Статті та аналітика

Опубліковано

Будівельна амністія 2022: останній рік безкоштовно?

31 серпня 2018 року набрав чинності Наказ Мінрегіону 03.07.2018 року №158 «Про затвердження Порядку проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, будівель і споруд сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт» (так звана будівельна амністія).

✅  Наразі цей документ дає можливість у спрощеному порядку ввести в експлуатацію, зокрема, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, а також господарські (присадибні) будівлі і споруди загальною площею до 300 квадратних метрів, збудовані (без оформлення дозвільних документів) у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, за умови, що вони збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення.

Процедура та необхідні документи

Для оформлення (введення в експлуатацію) перелічених об’єктів необхідно подати пакет документів, передбачений Порядком №158, до ДІАМ: або особисто через ЦНАП, або засобами поштового зв’язку, або в електронному вигляді через портал ДІЯ.

Прийняття в експлуатацію здійснюється безоплатно органом державного архітектурно-будівельного контролю протягом 10 робочих днів з дня подання відповідної заяви, засвідчених копій документів на землю, технічного паспорта та примірника заповненої декларації про готовність об’єкта до експлуатації (а у випадках, коли площа господарських будівель та споруд перевищує 100 кв.м, замовник має додатково подати звіт про проведення технічного обстеження).

Будівельна амністія 2011-2013 та 2015

За останні 11 років було ще три будівельні амністії:

Вказані вище будівельні амністії носили строковий характер, при цьому будівельна амністія 2015 року діяла лише 7 місяців. На відміну від попередніх будівельних амністій, чинна будамністія поки носить безстроковий характер.

Окремо можна виділити процедуру оформлення права власності на об’єкти, які збудовано до 05.08.1992 року — наразі такі об’єкти не потребують прийняття в експлуатацію.

Всі попередні будівельні амністії та амністія 2018-2022 були та є безкоштовними (мова йде про відсутність офіційних платежів, мита, зборів тощо; є лише необхідність замовити та оплатити технічний паспорт і, в деяких випадках, технічний звіт – проте ці платежі залишаються і в 2023 році).

❗ Проте, в 2023-му році все може змінитися кардинально.

Які зміни можна очікувати в 2022-2023 роках?

✔ 1. Будівельна амністія може стати де-факто платною, оскільки законопроектом №5655 встановлюється адміністративний збір за державну реєстрацію прийняття в експлуатацію (реєстрацію декларації) таких об’єктів, який становитиме 7 (сім!) розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб. Вказаний збір почне стягуватися через рік після публікації закону (наразі це законопроект №5655).

На сьогодні, (01.01.2022) збір становив би 17 367 грн, але зважаючи на те, що адмінзбір не стягуватиметься протягом одного року з дня опублікування Закону, то можемо взяти для розрахунку розмір прожиткового мінімуму, який встановлено на 01.12.2022 року, і в такому випадку розмір збору становитиме 18 788 грн! А після чергового підвищення прожиткового мінімуму, розмір збору відповідно ще зросте.

✔ 2. Штрафи: на сьогодні діє норма, згідно якої до власників (користувачів) земельних ділянок, які відповідно до пункту 9 розділу V “Прикінцеві положення” Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” (прим. мова про будівельну амністію) подали документи про прийняття в експлуатацію об’єктів , штрафні санкції за виконання будівельних робіт без отримання документів, що дають право на їх виконання, та за експлуатацію або використання об’єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію, не застосовуються.

❗ Проте, в законопроекті №5655 подібного формулювання мені знайти не вдалося. Таким чином, формально, стягнення штрафів з осіб, які здійснили будівництво без дозвільних документів та/або експлуатують не введені в експлуатацію об’єкти (відповідно до нової статті 37-2), є можливим. Тут варто зазначити, що іншим законопроектом (реєстраційний №5877) встановлюються нові розміри штрафів – від 34 000 грн! Звісно, такого розміру штрафи не будуть застосовуватися до «старих» об’єктів – до таких об’єктів може бути застосовано штрафні санкції в розмірах приблизно 4250-12750 грн.

