Автор: Юрій Брикайло

Сьогодні (01.07.2020 року) набрали чинності положення пунктів 2-5 розділу I Закону України Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості та прозорості реалізації майна №354-IX від 05.12.2019 року, якими внесено зміни до Податкового кодексу України щодо функціонування у складі Єдиної бази даних звітів про оцінку модуля електронного визначення оціночної та/або ринкової вартості, сервісів електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості.

Автоматичне визначення вартості майна — без залучення оцінювача

✅ Так, з 01 липня 2020 року визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості здійснюється автоматично, на підставі даних про об’єкт нерухомості, внесених до Єдиної бази будь-якою особою за допомогою мережі Інтернет, що підтверджуються офіційними документами на такий об’єкт. Перелік даних, які вносяться особою до Єдиної бази з метою визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, затверджується Фондом державного майна України.

🎯 Фактично, з 01 липня 2020 року оцінити майно може будь-хто без залучення оцінювача!

❗️ Тут потрібно зазначити, що визначеного вище переліку даних які вносяться особою до Єдиної бази з метою визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, наразі не затверджено (і невідомо навіть чи є проект вказаного документу), а отже скористатися послугою, відповідно, неможливо!

🔎 Запит щодо статусу розробки/затвердження вказаного Переліку мною було подано до ФДМУ. Відповідь буде опубліковано в групі Містобудування в Україні.

Довідка про оціночну вартість об'єкта нерухомості

✅ За результатом визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості Єдиною базою формується довідка про його оціночну вартість з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера.

Якщо особа не погоджується з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, вона має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта.

🎯 Оціночна вартість нерухомого майна буде оприлюднюватися атвоматично в режимі реального часу з 01.07.2020

Внесення інформації зі звітів про оцінку до Єдиної бази здійснюється суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) на підставі звіту про оцінку, електронна версія якого зберігається в Єдиній базі. Перелік даних про об’єкт нерухомості зі звіту про оцінку, які вносяться суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) до Єдиної бази з метою реєстрації звіту у Єдиній базі, затверджується Фондом державного майна України. Звіти про оцінку реєструються в Єдиній базі суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) виключно з використанням кваліфікованого електронного підпису оцінювачів, які безпосередньо проводили оцінку.

Реєстрація звіту про оцінку з присвоєнням йому унікального реєстраційного номера здійснюється Єдиною базою за умови, що визначена у звіті про оцінку ринкова вартість об’єкта нерухомості перебуває в межах допустимого 25-відсоткового цінового діапазону ринкових цін на співставні об’єкти нерухомості, інформація про які міститься у Єдиній базі. Алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості визначаються Фондом державного майна України.

📌 Тут потрібно зазначити, що норму про «межі допустимого 25-відсоткового цінового діапазону» вже хочуть прибрати — про це читайте в наступному матеріалі!

❓ Про те чи буде автоматична вартість дійсно «адекватною» та відповідати реаліям ринку, я писав раніше: якщо оновлений модуль електронного визначення оціночної вартості Єдиної базу даних звітів про оцінку, а також алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості, не будуть враховувати усі фактори, що дійсно впливають на вартість майна, то, швидше за все, сторони угоди по придбанню квартири або земельної ділянки будуть нести суттєво більші витрати, ніж 1860 грн., які в 2019-му «забирали» електронні майданчики.

Наразі, дуже часто виникають ситуації, коли автоматично визначена оціночна вартість нерухомого майна, переважає його реальну ринкову вартість (погоджену обома сторонами ціну).

Побачимо вже ближчим часом, як працюватиме модуль електронного визначення вартості.

✅ Доступ, внесення, перевірка інформації до/з Єдиної бази здійснюються безоплатно. Формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості здійснюється безоплатно.

Звіт про оцінку, не зареєстрований у Єдиній базі, без присвоєного унікального реєстраційного номера відповідно до вимог цієї статті або з дати реєстрації якого минуло більше шести місяців, для цілей оподаткування не застосовується. Єдина база не присвоює унікальний реєстраційний номер звіту про оцінку, якщо з дати звіту про оцінку (або у разі здійснення рецензування звіту про оцінку — з дати завершення такого рецензування) минуло більше п’яти робочих днів.

Під час посвідчення правочинів з продажу (обміну) об’єктів нерухомості нотаріус перевіряє зміст електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості на достовірність даних про об’єкт нерухомості, унікальний реєстраційний номер та дату формування цієї довідки або реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та наявність присвоєного йому унікального реєстраційного номера, а також звіряє інформацію про суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) та ринкову вартість об’єкта нерухомості, які містяться у звіті про оцінку, з даними Єдиної бази.

