Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у своїй Постанові від 05.02.2025 року по справі №500/6132/23 щодо визнання протиправними та скасування податкових повідомлень-рішень про сплату податку на нерухоме майно власником будівель сільгосппризначення, частину даху яких вказана особа передала у позичку для розміщення сонячних панелей іншій особі, прийшов до наступних висновків:
…Відповідно до пункту 30.1 статті 30 ПК України податковою пільгою є передбачене податковим та митним законодавством звільнення платника податків від обов`язку щодо нарахування та сплати податку та збору, сплата ним податку та збору в меншому розмірі за наявності підстав, визначених пунктом 30.2 цієї статті.
Підпунктом «ж» підпункту 266.2.2 пункту 266.2 статті 266 ПК України передбачено, що не є об’єктом оподаткування будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників (юридичних та фізичних осіб), віднесені до класу «Будівлі сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства» (код 1271) Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000, та не здаються їх власниками в оренду, лізинг, позичку.
Отже, споруда (будівля) не є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за наявності сукупності умов:
така нежитлова будівля віднесена до класу «Будівлі сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства» (код 1271) Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000;
власником такої будівлі (юридична та фізична особа) є сільськогосподарський товаровиробник;
така нежитлова будівля не здається її власником в оренду, лізинг, позичку.
Наведене правозастосування відповідає правовій позиції Верховного Суду, викладеній, зокрема, в постанові від 21 травня 2024 року у справі № 600/5153/23-а.
⭕️ Щодо передачі позивачем у позичку (безоплатне користування) фізичній особі-підприємцю (прим. користувачу) даху частини приміщень тепличного господарства, площею 2944,5 кв. м, у тому числі для розміщення сонячних панелей, то слід зазначити, що за змістом підпункту «ж» підпункту 266.2.2 пункту 266.2 статті 266 ПК України не є об`єктом оподаткування саме будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників (юридичних та фізичних осіб), віднесені до класу «Будівлі сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства» (код 1271) Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000, які не здаються їх власниками в оренду, лізинг, позичку.
Тобто, надаючи пільгу з податку на нерухоме майно, законодавець визначив умовою для її застосування нездійснення передачі в оренду, позичку, лізинг будівлі в цілому.
У спірній ситуації судами з’ясовано та не заперечується контролюючим органом, що ФОП (прим. власник) безпосередньо використовує у своїй діяльності приміщення теплиць (здійснює як сільськогосподарський товаровиробник вирощування квітів), відтак має право на користування пільгою зі сплати податку, але одночасно на дахах частини теплиць розміщені сонячні панелі фізичною особою-підприємцем (прим. користувачу), який отримав їх (дахи будівель) у безоплатне користування.
⭕️ Предметом укладеного між позивачем та фізичною особою-підприємцем (прим. користувачем)договору позички не є будівлі та/або споруди – теплиці, а є лише дах таких будівель (споруд), а тому, враховуючи умови надання пільги, встановлені підпунктом «ж» підпункту 266.2.2 пункту 266.2 статті 266 ПК України, (пільга надається саме на будівлю, не передану в оренду), суди дійшли правильного висновку, що наявний договір позички не створює передумов для нарахування ФОП (прим. власнику майна) податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, що сплачується фізичними особами, які є власниками об`єктів нежитлової нерухомості, на площі приміщень, дах яких передано в позичку.
Обговорити судову практику по нерухомості та земельному праву можна в групі Містобудування в Україні.
Вибираючи земельну ділянку під будівництво, підбираючи будинок під реконструкцію або просто плануючи добудувати на власні ділянці гараж або господарський блок завжди постає питання мінімальних (допустимих) відстаней – як між будівлями та спорудами на ділянці, так і до меж ділянки (сусідів) та розміщених на суміжних ділянках будівель. Також потрібно враховувати як при новому будівництві, так і при реконструкції відстані до ліній електропередачі, газопроводів та інших інженерних мереж (в т.ч. підземних), джерел водопостачання тощо.
Нижче буде дано витяги з чинних будівельних норм та законодавчих актів України, які регулюють перелічені вище питання (цей матеріал підготовлено/оновлено станом на 01.07.2025 року).
01 жовтня 2019 року набрали чинності ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, якими, зокрема, регулюють питання забудови, в т.ч. і питання відстаней між будинками, будівлями та спорудами як на власній, так і на сусідніх ділянках, відстаней до меж земельних ділянок, протипожежних розривів, відстаней до дерев, кущів, відстаней до інженерних мереж тощо.
Вже багато років в мережі Інтернет та у соціальних мережах поширюється багато різноманітних матеріалів, де начебто відображено діючі норми щодо мінімальних відстаней між будівлями та спорудами, проте в 99% випадків зазначена в них інформація не відповідає вимогам встановленим чинним законодавством України. У зв’язку із цим додаю тут графічні матеріали, які базуються на нормах чинного українського законодавства (станом на 01.07.2025 року):
Відстані між будинками, відстані до меж, до сусідніх будинків (споруд) та до червоних ліній
✅ Для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м!
