Статті та аналітика

Будівельна амністія 2018—2019

Відсутність генпланів та детальних планів території (ДПТ)

15.01.2019 року набрав чинності Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.07.2018 року №186 Про внесення змін до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, яким вказану Інструкцію викладено в новій редакції.

Довідкова інформація

В кінці березня 2018 року Мінрегіон розпочав громадське обговорення доопрацьованого проекту Наказу Про внесення змін до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна (затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 року №127), яким було запропоновано викласти зазначену Інструкцію у новій редакції.

У Пояснювальній записці до тоді ще проекту Наказу зазначалося, що аналіз проведення технічної̈ інвентаризації̈ об’єктів нерухомого майна у 2013 – 2016 роках показав, що чинна (прим. станом на березень 2018 року) Інструкція про порядок проведення технічної̈ інвентаризації̈ об’єктів нерухомого майна потребує детального перегляду.

Серед причин для перегляду було названо, зокрема:

• відсутність порядку передачі інвентаризаційних справ органам державної реєстрації прав;
• відсутність порядку проведення технічної інвентаризації об’єктів незавершеного будівництва та оформлення технічного паспорта на такий об’єкт;
• не урегульованість питання проведення технічної інвентаризації та складання технічних паспортів на квартири, які утворилися в результаті поділу будинків садибного типу, як на окремі об’єкти нерухомого майна;
• не враховування особливостей проведення технічної інвентаризації об’єктів Державної пенітенціарної служби України.

Метою розробки та прийняття Наказу №186 є підвищення якості здійснення технічної інвентаризації за рахунок створення прозорої конкуренції між суб’єктами господарювання, та прогнозується, що реалізація положень Наказу №186 дозволить удосконалити порядок та методику проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, підвищити якість надання зазначених послуг, а також зменшити витрати часу власників таких об’єктів, пов’язані із здійсненням їх технічної інвентаризації.

Нова інструкція БТІ — з 15.01.2019

Чинна з 15.01.2019 року редакція Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна вводить та конкретизує, зокрема, наступні терміни:

• блоковані будинки – два та більше житлових (садибного типу, садові, дачні) будинків заввишки не більше чотирьох поверхів, у яких є хоча б одна спільна стіна, збудованих по межі окремих земельних ділянок за різними кадастровими номерами. Кожен блокований будинок є окремим об'єктом нерухомості і йому присвоюється окремий номер по вулиці (провулку тощо);
• експлуатована покрівля – це плоский дах будинку (житлового чи іншого призначення) з невеликим ухилом з повністю функціональною поверхнею. На ній можуть розташовуватися зони відпочинку, корти, літні кафе, сади, пішохідні зони, парковки (машино-місця) для автомобілів;
• ️зберігач – юридична особа публічного права, яка здійснює зберігання інвентаризаційної справи за місцем розташування об'єкта нерухомого майна. Зберігач не проводить роботи з технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна.
• садовий будинок – будинок для літнього (сезонного) використання, в якому відсутня житлова площа, а є основна та допоміжна;
• територія — частина земної поверхні, на якій не сформовано земельну ділянку;
• технічна інвентаризація — комплекс робіт з обмірювання об'єкта нерухомого майна з визначенням його складу, фактичної площі та об'єму, технічного стану та/або з визначенням змін зазначених характеристик за певний період часу (у разі наявності попередньої інвентаризаційної справи) із виготовленням необхідних документів (матеріалів технічної інвентаризації, технічного паспорта) та обов'язковим внесенням відомостей про об'єкт нерухомого майна до Реєстру об'єктів нерухомого майна (після створення цього Реєстру);
• технічний паспорт — документ, що складається на основі матеріалів технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна, містить основні відомості про нього (місцезнаходження (адреса), склад, технічні характеристики, план та опис об'єкта, ім'я/найменування власника/замовника, відомості щодо права власності на об'єкт нерухомого майна, відомості щодо суб'єкта господарювання, який виготовив технічний паспорт тощо) та видається замовнику. Технічний паспорт має бути прошнурований, пронумерований та скріплений підписом керівника суб'єкта господарювання, який проводив інвентаризацію, а також підписом виконавця робіт і контролера із зазначенням серії та номера кваліфікаційного сертифіката на право виконання робіт з технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна.

