Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного судуу Постанові від 08.11.2019 року по справі №400/2866/18щодо скасування припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, та постанови за недопуск посадових осіб ДАБІ на об’єкт будівництва, прийшов до наступних висновків:
🎯 Суб’єкт містобудування, щодо якого здійснюється перевірка, має право бути присутнім під час здійснення державного архітектурно-будівельного контролю та за його наслідками отримувати акт перевірки, припис, надавати письмові пояснення, зауваження або заперечення до акта перевірки.
🎯 Оскільки, суб’єкт містобудування або ж його представник не знали про намір проведення перевірки, не отримували повідомлення про проведення такої та були відсутні на об’єкті перевірки під час її проведення, то не могли вчиняти дій щодо недопуску посадових осіб ДАБІ на об’єкт будівництва (відтак обґрунтованими є висновки про визнання протиправним та скасування припису та постанови щодо недопуску посадових осіб держархбудконтролю до здійнесення заходів контролю (позапланової перевірки)).
Зазначені висновки суду базуються та повністю відповідають положенням Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю.
✅ Цим Законом передбачено створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, одними з компонентів якої стануть стати Реєстр будівельної діяльності та Електронний кабінет (на заміну існуючій електронній системі здійснення декларативних процедур у будівництві, яка з 04.07.2019 року вже не функціонує, та на заміну «Прозора ДАБІ»).
Єдина державна електронна система у сфері будівництва (далі – електронна система) – єдина інформаційно-телекомунікаційна система у складі містобудівного кадастру, що забезпечує створення, перегляд, відправлення, прийняття, збирання, внесення, накопичення, обробку, використання, розгляд, зберігання, захист, облік та надання інформації у сфері будівництва, а також електронну взаємодію між фізичними та юридичними особами, державними органами, органами місцевого самоврядування, центрами надання адміністративних послуг, з метою отримання визначених цим Законом послуг у сфері будівництва.
Закон набирає чинності 01.12.2019 року, а положення щодо запровадження електронного кабінету — не пізніше 01.01.2020 року. Єдина електронна система у сфері будівництва буде впроваджена поетапно — з 01.12.2020 до 01.12.2022 року.
⭕️ Законом, зокрема:
створено Єдину державну електронну систему у сфері будівництва;
посилено відповідальності суб’єктів надання адміністративних послуг;
обмежено деякі повноваження посадових осіб державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБІ), зокрема щодо скасування будівельних паспортів та містобудівних умов та обмежень (МУО);
запроваджено подання документів в електронній формі для отримання всіх адміністративних та інших послуг у сфері будівництва, а також отримання таких послуг в електронній формі 24 години на добу 7 днів на тиждень;
запроваджено отримання результатів надання адміністративних послуг в електронній формі, отримання паперового примірника лише за бажанням;
запроваджено ідентифікатор об’єкта будівництвата завершеного будівництвом об’єкта, який буде незмінними протягом життєвого циклу об’єкта;
передбачено включення до електронної системи контрольних примірників будівельних норм, обов’язкових для виконання національних стандартів, інших нормативних документів технічного характеру, які є обов’язковими для виконання відповідно до закону;
запроваджено відкритий доступ до інформації, яка міститься в електронній системі (крім персональних даних), через портал електронної системи;
Мінрегіон розробив проєкт Наказу «Про затвердження Порядку функціонування електронного кабінету у сфері містобудівної діяльності». Створення Електронного кабінету передбачено Постановою КМУ від 27.03.2019 року №367 «Деякі питання дерегуляції господарської діяльності», а також зазначеним вище Законом.
ℹ️Зазначаний проєкт Наказу вже передано на погодження в ДРС України (23.10.2019 року). В супровідному листі зазначено, що враховуючи терміновість його прийняття, Мінрегіон просить ДРС погодити проєкт Наказу до 28.10.2019 року. Проте, станом на 14.11.2019 року ДРС досі не погоджено цей документ.
надання/отримання адміністративних послуг у сфері містобудівної діяльності в електронній формі,
доступ до електронного документообігу з питань здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю та консультування,
інформування суб’єкта звернення про отримання та статус розгляду електронних документів, про прийняте за їх результатами розгляду відповідне рішення, а також про документи, складені перед та за результатами здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю;
можливість сплати суб’єктом звернення за надання адміністративної послуги, штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності або подання документів, що підтверджують унесення такої плати;
консультування з питань надання послуг або здійснення державного контролю в режимі онлайн;
🎯 зміни до Порядку ведення єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів (затвердженого наказом Мінрегіону від 24.06.2011 року №92) та доПорядку проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт (затвердженого наказом Мінрегіону від 03.07.2018 року №158)(будівельна амністія), якими передбачається:
запровадження автоматичного внесення даних до єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів (далі – Реєстр);
запровадження автоматичної перевірки повноти даних у поданих електронних документах суб’єктом звернення через електронний кабінет.
12 листопада 2019 року Верховна Рада України прийняла в першому читанні проект Закону про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості та прозорості реалізації майна (реєстраційний №2047-д).
Електронні майданчики – посередники
01.01.2018 року набрав чинності Закон України “Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2018 році”, яким було запроваджено Єдину базу даних звітів про оцінку (далі – Єдина база), до складу якої входять база даних та модуль електронного визначення оціночної вартості.
Також відповідно до положень вищеназваного Закону оцінювачі зобов’язані вносити інформацію про оціночні звіти для їх реєстрації не напряму в Єдину базу, як це було раніше, а через авторизовані електронні майданчики.
Ці майданчики почали використовуватись з 18.07.2018 року та виконують функцію передачі інформації від оцінювачів без будь-якого опрацювання до державної бази та повернення оцінювачам результатів обробки інформації державним модулем автоматичної перевірки звітів.
