Статті та аналітика

01.07.2020 року набрали чинності положення пунктів 2-5 розділу I Закону України Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості та прозорості реалізації майна №354-IX від 05.12.2019 року, якими внесено зміни до Податкового кодексу України щодо функціонування у складі Єдиної бази даних звітів про оцінку модуля електронного визначення оціночної та/або ринкової вартості, сервісів електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості.

Автоматичне визначення вартості майна — без залучення оцінювача

Так, з 01 липня 2020 року визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості мало би здійснюватися автоматично, на підставі даних про об’єкт нерухомості, внесених до Єдиної бази будь-якою особою за допомогою мережі Інтернет, що підтверджуються офіційними документами на такий об’єкт. Перелік даних, які вносяться особою до Єдиної бази з метою визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, затверджується Фондом державного майна України.

❗️Потрібно зазначити, що визначеного вище переліку даних які вносяться особою до Єдиної бази з метою визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, досі не затверджено (і невідомо навіть чи є проект вказаного документу), а отже скористатися послугою автоматичної оцінки, відповідно, неможливо.

🔎 12.02.2021 року мною повторно подано запит щодо статусу розробки/затвердження вказаного Переліку мною було подано до ФДМУ. Відповідь буде опубліковано в групі Містобудування в Україні.

🎯 Фактично, з 01 липня 2020 року оцінити майно зміг би будь-хто без залучення оцінювача, проте досі вказана функція не працює. За повідомленням ФДМУ, зробленим в липні 2020 року, «розробка, тестування та введення в промислову експлуатацію такої інформаційно-телекомунікаційної системи потребує значних витрат часу та коштів, які були спочатку передбачені Фонду в Державному бюджеті на 2020 рік. Втім, через об’єктивну необхідність фінансувати більш нагальні програми щодо підтримки медичної, соціальної сфери під час пандемії коронавірусної хвороби COVID-19 та спричиненого нею карантину, ця стаття бюджетних витрат була повністю урізана».

❗️Таким чином, станом на 12.02.2021 року для оцінки нерухомого майна потрібно звертатися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача).

✅  11 лютого 2021 року ФДМУ на своєму сайті повідомив, що сервіс електронних довідок про оціночну вартість буде запущено в другому кварталі 2021 року!

✅  Фонд державного майна розпочав процедуру пошуку коштів серед міжнародних донорів. За сприяння Агентства США з міжнародного розвитку (USAID) Фонд провів необхідні технічні роботи і готовий до введення в експлуатацію послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості у ІІ кварталі 2021 року.

Довідка про оціночну вартість об’єкта нерухомості

За результатом визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості Єдиною базою має формуватися довідка про його оціночну вартість з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера.

Якщо особа не погоджується з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, вона має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта.

🎯 Оціночна вартість нерухомого майна буде оприлюднюватися атвоматично в режимі реального часу з 01.07.2020

Внесення інформації зі звітів про оцінку до Єдиної бази здійснюється суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) на підставі звіту про оцінку, електронна версія якого зберігається в Єдиній базі. Перелік даних про об’єкт нерухомості зі звіту про оцінку, які вносяться суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) до Єдиної бази з метою реєстрації звіту у Єдиній базі, затверджується Фондом державного майна України. Звіти про оцінку реєструються в Єдиній базі суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) виключно з використанням кваліфікованого електронного підпису оцінювачів, які безпосередньо проводили оцінку.

Реєстрація звіту про оцінку з присвоєнням йому унікального реєстраційного номера здійснюється Єдиною базою за умови, що визначена у звіті про оцінку ринкова вартість об’єкта нерухомості перебуває в межах допустимого 25-відсоткового цінового діапазону ринкових цін на співставні об’єкти нерухомості, інформація про які міститься у Єдиній базі. Алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості визначаються Фондом державного майна України.

📌 Тут потрібно зазначити, що норму про «межі допустимого 25-відсоткового цінового діапазону» хочуть прибрати!

Доступ, внесення, перевірка інформації до/з Єдиної бази здійснюються безоплатно. Формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості здійснюється безоплатно.

