Статті та аналітика

В січні 2021 року Мінрегіоном було оприлюднено першу редакція проєкту Зміни №1 ДБН В.2.2-15:2019 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення».

⭕️ Вказаним документом, серед іншого, запропоновано виключити з п. 5.40 ДБН В.2.2-15:2019 заборону розміщення в житлових будинках готелів та хостелів.

Тут потрібно нагадти, що вказана вище заборона діє з 01.12.2019 року.

📌 Щодо обмеження щодо заборони розміщення в житлових будинках казино та залів ігрових автоматів: то із затвердженої редакції ДБН В.2.2-15:2019 таку заборону було прибрано, хоча в проекті вказаного ДБН розміщення подібних об'єктів було обмежено. Таким чином, на сьогодні розміщення казино та залів ігрових автоматів в житлових будинках дозволено.

Поруч із цим, в 2020 році в Верховній Раді було зареєстровано кілька законопроектів щодо посилення відповідальності за використання приміщень багатоквартирного будинку не за призначенням; які, зокрема, забороняють розміщення готелів (хостелів) в житлових будинках.

✔ Таким чином, після приняття Зміна №1 до ДБН Житлові будинки, не допускатиметься розміщення у житлових будинках:

• пунктів приймання склотари та вторинної сировини, а також магазинів сумарною торговельною площею більше 1000 кв.м;
• спеціалізованих рибних, м'ясних та овочевих магазинів;
• ветеринарних клінік та їх центрів, ветеринарно-консультаційних кабінетів;
• лазень і саун (лазень сухого жару), в тому числі у вбудованих фізкультурно-оздоровчих закладах, пралень і хімчисток (крім приймальних пунктів і пралень самообслуговування продуктивністю до 75 кг білизни у зміну);
• спеціалізованих закладів і підприємств, експлуатація яких може призвести до забруднення території та повітря житлової забудови і квартир з підвищенням понад допустимі рівні шуму, вібрації, іонізуючого та неіонізуючого випромінювання;
• автоматичних телефонних станцій, призначених для телефонізації житлових будинків загальною площею більше 100 кв.м, вузлів фіксованого зв’язку (обладнання: автоматичних цифрових телефонних станцій, центрів комутації, розподільчих абонентських концентраторів, телекомунікаційного обладнання мережі широкосмугового доступу до Інтернету);
• спеціалізованих магазинів будівельних, мастильних та інших товарів, експлуатація яких може призвести до забруднення території і повітря житлової забудови; магазинів та складів товарів побутової хімії, легкозаймистих та горючих рідин, вогненебезпечних (горючих) речовин і матеріалів (фарб, розчинників, лаків, пороху), балонів з газом, майстерень та інших приміщень з категорією за вибухопожежною небезпекою А і Б;
• виробничих приміщень, зуботехнічних лабораторій, клініко-діагностичних та бактеріологічних лабораторій, диспансерів усіх типів, денних стаціонарів диспансерів та стаціонарів приватних клінік, травмпунктів, підстанцій швидкої та невідкладної допомоги, дерматовенеричних, психіатричних, інфекційних та фтизіатричних кабінетів лікарського прийому, відділень (кабінетів) магніто-резонансної томографії;
• рентгенівських кабінетів, а також приміщень з лікувальною та діагностичною апаратурою і обладнанням, яке є джерелом іонізуючого випромінювання, заввишки припустимого рівня;
• підприємств побутового обслуговування, в яких застосовуються легкозаймисті речовини (за винятком перукарень, майстерень з ремонту годинників розрахунковою площею до 300 кв.м);
• майстерень з ремонту побутових машин і приладів, ремонту взуття розрахунковою площею понад 100 кв.м;
• громадських туалетів;
• похоронних бюро.

🎯 Лазні та сауни в приватних будинках заборонені

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

02 лютого 2020 року завершилося громадське обговорення проекту постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва».

Вказаним проектом, зокрема, вносяться зміни до наступних постанов Кабінету Міністрів України:

• «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» від 13.04.2011 року №466;
• «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів» від 13.04.2011 року №461;
• «Про затвердження Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю» від 23.05.2011 року №553 (дію якої було відновлено 30.12.2020 року);
• «Про затвердження Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду» від 19.08.2015 року №698;
• «Про затвердження Порядку затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи та визнання такими, що втратили чинність, деяких постанов Кабінету Міністрів України» від 11.05.2011 року №560;
• «Про затвердження Порядку накладення штрафів за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» від 06.04.1995 року №244.

