Місяць: Липень 2019

01 жовтня 2019 року має набрати чинність ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, який розроблено, фактично, на заміну ДБН 360-92 та ще низки ДБН.

Таким чином, 01.10.2019 року мають змінитися норми, що діяли більше 25 років (ДБН 360-92 набрав чинності 01.01.1993 року)!

➡️ В цьому матеріалі буде порівняно норми чинного ДБН 360-92 та норми, які вводить ДБН Б.2.2-12:2019, та які стосуються садибної, садової та дачної забудови. Вказані норми будуть застосовуватися з 01.10.2019 року, зокрема, і до оформлення будівельного паспорту забудови земельної ділянки. Також їх необхідно буде враховувати вибираючи земельну ділянку для будівництва.

Поверховість (висотність)

На сьогодні (ДБН 360-92):

🎯 Район садибної̈ забудови може бути сформований̆ окремими житловими чи блокованими будинками з присадибними (приквартирними) ділянками з господарськими будівлями або без них. Забудова цих районів не повинна перевищувати 4-х поверхів.

Основним типом житлової забудови у сільських населених
пунктах є одно- , двоповерхова з присадибними ділянками і господарськими
будівлями для ведення особистого підсобного господарства.

📌 На практиці, місцеві органи містобудування та архітектури дозволяють зводити 4 поверхи + мансарду (мансардний поверх).

З 01.10.2019 року (ДБН Б.2.2-12:2019):

🎯 Поверховість будинків в межах територій садибної забудови не може перевищувати 3-х поверхів без урахування мансарди (у сільських населених пунктах – 1-3 поверхи).

❗️ Розміщення багатоквартирних (секційних) будинків в кварталах садибної забудови не допускається! Тут варто зауважити, що багатоквартирний — це житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири.

У разі розміщення на земельній ділянці житлових будинків або секцій різної поверховості при розрахунках слід визначати середню поверховість.

Мінімальна площа ділянок

На сьогодні (ДБН 360-92):

🎯 ДБН 360-92 мінімальна площа садибних ділянок не нормується!

Разом із тим, садибна забудова площею ділянок менше 600 кв.м повинна забезпечуватися централізованим водопроводом, а малоповерхова забудова площею приквартирних ділянок менше 300 кв.м — водопроводом і каналізацією.

З 01.10.2019 року (ДБН Б.2.2-12:2019):

🎯 Граничний розмір площі земельних ділянок, які надаються громадянам для нового житлового будівництва, має становити не менше 150 м2 для блокованої забудови і не менше 500 м2 для індивідуальної житлової забудови.

📌 При розміщенні земельної ділянки для будівництва індивідуального житлового будинку в межах сформованої забудови площа її може бути зменшена, але не більше ніж на 20% за умов забезпечення санітарних та протипожежних вимог.

❓Тут постає питання, що означає в даному конктексті «розміщення»: мова про відведення нових ділянок чи про вже існуючі ділянки?

Відстані до меж, сусідніх будівель тощо

✅ Детально тема відстаней та протипожежних розривів, встановлених як чинним ДБН, так і новим ДБН Планування та забудова територій, розглянута в окремому матеріалі, тому нижче буде вказано лише кілька нововведень:

❗️З 01.10.2019 року (ДБН Б.2.2-12:2019) для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м!

📌 В умовах реконструкції допускається зменшувати відступи від червоних ліній до будинків і споруд з урахуванням сформованої забудови.

⭕️ Також, в ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, порівняно з ДБН 360-92, змінено (диференційовано) норми щодо розміщення багатоквартирних житлових будинків суміжно з кварталами садибної забудови.

ДБН 360-92: при розміщенні 9-16-поверхових житлових будинків суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань між садибним будинком і довгими сторонами багатоповерхового будинку приймається не меншою за висоту будинку, що зводиться.

ДБН Б.2.2-12:2019: у великих містах, при розміщенні 9-16 та більше поверхових житлових будинків суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоповерхового будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків приймається не менше 20 м, а до стіни найближчого садибного будинку – не менше висоти будинку, що зводиться. При розміщенні багатоквартирних житлових будинків поверховістю від 4 поверхів до 8 поверхів суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоквартирного будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків слід приймати не менше 15 м, а до стіни найближчого садибного будинку – не менше висоти будинку, що зводиться, для багатоквартирних будинків до 3 поверхів відстань від фасадів до меж земельних ділянок – не менше 10 м для забезпечення проїзду пожежних машин.