Варто зазначити, що збільшення надходжень до Державного бюджету від продажу нерухомого майна, починаючи з липня 2018 року, пов’язана не з роботою електронних майданчиків, а з внаслідок впровадження модулю автоматичної перевірки інформації зі звітів про оцінку – в цьому немає жодної заслуги майданчиків.
❗️ Робота електронних майданчиків жодним чином не впливає на роботу модуля автоматичної перевірки інформації зі звітів про оцінку та не є необхідною для його нормального функціонування.
Станом на 10.10.2019 р. з населення на користь майданчиків було стягнуто більш як 700 млн. грн.
Мета законопроєкту
⭕️ Законопроект розроблено з метою спрощення процедури оцінки нерухомих об’єктів шляхом ліквідації корупційної схеми в сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості, а також запровадження нового альтернативного спрощеного способу оцінки об’єктів нерухомості через автоматичну її оцінку модулем Фонду державного майна України.
Зміни з 01.01.2020 року
⭕️ Із прийняттям законопроекту 2047-д:
🎯 З 01 січня 2020 року запроваджується нова значно спрощена модель оцінки об’єктів нерухомості, що дозволить проводити автоматичну оцінку в максимально короткі строки та прискорить процедуру укладення правочинів з нерухомістю. Завдяки цій системі будь-яка особа зможе отримати довідку про автоматичну оцінку об’єкта нерухомого майна і на її підставі укласти угоду щодо об’єкта нерухомості. У разі незгоди з вартістю об’єкта нерухомого майна, визначеною модулем автоматично, особа має право звернутись до суб’єкта оціночної діяльності, оцінювача і провести оцінку в загальному порядку з реєстрацією звіту в Єдиній базі (як це є на сьогодні).
🎯 Нотаріуси отримають право безоплатного доступу до Єдиної бази для перевірки довідок та звітів про оцінку об’єктів нерухомості.
🎯 Інформація з Єдиної бази звітів про оцінку буде відкритою, передбачено автоматичне оприлюднення всієї інформації про об’єкт нерухомості та його вартість в режимі відкритого, прямого неавторизованого доступу з можливістю завантаження (крім відомостей, що становлять персональні дані замовника звіту та/або власника майна відповідно до Закону України “Про захист персональних даних”).
🎯 Звіти про оцінку зберігатимуться в Єдиній базі в електронній формі.
🎯 Державний бюджет України отримає додаткові надходження шляхом спрямування плати за формування довідок в розмірі 2,5 відсотка від прожиткового мінімуму для працездатної особи(50,68 грн. станом на 01.01.2020 року), встановленої на 1 січня календарного року, за одну операцію, а за реєстрацію звітів про оцінку та інформації з них до Єдиної бази звітів про оцінку – 10 відсотків (близько 300 грн. замість близько 1800 грн., як це є зараз).
🎯 Для суспільства та професійної спільноти (оцінювачів, нотаріусів, антикорупційних організацій та контролюючих органів) Єдина база звітів про оцінку стане по-справжньому відкритим, безкоштовним, зручним та інтерактивним сервісом (замість щотижневого оприлюднення неповних електронних таблиць у ручному режимі).
Реалії
📌 Недивлячись на всі позитивні моменти, пов’язані з прийняттям законопроєкту 2047-д, виникає питання чи не будуть витрати сторін з 01.01.2020 року при укладення, наприклад, договору купівлі-продажу нерухомого майна навіть більшими, чим зараз?
Тут варто згадати, що в перший місяць-два після впровадження модулю автоматичної перевірки інформації зі звітів про оцінку, замовники оціни були шоковані вартість власної нерухомості! Оскільки, вказаний модуль “пропускав” ціну майна, яка іноді в кілька разів перевищувала реальну ринкову вартість.
При цьому, дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку.
Таким чином, власник майна мав сплатити “надмірні” податки та збори.
Київ, центральна зона – 33 207,00 грн/кв.м житлової нерухомості, а в райцентрах – 6 591,00 грн.
Львів, центральна зона – 26 669,00 грн/кв.м, а в райцентрах – 5 679,00 грн.
Одеса, центральна зона – 27 604,00 грн/кв.м, а в райцентрах – 6 080,00 грн.
Проте чи можна назвати ці показники ринковими (навіть станом на 2018 рік), зважаючи на те, що навіть в центральні зоні столиці є новобудови, де вартість квадратного метра сягає 50-100 тис. грн., і є хрущовки…
❗️Отже, якщо оновлений модуль електронного визначення оціночної вартості Єдиної базу даних звітів про оцінкуне буде враховувати усі фактори, що дійсно впливають на вартість майна, то, швидше за все, сторони угоди по придбанню квартири або земельної ділянки будуть нести суттєво більші витрати, ніж 1860 грн., які наразі “забирають” електронні майданчики.
Тут потрібно зазначити, що законопроєкт передбачає, що у разі, якщо визначена у звіті про оцінку майна ринкова вартість об’єкта нерухомості відрізняється більше, як на 25 відсотків від оціночної вартості, визначеної Єдиною базою, Єдина база автоматично відмовляє в реєстрації звіту про оцінку. У такому разі суб’єкт оціночної діяльності має право протягом п’яти робочих днів з дня відмови у реєстрації звіту про оцінку звернутися через Єдину базу до Фонду державного майна України із заявою про забезпечення рецензування звіту про оцінку відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність». Фонд державного майна України розглядає таку заяву не більше п’яти робочих днів. Результат рецензування не пізніше наступного робочого дня, наступного за днем прийняття рішення за результатами такого розгляду, реєструється Фондом державного майна України в Єдиній базі.
Але тут все одно постане питання вартості послуг суб’єкта оціночної діяльності за підготовку звіту та звернення до ФДМУ, а також чи прийму Фонд “позитивне” рішення.