style="display:block"
data-ad-format="fluid"
data-ad-layout-key="-fb+5w+4e-db+86"
data-ad-client="ca-pub-2601889031568289"
data-ad-slot="5406117927">

Проект Постанови передбачає, серед іншого:

🎯 визначення рівня ризику обираються такі типи процедури розгляду та реєстрації відповідного електронного документа:

• для низького рівня ризику — автоматична реєстрація електронного документа та внесення відомостей (даних) до Реєстру будівельної діяльності без участі посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю;
• для середнього рівня ризику — розгляд та реєстрація документів у Реєстрі будівельної діяльності за участю посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю;
• для високого рівня ризику — розгляд та реєстрація документів у Реєстрі будівельної діяльності за участю посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю та автоматичне направлення програмними засобами електронної системи до відповідного органу ДІМ повідомлення про необхідність проведення позапланової перевірки достовірності даних, наведених у повідомленні про початок виконання підготовчих робіт, повідомленні про початок виконання будівельних робіт, декларації про готовність об’єкта до експлуатації, з метою огляду об’єкта будівництва (візуальне обстеження об’єкта будівництва, у тому числі фото- та відеофіксація). Результати фото- та відеофіксації вносяться посадовою особою органу ДІМ до відомостей про об’єкт будівництва в Реєстрі будівельної діяльності;
• для критичного рівня ризику — ❗ автоматичне блокування можливості подання/внесення електронного документа або відомостей до Реєстру будівельної діяльності, полягає у припиненні програмними засобами можливості подальшого заповнення документа замовником та його надсилання, а також надання повідомлення (попередження) про блокування замовнику.

🎯 діджиталізацію усіх процесів при оформленні дозвільних документів та введенні в експлуатацію, а також при проведення перевірок та сплаті штрафів.

⭕ Проектом Постанови планується змінити форми повідомлень та декларацій. Так, наприклад, декларація про готовність до експлуатації об’єкта, будівництво якого здійснено на підставі будівельного паспорта, міститиме більше даних про об'єкт (зкорема, дані про несучі та огороджувальні конструкції, фасади, кількість квартир, функціональне призначення нежитових приміщень тощо.

✔ Насправді, абсолютно незрозуміло, як на підставі будівельного паспорта може бути збудовано двоквартирний житловий будинок, зважаючи на те, що з набранням 01.12.20219 року чинності ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», будинки з двома та більше квартирами відносяться до багатовквартирних, та, відповідно, не можуть будуватися на підставі будівельного паспорта. Так само незрозуміло навіщо зазначати функціональне призначення нежитлових приміщень, а також вказувати «вартість основних засобів, що приймаються в експлуатацію», зважаючи на те, що ні проекту, ні кошторису, як правило, не розробляється, і вказана цифра зазначається замовниками «зі стелі».

✔ Окрім того, перелік документів, що посвідчують права на землю, на мою думку, є неповним та некоректним: зокрема, там відсутні договори купівлі-продажу, дарування, оренди тощо. Натомість, там є витяг з ДРРП, який не є правовстановлюючим документом, а лише засвідчує факт реєстрації права.

✔ Цікавим виглядає нововведення щодо зазначення у якості документа, що посвідчує особу замовника, свідоцтва про народження та документ іноземного громадянина!

✔ Є також, швидше за все, описки: так, в формі декларації є пункт «причина подачі повідомлення»...

🔎 Зокрема, виходячи із запропонованої форми декларації про готовність до експлуатації об’єкта, будівництво якого здійснено на підставі будівельного паспорта, потріно буде зазначати дані відповідальної особи проектувальника, яка здійснює авторський нагляд, та відповідальної особи, яка здійснює технічний нагляд, хоча будівництво на підставі будівельного паспорта може хдійснюватися ез розробки проекту. Будемо сподіватися, що примітка «за наявності» все ж з'явиться у фінальні йредакції постанови, зважаючи на те, що оновлена форма повідомлення передбачає можливість будівництва без розробки проекту.

✔ А в повідомленні про початок виконання будівельних робіт щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, з незрозумілих причин запропоновано обрати один з трьох класів наслідків (СС1, СС2 або СС3), хоча будівництво об'єктів СС2 та СС3 за будпаспортом неможливе...

⭕ В проекті Постанови все ще згадуються ДІМ (Державан інспекція містобудування України) та Держсервісбуд (Державна сервісна служба містобудування України), незважаюч на те, що КМУ прийнято рішення про їх ліквідацію і створення нового органу — Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ).

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

02 лютого 2021 року Верховна Рада України прийняла Закон про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості) (законопроект №0850).

