Відстані між будинками, відстані до межі та протипожежні розриви (2019)

При плануванні забудови земельної ділянки або здійснення реконструкції чи добудови постають питання щодо допустимих відстаней як між будинками, будівлями та спорудами на власній та сусідніх ділянках, так і відстанями до меж ділянок, існуючих мереж, джерел водопостачання, ліній електропередачі тощо.

Наведена в матеріалі інформація буде корисна всім, хто зараз вибирає ділянку для будівництва власного будинку. Вона дозволить зрозуміти чи вдасться розмістити будинок та господарські споруди так, як заплановано; чи ділянка виявиться мало придатною до забудови.

⭕️ Основним документом, який на сьогодні регулює питання забудови, в т.ч. і нормує відстані, є ДБН 360-92** Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень.

🎯 Оновлений матеріал: Відстані між будинками, відстані до межі та протипожежні розриви (з 01.10.2019)



📌 Оновлений матеріал: 📐 Відстані між будинками та до меж ділянок, протипожежні та інші відстані (2020)

Відстані до меж та до сусідніх будинків і споруд

➡️ Наразі є велика кількість різноманітних графічних матеріалів в мережі Інтернет, де вказані відстані від тих чи інших об'єктів до меж ділянок, проте в більшості своїй наведена в них інформація не відповідає наявній в чинному законодавстві України.

⭕️ Перш за все — відстані до меж ділянки: згідно п. 3.25* ДБН 360-92, для догляду за будівлями і здійснення їх поточного ремонту відстань до межі сусідньої ділянки від найбільш виступної конструкції стіни треба приймати не менше 1,0 м. При цьому повинно бути забезпечене влаштування необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть стіканню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок.

📌 Новим ДБН Б.2.2-12:2019 передбачається, що для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м!

Разом із цим, варто зазначити, що деякі органи містобудування та архітектури вже довгий час «вимагають» відступати від меж земельної ділянки 4 м!

Допускається розміщення гаража по лінії забудови за умови погодження з місцевими органами архітектури і містобудування.

Житлові будинки на присадибних ділянках треба розміщувати відповідно до проекту забудови району із встановленим відступом від червоних ліній. Огорожа присадибних ділянок не повинна виступати за червону лінію вулиці! Більше про паркани (огорожі): норми, обмеження, документи (2019) — тут!

Житлові будинки слід розміщувати з відступом від червоних ліній вулиць: магістральних — не менше 6 м, житлових — не менше 3 м.

Примітка: за наявності конструкцій будинків і споруд, що виступають більше, як на 1 м, виготовлених із спалимих матеріалів, приймається відстань між цими конструкціями.

Важливо: при різних вимогах (протипожежних, санітарно-гігієнічних та ін.) до мінімально допустимих відстаней між будинками і спорудами при проектуванні треба приймати величини, найбільші з них.

Відстань від будинків та споруд до дерев і чагарників:

  • Зовнішня стіна будинку і споруди до стовбурів дерев — 5,0 м.
  • Зовнішня стіна будинку і споруди до чагарників — 1,5 м.

📌 Новим ДБН Б.2.2-12:2019 передбачається, що відстань від межі суміжної земельної ділянки до стовбурів дерев, які висаджуються має бути не менше ніж 4-6 м в залежності від величини крони (але не менше ½ діаметру крони дерева), а до кущів 1,0 м.



Протипожежні вимоги (відстані)

⭕️ Відстані між будинками і спорудами приймаються у світлі між зовнішніми стінами або іншими конструкціями. За наявності конструкцій будинків і споруд, що виступають більше, як на 1 м, виготовлених із спалимих матеріалів, приймається відстань між цими конструкціями.

Відстань між стінами будинків без віконних прорізів допускається зменшувати на 20%, за винятком будинків певних ступенів вогнестійкості (див. примітку 3 Таблиці 1 Додатку 3.1 ДБН 360-92).

⭕️ Відстані між будинками і спорудами залежать від ступеню вогнестійкості будинків, так:

🎯 між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості (детальніше про ступені вогнестійкості написано в кінці статті) розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 6 м.

