Фондом державного майна України розроблено проект постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до постанов Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 р. № 820 і від 28 квітня 2021 р. №630». Метою якої є удосконалення визначених примірними договорами оренди державного майна, затвердженими постановою КМУ від 12 серпня 2020 р. №820, механізмів індексації орендної плати, передачі та повернення майна з оренди, сплати та повернення орендарю забезпечувальних депозитів, обміну повідомленнями між сторонами договору, використання орендарями амортизації, заміни сторін орендодавця та балансоутримувача.
Проектом акту передбачається:
заміна щорічної індексації за договорами оренди, укладеними за результатами аукціону, на щомісячну;
надання орендарю права вимагати від балансоутримувача передачі майна або відмови від договору у разі непередачі йому майна;
встановлення випадків, при настанні яких не здійснюється підписання акта повернення з оренди орендованого майна між орендарем та балансоутримувачем, та моменту повернення майна з оренди;
встановлення сплати орендарем забезпечувального депозиту у розмірі тримісячної орендної плати;
визначення способу обміну повідомленнями про виконання умов договору між його сторонами та моменту отримання таких повідомлень;
встановлення порядку дій при набутті особою прав та обов’язків орендодавця та/або балансоутримувача за договором оренди;
встановлення порядку відновлення орендарем єдиного майнового комплексу основних засобів за рахунок амортизації;
виключення з чинної редакції Примірних договорів оренди положень, які дублюють норми законодавства, зокрема, щодо порядку продовження договору оренди, підстав для припинення договору тощо.
У зв’язку із значним обсягом змін до Примірних договорів оренди пропонується викласти їх у новій редакції.
В травні 2015 року набрав чинності Порядок переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки (Постанова КМУ №321 від 29.04.2015 року).
Відповідно до положень вказаного порядку (станом на серпень 2025 року) передбачено механізм переведення садових та дачних будинків у жилі.
Для переведення дачного чи садового будинку у жилий, власник або уповноважена подає заяву та відповідні документи, передбачені порядком. І протягом 30 днів уповноважений орган (виконавчий орган сільської (селищної, міської) ради, а у разі, коли в сільській раді виконавчий орган не утворено, – сільський голова) приймає рішення про переведення (або надає мотивовану відмову).
Для того, щоб мати змогу перевести ваш садовий або дачний будинок у жилий, у вас має бути зареєстровано право власності на ваш будинок. Якщо документів на садовий чи дачний будинок у вас немає, то спершу необхідно ввести такий будинок в експлуатацію (якщо він збудований після 05 серпня 1992 року) або на підставі будівельного паспорта (схеми намірів забудови), або за будівельною амністією. І після цього зареєструвати право власності.
Для переведення вам також потрібно буде замовити та отримати звіт про проведення технічного огляду дачного чи садового будинку з висновком про його відповідність державним будівельним нормам, підписаний виконавцем окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури.
Для використання дачних і садових будинків як житла достатнім є виключно рішення уповноваженого органу про переведення дачного чи садового будинку у жилий будинок. Отримання будь-яких додаткових дозвільних документів, передбачених законодавством у сфері містобудування, на підтвердження переведення дачного чи садового будинку у жилий будинок вказаним Порядком не передбачено.
🎯 Рішення про переведення є підставою для використання дачних і садових будинків як житло, зокрема для реєстрації місця проживання.
Які підстави для відмови у переведенні?
Рішення про відмову в переведенні дачного чи садового будинку у жилий будинок допускається за наявності хоча б однієї з таких підстав:
неподання документів, передбачених Порядком;
виявлення в поданих документах недостовірних відомостей;
встановлення відсутності у дачному чи садовому будинку діючої протягом року системи опалення для забезпечення експлуатації будинку та/або її невідповідність державним будівельним нормам, що встановлюють вимоги до опалення, вентиляції та кондиціонування;
встановлення наявності у дачному чи садовому будинку деформацій, що можуть призвести до втрати несучої здатності конструкцій та руйнування будинку, за оцінкою механічного опору та стійкості несучих конструкцій.
Але скоро це може змінитися! Давайте проаналізуємо зміни, які пропонують внести народня обранці, але спершу проаналізуємо, які проблеми виникають у тих, хто вже перевів будинок з садового чи дачного у жилий.
Чому у певних випадках я не раджу переводити садові та дачні будинки у жилі, та реєструвати таку зміну?
якщо право власності на дачний чи садовий будинок зареєстровано в Державному реєстрі прав (ДРРП), то у разі його переведення у жилий будинок на підставі рішення уповноваженого органу відсутні підстави для проведення державної реєстрації прав.