Огорожа (паркан)

✅ Детально тема чинних норм щодо влаштування парканів висвітлена в матеріалі: Паркан (огорожа): норми, обмеження, документи (2019)

📌 Фактично, ДБН Планування та забудова територій не вносить якихось суттєвих змін щодо норм та обмежень по встановленню парканів (огорож), порівняно з чинними на сьогодні нормами.

Господарські будівлі (в т.ч. гаражі) та споруди

На сьогодні (ДБН 360-92):

У містах і селищах міського типу на присадибних ділянках при дотриманні санітарних протипожежних і будівельних норм можуть бути розміщені господарські будівлі та гаражі, вбудовані у житловий будинок, прибудовані до нього, або у вигляді окремої будівлі.

🎯 Господарські будівлі для утримання худоби, інших тварин і птиці допускаються в селищах міського типу, а також у міських районах садибного житлового будівництва, де згідно з нормативно-правовими актами органів місцевого самоврядування та державного нагляду дозволено їх утримання (ДБН Планування та забудова територій вказаної норми не містить).

📌 Розміщення господарських будівель по лінії забудови житловими будинками не допускається (ДБН Планування та забудова територій вказаної норми не містить).

🎯 Розміщення гаражів слід передбачати переважно вбудованими або прибудованими до житлових будинків по лінії забудови або в глибині ділянки. Допускається розміщення гаража по лінії забудови за умови погодження з місцевими органами архітектури і містобудування (ДБН Планування та забудова територій вказаної вимоги не містить).

🎯 Спорудження надвірних господарських будівель по лінії забудови вулиць і проїздів забороняється, їх треба зводити у глибині садиби з дотриманням санітарних і протипожежних вимог (ДБН Планування та забудова територій вказаної норми не містить).

🎯 Допускається прибудова господарських сараїв (у тому числі для худоби і птиці) до садибних і блокованих житлових будинків за проектами, затвердженими у встановленому порядку (ДБН Планування та забудова територій вказаної норми не містить).

🎯 Господарські будівлі й гаражі допускається об'єднувати на суміжних ділянках.

🎯 У районах садибної забудови розміщення об'єктів соціальної сфери слід передбачати на територіях загального користування, на спеціально відведених ділянках, у складі громадських центрів або у вигляді окремих споруд. Допускається розміщення цих об'єктів у житлових будинках на садибних ділянках при обов'язковому дотриманні державних будівельних, санітарних, протипожежних норм і правил та наявності вільної території для забезпечення розмірів земельних ділянок під об'єкти відповідно до вимог, наведених у таблиці 6.1 ДБН 360-92.

З 01.10.2019 року (ДБН Б.2.2-12:2019):

⭕️ В ДБН Планування та забудова територій, порівняно з ДБН 360-92, приділено менеше уваги питанням розміщення господарських будівель та споруд.

✅ Гаражі слід передбачати вбудованими, прибудованими до житлових будинків або окремо розташованими по лінії забудови, а також в глибині ділянки. Фактично, ДБН Планування та забудова територій дозволяє розміщення гаражів по лінії забудови без отримання додаткових погоджень органів містобудування та архітектури.

🎯 Господарські будівлі і гаражі сусідніх ділянок допускається блокувати.

🎯 Допускається розміщення об’єктів обслуговування на присадибній ділянці згідно з нормами законодавства України. Прибудовані або окремо розміщені приміщення та тимчасові споруди для індивідуальної трудової та підприємницької діяльності допускається розташовувати на земельних ділянках по червоних лініях.

✅ На території існуючої дачної і садової забудови використання садових або дачних ділянок для створення об’єктів торгівлі, побуту допускається за умови: відповідності площі земельної ділянки показникам відповідно до таблиці 6.8 ДБН Б.2.2-12:2019, забезпечення проїзду до ділянки та влаштування інженерного обладнання.

⭕️ Містобудування в Україні!

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

26.06.2019 року Кабінет Міністрів України прийняв постанову №599, якою вносяться зміни до Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та затверджено нову редакцію Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

UPD: Зазначена постанова набрала чинності 23.07.2019 року!

Вказаною Постановою удосконалюється процедура пошуку та одержання фізичними та юридичними особами інформації з Державного реєстру речових прав як за об’єктом нерухомого майна, так і за суб’єктом речового права.

⭕️ Зокрема, важливі зміни вносяться в пункт 57 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за якими знову з'являється можливість отримати інформацію про всі об'єкти нерухомості одного власника (суб'єкта) за єдиним запитом, а не подавати запити щодо кожного окремого об'єкту!

