05 грудня 2019 року Верховна Рада України прийняла Закон про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості та прозорості реалізації майна (реєстраційний №2047-д).
⭕️ Закон розроблено з метою спрощення процедури оцінки нерухомих об’єктів шляхом ліквідації корупційної схеми в сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості, а також запровадження нового альтернативного спрощеного способу оцінки об’єктів нерухомості через автоматичну її оцінку модулем Фонду державного майна України.
Електронні майданчики — посередники
01.01.2018 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2018 році», яким було запроваджено Єдину базу даних звітів про оцінку (далі – Єдина база), до складу якої входять база даних та модуль електронного визначення оціночної вартості. Також відповідно до положень вищеназваного Закону оцінювачі зобов’язані вносити інформацію про оціночні звіти для їх реєстрації не напряму в Єдину базу, як це було раніше, а через авторизовані електронні майданчики.
Ці майданчики почали використовуватись з 18.07.2018 року та виконують функцію передачі інформації від оцінювачів без будь-якого опрацювання до державної бази та повернення оцінювачам результатів обробки інформації державним модулем автоматичної перевірки звітів.
❗️ Станом на 10.10.2019 р. з населення на користь майданчиків було стягнуто більш як 700 млн. грн.
Зміни з 01.01.2020 року
🎯 Визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості здійснюватиметься автоматично, на підставі даних про об’єкт нерухомості, внесених до Єдиної бази будь-якою особою за допомогою мережі Інтернет, що підтверджуються офіційними документами на такий об’єкт. Перелік даних, які вносяться особою до Єдиної бази з метою визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, затверджується Фондом державного майна України.
З метою формування інформаційної основи для визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості Фонд державного майна України використовуватиме інформаційні джерела з відкритим доступом та дані про ціни, зазначені в договорах купівлі-продажу об’єктів нерухомості, внесені нотаріусами до Єдиної бази, а також дані про ринкову вартість об’єктів нерухомості, внесені до Єдиної бази на підставі звітів про оцінку.
🎯 Електронне визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості та автоматичне формування на запит фізичних і юридичних осіб електронних довідок про оціночну вартість об’єктів нерухомості буде здійснюватися з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера.
🎯 Інформація з Єдиної бази звітів про оцінку буде відкритою, передбачено автоматичне оприлюднення всієї інформації про об’єкт нерухомості та його вартість в режимі відкритого, прямого неавторизованого доступу з можливістю завантаження (крім відомостей, що становлять персональні дані замовника звіту та/або власника майна відповідно до Закону України «Про захист персональних даних»).
Для суспільства та професійної спільноти (оцінювачів, нотаріусів, антикорупційних організацій та контролюючих органів) Єдина база звітів про оцінку стане відкритим, безкоштовним, зручним та інтерактивним сервісом (замість щотижневого оприлюднення неповних електронних таблиць у ручному режимі).
🎯 Доступ нотаріуса до Єдиної бази для перевірки факту формування Єдиною базою довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості чи реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та присвоєння йому унікального реєстраційного номера, а також для внесення до Єдиної бази інформації про ціну об’єкта нерухомості, зазначену в договорі купівлі-продажу, що ним посвідчується, буде безоплатним.
📌 Звіт про оцінку, не зареєстрований у Єдиній базі, без присвоєного унікального реєстраційного номера відповідно до вимог Закону, або з дати реєстрації якого минуло більше шести місяців, для цілей оподаткування не застосовується. Єдина база не присвоює унікальний реєстраційний номер звіту про оцінку, якщо з дати звіту (або у разі здійснення рецензування звіту – з дати завершення такого рецензування) минуло більше п’яти робочих днів!
📌 Реєстрація звіту про оцінку майна з присвоєнням йому унікального реєстраційного номера здійснюється Єдиною базою за умови, що визначена у звіті про оцінку майна ринкова вартість об’єкта нерухомості перебуває в межах допустимого 25 – відсоткового цінового діапазону ринкових цін на співставні об’єкти нерухомості, інформація про які міститься у Єдиній базі. Алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості визначаються Фондом державного майна України.
