На сьогодні є дуже розповсюдженою практика, коли продавець нерухомого майна (землі, будинку, квартири тощо) пропонує суттєво занизити оціночну вартість такого майна для укладення договору купівлі-продажу.
Основною метою цього заниження є зменшення «витрат» продавця на податки, збори та інші обов’язкові платежі, розмір яких може складати до 7,5% від вартості об’єкта нерухомості (без врахування нотаріальних витрат).
Проте, у випадках, передбачених п. 172.1 ст. 172 ПКУ, коли отриманий продавцем дохід не підлягає оподаткуванню, про заниження оціночної вартості мова, як правило, не йде.
Згідно чинного законодавства України, більшу частину цих витрат (а саме: податок на доходи фізичних осіб — від 0 до 5% та військовий збір — 1,5%), має нести продавець, ось чому саме продавці виступають ініціаторами заниження оціночної вартості, і подальшого зазначення такої «нереальної» ціни в договорах. Є ситуації, коли в заниженні вартості ініціюють і покупці (наприклад, у випадках придбання майна державним службовцем тощо).
Разом із тим, незважаючи на зазначення в договорах заниженої вартості майна, покупець сплачує (передає) продавцю «реальну», погоджену сторонами ціну, яка в подібних випадках вища від оціночної у 3-5, а іноді і більше ніж у 10-ть разів.
За офіційними даними Міністерства юстиції України, у 2017 році нотаріусами України було посвідчено більше 640 000 договорів відчуження об’єктів нерухомого майна. Отже, подібні заниження реальної вартості нерухомості завдають значних збитків державі.
У зв’язку з описаним вище, Фонд державного майна України за результатами аналізу і контролю даних Єдиної бази даних звітів про оцінку для цілей оподаткування та моніторингу ринку нерухомого майна за 2016 рік, виявив інформацію про оціночну вартість об’єктів оцінки із звітів про оцінку майна, достовірність і об’єктивність яких потребує перевірки. Зокрема, ФДМУ було проаналізовано звіти про оцінку квартир містах Києві, Дніпрі, Харкові, Одесі та Львові, вартість яких склала менше 50000,00 грн. (Перелік №1) та менше 150000,00 грн. (Перелік №2).
І у 2017 році оприлюднив на своєму офіційному веб-сайті результати вказаного моніторингу та списки суб’єктів оціночної діяльності з зазначенням кількості виконаних ними оцінок, до результату оціночної вартості яких є обґрунтовані підозри у заниженні:
- Перелік №1 (станом на 06.10.2017 року) суб'єктів оціночної діяльності, що мають доступ до Єдиної бази звітів щодо низки оцінки яких за підсумками даних Єдиної бази звітів за 2016 рік здійснюються заходи з перевірки достовірності результатів оцінки;
- Перелік №2 (станом на 07.08.2017 року) суб'єктів оціночної діяльності, що мають доступ до Єдиної бази звітів щодо низки оцінки яких за підсумками даних Єдиної бази звітів за 2016 рік здійснюються заходи з перевірки достовірності результатів оцінки.
Станом на сьогодні Фонд держмайна продовжує моніторинг та проводить відповідні перевірки. Частина оцінювачів із Переліку №1 вже позбавлені сертифікатів.
Необхідно зазначити, що деякі суб’єкти відмовляють ФДМУ у наданні копій документів з оцінки, посилаючись на договори на надання послуг з оцінки, які начебто не передбачали збереження виконаного ними звіту про оцінку. Проте, відповідно до підпункту 3 пункту 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 21 серпня 2014 року № 358 «Деякі питання реалізації положень Податкового кодексу України щодо оцінки майна», документи про визначення оціночної вартості об’єкта оцінки (звіти про оцінку) суб’єкти оціночної діяльності повинні зберігати в у паперовій або електронній формі в своєму архіві не менш як один рік.
Ризики та наслідки
Заниження оціночної вартості нерухомості при укладенні договорів купівлі-продажу є ризиком і для покупця, і для продавця, і для суб’єкта оціночної діяльності.