📌 Але при розміщенні будинків в кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1,0 м. При цьому, має бути забезпечене виконання необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть попаданню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок або взаємоузгоджене водовідведення.
З приводу наведених вище норм щодо мінімальної відстані до межі вже виникають спірні ситуації, оскільки відсутні визначення термінів «квартали сформованої забудови», «нова забудова» та інші.
✅ Житлові будинки на присадибних ділянках слід розміщувати з відступом від червоних ліній магістральних вулиць – 6 м, житлових – 3 м.Тут варто звернути увагу, що в цій нормі не зазначили господарські будівлі та споруди.На практиці я вже оформлював розміщення гаражів по червоній лінії, але це швидше виключення, і потрібно орієнтуватися на норми щодо розміщення гаражів наведені нижче.
▶️В умовах реконструкції допускається зменшувати відступи від червоних ліній до будинків і споруд з урахуванням сформованої забудови.
▶️Гаражі слід передбачати вбудованими, прибудованими до житлових будинків або окремо розташованими по лінії забудови, а також в глибині ділянки.
▶️Прибудовані або окремо розміщені приміщення та тимчасові споруди для індивідуальної трудової та підприємницької діяльності допускається розташовувати на земельних ділянках по червоних лініях.
Протипожежні розриви (відстані)
Відстані між будинками і спорудами приймаються у світлі між зовнішніми стінами або іншими конструкціями. За наявності конструкцій будинків і споруд, що виступають більше, як на 1 м, виготовлених із спалимих матеріалів, приймається відстань між цими конструкціями. Отже, якщо звіси даху тощо виступають більше, ніж на 1 м від стіни, то відстані потрібно рахувати від таких конструкцій, а не від стін будинку.
✅ Відстані між будинками і спорудами в залежності від ступеню вогнестійкості будинків:
▶️між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості (детальніше про ступені вогнестійкості написано в попередньому матеріалі) розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 6 м.
▶️між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості та будинками III ступеню вогнестійкості протипожежний розрив має бути 8 м!
▶️ між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) III ступеню вогнестійкості розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 8 м! Під цю категорію підпадає найбільша кількість індивідуальних житлових, садових та дачних будинків!
▶️ між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) IIIа, IIIб, IV, IVа, V ступеню вогнестійкості(зокрема, дерев’яні будинки) розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути від 10 до 15 м!
✅ Протипожежні відстані від будинків, будівель і споруд сільських населених пунктів, а також від меж ділянок дачних поселень та садової забудови до лісових ділянокповинні бути 20 м, 50 м, 100 м – відповідно до дерев листяного, мішаного і хвойного лісу. У містах та селищах для зон одно- та двоповерхової садибної забудови з присадибними ділянками протипожежна відстань від меж присадибних ділянок до лісових ділянок може бути зменшена, але повинна складати не менше ніж 15 м.
📎 Господарські будівлі і гаражі сусідніх ділянок допускається блокувати.
Відстань між стінами будинків без віконних прорізів допускається зменшувати на 20%, за винятком будинків певних ступенів вогнестійкості (примітка 3 Таблиці 15.2 ДБН Б.2.2-12:2019).
Протипожежні відстані можуть не застосовуватись між житловими і господарськими будинками у межах однієї присадибної ділянки. Отже, в межах приватної ділянки власник самостійно вирішує на якій відстані від будинку розміщувати інші будівлі та споруди. Поруч із цим, варто розуміти, що протипожежні розриви встановлені з метою запобігання розповсюдженню пожеж, а не з метою ускладнити власникам розміщення об’єктів на ділянці; саме тому, як мінімум до лазень та літніх кухонь варто витримувати мінімальні протипожежні відстані.
Відстані між будинками I і II ступенів вогнестійкості допускається передбачати менше 6 м за умови, якщо стіна вищого будинку, розміщеного навпроти іншого будинку, є протипожежною.
Протипожежні відстані між будинками слід збільшувати на 20 %: для двоповерхових будинків V ступеня вогнестійкості; для будинків, що мають горищний дах, верхній шар покрівлі якого виконаний з горючих матеріалів.
У районах сейсмічністю 9 балів відстані між житловими будинками, а також між житловими і громадськими будинками IVа, V ступенів вогнестійкості, слід збільшувати на 20%.
❗️ Важливо: ДБН «Планування та забудова територій» на відміну від ДБН 360-92 не містить положень, згідно з якими часткова реконструкція житлових будинків та господарських споруд на окремих садибних ділянках, які побудовані за раніше чинними нормативами, допускалася за погодженням з місцевими органами архітектури і містобудування, державного пожежного та санітарного нагляду. В цьому випадку перебудова житлових будинків, їх господарських будівель та гаражів можлива була за умови збереження існуючих відстаней між будівлями.