Технічну інвентаризацію проводять у таких випадках:

1) перед прийняттям експлуатацію завершених будівництвом об'єктів, у тому числі після проведення реконструкції, капітального ремонту, технічного переоснащення, реставрації, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт;

2) перед проведенням державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт;

3) перед проведенням державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна, що утворився в результаті поділу, об'єднання об'єкта нерухомого майна або виділення частки з об'єкта нерухомого майна, крім випадків, коли в результаті такого поділу, об'єднання або виділення частки шляхом реконструкції завершений будівництвом об'єкт приймався в експлуатацію;

4) перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів, зазначених у пункті 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (будівельна амністія 2018—2019).

В новій Інструкції зазначено, що за результатами проведення технічної інвентаризації складаються інвентаризаційна справа, у тому числі матеріали технічної інвентаризації, технічні паспорти та обов'язково вносяться відомості про об'єкт нерухомого майна до Реєстру об'єктів нерухомого майна (після створення цього Реєстру).

📌 Так, нова Інструкція БТІ (2019), на виконання положень Постанови КМУ від 6 червня 2018 року №484, містить посилання на Реєстр об'єктів нерухомого майна, в якому мають (будуть) акумулюватися відомості за результатами технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. Зазначений реєстр має бути створений до 22.06.2019 року.

Зберігач: новий суб'єкт при проведенні техінвентаризації

❗️Важливо звернути увагу, що перед виконанням робіт з технічної інвентаризації суб'єкт господарювання звертається до зберігача із запитом (додаток 16) про надання копій матеріалів технічної інвентаризації, крім випадку наявності відомостей про об'єкт нерухомого майна у Реєстрі об'єктів нерухомого майна.

До запиту додаються копії документів, що посвідчують право замовника на об'єкт нерухомого майна (у разі відсутності інформації про об'єкт у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно), договору-доручення (за потреби), укладеного із замовником.

Зберігач, який прийняв запит, повертає суб'єкту господарювання копію цього запиту. Зберігач у строк, що не перевищує п'яти робочих днів з дня отримання запиту, надає копії матеріалів попередньої технічної інвентаризації.

У разі неможливості надати матеріали попередньої технічної інвентаризації зберігач протягом п'яти робочих днів з дня отримання запиту надає обґрунтовану відповідь із посиланням на причини або надає повідомлення про відсутність матеріалів технічної інвентаризації на об'єкт нерухомості.

За умови відсутності відповіді протягом визначеного строку вважається, що матеріали попередньої технічної інвентаризації відсутні.

Після проведення технічної інвентаризації суб'єкт господарювання, що її проводив, протягом тридцяти календарних днів передає матеріали технічної інвентаризації до зберігача, про що на другому екземплярі матеріалів технічної інвентаризації, які зберігаються у суб'єкта господарювання, проставляються відповідна відмітка та підпис уповноваженої особи зберігача.

Інформація, яка міститься в технічних паспортах, має відповідати матеріалам технічної інвентаризації.

Матеріали технічної інвентаризації, що передаються, мають містити опис, бути прошнуровані, пронумеровані та скріплені підписом керівника суб'єкта господарювання, який проводив інвентаризацію (для юридичних осіб), а також підписом виконавця робіт із зазначенням серії та номера кваліфікаційного сертифіката.

❗️Якщо за результатами проведення технічної інвентаризації встановлено, що на об'єкті нерухомого майна відсутні зміни порівняно з матеріалами технічної інвентаризації, що зберігаються в інвентаризаційній справі, суб'єкт господарювання, що проводив технічну інвентаризацію, протягом п'яти календарних днів передає до зберігача повідомлення про результати огляду об'єкта нерухомого майна з інформацією про відсутність змін та дату проведення технічної інвентаризації з підписом керівника суб'єкта господарювання, який проводив технічну інвентаризацію (для юридичних осіб), а також підписом виконавця робіт із зазначенням серії та номера кваліфікаційного сертифіката.

Другий екземпляр матеріалів технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна зберігається у суб'єкта господарювання, який провів технічну інвентаризацію.

