Тема довгобудів (проблемних об'єктів будівнцтва) є актуальною вже багато років. Періодично розробляються законопроекти та підзаконні нормативно-правові акти, які покликані або унеможливити появу нових довгобудів, або мають на меті захистити постраждалих «інвесторів», або мають вирішити проблему з довгобудами раз і назавжди.
Нещодавно (08.12.2021 року) Мінрегіон оприлюднив проект Закону України «Про сприяння постраждалим інвесторам у добудові проблемних об’єктів багатоквартирного житлового будівництва». Також вже доступні результати цього обговорення.
А вже 15 грудня 2021 року Кабінет Міністрів України приймає постанову №1327 Деякі питання формування переліку об’єктів житлового будівництва, що не прийняті в експлуатацію (т.зв. довгобудів).
Так, згідно Порядку до переліку включається інформація про житлові будівлі або їх комплекси (у тому числі ті, які мають ознаки самочинного будівництва) (далі — об’єкти будівництва), які одночасно відповідають таким критеріям:
- за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів будівництва із середніми (СС2) та значними наслідками (СС3);
- фінансування об’єктів будівництва здійснювалося з використанням залучених коштів фізичних та/або юридичних осіб;
- об’єкти будівництва не прийняті в експлуатацію у строк понад два роки із запланованої дати введення в експлуатацію згідно з договорами, відповідно до яких залучено кошти фізичних та/або юридичних осіб, або згідно з проектною документацією;
- будівельні роботи на об’єкті будівництва не проводяться понад два останніх роки.
Таке визначення співпадає з запропонованим у названому вище законопроекті: довгобуд – об'єкт багатоквартирного житлового будівництва (сукупність таких об’єктів), який має такі ознаки: фінансування його будівництва здійснювалося із залученням коштів інвесторів, не прийнятий в експлуатацію в установленому законом порядку у строк понад два роки із запланованої дати прийняття в експлуатацію згідно з договором або згідно з проектною документацією або будівельні роботи на якому не ведуться понад два останні роки до моменту набрання чинності цим законом та який залишається не прийнятим в експлуатацію на дату набрання чинності цим Законом.
⭕ Проте, чи є вказані вище ознаки таким, що охоплять всі довгобути?
На мою думку та оскільки історія довгобудів наліучує вже більше десятка років, вказаних вище ознак недостатньо, щоб виявити усі проблемні об'єкти. Сподіваюся, що переліченим вище ознакам (у сукупності) відповідатиме хоча б 20% проблемних об'єктів.
Насправді ми маємо занадто велике «різноманіття» довгобудів, і чотирьох критеріїі не досить, щоб їх всі ідентифікувати.
Окрім того, такий критерій як «непроведення будівельних робіт» є досить спірним і може бути використано замовником, щоб об'єкт не потрапив до переліку — достатньо просто виконувати будь-які будівельні роботи хоча б раз в рік та фіксувати це в відповідних журналах.
Також до переліку не потраплять об'єкти, що за класом наслідків належать до СС1. Здавалося б це мова про приватні або просто невеликі будинки, проте під СС1 будувалися і висотки, і велика кількість багатоквартирних будинків в Київській області.
В будь-якому випаду, перші законодавчі спроби скласти перелік проблемних об'єктів будівництва — це великий плюс. Разом із цим, дуже важливо, щоб на цьому процес не зупинився.
📌 На мою думку, без повного переліку проблемних об'єктів та подальшого аналізу причин, які призвели до того, що об'єкт став довгобудом, буде неможливо ні запобігти появі таких об'єктів у майбутньому, ні вирішити проблеми існуючих «інвесторів».
Вважаю, що приблизно половину довгобудів можна завершити без суттєвих фінансових та часових витрат, ще приблизно чверть об'єктів потребуватиме пошуку додатковго фінансування і вирішення певних юридичних проблем, і лише близько 10% — це дійсно дуже проблемні об'єкти, які, можливо, будуть знесені...
✔ Історія: Проект Закону Про захист прав постраждалих фізичних осіб при будівництва житлової нерухомості — 2018-й рік:
довгобуд – багатоквартирний будинок, спорудження якого відбувалось із залученням коштів фізичних та/або юридичних осіб, не прийнятий в експлуатацію у визначений договором або графіком робіт строк;
проблемний об'єкт – довгобуд, визнаний проблемним об'єктом у судовому порядку або після закінчення трирічного терміну з часу невиконання взятих на себе замовником/забудовником зобов’язань щодо прийняття багатоквартирного будинку в експлуатацію, відповідно до договору.
Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA
Ⓒ 2021