⭕️ Довідка про оціночну вартість об’єкта нерухомості за результатами електронного визначення оціночної вартості є чинною впродовж 30 календарних днів з дня її формування Єдиною базою.

Доступ нотаріуса до Єдиної бази для перевірки факту формування Єдиною базою довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості чи реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та присвоєння йому унікального реєстраційного номера, а також для внесення до Єдиної бази інформації про ціну об’єкта нерухомості, зазначену в договорі купівлі-продажу, що ним посвідчується, є безоплатним.

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020

01.07.2020 року набирають чинності зміни до Податкового кодексу України, внесені Законом Украни Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості та прозорості реалізації майна №354-IX від 05.12.2019 року.

Вказаним Законом пункт 172.3 ПКУ викладено в такій редакції, яка серед іншого міститиме абзац 13 настпуного змісту:

✅ Інформація Єдиної бази про об’єкт нерухомості та його вартість, у тому числі звіти про оцінку, автоматично оприлюднюється на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України в режимі реального часу (крім інформації з обмеженим доступом). До такої інформації забезпечується відкритий, прямий неавторизований доступ з можливістю завантаження у форматі відкритих даних.

Таким чином, з 01 липня 2020 року кожен бажаючий зможе вільно ознайомитися з інформацією Єдиної бази звітів про оцінку об’єктів нерухомості та їх вартістю в режимі реального часу!

Зазначене вище положення (яке тільки 01.07.2020 набирає чинності) вже хочуть допвонити (розширити) (проєкт Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів щодо функціонування Єдиної бази даних звітів про оцінку»), а саме викласти вказаний пункт у такій редакції:

«Інформація Єдиної бази про об’єкт нерухомості та його вартість автоматично оприлюднюється на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України в режимі реального часу (крім інформації з обмеженим доступом). До такої інформації забезпечується відкритий, безоплатний, прямий, неавторизований доступ з можливістю перегляду, пошуку, визначення параметрів пошуку, завантаження у форматі відкритих даних.».

🎯 Сподіваюся, що і без такого уточнення доступ до вказаної інформації з 01.07.2020 року буде безкоштовним, як це є зараз (хоч і не в режимі реального часу).

❗️ Поруч із наведеним вище уточненням, проєкт Закону містить не тільки гарні зміни, але про них я напишу в наступному матеріалі.

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020

На початку червня 2020 року в парламенті було зареєстровано проект Закону про рієлтерську діяльність в Україні (реєстраційний №3618), яким намагаються створити монополію на ринку брокерських (рієлторських) послуг, і, фактично, позбавити власників самостійно продавати та здавати в оренду власну нерухомість. Короткий аналіз цього документу читайте в попередньому матеріалі (робити більш детальний аналіз вказаного проєкту я не бачу сенсу).

А вже 23 червня 2020 року до Державної регуляторної служби України надійшов доопрацьований проєкт Закону України «Про брокерську діяльність у сфері нерухомості» (документ розроблено Фондом державного майна України).

🔎  Перед тим, як дати короткий опис доопрацьованого проєкту, хотілося б розібратися з термінологією: автори різних документів використовують різні терміни — брокер, ріелтор, рієлтер...

За Правописом 2019 в іншомовних словах голосний [e] після букв на позначення голосних, ь і апострофа вживається саме є; тобто коректний варіант — рієлтор.

Надалі я буду використовувати терміни саме так, як вони вказані в тому чи іншому законопроєкті!

Про брокерську діяльність у сфері нерухомості (доопрацьований)

В пояснювальній записці повідомляється, що за роки незалежності України сформувався окремий вид господарської діяльності – ріелторська (брокерська) діяльність. Спеціалісти цієї галузі забезпечують надання послуг, предметом якої є супровід операцій з нерухомістю від моменту укладення договору про надання послуги до моменту укладання відповідного правочину з такою нерухомістю. Діяльність спеціалістів у такій сфері має на меті забезпечення безпеки операції, захист від шахраїв і аферистів.

❗️ На сьогодні спеціалісти, що названі вище, називають себе ріелторами (рієлторами), що є невірним, оскільки «REALTOR®» є зареєстрованою торговою маркою, яка належить Національній Асоціації Ріелторів США. З огляду на зазначене в правовому полі України для окреслення професії та діяльності у сфері нерухомості слід застосовувати термін «брокер з нерухомості» та «брокерська діяльність у сфері нерухомості».

✅ Діяльність суб’єктів господарювання, які надають брокерські послуги на ринку нерухомості, законодавчо не регулюється. Законодавчо не визначені функції спеціалістів, які працюють у сфері нерухомості, законодавчо не визначена відповідальність суб’єктів господарювання, які надають послуги у сфері нерухомості.