🎯 між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості та будинками III ступеню вогнестійкості протипожежний розрив має бути 8 м!

🎯 між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) III ступеню вогнестійкості розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 8 м! 📌 Під цю категорію підпадає найбільша кількість індивідуальних житлових, садових та дачних будинків!

🎯 між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) IIIа, IIIб, IV, IVа, V ступеню вогнестійкості (а саме, ) розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути від 10 до 15 м!

❗️ Для двоповерхових будинків каркасної і щитової конструкції V ступеня вогнестійкості, а також будинків, критих спалимими матеріалами, протипожежні відстані треба збільшувати на 20%.

Відстані між будинками I і II ступенів вогнестійкості допускається передбачати менше 6 м за умови, якщо стіна вищого будинку, розміщеного навпроти іншого будинку, є протипожежною.

Мінімальні протипожежні розриви між житловими будинками і господарськими будівлями у межах однієї присадибної ділянки не нормуються. Отже, в межах приватної ділянки власник самостійно вирішує на якій відстані розміщувати будівлі та споруди!

Важливо: часткова реконструкція житлових будинків та господарських споруд на окремих садибних ділянках, які побудовані за раніше чинними нормативами, допускається за погодженням з місцевими органами архітектури і містобудування, державного пожежного та санітарного нагляду. В цьому випадку перебудова житлових будинків, їх господарських будівель та гаражів можлива за умови збереження існуючих відстаней між будівлями.

❗️ Відстані від меж забудови міських поселень до лісових масивів повинні бути не менше 50 м, а від забудови сільських поселень і ділянок садівницьких товариств — 20, 50, 100 м — відповідно до дерев листяного, мішаного і хвойного лісу.

📌 Потрібно звернути увагу, що новим ДБН Б.2.2-12:2019 передбачається, що протипожежна відстань від меж присадибних ділянок до лісових ділянок може бути зменшена, але повинна складати не менше ніж 15 м!



Охоронні та санітарно-захисні зони, а також інші обмеження забудови

⭕️ Охоронні та санітарно-захисні зони, їх розміри, допустимі відстані до будинків та інші обмеження регулюються як ДБН 360-92, так і, зокрема, Правилами охорони електричних мереж, Правилами безпеки систем газопостачання та Кодексом газорозподільних систем.

❗️ В охоронних і санітарно-захисних зонах електричних мереж забороняється будувати житлові, громадські та дачні будинки!

Використання земельних ділянок в охоронних і санітарно-захисних зонах електричних мереж повинне бути письмово узгоджене з власниками цих мереж, державними органами пожежної охорони та санітарного нагляду.

⭕️ Відстань по горизонталі від проекцій крайніх проводів при їх найбільшому відхиленні до найближчих частин будинків і споруд, які виступають, та гаражів:

🎯 від повітряних ліній електропередачі напругою до 1 кВ (до 1000 Вольт) — 2 м; до 20 кВ — 10 м; 35 кВ — 15 м; 110 кВ — 20 метрів.

🎯 від підземних (кабельних) ліній електропередачі (незалежно від напруги) — 1 м по обидві сторони лінії.

Охоронні зони електричних мереж також встановлюються за периметром трансформаторний підстанцій, розподільних пунктів і пристроїв — на відстані 3 м від огорожі або споруди.

⭕️ Відстані по горизонталі (у світлі) від найближчих підземних інженерних мереж до будинків і споруд слід приймати за додатком 8.1, таблиця 1 ДБН 360-92:

🎯 від фундаментів будинків і споруд до водопроводу і напірної каналізації — 5 м;

🎯 від фундаментів будинків і споруд до самопливної каналізації (побутової і дощової) — 3 м;

🎯 від фундаментів будинків і споруд до газопроводів горючих газів — від 2 до 10 метрів (в залежності від тиску). Зменшення відстаней можливе за умови виконання вимог п. 7.12 ДБН В.2.5-20:2018 Газопостачання.

Інші відстані та обмеження

➡️ Майданчики для сміттєзбірників загального користування слід розміщувати на відстані не менше ніж 20 м від стін житлового будинку, їх розміри та кількість визначаються розрахунком.

