’єкті захищених просторів. Захищені простори не належать до об’єктів фонду захисних споруд цивільного захисту та призначені для захисту їх власників (користувачів). За рішенням власників (користувачів) до захищених просторів можуть допускатися інші особи.

🎯 Щодо механізму надання МУО для об’єктів, що розташовані на території кількох громад або областей

Схема захисних споруд

Для забезпечення територіальної громади та/або жителів населеного пункту захисними спорудами цивільного захисту (сховищами та протирадіаційними укриттями) та спорудами подвійного призначення до затвердження комплексного плану або генерального плану населеного пункту схема захисних споруд може розроблятися як окремий документ на підставі існуючої містобудівної документації та з урахуванням існуючої містобудівної ситуації.

Схема захисних споруд як окремий документ розробляється за рішенням відповідного сільського, селищного, міського голови, а на період дії воєнного стану – за рішенням начальника відповідної військової адміністрації (у разі її утворення).

Схема захисних споруд як окремий документ розробляється у формі електронного документа та вноситься до Реєстру будівельної діяльності.

Схема захисних споруд як окремий документ не підлягає експертизі, стратегічній екологічній оцінці та громадському обговоренню.

Схема захисних споруд як окремий документ підлягає розгляду архітектурно-містобудівною радою із залученням представників центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері цивільного захисту.

Схема захисних споруд як окремий документ погоджується уповноваженим органом містобудування та архітектури, відповідним виконавчим органом сільської, селищної, міської ради і затверджується відповідним сільським, селищним, міським головою або начальником військової адміністрації (у разі її утворення).

Схема захисних споруд, розроблена та затверджена відповідно до цієї статті (прим. ст. 17-1), є невід’ємною частиною розділу інженерно-технічних заходів цивільного захисту містобудівної документації на місцевому рівні після розроблення та затвердження в порядку, встановленому для такої документації. Така схема в разі необхідності при розробленні містобудівної документації може бути актуалізована з урахуванням існуючої містобудівної ситуації та дотриманням вимог законодавства.

❗️ ВАЖЛИВО: У разі якщо право на виконання будівельних робіт щодо об’єктів будівництва отримано до набрання чинності Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо запобігання надзвичайним ситуаціям та ліквідації їх наслідків, формування фонду захисних споруд цивільного захисту, створення класів та центрів безпеки”, наявність у складі розділу інженерно-технічних заходів цивільного захисту проектних рішень щодо будівництва захисних споруд цивільного захисту або споруд подвійного призначення не є обов’язковою!

Більше новин та аналітики у сфері містобудування та земельного права у групі Містобудування в Україні та на моєму YouTube-каналі.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM

Ⓒ 2025

Фондом державного майна України з метою удосконалення методичного забезпечення оцінки державного та комунального майна у зв’язку із прийняттям змін до Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» та інших законодавчих актів, а також з метою удосконалення оцінки майна, що стягнуте в дохід держави відповідно до вимог Закону України «Про санкції». розроблено проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до Методики оцінки майна», який покликаний привести норми Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 року №1891, у відповідність із нормами вказаних вище НПА.

🎯 Чи необхідно перереєстровувати нерухомість, якщо вона була оформлена та зареєстрована до 2013 року?

Документом пропонується внести зміни до Методики оцінки, зокрема:

• доповнити норми щодо оцінки майна, стягнутого в дохід держави за рішенням суду відповідно до Закону України «Про санкції», майна, примусово вилученого відповідно до Закону України «Про основні засади примусового вилучення в Україні об’єктів права власності Російської Федерації та її резидентів», майна державних підприємств, які підлягають припиненню відповідно до Закону України «Про особливості припинення державних підприємств за рішенням Фонду державного майна України»;
• удосконалити порядок визначення вартості майна, що підлягає приватизації відповідно до Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»;
• виключити норми щодо встановлення стартової ціни об’єктів великої приватизації радниками;
• встановити норми щодо оформлення звітів про оцінку майна в електронній формі.

Текст запропонованих змін.

Наразі документ знаходиться на погодження і Державній регуляторній службі України.

Більше новин та аналітики у сфері містобудування та земельного права у групі Містобудування в Україні та на моєму YouTube-каналі.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM

Ⓒ 2025