Сам факт заниження оціночної вартості, а точніше продажу нерухомості за ціною істотно нижче ринкової, може бути підставою для розірвання договору купівлі-продажу (наприклад, у зв’язку з тим, що ціна, зазначена в договорі, не була вигідною для продавця, або її розмір був пов’язаний зі збігом якихось тяжких для продавця обставин, тощо). Доведення факту, що вказана в договорі ціна суттєво відрізнялася від ринкової, не повинно викликати проблем, про що, зокрема, свідчить судова практика.
Окрім того, можливі й інші ситуації, коли договір буде розірвано або визнано недійсним з тих чи інших причин (підстав).
У таких випадках, саме зазначена у договорі ціна, а не реально сплачена покупцем, підлягатиме поверненню продавцем покупцю.
З огляду на можливі негативні наслідки, можна зробити висновок, що заниження є значним ризиком для покупця, який може залишитися і без майна, і без більшої частини (або й усіх) коштів, сплачених за таку нерухомість. Окрім того, він ще й може бути притягнутий до відповідальності.
Відповідальність
У разі якщо буде встановлено, що податки, збори та інші обов’язкові платежі, що входять в систему оподаткування і введені у встановленому законом порядку, при укладенні угоди було сплачено не в повному обсязі (зокрема, у зв’язку із умисним заниження вартості), що призвели до фактичного ненадходження до бюджетів чи державних цільових фондів коштів, то замовник оцінки буде зобов’язаний компенсувати різницю несплачених коштів, а також відшкодувати шкоду, завдану державі їх несвоєчасною сплатою (фінансові санкції, пеня). При цьому, оцінювач буде нести адміністративну чи навіть кримінальну відповідальність.
За словами заступника голови ФДМУ, спершу санкції торкнуться лише оцінювачів – їх будуть позбавляти сертифікатів (що вже має місце).
Наступним етапом планується виявлення випадків нанесення державі збитків у вигляді недоплати податків, а це вже спільна відповідальність всіх учасників процесу згідно ст. 212 ККУ (умисне ухилення від сплати податків, зборів, інших обов'язкових платежів). Варто зауважити, що в більшій мірі це стосується суб’єкту оціночної діяльності та продавця.
Заступник голови Фонду держмайна Наталія Лебідь повідомила, що «кримінальні справи щодо низки оціночних компаній і оцінювачів порушено, зокрема підрозділи Національної поліції за низкою фактів ведуть досудові розслідування. На мій погляд, перспективи в цих справ великі. Зібрані матеріали й проведена правоохоронними органами робота вражають і заслуговують на якнайбільшу підтримку їхнього керівництва й інших зацікавлених органів, передусім Державної фіскальної служби й Пенсійного фонду України».
Нотаріуси
Необхідно зазначити, що нотаріуси не зобов’язані перевіряти «реальність» вартості об’єктів нерухомості, та, відповідно, не несуть відповідальності у випадку заниження сторонами вартості майна та/або порушення порядку здійснення розрахунків за договорами. Так, згідно Інформаційного листа Нотаріальної Палати України від 15 січня 2018 року:
- Договір купівлі-продажу є підставою для проведення розрахунків між сторонами. Згідно з частиною третьою статті 640 ЦК України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
- Після нотаріального посвідчення договору функція нотаріуса щодо вчинення нотаріальної дії є виконаною. Діючим законодавством на нотаріусів не покладено обов’язку щодо здійснення ними перевірки дотримання сторонами договорів купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, обмежень розрахунків готівкою в межах граничної суми (встановленої постановою Правління Національного банку України від 29 грудня 2017 року №148).
Доволі часто, продавець або необізнаний із положеннями чинного законодавства щодо податків та зборів, або усвідомлено «перекладає» їх сплату на покупця (що, фактично, збільшує реальну ціну об’єкту для покупця; при цьому податок на фізичних осіб та військовий збір покупець сплачує від імені продавця, а отже не зможе в майбутньому розраховувати на повернення цих коштів у випадку розірвання договору тощо).
Саме тому, варто до підписання договору погодити усі питання пов’язані із оцінкою майна та витратами, які понесe кожна сторона при його укладенні.
Ⓒ 2018