⭕️ Таким чином, отримати інформацію про всі об'єкти конкретної особи можна буде оплативши лише один платіж за запит про надання інформації з ДРРП щодо цієї особи (суб'єкту), а не оплачуючи інформацію по кожному об'єкту окремо, як це відбувається останнім часом.

📌 Разом із тим, судячи із внесених змін, плата у випадках відсутності будь-якої інформації в Реєстрі речових прав (ДРРП) все ж буде стягуватися. Отже, потрібно буде спершу оплатити запит, а лише потім дізнатися чи є інформація в ДРРП; разом із тим, отримана Інформаційна довідка також буде містити інформацію про наявність/відсутність обтяжень.

🎯 Державне підприємство «Національні інформаційні системи» планує реалізувати вказану Постанову протягом місяця. Отже, орієнтовно з серпня 2019 року вказані вище зміни мають запрацювати.

❗️Постанова КМУ №599 від 26.06.2019 року набирає чинності з дня її опублікування, проте вказана поставнова станом на 16.07.2019 року ще не опублікована!

🏠 Реєстр об'єктів нерухомого майна так і не створено

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

⭕️ 10 липня 2019 року Верховною Радою України отримано Проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо погодження з органами місцевого самоврядування проектів землеустрою (№10433), яким пропонується:

🎯 викласти в новій редакції ч. 3 ст. 51 «Про місцеве самоврядування в Україні», закріпивши норму, відповідно до якої міська рада, а також сільська, селищна, обрана об’єднаною територіальною громадою, утворює у складі виконавчого комітету ради орган з питань містобудування та архітектури.

🎯 внести зміни до ч. 2 ст. 186¹ Земельного кодексу України, якими передбачити, що  у разі якщо місто не входить до території певного району, а також при утворенні об‘єднаної територіальної громади проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у межах населеного пункту або земельної ділянки за межами населеного пункту, на якій розташовано об’єкт будівництва або планується розташування такого об’єкта (крім проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зони відчуження або зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи) подається на погодження до виконавчого органу сільської, селищної, міської ради з питань містобудування та архітектури.

Обґрунтування

На сьогодні доводиться констатувати про наявність законодавчої прогалини щодо обсягу делегованих повноважень органів місцевого самоврядування об’єднаних територіальних громад, а саме про обмеження у здійсненні органами місцевого самоврядування, утвореними у складі об‘єднаних територіальних громад, владних повноважень у сфері погодження проектів землеустрою.

Частина 2 ст. 186¹ Земельного кодексу України передбачає, що проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у межах населеного пункту або земельної ділянки за межами населеного пункту, на якій розташовано об’єкт будівництва або планується розташування такого об’єкта подається також на погодження до структурних підрозділів районних державних адміністрацій у сфері містобудування та архітектури, а якщо місто не входить до території певного району, — до виконавчого органу міської ради у сфері містобудування та архітектури, а в разі, якщо такий орган не утворений, — до органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим з питань містобудування та архітектури чи структурного підрозділу обласної державної адміністрації з питань містобудування та архітектури.

Отже, виключно виконавчі органи міської ради міста обласного значення (вони не входять до території певного району) наділені повноваженнями погоджувати проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а виконавчі органи у сфері містобудування та архітектури ради об’єднаної територіальної громади безпідставно позбавлені такого права.

При цьому, відповідно до ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» повноваження щодо погодження проектів землеустрою є делегованими та належать до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад.

А статтею 13 Закону України «Про архітектурну діяльність» визначено, що виконавчі органи сільських, селищних, міських рад з питань архітектури належать до уповноважених органів містобудування та архітектури. Органи місцевого самоврядування здійснюють свою діяльність у сфері містобудування та архітектури відповідно до Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

📌 Крім цього, дискримінуюча норма існує також у ч. 3 ст. 51 закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», яка закріплює можливість тільки для міської ради утворити у складі виконавчого комітету орган з питань містобудування та архітектури, обмежуючи при цьому права сільських та селищних рад.

📌 Більше того, вказана норма створює колізію із згаданою вище ст. 13 Закону України «Про архітектурну діяльність», яка дозволяє створювати виконавчі органи у сфері містобудування та архітектури і в структурі сільських, селищних рад.

✅ Таким чином, основною метою прийняття Закону є надання органам місцевого самоврядування, обраних об‘єднаною територіальною громадою, базового рівня реальних повноважень, в тому числі із вирішення земельних питань, що забезпечить ефективне і максимально близьке до громадянина надання публічних послуг через усунення дискримінаційних норм в законодавстві України.

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019