⭕ Закон було розроблено з метою усунення прогалин та удосконалення окремих норм земельного законодавства, які регулюють перехід прав користування земельною ділянкою.

🔎 Порівняльна таблиця до проекту Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості)

Законом вносяться зміни до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України (ст. 377 викладено в новій редакції!), ЗУ «Про іпотеку», ЗУ «Про оренду землі».

✔️ В пояснювальній записці зазначено, що частиною 2 статті 120 Земельного кодексу України та частиною третьою статті 7 Закону України «Про оренду землі» передбачено «автоматичне» припинення договору про встановлення права користування земельною ділянкою, в тому числі оренди земельної ділянки у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на ній, та, відповідно, виникнення права користування такою земельною ділянкою в нового власника нерухомості. 

Проте зазначена норма на практиці є нежиттєздатною, оскільки законодавство вимагає дотримання встановленого порядку укладення та припинення договорів. Так, відповідно до частини першої статті 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Якщо ж об’єкт нерухомості розташований на земельній ділянці державної або комунальної власності, передача в користування (в тому числі оренду) такої земельної ділянки здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (частина перша статті 124 Земельного кодексу України).

Ігнорування цього порядку однією із сторін призводить до численних спорів у судах стосовно розірвання договорів, в першу чергу, оренди земельної ділянки або визнання права користування земельною ділянкою за власником нерухомості. 

🎯 По – перше, існували випадки (ВСУ, 06.06.2011 № 3–53гс11, ВСС 02.04.2014 № 6-49973св13), коли орендодавець відмовлявся надати згоду на розірвання договору або ухилявся від такого розірвання договору оренди у випадку зміни власника будівлі. Така невизначеність створює проблеми для попереднього власника нерухомості (несе ризик пошкодження майна, має виконувати всі обов'язки за договором), для нового власника (недостатня визначеність титулу, проблеми з наступним відчуженням).

🎯 По – друге, у зв'язку з плутаниною, хто є орендарем фактично та юридично, внаслідок невизначеності процедури власник стикається з проблемою подання позову до неналежного відповідача, що тягне відмову у задоволенні позову: втрати коштів, часу, порушення інтересів.

🎯 По – третє, для здійснення забудови особа повинна мати на земельну ділянку на основі одного з правових титулів. Якщо об'єкт незавершеного будівництва було передано іншій особі (продано, успадковано тощо), то без переоформлення прав на землю (в тому числі права оренди), здійснення будівництва буде незаконним. Так у разі проведення державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на новозбудовані чи реконструйовані об’єкти нерухомого майна заінтересованою особою є замовник будівництва, крім окремих визначених випадків. Для проведення державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на новозбудований об’єкт нерухомого майна заявник подає: документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку; Документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності на такий об’єкт нерухомого майна, заявник не подає (п.49 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

🎯 По – четверте, порушення, пов'язані з недотриманням вимог про перехід прав на земельну ділянку внаслідок переходу права власності на нерухомість, в тому числі при винесенні Розпорядження місцевої ради на розробку проекту землеустрою (коли власником є територіальна громада), є підставою визнання договору оренди недійсним (26 березня 2015 року Справа N 5011-38/16046-2012 Вищий господарський суд України).

🎯 По – п’яте, орендар сплачує орендну плату за користування відповідною земельною ділянкою. Відповідно чітке врегулювання відносин – а саме неоспорюване встановлення правового зв'язку між новим власником будівлі та власником земельної ділянки сприяє уникненню проблем з її сплатою. Особливо це актуально для земель державної власності та власності територіальних громад, оскільки напряму впливає на стабільність наповнення бюджету, зменшення витрат на ведення судових спорів щодо стягнення такої плати з належного відповідача, а також сплату земельного податку з даних коштів.

🎯 По – шосте, «відсутній імперативний обов'язок органу місцевого самоврядування прийняти рішення про укладення договору оренди землі з особою, яка набула права власності на об'єкт нерухомості, що на цій землі розташований, поза межами встановленої законом процедури» (Рішення Верховного Суду України, 06.06.2011 № 3–53гс11). Законопроектом запропоновано таку процедуру.

🎯 По – сьоме, наразі часто використовується механізм відмови орендаря від права оренди, хоча відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

🎯 По — восьме, існує ризик визнання недійсним договору оренди землі, якщо орендарем є не власник нерухомості.

❗️ Важливо: Головне юридичне управління Апарату ВРУ мало низку суттєвих зауважень щодо положень проекту, а тому важливо буде побачити та проаналізувати підписаний текст Закону, щоб зробити висновки наскільки законодавцям вдалося врегулювати усі колізії та проблеми.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021