Отже, висока ймовірність того, що оформлення об’єктів по будівельній амністії в 2023 році буде вартувати його замовникам від 23 000 гривень (не рахуючи вартості технічного паспорта), а можливо й більше.

✔ 3. З’явиться обмеження по висотності (поверховості) об’єктів: на сьогодні, Наказ №158 жодним чином не обмежує висотність індивідуального, садового або дачного будинку, тобто це може бути і 3, і 4 поверхи (головне, щоб площа при цьому не перевищувала 300 кв.м). А законопроектом №5655 вноситься положення, що такий індивідуальний (присадибний) житловий, садовий, дачний будинок та господарські будівлі і споруди мають відповідати критеріям для об’єктів, які можуть споруджуватись на підставі будівельного паспорта (отже, серед іншого, мова йде про площу та поверховість).

✔ 4. Зняття обмежень щодо площ: під нову будівельну амністію підпадуть будинки площею до 500 кв.м (на сьогодні обмеження 300 кв.м), а також всі господарські будівлі та споруди без обмеження їх площі (на сьогодні обмеження 300 (100) кв.м). Це, на мою думку, значно розширить «базу» об’єктів, які підпадатимуть під будамністію.

✔ 5. Жодних обмежень по даті (періоду) будівництва: нова будівельна амністія на сьогодні не містить жодних обмежень по періоду, коли особою було збудовано об’экт (на сьогодні граничною датою до якої міг бути збудований такий об’єкт встановлено 9 квітня 2015 року, а для будівель і споруд сільськогосподарського призначення – 12 березня 2011 року). Вказане положення я б назвав не просто спірним, а вкрай небезпечним. Детальніше про це я напишу в наступному матеріалі.

✔ 6. Звіт про результати обстеження технічного стану закінченого будівництвом об’єкта потрібен буде виключно для об’єктів сількогосподарського призначення.

Відсутність містобудівної документації: генпланів та детальних планів території (ДПТ)

Будівельна амністія (2018-2022) стала у нагоді тим, хто хотів, але не зміг та не може оформити документи на будівництво у зв’язку з відсутністю в населеному пунктів затвердженої містобудівної документації (генерального плану населеного пункту та/або детального плану території (ДПТ)).

Відсутність зазначеної документації або скасування затверджених генпланів та ДПТ, згідно Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (Наказ Мінрегіону від 05.07.2011 року №103) було та є підставою для відмови у видачі особі будпаспорту, який є необхідним для подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт (те саме стосується, і відмови у видачі містобудівних умов (МУОЗЗД)). Разом із цим, відсутність містобудівної документації населеного пункту та/або детального плану території не є перешкодою для введення об’єктів в експлуатацію, на які розповсюджуються положення пункту 9 розділу V України «Про регулювання містобудівної діяльності».

❗ Поруч із цим, нова будівельна амністія також «працюватиме» за відсутності затвердженої містобудівної документації, але вона, на мою думку, призведе зловживань з боку замовників і матиме негативні наслідки. Як я вже зазначив вище, детальніше про це читайте в наступному матеріалі.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2022

Опубліковано

Введення в експлуатацію житлового, садового, дачного будинку у 2022 році

В матеріалі буде описано процедуру прийняття в експлуатацію житлових, садових, дачних будинків (площею до 500 кв.м) та господарських будівель і споруд, які збудовані на підставі будівельного паспорта (оформленого після 12.03.2011 року) та повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

✔ Введення в експлуатацію об’єктів, які збудовані без оформлення дозвільних документів у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, на сьогодні можливе у спрощеному порядку — будівельна амністія 2018-2022.

❗ В 2023-му році будівельна амністія може стати платною!

✔ А якщо будинок було зведено до 05 серпня 1992 року, то він взагалі не потребує прийняття в експлуатацію.

Як ввести будинок в експлуатацію?