➡️ Пунктом 3.26 ДБН 360-92 передбачено, що відповідно до санітарних вимог майданчики для компосту, дворові вбиральні та очисні споруди каналізації повинні знаходитись у глибині двору не ближче 15 м від вікон житлових будинків, в тому числі і сусідніх садиб, сараї для утримання худоби і птиці — не ближче 12 м. При цьому, господарські будівлі й гаражі допускається об'єднувати на суміжних ділянках.

➡️ Садибна забудова площею ділянок менше 600 м2 повинна забезпечуватися централізованим водопроводом, а малоповерхова забудова площею приквартирних ділянок менше 300 кв.м — водопроводом і каналізацією.



⭕️ Ступені вогнестійкості

Ступені вогнестійкості визначені ДБН В.1.1-7-2016 Пожежна безпека об’єктів будівництва, проте інформація у вказаному ДБН навряд буде корисною пересічному громадянину, тому дозволю собі навести тут визначення з попереднього ДБН В.1.1-7-2002, який містив Конструктивні характеристики будинків залежно від їхнього ступеня вогнестійкості:

І, ІІ - Будинки з несучими та огороджувальними конструкціями з природних або штучних кам’яних матеріалів, бетону, залізобетону із застосуванням листових і плитних негорючих матеріалів.

ІІІ — Будинки з несучими та огороджувальними конструкціями з природних або штучних кам’яних матеріалів, бетону, залізобетону. Для перекриттів дозволяється застосовувати дерев’яні конструкції, захищені штукатуркою або негорючими листовими, плитними матеріалами, або матеріалами груп горючості Г1, Г2. До елементів покриттів не висовуються вимоги щодо межі вогнестійкості, поширення вогню, при цьому елементи горищного покриття з деревини повинні мати вогнезахисну обробку.

ІІІа — Будинки переважно з каркасною конструктивною схемою. Елементи каркаса – з металевих незахищених конструкцій. Огороджувальні конструкції – з металевих профільованих листів або інших негорючих листових матеріалів з негорючим утеплювачем або утеплювачем груп горючості Г1, Г2.

ІІІб — Будинки переважно одноповерхові з каркасною конструктивною схемою. Елементи каркаса – з деревини, підданої вогнезахисній обробці. Огороджувальні конструкції виконують із застосуванням деревини або матеріалів на її основі. Деревина та інші матеріали групи горючості Г3, Г4 огороджувальних конструкцій мають бути піддані вогнезахисній обробці або захищені від дії вогню та високих температур.

IV — Будинки з несучими та огороджувальними конструкціями з деревини або інших горючих матеріалів, захищених від дії вогню та високих температур штукатуркою або іншими листовими, плитними матеріалами. До елементів покриттів не висовуються вимоги щодо межі вогнестійкості та межі поширення вогню, при цьому елементи горищного покриття з деревини повинні мати вогнезахисну обробку.

IVa — Будинки переважно одноповерхові з каркасною конструктивною схемою. Елементи каркаса – з металевих незахищених конструкцій. Огороджувальні конструкції – з металевих профільованих листів або інших негорючих матеріалів з утеплювачем груп горючості Г3, Г4.

V — Будинки, до несучих і огороджувальних конструкцій яких не висуваються вимоги щодо межі вогнестійкості та межі поширення вогню.

🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Реєстр об'єктів нерухомого майна так і не створено

22.06.2018 року набрала чинності Постанова КМУ від 6 червня 2018 року №484 Деякі питання функціонування Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, покликана удосконалити функціонування Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та процедури їх реєстрації.

 🎯 Документом передбачено започаткування Реєстру об’єктів нерухомого майна, в якому будуть акумулюватися відомості за результатами технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. 

⭕️ Так, Постановою доручено Міністерству юстиції України протягом року з дня набрання нею чинності (тобто до 22 червня 2019 року) вжити заходів для створення Реєстру об’єктів нерухомого майна та визначення порядку його ведення, та разом з Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства забезпечити у шестимісячний строк з дня набрання чинності цією постановою (тобто до 22.12.2018 року) внесення змін до нормативно-правових актів з питань технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна з метою наповнення Реєстру об’єктів нерухомого майна відомостями про об’єкти нерухомого майна за результатами їх технічної інвентаризації.