❗️ Таким чином, з 01.10.2019 року навіть при реконструкції існуючих (оформлених) будівель та споруд необхідно буде дотримуватися усіх чинних на сьогодні норм(зокрема, це означає, що орган містобудування та архітектури має право, наприклад, відмовити у надбудові другого поверху чи мансарди (в межах існуючого фундаменту), якщо розміщення існуючого будинку не відповідає вимогам чинних на сьогодні норм, навіть якщо на момент його будівництва було дотримано всі норми). Важливо, щоб схема намірів, яка буде додаватися до будівельного паспорта, відповідала всім вимогам, які діють на момент подачі документів.
❗️ В охоронних і санітарно-захисних зонах електричних мереж забороняєтьсябудувати житлові, громадські та дачні будинки!
Використання земельних ділянок в охоронних і санітарно-захисних зонах електричних мереж повинне бути письмово узгоджене з власниками цих мереж, державними органами пожежної охорони та санітарного нагляду.
✅ Охоронні зони електричних мереж встановлюються:
уздовж повітряних ліній електропередачі — у вигляді земельної ділянки і повітряного простору, обмежених вертикальними площинами, що віддалені по обидві сторони лінії від крайніх проводів за умови невідхиленого їх положення на відстань: напругою до 1 кВ (до 1000 Вольт) — 2 м; до 20 кВ — 10 м; 35 кВ — 15 м; 110 кВ — 20 метрів.
уздовж підземних кабельних ліній електропередачі — у вигляді земельної ділянки, обмеженої вертикальними площинами, що віддалені по обидві сторони лінії від крайніх кабелів на відстань 1 метра.
за периметром трансформаторний підстанцій, розподільних пунктів і пристроїв — на відстані 3 м від огорожі або споруди.
📐 Відстань від підземних силових кабелів всіх напруг і телекомунікаційних кабелів до фундаментів будинків та споруд має бути не меншою 0,6 м.
📐 Відстані по горизонталі (у світлі) від найближчих підземних інженерних мереж до будинків і споруд слід приймати за додатком И.1 ДБН Б.2.2-12:2019:
від фундаментів будинків і споруд до водопроводуі напірної каналізації — 5 м;
від фундаментів будинків і споруд до самопливноїканалізації (побутової і дощової) — 3 м;
від фундаментів будинків і споруд до газопроводів горючих газів — від 2 до 10 метрів (в залежності від тиску). Зменшення відстаней можливе за умови виконання вимог п. 7.12 ДБН В.2.5-20:2018 Газопостачання.
Інші відстані та вимоги
📐 Новим ДБН Б.2.2-12:2019 передбачається, що відстань від межі суміжної земельної ділянки до стовбурів дерев, які висаджуються, має бути не менше ніж 4-6 м в залежності від величини крони (але не менше ½ діаметру крони дерева), а до кущів 1,0 м.
📐 Септики та фільтруючі колодязі повинні бути розташовані не ближче 5-10 м(в залежності від продуктивності) від житлових будинків та літніх кухонь. І не ближче 20 м від артсвердловин та колодязів.
📐 Господарські будівлі / сараї / для худоби, інших тварин та птахів (площею до 50 кв.м) — не ближче 15 м від житлових будинків і літніх кухонь та не ближче 20 м від артсвердловин водопостачання (питних колодязів).
📐 Майданчики для компосту, дворові вбиральні, сміттєзбірник, сховища для добрив та ядохімікатів повинні знаходитись не ближче 20 м від житлових будинків, літніх кухонь та артсвердловин водопостачання (питних колодязів).
▶️ У великих містах, при розміщенні 9-16 та більше поверхових житлових будинків суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоповерхового будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків приймається не менше 20 м, а до стіни найближчого садибного будинку – не менше висоти будинку, що зводиться.
▶️ При розміщенні багатоквартирних житлових будинків поверховістю від 4 поверхів до 8 поверхів суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоквартирного будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків слід приймати не менше 15 м, а до стіни найближчого садибного будинку – не менше висоти будинку, що зводиться, для багатоквартирних будинків до 3 поверхів відстань від фасадів до меж земельних ділянок – не менше 10 м для забезпечення проїзду пожежних машин.
▶️За відсутності мереж міської (селищної) каналізації необхідно передбачити каналізування садиб з використанням локальних очисних споруд згідно з вимогами ДБН В.2.5-64, ДБН В.2.5-75.
▶️ Присадибні ділянки з боку вулиць та сусідніх ділянок допускається огороджувати.
Висоту огорожі слід встановлювати згідно з вимогами ДБН Б.2.2-5:2011 та правилами благоустрою населеного пункту. Встановлення огорожі не може погіршувати інсоляцію житлових будинків на суміжних територіях. Огорожа присадибних ділянок не може виступати за червону лінію та межі ділянки.
