18 серпня 2023 року до Державної регуляторної служби надійшов проект наказу ФДМУ «Про затвердження Порядку визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)».
Електронне визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), здійснюється модулем електронного визначення оціночної вартості (далі – Модуль), який є складовою Єдиної бази. Модуль автоматично застосовується Єдиною базою під час розрахунку оціночної вартості об’єкта оцінки для формування електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості та перевірки подібного до об’єкта оцінки майна (співставних об’єктів оцінки) під час реєстрації звіту про оцінку.
Проект Наказу спрямований спрямований на визначення порядку роботи Модуля, а також відповідних алгоритмів.
Запропонована Законом процедура визначення бази оподаткування під час посвідчення нотаріусом правочинів з продажу (обміну) об’єкта нерухомості запроваджує дворівневий спосіб визначення бази оподаткування.
Така автоматизація роботи Єдиної бази передбачає встановлення механізму роботи Модуля, який забезпечує:
- встановлення Єдиною базою подібного до об’єкта оцінки майна (співставних об’єктів оцінки);
формування та зберігання індикатора вартості майна подібного до об’єкта оцінки за відповідний період, місцем розташування, характеристиками; - розрахунок електронного визначення оціночної вартості нерухомого майна на підставі встановлених співставних об’єктів оцінки шляхом використання інформаційної основи для формування електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості та для встановлення допустимого діапазону вартості на співставні об’єкти нерухомості для застосування під час перевірки ринкової вартості, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) у звіті про оцінку;
- здійснення моніторингу звіту про оцінку на предмет відсутності порушень під час його складання та його своєчасності, повноти, правильності й відповідності ринкової вартості об’єкта оцінки діапазону вартості на співставні об’єкти нерухомості.
Для забезпечення роботи Єдиної бази Модуль використовує алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості та загальні алгоритми визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості.
Вказаним проектом визначається механізм роботи Модуля, а також наводиться опис алгоритмів, які застосовуються Модулем.
⭕️ Так, для визначення подібних об’єктів запропоновано використувати основні та допоміжні показники.
🎯 Основними показниками незалежно від виду та типу нерухомого майна є:
- період, в якому здійснюється відбір об’єктів для порівняння, подібних до оцінюваного об’єкта нерухомості, який не може перевищувати 1 року від дати формування електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості або дати внесення інформації зі звіту про оцінку, складеного суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем), до Єдиної бази;
- місце розташування об’єкта нерухомості;
- розмір частки, яка є об’єктом правочину.
🎯 Додаткові показники залежать від видів та типів нерухомого майна:
1) для об’єктів житлової нерухомості, які розташовані в багатоповерховій/малоповерховій житловій будівлі, апартаментах, гуртожитку, комунальній квартирі, додатковими показниками є:
- загальна площа об’єкта нерухомості рік забудови;
- поверх/ поверховість будинку;
2) для об’єктів житлової нерухомості, які розташовані в житлових будинках/котеджах (будинках одноквартирних підвищеної комфортності)/ таунхаусах та дачних (садових) будинках, додатковими показниками є:
- загальна площа будинку;
- площа земельної ділянки;
3) для земельних ділянок додатковими показниками є:
- площа земельної ділянки;
- цільове призначення земельної ділянки;
4) для об’єктів нежитлової нерухомості (адміністративні будівлі, промислові (складські) будівлі, торгівельні будівлі, а також їх приміщення) додатковими показниками є:
- функціональне призначення об’єкту нежитлової нерухомості;
- площа об’єкта нерухомості;
- поверх/ поверховість будинку;
5) для об’єктів нежитлової нерухомості (гаражі, паркувальні місця в закритому паркінгу) додатковим показником є площа об’єкта нерухомості;
6) для об’єктів незавершеного будівництва (неподільних об’єктів незавершеного будівництва) додатковими показниками є:
- функціональне призначення;
- площа об’єкта будівництва (згідно з проєктною документацією або даними технічної інвентаризації);
- площа земельної ділянки.
🎯 Для об’єктів незавершеного будівництва (неподільних об’єктів незавершеного будівництва) обов’язковим є врахування ступеня готовності об’єкта нерухомості.
Обговорити проект наказу можна в групі Містобудування в Україні.
Ⓒ 2023