❗️ Як бачимо, станом на 22.06.2019 року Реєстру об’єктів нерухомого майна так і не створено, також відсутній порядок його ведення.



Цікаво чи взагалі буде створено вказаний Реєстр в 2019 році... За відсутності порядку його ведення, а також зважаючи на кількість інформації, яка має бути спершу оцифрована, а потім внесена в Реєстр, важко навіть спрогнозувати чи вдастся свторити та наповнити Реєстр об’єктів нерухомого майна до 2020 року.

Оновлена Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, яка діє з 15.01.2019 року, передбачає обов'язкове внесення відомостей про об'єкт нерухомого майна до Реєстру об’єктів нерухомого майна, але «після створення цього Реєстру». Отже, чим пізніше буде створено Реєстр, тим більший обсяг інформації потрібно буде вносити.

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Відтепер Витяг про нормативну грошову оцінку землі можна отримати в електронній формі

21 червня 2019 року набрала чинності Постанова Кабінету міністрів України від 05.06.2019 року №477, якою, зокрема, було:

🎯 внесено зміни до Порядку ведення Державного земельного кадастру в частині запровадження механізму внесення відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру про масиви земель сільськогосподарського призначення, користування такими відомостями.

🎯 внесено зміни до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктівпередбачено запровадження удосконаленого механізму надання адміністративної послуги з видачі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки в електронному вигляді.

З метою отримання такого документа фізичній і/або юридичній особі необхідно подати в електронній формі заяву.



Зокрема, у разі подання заяви в електронній формі витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки або мотивована відмова у наданні такого витягу видаються Держгеокадастром в електронній формі технічними засобами телекомунікацій з накладенням кваліфікованого електронного підпису, а за бажанням заявника можуть також надаватися у паперовому вигляді.

🎯 введено терміни та визначення, запроваджені Законом України «Про електронні довірчі послуги».

➡️ Також 19.03.2019 ркоу було змінено порядок ведення Державного земельного кадастру!

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Апеляційний суд поставив крапку в питанні чинності ДБН Б.2.2-12:2018 Планування і забудова територій — нечинний!

⭕️ 13 червня 2019 року завершилося «протистояння» між ДБН 360-92 та ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій», яке тривало з серпня 2018 року!

Вже 10 місяців тривають судові баталії щодо визнання протиправним та нечинним Наказу Мінрегіону від 23 квітня 2018 року № 100 «Про затвердження ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій», і весь цей час виникають питання та суперечки щодо того чи набрав чинності вказаний ДБН, чи досі є чинним ДБН 360-92** Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень, і от 13.06.2019 року у цій справі було поставлено крапку — Шостий апеляційний адміністративний суд постановив:



🎯 Апеляційну скаргу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України — задовольнити частково.

🎯 Рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 13 грудня 2018 року — скасувати.

🎯 Адміністративний позовом Приватного акціонерного товариства «Фірма «Хмельницькбуд» — задовольнити.

🎯 Визнати наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23 квітня 2018 року № 100 «Про затвердження ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій» протиправним та нечинним.

➡️ Постанова набирає законної сили з дати її прийняття та може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Детальніше про судові процеси та рішення читайте тут.

Подальші перспективи та наслідки

⭕️ Фактично, навіть за умови, що Мінрегіон звернеться з касаційною скаргою і отримає в результаті позитивне для себе рішення, ДБН Б.2.2-12:2018 не набере чинності, оскільки Мінрегіон Наказом №104 від 26 квітня 2019 року затвердив остаточну редакцію нового ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, який розроблявся Мінрегіоном на заміну «скасованого» ДБН Б.2.2-12:2018 (хоча, фактично, він розроблявся на заміну чинного на сьогодні ДБН 360-92**). ДБН Б.2.2-12:2019 було опубліковано 27.06.2019 року, і він має набрати чинності 01.10.2019 року!

❗️ Проте в наказі Мінрегіону №104 від 26 квітня 2019 року Про затвердження ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій йдеться лише про втрату чинності нечинним ДБН Б.2.2-12:2018, і ні слова про ДБН 360-92** та низку інших!