⭕️ Додатково варто врахувати положення п. 4.6.4 ДБН В.2.3-4:2015 Автомобільні дороги: не допускається розміщення будь-яких споруд, у тому числі тимчасових, та зелених насаджень заввишки поняд 1,2 м в зоні забезпечення видимості (див. зображення нижче):
Обговорити актуальні норми та порадитися щодо конкретних ситуацій по відстаням можна в групі Містобудування в Україні.
У Верховній раді України зареєстровано Проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо просторового планування територій (земель) (реєстраційний №13437).
17.06.2020 року було прийнято Закон Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель, яким місцеву владу зобов’язали до 1 січня 2025 року розробити та затвердити комплексні плани просторового розвитку території. Проте, зважаючи на всі виклики, які з 2020-го року пережила та переживає Україна, лише дві громади затвердили плани просторового розвитку!…
Проте в Пояснювальній записці мова йде про наступне: станом на сьогодні (30 червня 2025 року) комплексні плани ухвалено лише щодо чотирьох територій територіальних громад, 492 громади вже розпочали процес розроблення комплексних планів, а 32 громади активно працюють над документом. Також, сільськими, селищними, міськими радами не завершено наповнення Державного земельного кадастру вищезазначеними відомостями.
19 червня 2025 року на базі Офісу Конгресу місцевих та регіональних влад при Президентові України пройшли Конгресові слухання щодо просторового планування у територіальних громадах, за результатами яких Комітету Верховної Ради України з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування рекомендовано розробити та супроводити ухвалення Верховною Радою України проекту Закону України, спрямованого на відтермінування вимоги до територіальних громад у частині розроблення та затвердження комплексних планів просторового розвитку територій територіальних громад до 1 січня 2028 року для громад, розташованих на території внутрішніх регіонів, та встановивши для громад, розташованих на території регіонів, де ведуться бойові дії, термін у три роки після завершення дії воєнного стану.
Проектом пропонується внести зміни до Земельного кодексу України, Законів України “Про регулювання містобудівної діяльності”, “Про Державний земельний кадастр”, “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель” в частині:
⭕️ 1) встановлення додаткового перехідного періоду (до 1 січня 2028 року (а для територій територіальних громад або їх частин, які станом на день набрання чинності Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо просторового планування територій (земель)” включені до переліку територій, на яких ведуться бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику з питань тимчасово окупованих територій, – до спливу трьох років з дня припинення або скасування воєнного стану на відповідній території), протягом якого:
встановлення або зміна функціонального призначення територій може здійснюватись на підставі детальних планів територій на землях, де ще не затверджені комплексні плани;
внесення змін до містобудівної документації на місцевому рівні, затвердженої до 24 липня 2021 року, може здійснюватись без урахування вимог Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель” щодо її складу та змісту;
затвердження містобудівна документації на місцевому рівні розроблення, якої розпочато до 24 липня 2021 року, може здійснюватись без урахування вимог Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель” щодо складу та змісту містобудівної документації на місцевому рівні;
детальні плани територій щодо територій, розташованих за межами населених пунктів та стосовно яких не затверджені комплексні плани, можуть розроблятися та затверджуватися відповідно до схем планування території (частини території) району та/або області;
сільські, селищні, міські ради зобов’язані забезпечити внесення до Державного земельного кадастру відомостей про: функціональні зони територій, визначені у містобудівній документації на місцевому рівні; межі територій пам’яток, історико-культурних заповідників, історичних ареалів населених пунктів та зон охорони пам’яток культурної спадщини, зазначені в історико-архітектурному опорному плані; обмеження у використанні земель у сфері забудови;
2) визначення, що замовником схем планування окремих частин території України є центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері будівництва, нормування у будівництві, містобудування, просторового планування територій та архітектури. Такі схеми пропонується погоджувати Верховною Радою Автономної Республіки Крим, відповідними обласними, Київською, Севастопольською міськими радами і затверджувати рішенням Кабінету Міністрів України;
⭕️ 3) встановлення можливості затвердження генеральних планів населених пунктів на територіях територіальних громад, щодо яких ще не затверджені комплексні плани;
4) встановлення, що наявність затверджених комплексних планів просторового розвитку територій територіальних громад та програм комплексного відновлення території територіальної громади (її частини) є перевагою при розгляді питань щодо фінансування відновлення території територіальної громади (її частини) та/або розвитку інфраструктури на такій території за рахунок коштів державного бюджету та міжнародної технічної та/або поворотної чи безповоротної фінансової допомоги міжнародних організацій (крім територій територіальних громад, які на день прийняття рішення щодо надання фінансування, включені до переліку територій, на яких ведуться бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику з питань тимчасово окупованих територій).
