Розміщення торговельно-офісного комплексу на землях для індивідуального житлового будівництва не суперечить законодавству

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 03.04.2020 року по справі №640/18866/18 щодо визнання протиправним та скасування рішення Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) про відмову у наданні містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва багатофункціонального комплексу, прийшов до наступних висновків:

Як встановлено судами попередніх інстанцій ... земельна ділянка ... має цільове призначення — 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель — землі житлової та громадської забудови; вид використання — для будівництва торговельно-офісного комплексу з підземним паркінгом шляхом реконструкції виробничо-складських будівель з подальшою експлуатацією та обслуговуванням.

Друга земельна ділянка ... має цільове призначення — для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва.



Категорії земель за основним цільовим призначенням визначає стаття 19 ЗК України. Однією з таких категорій є землі житлової та громадської забудови (пункт «б» частини першої вказаної статті). До них належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування (стаття 38 ЗК України).

Крім того, відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010 № 548 від 23.07.2010 № 548, землі житлової та громадської забудови поділяються на землі житлової забудови (код 02) та землі громадської забудови (код 03). До земель житлової забудови належать землі, які використовуються для розміщення житлової забудови (житлові будинки, гуртожитки, господарські будівлі та інше); землі, які використовуються для розміщення гаражного будівництва. До земель громадської забудови належать землі, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об'єктів загального користування.

Частиною 5 статті 20 ЗК України передбачено, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

🎯 З огляду на викладене, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку, що використання обидвох земельних ділянок відповідає категорії земель «землі громадської та житлової забудови», оскільки зміна цільового призначення відбувається лише у разі зміни виду її використання в межах категорій земель.

ℹ️ Аналогічний висновок щодо застосування положень статі 19 ЗК України та Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010 № 548 від 23.07.2010, викладений у постанові Верховного Суду від 10.10.2018 у справі №357/4277/17.

📌 Як встановлено судами, рішенням Київської міської ради від 28.03.2002 №370/1804 затверджено «Генеральний план міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року», відповідно до якого основна частина ділянки проектування за функціональним призначенням віднесена до багатоповерхової житлової території та частково до території громадських будівель та споруд. Дана територія рекомендована до використання як поліфункціональна зона, без збереження пріоритету існуючої функції, що також узгоджується з розташуванням означеної території у межах загальноміського центру згідно зі схемою загальноміських центрів Генерального плану розвитку міста до 2020 року. При цьому, колегія суддів наголошує, що суд касаційної інстанції не має права додатково перевіряти досліджені судами попередніх інстанцій докази, на підставі яких такі обставини встановлено.

🔎 Містобудування, земельне право та ДАБІ: судова практика за 2019 рік

Зобов'язання видати МУО не є втручання в дискреційні повноваження

Щодо доводів касаційної скарги про втручання суду у дискреційні повноваження відповідача, колегія суддів зазначає наступне:

На законодавчому рівні поняття «дискреційні повноваження» суб'єкта владних повноважень відсутнє. У судовій практиці сформовано позицію щодо поняття дискреційних повноважень, під якими необхідно розуміти такі повноваження, коли у межах, які визначені законом, адміністративний орган має можливість самостійно (на власний розсуд) вибирати один з кількох варіантів конкретного правомірного рішення. Водночас, повноваження державних органів не є дискреційними, коли є лише один правомірний та законно обґрунтований варіант поведінки суб`єкта владних повноважень. Тобто у разі настання визначених законодавством умов відповідач зобов`язаний вчинити конкретні дії і якщо він їх не вчиняє, його можна зобов`язати до цього в судовому порядку.



З огляду на наведене, дискреційне повноваження може полягати у виборі діяти чи не діяти, а якщо діяти, то у виборі варіанту рішення чи дії серед варіантів, що прямо або опосередковано закріплені у законі. Важливою ознакою такого вибору є те, що він здійснюється без необхідності узгодження варіанту вибору будь-ким.

У справі, що переглядається, повноваження щодо надання містобудівних умов і обмежень чи надання мотивованої відмови у його їх наданні регламентовано положеннями Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

⭕️ Підстави, за яких орган відмовляє у наданні дозволу, визначені законом. Якщо такі підстави відсутні, орган повинен надати містобудівні умови та обмеження. Ці повноваження та порядок їх реалізації передбачають лише один вид правомірної поведінки відповідного органу — надати містобудівні умови та обмеження або не надати (відмовити). Згідно з законом у цього органу немає вибору між декількома можливими правомірними рішеннями, тому зазначені повноваження не є дискреційними.