Різноманітність учасників ринку нерухомості зумовлює потребу у їх класифікації та визначенні функцій, що забезпечить як спеціалістів з нерухомості, так і споживачів брокерських послуг розумінням процесу надання/замовлення брокерських послуг.

На сьогодні сфера брокерської діяльності регулюється на засадах громадського регулювання, яке забезпечується громадськими організаціями, які отримали відповідний статус відповідно до вимог Закону України «Про громадські об’єднання». Громадське регулювання здійснюється шляхом навчання та видачі кваліфікаційних сертифікатів фахівця з нерухомості (брокера з нерухомості).

На сьогодні відсутні будь-які законодавчі аспекти, які б надавали важелі контролю за діяльністю зазначених суб’єктів господарювання. Це створює підґрунтя для стихійності надання послуг, невдоволення якістю надання брокерських послуг, відсутності довіри з боку замовників послуги до діяльності зазначених суб’єктів господарювання.

⭕️ На мою думку, дуже дивним є твердження про «стихійність надання послуг» та відсутність довіри. Насправді, послуги шиномонтажу, поліграфічні послуги, послуги майтрів манікюру, та й юридичні послуги теж можна назвати «стихійними», оскільки їх надає велика кількість людей, яким не потребуються для цього ліцензії... А щодо довіри, то це швидше питання репутації конкретних виконавців; і прийняття закону навряд вплине на рівень довіри (єдине, що закон дійсно може змінити, це ввести відповідальність для осіб, які надають брокерські послуги).

Далі в пояснювальній записці, мова йде про відсутність належного контролю у сфері брокерської діяльності, яка призвела до появи так званих «сірих» ріелторів, що діють нелегально, та присутності на ринку «чорних» маклерів, головним завданням яких є не надання брокерських послуг, а шахрайство.

⭕️ Тут також хотілося б зазначити, що наявність законодавчого регулювання діяльності, наприклад, нотаріусів та осіб, що здійснюють державну режстраціх прав, не цнеможливило появи «чорних» нотаріусів та «чорних» реєстраторів.

Зважаючи на те, що рієлтори (ріелтори) не посвідчують угод з нерухомістю, то немає особливого сенсу говорити про вплив сірих чи чорних маклерів (рієлторів) на ринок нерухомості. Як раз тут найбільшу проблему становлять саме «чорні» нотаріуси та «чорні» реєстратори.

З огляду на наявність проблемних питань, які існують на ринку
нерухомості, виключно громадського регулювання на сьогодні є недостатньо. З метою розв’язання зазначених проблем доцільно прийняти законодавчий акт, який запровадить правові підстави для діяльності суб’єктів господарювання на ринку нерухомості, визначить відповідальність та права учасників ринку нерухомості та забезпечить захист інтересів замовників брокерської послуги у сфері нерухомості.

Суть проєкту Закону Про брокерську діяльність у сфері нерухомості

Основні проблемні питання, які існують на ринку брокерських послуг у сфері нерухомості, можуть бути врегульовані шляхом:

• чіткого окреслення осіб, які мають право надавати брокерські послуги у сфері нерухомості;
• встановлення норм, які визначатимуть відповідальність брокерів з нерухомості та суб’єктів господарювання, які надають брокерські послуги;
• встановлення законодавчих засад державного та громадського регулювання;
• впровадження єдиної та уніфікованої законодавчої бази з питань брокерської діяльності у сфері нерухомості.

🎯 Основні положення Проєкту передбачають, що:

• провадити брокерську діяльність у сфері нерухомості може виключно суб’єкт брокерської діяльності. З метою набуття такого статусу суб’єкт господарювання має відповідати трьом основним критеріям: мати в штаті хоча б одного брокера з нерухомості або здійснювати діяльність як фізична особа –підприємець та бути включеним до Державного реєстру брокерів з нерухомості та суб’єктів брокерської діяльності (далі – Державний реєстр);
• учасниками ринку нерухомості є: суб’єкт брокерської діяльності – суб’єкт господарювання, брокер з нерухомості, агент з нерухомості, замовники брокерської послуги у сфері нерухомості;
• регулювання брокерської діяльності у сфері нерухомості згідно із положеннями Проєкту здійснюється переважно шляхом громадського регулювання, яке забезпечується саморегулівними організаціями брокерів з нерухомості та агентів з нерухомості;
• контроль за діяльністю суб’єктів брокерської діяльності та брокерів з нерухомості здійснюватиметься кваліфікаційно-дисциплінарною комісією;
• контроль за діяльністю агентів з нерухомості здійснюється саморегулівними організаціями брокерів з нерухомості та агентів з нерухомості;
• Фонд є органом державної влади, що здійснюватиме державне регулювання брокерської діяльності у сфері нерухомості та забезпечуватиме ведення Державного реєстру;
• необхідним є проходження короткострокового навчання фізичною особою, яка планує працювати агентом з нерухомості, та підтвердження кваліфікації брокера з нерухомості шляхом складання кваліфікаційного іспиту (кожні три роки);
• за порушення брокером з нерухомості та (або) суб’єктом брокерської діяльності законодавства з питань брокерської діяльності до зазначених учасників ринку нерухомості можуть бути застосовані відповідні дисциплінарні стягнення, зокрема: зупинення дії кваліфікаційного сертифіката брокера з нерухомості, позачергове підтвердження кваліфікації та виключення суб’єкта господарювання з Державного реєстру.