у разі якщо право власності на дачний чи садовий будинок було зареєстровано у Реєстрі прав власності на нерухоме майно чи на паперових носіях підприємством бюро технічної інвентаризації і власник виявив бажання зареєструвати своє право власності в Державному реєстрі прав та при цьому до документів, що посвідчують набуття права власності на дачний чи садовий будинок, додає рішення уповноваженого органу про його переведення у жилий будинок, то під час проведення державної реєстрації права власності на такий об’єкт до Державного реєстру прав вноситься актуальна інформація про об’єкт нерухомого майна, а саме про жилий будинок.
В перешому випадку, мова йде про те, коли право власності на садовий або дачний будинок було зареєстровано в ДРРП (тобто це відбулося після 2013 року, і у власника на рукаї є відповідний витяг або інформаційна довідка), і в таких випадках, після переведення будинку в жилий, ніяких змін до ДРРП не вноситься (будинок залишиться в реєстрі садовим або дачним).
В другому ж випадку, якщо право власності не було зареєстровано в ДРРП, то після переведення, з метою реєстрації в ДРРП, особа подає документи, які підтверджуєть набуття права власності на садовий або дачний будинок та рішення про переведення в жилий, і от в такому випадку в ДРРП вноситься вже інформація про жилий будинок.
В описаному мною другому випадку, коли особа з часом приймала рішення про продаж або дарування такого будинку та ділянки, виникали проблеми, оскільки нотаріуси відмовляли у посвідченні договору відчуження житлового будинку, що розташований на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети (садовй або дачній відповідно!).
У зв’язку з цим, Міністерством юстиції було підготовлено наступне роз’яснення:
…при прийнятті рішення щодо переведення дачного чи садового будинку у жилий зміна цільового призначення земельної ділянки, на якій розташований такий будинок, не вимагається.
🎯 Враховуючи зазначене, для відчуження житлового будинку, який було переведено з садового (дачного) будинку, розміщеного на земельній ділянці з цільовим призначенням – для ведення садівництва (або для дачного будівництва), зміна цільового призначення земельної ділянки не вимагається. У такому випадку нотаріус не може відмовити у вчинені нотаріальної дії.
Важливо: Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації та не враховує особливостей відповідних фактичних обставин.
Таким чином, на практиці досі можуть виникати спірні ситуації!
Що зміниться в 2025 році?
На розгляді у Верховній раді перебуває законопроект Про основні засади житлової політики, який, на мою думку, с швидше за все буде прийнято вже осінню 2025 року.
Вказаним документ містить наступне положення, яке стосується переведення садових і дачних будинків у жилі:
Дачні і садові будинки, що відповідають державним будівельним нормам, можуть бути переведені у житлові будинки в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, на підставі рішення органу місцевого самоврядування у разі дотримання правил співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеним відповідною містобудівною документацією.
Як бачимо, законодавці додали положення про обов’язковість дотримання співвідношення виду цільового використання та виду функціонального призначення.
Проте, це викликає зараз ще більше питань: вказане положення стосується існуючого садового та дачного будинку (тобто, кони мають бути розміщені на відповідних ділянках, і згідно містобудівної документації там має бути відповідне функціональне призначення території) чи це стосується вже “майбутнього” жилого будинку.
Якщо це стосуватиметься існуючих дачних та садових будинків, то в 90% (а може і в 99%) випадків вони розміщені на ділянках з відповідним (“правильним”) цільовим призначенням, і в більшості своїй у відповідності до функціонального призначення території. І тоді не дуже зрозуміло навіщо вводити подібне обмеження в законодавство.
Якщо це має стосуватися жилого будинку, то це суттєво обмежить можливість переведення садових і дачних будинків, якщо за містобудівною документацією вони розташовані на території садової та дачної забудови, а не житлової (садибної) забудови. В такому випадку, більшіть садових та дачних будинків неможливо буде перевести у жилі.
З 22 червня 1992 року в Україні діє Закон Про приватизацію державного житлового фонду, який передбачає, серед іншого, безоплатну передачу громадянам квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках (приватизацію).
Точної статистики скільки громадян скористалися за ці 33 роки своїм правом на безоплатну приватизацію квартир наразі немає, але на мою думку, мова йде про мільйони громадян України.
З всі ці роки приватизація не “зупинялася”, але я певен, що є ще досить багато тих, хто відкладав приватизацію свого помешкання на потім, оскільки вважав та вважає, що в ближчі роки ніяких змін в цій сфері не має бути.
Наразі, на мою думку, ситуація змінюється, і швидше за все осінню 2025 року буде прийнято закон Про основні засади житлової політики, який, серед іншого, передбачає скасування безоплатної приватизації.
❗️Так, відповідно до положень проекту вказаного вище закону, через один рік після набрання ним чинності, але не раніше одного року з моменту припинення або скасування воєнного стану в Україні, втратить чинність Закон України Про приватизацію державного житлового фонду!
Звісно спрогнозувати дату припинення/скасування воєнного стану неможливо, але і говррити, що приватизація буде ще багато років я б не став.
⭕️ Тому я б радив всім, хто з якихось причин відкладав приватизацію житла, зайнятися цим процесом якомога раніше!