Звіт про оцінку, не зареєстрований у Єдиній базі, без присвоєного унікального реєстраційного номера відповідно до вимог цієї статті або з дати реєстрації якого минуло більше шести місяців, для цілей оподаткування не застосовується. Єдина база не присвоює унікальний реєстраційний номер звіту про оцінку, якщо з дати звіту про оцінку (або у разі здійснення рецензування звіту про оцінку — з дати завершення такого рецензування) минуло більше п’яти робочих днів.

Під час посвідчення правочинів з продажу (обміну) об’єктів нерухомості нотаріус перевіряє зміст електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості на достовірність даних про об’єкт нерухомості, унікальний реєстраційний номер та дату формування цієї довідки або реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та наявність присвоєного йому унікального реєстраційного номера, а також звіряє інформацію про суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) та ринкову вартість об’єкта нерухомості, які містяться у звіті про оцінку, з даними Єдиної бази.

⭕️ Довідка про оціночну вартість об’єкта нерухомості за результатами електронного визначення оціночної вартості є чинною впродовж 30 календарних днів з дня її формування Єдиною базою.

Доступ нотаріуса до Єдиної бази для перевірки факту формування Єдиною базою довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості чи реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та присвоєння йому унікального реєстраційного номера, а також для внесення до Єдиної бази інформації про ціну об’єкта нерухомості, зазначену в договорі купівлі-продажу, що ним посвідчується, є безоплатним.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

Мінрегіоном розроблено проект постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Класифікації обмежень у використанні земель, що можуть встановлюватися комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади, генеральним планом населеного пункту, детальним планом території».

У даний час обмеження щодо використання земельних ділянок визначені додатком 6 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого ПКМУ від 17.10.2012 року №1051.

Проект постанови спрямований на розширення переліку обмежень, які в даний час вже встановлюються на основі інших нормативно-правових актів або за процедурами подання відповідних заяв заінтересованими особами. Розширення переліку відбувається за рахунок тих обмежень, що можуть встановлюватися комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади, генеральним планом населеного пункту, детальним планом території.

✔ Класифікація обмежень передбачається шляхом виділення тих обмежень у використанні земель, що:

• встановлюються виключно комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади, генеральним планом населеного пункту, детальним планом території;
• можуть встановлюватися комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади, генеральним планом населеного пункту, детальним планом території, у відповідності до параметрів, визначених нормативними документами, в разі якщо вони не встановлені іншою документацією.

📌 Обмеження у використанні земель, що встановлюються виключно комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади, генеральним планом населеного пункту, детальним планом території:

• території в червоних лініях;
• території в зелених лініях;
• території в блакитних лініях;
• території в жовтих лініях;
• території в лініях регулювання забудови;
• території, до складу яких входять земельні ділянки, необхідні для розміщення об’єктів, щодо яких відповідно до закону може здійснюватися примусове відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності.

Крім зазначених підстав для встановлення обмежень у комплексному плані просторового розвитку території територіальної громади, генеральному плані населеного пункту, детальному плані території мають відображатися всі інші обмеження, встановлені згідно чинного законодавства, в тому числі ті, які визначені додатком 6 ПКМУ №1051. в разі, якщо вони занесені до Державного земельного кадастру і відображаються як геопросторові дані з відповідними атрибутами.

✅ Затверджена до набрання чинності Класифікацією містобудівна і землевпорядна документація та встановлені ними обмеження зберігатимуть чинність до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нового комплексного плану просторового розвитку території територіальної громади, генерального плану населеного пункту, детального плану території.

Передбачається, що відомості про межі обмежень у використанні земель, встановлених у відповідності до цієї постанови, підлягають внесенню до інформаційних систем Державного земельного та містобудівного кадастру. Це дасть змогу спростити доступ державних органів влади, органів місцевого самоврядування, юридичних та фізичних осіб до інформації про наявні обмеження у використанні земель при плануванні своєї діяльності та очікуваних доходів і витрат.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у Постанові від 09.12.2020 року по справі №617/763/16-ц щодо законності надання дозволу на розробку проекту землеустрою двом окремим громадянам щодо однієї і тієї ж ділянки, прийшов до наступних висновків:

✔ Позовна заява мотивована тим, що вона проживає в АДРЕСА_1 , та її житловий будинок з надвірними будівлями розташований на земельній ділянці, площею 0,1356 га, за кадастровим номером 6321655803:00:000:0183 та призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель. У її користуванні перебувала і земельна ділянка, площею 0,26 га, яка розташована напроти її домоволодіння.