Слід звернути увагу, що входження на ринок нерухомості, згідно із нормами Проєкту, є простим: для агента з нерухомості – це проходження короткострокових курсів, для брокера з нерухомості – складення кваліфікаційного іспиту, а для суб’єкта брокерської діяльності – включення до Державного реєстру.

Державне регулювання брокерської діяльності згідно із Проєктом полягатиме у реєструванні суб’єктів брокерської діяльності та брокерів з нерухомості в Державному реєстрі. Також згідно із положеннями законопроєкту державне регулювання брокерської діяльності у сфері нерухомості здійснюватиметься ФДМУ шляхом забезпечення єдиної законодавчої бази, яка визначатиме загальні правила здійснення брокерської діяльності у сфері нерухомості та виключенні суб’єктів брокерської діяльності із Державного реєстру у разі порушення суб’єктами брокерської діяльності або брокерами з нерухомості зазначеного законодавства.

📌 Також слід відмітити, що законопроєкт містить положення, які визначають правові засади для взаємодії брокерів з нерухомості (ріелторів) із суб’єктами господарювання, які спеціалізуються на розміщенні в мережі Інтернет інформації про купівлю-продаж (оренду/найм) нерухомості. Зазначені положення забезпечать чистоту та прозорість оголошень про купівлю-продаж (оренду/найм) нерухомості, які містяться на веб-сторінках в мережі Інтернет.

Положення законопроєкту, на які варто звернути увагу (на мою думку)

🎯 Дія цього Закону не розповсюджується на операції з нерухомістю (продаж, купівля, оренда тощо), що здійснюються самостійно особами, які є власниками такої нерухомості, або особами, які володіють зазначеною нерухомістю на законних підставах (на відміну від положень законороєкту №3618).

🎯 Брокерська діяльність у сфері нерухомості – діяльність, що полягає в наданні суб’єктом брокерської діяльності брокерської послуги у сфері нерухомості на підставі письмового договору, що укладається із замовником зазначеної послуги, від імені замовника брокерської послуги та в інтересах такого замовника.

🎯 Державний реєстр брокерів з нерухомості та суб’єктів брокерської діяльності (далі – Реєстр) – автоматизована система збирання, накопичення та оброблення інформації про брокерів з нерухомості та суб’єктів брокерської діяльності, власником та держателем якої є Фонд державного майна України.

🎯 Суб’єкти брокерської діяльності несуть відповідальність за недобросовісну рекламу, а також відповідальність за порушення законодавства про рекламу у порядку, визначеному законом.

🎯 З метою розміщення інформації про об’єкт договору на порталах нерухомості суб’єкт брокерської діяльності здійснює реєстрацію на такому порталі, вносить дані про брокерів з нерухомості та агентів з нерухомості, які мають право розміщувати інформацію про нерухомість від імені зазначеного суб’єкта. З цією метою під час реєстрації вносяться дані про реєстрацію суб’єкта брокерської діяльності в Реєстрі, кваліфікаційний сертифікат, свідоцтво агента з нерухомості.

🎯 Портали нерухомості з метою контролю за достовірністю інформації про нерухомість, що розміщується на їх сторінках у мережі Інтернет, формують переліки суб’єктів брокерської діяльності, брокерів з нерухомості, агентів з нерухомості, оголошення яких викликають сумнів, та направляють їх Фонду державного майна України, саморегулівним організаціям з метою подальшої перевірки їх діяльності та вжиття відповідних заходів, передбачених цим Законом.

🎯 Суб’єкти брокерської діяльності, брокери з нерухомості, агенти з нерухомості та замовники за порушення вимог законодавства з питань брокерської діяльності у сфері нерухомості несуть цивільно-правову, адміністративну та кримінальну відповідальність відповідно до закону.

🎯 Виконання обов’язків суб’єкта первинного фінансового моніторингу забезпечується суб’єктами брокерської діяльності під час надання ними брокерських послуг у сфері нерухомості.

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020