Таким чином, ДБН 360-92** залишиться чинним і буде діяти в частині, що не суперечить новому ДБН Б.2.2-12:2019!

⭕️ Зважаючи на постанову Шостого ААС від 13.06.2019 року, постає питання яким чином тепер буде внесено зміни у всі нові ДБН та зміни до існуючих норм (особливо затверджені за останні півроку), в яких було дано посилання на нечииний ДБН Б.2.2-12:2018?

📎 Наприклад, ДБН В.2.5-28:2018 Природне і штучне освітлення, ДБН В.2.2-9:2018 Громадські будинки та споруди, ДБН В.2.2-40:2018 Інклюзивність будівель і споруд, ДБН В.2.5-20:2018 Газопостачання та низку інших.



⭕️ Також цікаво, яка доля чекає на «червоний список» будівельних норм, стосовно яких тепер відхилення неможливі та у погодженні яких гарантовано буде відмовлено: чинна з 05.06.2019 року редакція Порядку погодження Мінрегіоном обґрунтованих відхилень від будівельних норм, що забезпечують дотримання встановлених вимог безпеки до будівель і споруд у спосіб, не передбачений будівельними нормами, доповнена розділом: Перелік витягів із ДБН у погодженні відхилень від яких Мінрегіон відмовляє заявникам при здійсненні нового будівництва або реконструкції.

❗️ Вказаний перелік містить посилання лише на нечинний ДБН Б.2.2-12:2018 та, відповідно, не містить жодних посилань на ДБН 360-92** (який є та був чинним останні 17 років — з 19.03.2002 року)!

📌 Таким чином, станом на сьогодні Мінрегіон має право погоджувати практично будь-які відхилення від чинного ДБН 360-92, а після набрання чинності новим ДБН Б.2.2-ХХ:20ХХ Планування та забудова територій — будь-які відхилення від новгого ДБН.

⭕️ Ще один, як на мене, важливий момент — тепер всі, хто був притягнутий до відповідальності за порушення вимог ДБН Б.2.2-12:2018, або кому було відмовлено в оформленні та/або погодження тих чи інших містобудівних документів з посиланням на положення ДБН Б.2.2-12:2018, зможе оскаржити та скасувати відповідні рішення та документи (хоча і без постанови від 13.06.2019 року всі такі рішення та відмови суперечили чинному законодавству; але, мені відомо про багато випадків, коли при перевірках, відмовах, вимогах до суб’єктів містобудування вимагали застосування положень ДБН Б.2.2-12:2018 незважаючи на його нечииність).

🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Скасовано Указ щодо мінімального розміру оплати за нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю для приватних нотаріусів

Указом Президена України України №418/2019 від 20.06.2019 року було скасовано 159 Президентських Указів, серед яких, зокрема, і Указ Президента України від 10 липня 1998 року № 762 «Про впорядкування справляння плати за вчинення нотаріальних дій», яким встановлювалося, що розмір плати, яка справляється за вчинення нотаріальних дій приватними нотаріусами, не може бути меншим від розміру ставок державного мита, яке справляється державними нотаріусами за аналогічні нотаріальні дії!

Указ №418/2019 від 20.06.2019 року набирає чинності з дня наступного за днем його опублікування!

⭕️ Таким чином, з моменту набрання чинності Указом, мав би бути скасований мінімальний розмір оплати послуг за нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю для приватних нотаріусів, який існував з 1998 року на рівні державного мита — 1%.

❗️ Проте, на сьогодні залишається чинним положення пункту 3 Глави 16 Розділу I Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, згідно якого приватні нотаріуси за вчинення нотаріальних дій справляють плату, розмір якої визначається за домовленістю між приватним нотаріусом та фізичною або юридичною особою, але не меншу від розміру ставок державного мита, яке справляється державними нотаріусами за аналогічні нотаріальні дії.

А також залишаються чинними положення Декрету КМУ від 21.01.1993 року Про державне мито!

✅ За експертною оцінкою економія бізнесу на нотаріальних послугах складе 1 млрд грн!

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019