✔ 27 жовтня 2009 року позивачці рішенням сесії селищної ради було надано згоду на безоплатну передачу у власність земельної ділянки, площею 0,2600 га для ведення особистого селянського господарства та надано дозвіл на виготовлення технічної документації на зазначену земельну ділянку.

✔ А 26 листопада 2013 року тією ж селищною радою було надано дозвіл на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення тієї ж земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства іншій особі, яка 10 лютого 2014 року отримала свідоцтво про право власності на нерухоме майно – земельну ділянку, а вже 09 вересня 2014 року продала вказану ділянку.

Позивач просила суд: 1) визнати недійсним рішення селищної ради від 26 листопада 2013 року про надання дозволу іншій особі на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства; 2) визнати недійсним рішення селищної ради від 31 січня 2014 року про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для передачі у власність іншій особі; 3) визнати недійсним свідоцтво про право власності на нерухоме майно – земельну ділянку; 4) визнати недійсним договір купівлі-продажу вказаної ділянки; 5) визнати недійсним свідоцтво про право власності отримане покупцем ділянки; 6) визнати недійсним свідоцтво про право власності земельну ділянку, видане покупцю; 7) витребувати у покупця земельну ділянку та передати її до земель селищної ради.

📌 Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили у задоволенні позову, вважаючи, що посилання позивача на те, що рішенням селищної ради від 26 листопада 2013 року, яким було надано дозвіл іншій особі щодо відведення земельної ділянки, площею 0,4936 га, у тому числі і на земельну ділянку, яка в 2009 році була надана позивачу у власність, є безпідставним, оскільки рішення селищної ради від 27 жовтня 2009 року не є правовстановлюючим документом та не є доказом наявності у позивача права власності на спірну земельну ділянку.

В поданій касаційній скарзі, зокрема, було зазначено, що судом першої інстанції не враховано, що рішенням селищної ради від 26 листопада 2013 року було надано дозвіл іншій особі щодо відведення земельної ділянки, площею 0,4936 га, у тому числі і земельної ділянки, яка в 2009 році була надана у власність позивачу, тобто повторно надано одну і ту ж земельну ділянку іншій особі.

⭕ Верховний Суд скасував постанову апеляційної інстанції, мотивуючи це тим, що апеляційний суд неправильно застосував норми матеріального права до спірних правовідносин, не перевірив доводів позивача, не надав оцінки поведінці органу місцевого самоврядування, який надав дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки кільком особам, з урахуванням обставин цієї справи; не врахував те, що рішенням селищної ради від 27 жовтня 2009 року надано згоду на безоплатну передачу у власність позивачу земельну ділянку у розмірі 0,2600 га для ведення особистого селянського господарства та надано дозвіл на виготовлення технічної документації на зазначену земельну ділянку, а тому дійшов передчасного висновку про відмову в задоволенні позову, оскільки надання дозволу територіальним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин на розробку проекту землеустрою двом окремим громадянам щодо однієї і тієї ж земельної ділянки, є таким, що суперечить вимогам землеустрою, та сприяє позбавлення одного з них можливості завершити розпочату ним відповідно до вимог чинного законодавства процедуру отримання у власність земельної ділянки.

🔎 Також ВС в свої поставнові зазначив, що у пункті 77 постанови Великої палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі №688/2908/16-ц (провадження № 14-28цс20) зроблено висновок про те, що неконкурентне надання землі у користування за наявності двох або більше бажаючих не відповідає принципам забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; забезпечення гарантій прав на землю. Зокрема, не можна вважати справедливим і розумним надання землі особі, яка пізніше за інших дізналася про існування вільної земельної ділянки і звернулася з відповідною заявою.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021