Механізм прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів регулює Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів (затверджений постановою КМУ від 13.04.2011 року №461).

Згідно вказаного Порядку, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об’єкта до експлуатації.

✔ Чинне законодавство дозволяє здавати в експлуатацію окремі будинки, будівлі, споруди (якщо згідно з будівельним паспортом було передбачено будівництво декількох об’єктів). Таким чином, можна, наприклад, здати в експлуатацію вже зведений житловий будинок, а господарські будівлі та споруди, передбачені будпаспортом, збудувати та, відповідно, здати їх в експлуатацію, пізніше.

Які документи потрібні для введення будинку в експлуатацію?

  1. Технічний паспорт, внесений (зареєстрований) до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. В результаті реєстрації кожному технічному паспорту присвоюється реєстраційний номер (формат TI00:0000—0000—0000-0000) та формується QR-код з посиланням на вказаний будпаспорт на порталі e-construction.gov.ua.
  2. Зареєстроване ДАБІ/ДІАМ повідомлення про початок виконання будівельних робіт (повідомлення про внесення змін) або відповідний реєстраційний номер (номери). У випадку подання декларації через портал ДІЯ, потрібно знати лише реєстраційний номер повідомлення (повідомлень), а при поданні документів в паперовому вигляді необхідно також знати дату подання відповідного повідомлення (дізнатися дату подання можливо шляхом направлення запиту до ДІАМ, зробити це можливо або через сайт ДІАМ, або на сайті URBANDATA). За необхідності, Ви також можете подати запит на отримання копії зареєстрованого повідомлення.
  3. Документи на земельну ділянку, паспорт (або інший документ) та номер облікової картки платника податків. У випадку подання декларації он-лайн інформація про власника (замовника), дані дозвільних документів та інформація про земельну ділянку буде завантажена автоматично.

Фактично, окрім документів, які зазначалися у Повідомленні про початок виконання будівельних робіт, та реєстраційного номеру повідомлення, потрібен лише технічний паспорт на збудований (завершений будівництвом) об’єкт (об’єкти), який зареєстровано в ЄДЕССБ.

Де замовити техпаспорт?

Замовити технічний паспорт можна в будь-яких суб’єктів господарювання (комунальних або приватних), у складі яких працює один або більше відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури, які пройшли професійну атестацію у Мінрегіоні України та отримали відповідний кваліфікаційний сертифікат. Отже, обов’язковою умовою є наявність у особи, що проводить техінвентаризацію, чинного сертифікату.

❗ Також, варто звернути увагу, що дані деяких технічних паспортів є актуальними лише рік.

Декларація про готовність об’єкта до експлуатації

Декларація подається в одному належним чином заповненому та підписаному примірнику. Чинне законодавство не передбачає подання додаткових примірників декларації або будь-яких інших документів (наприклад, будівельного або технічного паспорту, документів на земельну ділянку, повідомлень тощо).

Декларація про готовність об’єкта до експлуатації в паперовому вигляді подається до відповідного Центру надання адміністративних послуг (ЦНАП) або засобами поштового зв’язку, а в електронному вигляді (он-лайн) — через портал ДІЯ.

У випадку подання декларації у паперовому вигляді орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дня надходження декларації перевіряє повноту даних, зазначених у декларації, та реєструє її або повертає на доопрацювання. Після усунення недоліків, що спричинили повернення декларації, замовник може подати її повторно.

❗ Важливо: у разі відмови у реєстрації декларації та повернення її для виправлення виявлених недоліків, така декларація вважається неподаною, не створює для учасників правовідносин у сфері містобудівної діяльності жодних юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з відмовою у реєстрації, а тому не може слугувати підставою для призначення позапланової перевірки.

Реєстраційний номер декларації є підтвердженням того, що об’єкт введено в експлуатацію, і це дає можливість особі звернутися за реєстрацією права власності на такий об’єкт (за умови наявності адреси об’єкту). Про реєстрацію декларації або її повернення можна дізнатися на веб-сайті ЄДЕССБ або на порталі URBANDATA. 