Статтею 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

При цьому під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект.

Таким чином, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам та виключати подальше звернення особи до суду за захистом порушених прав.

ℹ️ Така правова позиція узгоджується із позицією, висловленою Верховним Судом у постановах від 22.12.2018 року у справі № 804/1469/17, від 14.08.2019 у справі №0640/4434/18, від 12.09.2019 у справі №0640/4248/18.

Відповідно до пункту 4 частини першої 1 статті 5 Кодексу адміністративного судочинства України способом захисту прав особи від протиправної бездіяльності є визнання бездіяльності суб'єкта владних повноважень протиправною та зобов'язання вчинити певні дії.

Частиною четвертою статті 245 Кодексу адміністративного судочинства України визначено, що у випадку, визначеному пунктом 4 частини другої цієї статті, суд може зобов'язати відповідача — суб'єкта владних повноважень прийняти рішення на користь позивача, якщо для його прийняття виконано всі умови, визначені законом, і прийняття такого рішення не передбачає права суб'єкта владних повноважень діяти на власний розсуд".

✅ З огляду на викладене, суд має право зобов'язати суб'єкта владних повноважень вчинити певні дії. При цьому суд може зобов'язати відповідача — суб'єкта владних повноважень прийняти рішення на користь позивача, якщо для його прийняття виконано всі умови, визначені законом, і прийняття такого рішення не передбачає права суб'єкта владних повноважень діяти на власний розсуд.



У контексті обставин спору застосування такого способу захисту вимагає з'ясування судом чи виконано позивачем усі визначені законом умови, необхідні для одержання містобудівних умов та обмежень.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, позивач під час звернення до відповідача надав всі необхідні документи, визначені чинним законодавством, що відповідачем не спростовано належними доказами; підстави для відмови відповідачем у видачі позивачу містобудівних умов та обмежень відсутні, а відтак, враховуючи вищевикладене, зобов'язання відповідача видати позивачу містобудівні умови та обмеження не є втручанням у дискреційні повноваження Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (відповідач наділений виключною компетенцією щодо вчинення таких дій та у нього відсутні альтернативні варіанти поведінки у межах спірних правовідносин) та відповідає вимогам справедливості й забезпечує ефективне поновлення позивача в правах.

ℹ️ Аналогічна позиція щодо відсутності втручання суду в дискреційних повноважень субєкта владних повноважень шляхом зобов'язання останнього вчинити дії викладена у постановах Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №826/162/18, від 29.11.2019 у справі №826/6222/15, від 17.12.2019 у справі №813/6618/15.

🏠 Містобудування в Україні

📊 URBANDATA — Реєстр дозвільних документів ДАБІ

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020

Посилення відповідальності за використання приміщень багатоквартирного будинку не за призначенням

Сьогодні, 22.04.2020 року, профільний Комітет ВРУ розгляне проект Закону України «Про внесення змін до деяких законів України щодо правового регулювання відносин між співвласниками багатоквартирних будинків і власниками та наймачами (орендарями)квартир або нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках» (реєстраційний №2564) та проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав власників квартир у багатоквартирному будинку (реєстраційний №2354).

Метою обох законопроектів є заборона використання приміщень багатоквартирних будинків не за призначенням та посилення відповідальності у випадку порушення встановлених заборон. Розглянемо кожен законопроект окремо.



Законопроект №2354

Метою законопроекту є заборона використання квартир та житлових приміщень у багатоквартирному будинку для надання готельних послуг.

🎯 Запропоновано нову редакцію терміну «аналогічні засоби розміщення» в Законі України «Про туризм»: аналогічні засоби розміщення, у тому числі, хостели — підприємства будь-якої організаційно-правової форми та форми власності, що складаються з п’яти і менше номерів різної місткості, але з розміщенням не більше шести осіб в одному номері, містять не менш як два санвузли та приміщення (зону) для спілкування гостей і надають обмежені готельні послуги, включно з щоденним заправлянням ліжок, прибиранням кімнат та санвузлів. Такі підприємства можуть розміщуватись в окремо розташованих будівлях або в приміщеннях з окремим входом у житлових багатоквартирних будинках з дотриманням встановлених норм.