Техпаспорт на господарські будівлі

Господарські (допоміжні) будівлі (сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, сміттєзбірники тощо) та споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо) підлягають технічній інвентаризації в складі основної будівлі.

Якщо основну будівлю зруйновано (знесено), замість технічного паспорта видається довідка про фактичну наявність господарських (допоміжних) будівель.

📌 Разом з цим, Інструкція містить форму технічного паспорта на допоміжну (господарську) будівлю, яка не належить до садибного, дачного та садового будинку.

Визначення площі

Загальна площа будинку садибного типу, дачного та садового будинків визначається як сума площ приміщень без урахування площ балконів, лоджій, терас, прибудованих альтанок (відкритих веранд), технічних підпіль, неопалюваних горищ і відкритих паркувальних місць із навісами. До загальної площі таких будинків включаються площі приміщень усіх поверхів, враховуючи мансардний, цокольний і підвальний.

Під час підрахування загальної площі будинку садибного типу:

1) площа, яку займають піч або камін, до площі приміщень не включається;

2) площа технічних поверхів (технічного підпілля або підвалу заввишки 1,9 м і менше), холодних (неопалюваних) горищ незалежно від висоти, в тому числі технічного горища, до площі будинку не включається. Площа прибудованих ґанків (портиків), не засипаних пустот під ґанками, зовнішніх відкритих сходів та пандусів, відкритих та критих терас (мощення) до загальної площі будинку не включається.

Порядок унесення поточних змін до інвентаризаційних документів

Внесення змін до інвентаризаційних справ проводиться зберігачем. Всі виправлення, доповнення в технічних паспортах скріплюються підписом керівника суб'єкта господарювання (для юридичних осіб).

❗️За наявності змін у складі, плануванні та технічному стані об'єкта виготовляється новий технічний паспорт. Усі матеріали мають бути пронумерованими за порядком їх розміщення в інвентаризаційній справі та внесеними до опису інвентаризаційної справи.

Зміни у схематичних планах територій, основних будинках, допоміжних (господарських) будівлях і спорудах установлюються шляхом зіставлення даних, відображених у наявних планах та описах, зі справжнім станом об'єктів під час безпосереднього обстеження на місці. Виявлені зміни заносяться до нових абрисів (ескізів) з подальшим виготовленням нових планових і текстових матеріалів (інвентаризаційні плани, журнали, експлікації тощо).

📌 Надання достовірної інформації з матеріалів технічної інвентаризації та зняття копій з них на запити фізичних та юридичних осіб проводяться безпосередньо працівниками зберігача.

📍Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

22.06.2018 року набрала чинності Постанова КМУ від 6 червня 2018 року №484 Деякі питання функціонування Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, покликана удосконалити функціонування Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та процедури їх реєстрації.

Постановою передбачено приведення нормативних документів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно у відповідність до законів України «Про довірчі послуги» та «Про Єдиний державний демографічний реєстр та документи, що підтверджують громадянство України, посвідчують особу чи її спеціальний статус». Крім того, удосконалено процедури надання (припинення) безпосереднього доступу посадових осіб державних органів, органів місцевого самоврядування та інших визначених законом осіб, адвокатів та нотаріусів до зазначеного Реєстру.

Також Постановою посилено вимоги до захисту інформації, що міститься у Реєстрі, з метою запобіганню несанкціонованому доступу та поширенню такої інформації, шляхом застосовування засобів криптографічного захисту інформації, які мають сертифікат відповідності або позитивний експертний висновок за результатами державної експертизи у сфері криптографічного захисту інформації.

 📌 Документом передбачено започаткування Реєстру об’єктів нерухомого майна, в якому будуть акумулюватися відомості за результатами технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. 

Так, Постановою доручено Міністерству юстиції України протягом року з дня набрання нею чинності (тобто до 22.06.2019 року) вжити заходів для створення Реєстру об’єктів нерухомого майна та визначення порядку його ведення, та разом з Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства забезпечити у шестимісячний строк з дня набрання чинності цією постановою (тобто до 22.12.2018 року) внесення змін до нормативно-правових актів з питань технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна з метою наповнення Реєстру об’єктів нерухомого майна відомостями про об’єкти нерухомого майна за результатами їх технічної інвентаризації.