Об’єкти, які не потрібно вводити в експлуатацію

Є ціла низка об’єктів для будівництва яких не потрібно оформлювати будпаспорт та дозвільні документи, і які не потрібно вводити в експлуатацію. Перелік таких об’єктів (точніше будівельних робіт) затверджено Постановою КМУ №406 від 7 червня 2017 року.

📍 Зокрема, згідно п. 6, до них віднесено: зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд без влаштування фундаментів, зокрема навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, гаражів, а також свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям, погребів, входів до погребів, воріт, хвірток, приямків, терас, ґанків — щодо індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2022

Опубліковано

Паркани (огорожі) 2022: обмеження по висоті, норми та дозвільні документи

Вимоги до встановлення парканів на присадибних, садових та дачних ділянках врегульовано цілою низкою нормативно-правових актів, частина з яких містить загальні положення про влаштування огорож, а частина – встановлює чіткі вимоги та обмеження (в т.ч. щодо висоти) при влаштуванні парканів.

📌  Потрібно також звернути увагу, що в статутах садових товариств та дачних кооперативів можуть бути встановлені певні вимоги та обмеження до встановлення парканів (відмінні від встановлених ДБН). Як правило, мова там йде про максимальну висоту та прозорість (іноді, може бути навіть зазначно дозволені до використання матеріали).

Актуальний відеоматеріал (2025) дивіться на моєму YouTube-каналі!

Якої висоти паркан (огорожу) можна зробити?

Згідно п. 6.1.34 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», присадибні ділянки з боку вулиць та сусідніх ділянок допускається огороджувати. Висоту огорожі слід встановлювати згідно з вимогами ДБН Б.2.2-5:2011 «Благоустрій територій» та правилами благоустрою населеного пункту.

📌 Встановлення огорожі не може погіршувати інсоляцію житлових будинків на суміжних територіях.

📌  Важливо: огорожа присадибних ділянок не повинна виступати за червону лінію вулиці та межі ділянки! Тобто, у випадках, коли червоні лінії проходять безпосередньо по земельній ділянці (перетинаючи її), паркан (огорожу) дозволяється встановлювати без виступу за червоні лінії — фактично, по самій ділянці, а не по її межі.

📐 Відстані між будинками та спорудами; відстані до меж ділянок, протипожежні та інші (2022)

Відповідно до положень п. 6.7 ДБН Б.2.2-5:2011 «Благоустрій територій», дозволено проектувати огородження як окремих ділянок, так і усієї прибудинкової території садибної забудови.

⭕️ При цьому, висота паркану (огороджень) має бути не більше ніж 2,0 м на межі сусідніх земельних ділянок та не більше ніж 2,5 м на межі з вулицею для забезпечення нормативної інсоляції та провітрювання суміжних територій.

📌  Правила добросусідства: потрібно також пам’ятати, що згідно положень Земельного кодексу України, власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

Чи потрібен дозвіл на встановлення паркану?

Постановою КМУ від 07.06.2017 року №406 затверджено Перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію.

Так, згідно п. 6 вказаного вище Переліку, зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд без влаштування фундаментів, зокрема навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, гаражів, а також свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям, погребів, входів до погребів, воріт, хвірток, приямків, терас, ґанків (щодо індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків), не потребує оформлення дозвільних документів на будівництво.

⭕️ Таким чином, станом на 08 січня 2022-го року чинне законодавство України не містить зобов’язань щодо оформлення дозвільних документів (повідомлень тощо) на будівництво парканів (огорож) на присадибних, садових та дачних ділянках. Роботи по зведенню парканів можуть проводитися навіть за відсутності будівельного паспорта (будпаспорта).

Законодавство

Чинні нормативно-правові акти, які регулюють влаштування парканів (огорож) та/або пов’язані із їх зведенням (станом на 08.01.2022 року):

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2022