🎯 Проект закону передбачає суттєве збільшення штрафів: від 2000 до 7000 неоподаткованих мінімумів доходів громадян (від 34000 до 119000 грн) за використання жилих будинків та жилих приміщень (квартир) в багатоквартирних будинках не за призначенням.

🎯 В проекті пропонується передбачити вимогу про те, що при здачі квартири в оренду (найм) орендодавець (наймодавець) повинен забезпечити кожного мешканця житлом, площею не менше 8 кв.м загальної площі квартири на одну особу.

Законопроект №2564

Законопроект розроблено з метою визначення на законодавчому рівні захисту прав громадян та запобіганню виникнення конфліктів між співвласниками квартир і власниками (орендарями) квартир або нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках та обмежень щодо їх використання не за призначенням, в тому числі хостелів, готелів, інших закладів тимчасового проживання, підприємств харчування (кафе, ресторанів, барів, кальянних) та посилення відповідальності за порушення законодавства у зазначеній сфері.

Проект №2564 ініційовано депутатами Київської міської ради, які звернули увагу на питання правомірності використання житлових та нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках в якості об’єктів тимчасового розміщення, так званих хостелів, міні-готелів, приватних гуртожитків, підприємств харчування (кафе, ресторанів, барів), кальянних тощо; оскільки здійснення цих видів підприємницької діяльності може потенційно мати негативний вплив на якість життя власників суміжних квартир, санітарно-гігієнічний стан спільних приміщень у багатоквартирному будинку і на правопорядок. Нажаль, наявне правове регулювання таких конфліктів є неефективним, через те що на його основі неможливо досягти остаточного вирішення конфліктних ситуацій і забезпечити тривале співіснування підприємців і їх сусідів у багатоквартирних будинках на основі принципів добросусідства і взаємної поваги до законних прав і інтересів сторін конфліктів.

Проектом закону передбачається наступне:

🎯 Право встановлювати конкретну заборону на той або інший вид підприємницької або господарської діяльності у житлових або нежитлових приміщеннях багатоквартирних будинків делегується безпосередньо співвласникам багатоквартирного будинку, які об'єдналися у ОСББ.



🎯 Право встановлювати перелік можливих видів діяльності, які можуть бути обмежені рішенням загальних зборів об'єднання співвласників багатоквартирних будинків певного типу, а також і право визначити типи багатоквартирних будинків, де такі обмеження можливі, делегується представницькому органу місцевого самоврядування.

🎯 Надати право ОСББ звертатися до суду в разі порушення співвласником обмежень на здійснення підприємницької і господарської діяльності, встановлених рішенням загальних зборів, з позовом про заборону здійснення відповідної діяльності та/або стягнення штрафу за порушення цієї заборони в розмірі однієї із таких сум (на розсуд позивача):

  • (а) одного прожиткового мінімуму на працездатну особу, визначеного станом на 1 січня поточного року, за кожний день порушення заборони, починаючи із дати надсилання власнику відповідного приміщення повідомлення про рішення загальних зборів до дати припинення власником або наймачем (орендарем) забороненої діяльності, або
  • (б) тридцяти відсотків річних від ринкової вартості приміщення, в якому здійснюється заборонена діяльність, в розрахунку за кожний день порушення заборони, починаючи із дати надіслання власнику відповідного приміщення повідомлення про рішення загальних зборів до дати припинення власником або наймачем (орендарем) забороненої діяльності

Незважаючи на те, що обидві ініціативи мають на меті захистити права власників квартир та нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках, підготовлені законопроекти містять багато суперечностей та колізій.

⭕️ ДБН В.2.2-15:2019 Житлові будинки

ДБН Житлові будинки, який набрав чинності 01.12.2019 року вже містить перелік обмежень та заборон — не допускається розміщення у житлових будинках:



  • готелів, хостелів;
  • пунктів приймання склотари та вторинної сировини, а також магазинів сумарною торговельною площею більше 1000 кв.м;
  • спеціалізованих рибних, м'ясних та овочевих магазинів;
  • ветеринарних клінік та їх центрів, ветеринарно-консультаційних кабінетів;
  • лазень і саун (лазень сухого жару), в тому числі у вбудованих фізкультурно-оздоровчих закладах, пралень і хімчисток (крім приймальних пунктів і пралень самообслуговування продуктивністю до 75 кг білизни у зміну);
  • спеціалізованих закладів і підприємств, експлуатація яких може призвести до забруднення території та повітря житлової забудови і квартир з підвищенням понад допустимі рівні шуму, вібрації, іонізуючого та неіонізуючого випромінювання;
  • автоматичних телефонних станцій, призначених для телефонізації житлових будинків загальною площею більше 100 кв.м, вузлів фіксованого зв’язку (обладнання: автоматичних цифрових телефонних станцій, центрів комутації, розподільчих абонентських концентраторів, телекомунікаційного обладнання мережі широкосмугового доступу до Інтернету);
  • спеціалізованих магазинів будівельних, мастильних та інших товарів, експлуатація яких може призвести до забруднення території і повітря житлової забудови; магазинів та складів товарів побутової хімії, легкозаймистих та горючих рідин, вогненебезпечних (горючих)
    речовин і матеріалів (фарб, розчинників, лаків, пороху), балонів з газом, майстерень та інших приміщень з категорією за вибухопожежною небезпекою А і Б;
  • виробничих приміщень, зуботехнічних лабораторій, клініко-діагностичних та бактеріологічних лабораторій, диспансерів усіх типів, денних стаціонарів диспансерів та стаціонарів приватних клінік, травмпунктів, підстанцій швидкої
    та невідкладної допомоги, дерматовенеричних, психіатричних, інфекційних та фтизіатричних кабінетів лікарського прийому, відділень (кабінетів) магніто-резонансної томографії;
  • рентгенівських кабінетів, а також приміщень з лікувальною та діагностичною апаратурою і обладнанням, яке є джерелом іонізуючого випромінювання, заввишки припустимого рівня;
  • підприємств побутового обслуговування, в яких застосовуються легкозаймисті речовини (за винятком перукарень, майстерень з ремонту годинників розрахунковою площею до 300 кв.м);
  • майстерень з ремонту побутових машин і приладів, ремонту взуття розрахунковою площею понад 100 кв.м;
  • громадських туалетів;
  • похоронних бюро.

📍Примітка: з 19 жовтня 2019 року ст. 10 ЗУ «Про будівельні норми» доповнено частиною 10, згідно з якою будівельні норми не можуть містити правових норм; тому маю сумніви, що всі перелічені в ДБН заборони будуть діяти на практиці (потрібно «дочекатися» відповідної судової практики, щоб розуміти ефективність цих заборон).

Тому я вважаю, що обмеження/заборони потрібно встановити на рівні постанови КМУ, або Житлового кодексу, а вже на місцях можна буде дати право ОМС на встановлення додаткових обмежень тощо.

🏠 Містобудування в Україні

ℹ️ Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020

При перебудові житлового будинку без згоди співвласників відсутні підстави для перерозподілу часток

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у Постанові від 17.04.2020 року по справі №457/238/18 щодо про зміни розміру ідеальних часток у спільній частковій власності після перебудови будинку без згоди інших співвласників, прийшов до наступних висновків:

🔎 Містобудування, земельне право та ДАБІ: судова практика за 2019 рік

🎯 При розгляді спорів між учасниками спільної часткової власності на жилий будинок про зміну часток суди повинні враховувати, що такі вимоги можуть бути задоволені, якщо учасник спільної власності збільшить в ньому за свій рахунок корисну площу будинку (жилих і підсобних його приміщень) шляхом прибудови, надбудови або перебудови, проведеної з дозволу виконкому місцевої Ради і за згодою решти учасників спільної власності.

Спорудження господарських будівель (сараїв, гаражів тощо) не є підставою для збільшення встановленого раніше розміру частки в праві власності на будинок.



🎯 При здійсненні перебудов житлового будинку, позовні вимоги про перерозподіл часток співвласників у праві спільної частково власності із виділенням в натурі новостворених часток, про що відсутня згода кожного із таких співвласників, не можуть бути задоволені.

🎯 Враховуючи те, що позивачем не доведено, що здійснення нею житлової прибудови зроблено за згодою інших співвласників, ... суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для збільшення позивачеві розміру ідеальної частки у спірному житловому будинку та обґрунтовано відмовив у задоволенні позову.

🏠 Містобудування в Україні

ℹ️ Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020