🎯 За формування Єдиною базою електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості справляється плата у розмірі 2,5 відсотка прожиткового мінімуму, встановленого для працездатних осіб на 1 січня року, в якому відбувається формування такої довідки (50,68 грн. станом на 01.01.2020 року).
🎯 За реєстрацію Єдиною базою звіту про оцінку справлятиметься плата у розмірі 10 відсотків прожиткового мінімуму, встановленого для працездатних осіб на 1 січня року, в якому відбувається реєстрація такого звіту (близько 300 грн. замість приблизно 1800 грн., як це є зараз).
🎯 Звіти про оцінку зберігатимуться в Єдиній базі в електронній формі.
Згідно Закону Фонду державного майна України:
- з 31 січня 2020 року відключити всі авторизовані електронні майданчики від Єдиної бази даних звітів про оцінку та забезпечити функціонування Єдиної бази з прямим, безперешкодним та безоплатним внесенням суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) до Єдиної бази даних звітів про оцінку та інформації з них про вартість об’єктів нерухомого майна, а також безперешкодну та безоплатну перевірку нотаріусами факту реєстрації звітів про вартість об’єктів нерухомого майна в Єдиній базі даних;
- з 1 липня 2020 року забезпечити функціонування у складі Єдиної бази даних звітів про оцінку модуля електронного визначення оціночної та/або ринкової вартості, сервісу послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості;
- до 1 липня 2020 року забезпечити набуття прав інтелектуальної власності на Єдину базу даних звітів про оцінку (включаючи всі її складові частини, в тому числі її програмне забезпечення) державою.
Реалії
Недивлячись на всі позитивні моменти, пов’язані з прийняттям Закону, виникає питання чи не будуть витрати сторін з 01.01.2020 року при укладення, наприклад, договору купівлі-продажу нерухомого майна навіть більшими, чим зараз?
Тут варто згадати, що в перший місяць-два після впровадження модулю автоматичної перевірки інформації зі звітів про оцінку, замовники оціни були шоковані вартість власної нерухомості! Оскільки, вказаний модуль «пропускав» ціну майна, яка іноді в кілька разів перевищувала реальну ринкову вартість.
При цьому, дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку.
Таким чином, власник майна мав сплатити «надмірні» податки та збори.
ℹ️ Для прикладу: в 2018 році ФДМУ опублікував Узагальнені за територіальною ознакою величини індикатора. Так, зокрема:
- Київ, центральна зона — 33 207,00 грн/кв.м житлової нерухомості, а в райцентрах — 6 591,00 грн.
- Львів, центральна зона — 26 669,00 грн/кв.м, а в райцентрах — 5 679,00 грн.
- Одеса, центральна зона — 27 604,00 грн/кв.м, а в райцентрах — 6 080,00 грн.
Проте чи можна назвати ці показники ринковими (навіть станом на 2018 рік), зважаючи на те, що навіть в центральні зоні столиці є новобудови, де вартість квадратного метра сягає 50-100 тис. грн., і є хрущовки…
Отже, якщо оновлений модуль електронного визначення оціночної вартості Єдиної базу даних звітів про оцінку, а також алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості, не будуть враховувати усі фактори, що дійсно впливають на вартість майна, то, швидше за все, сторони угоди по придбанню квартири або земельної ділянки будуть нести суттєво більші витрати, ніж 1860 грн., які наразі «забирають» електронні майданчики.
Тут потрібно зазначити, що Закон передбачає, що у разі, якщо визначена у звіті про оцінку майна ринкова вартість об’єкта нерухомості виходить за межі допустимого 25 відсоткового цінового діапазону, Єдина база автоматично відмовляє в реєстрації такого звіту. У такому разі особа, яка використовує звіт про оцінку майна, або суб’єкт оціночної діяльності має право протягом п’яти робочих днів з дня відмови у реєстрації звіту про оцінку звернутися через Єдину базу, або письмово до Фонду державного майна України із заявою про забезпечення рецензування звіту про оцінку. ФДМУ розглядає таку заяву не більше п’яти робочих днів з моменту отримання та приймає відповідне рішення.
Але все одно постане питання вартості послуг суб’єкта оціночної діяльності за підготовку звіту та звернення до ФДМУ, а також чи прийме Фонд «позитивне» рішення.
Ⓒ 2019
