Місяць: Серпень 2022

01 жовтня 2022 року має набрати чинності ДБН Б.1.1-14:2021 Склад та зміст містобудівної документації на місцевому рівні, але чи буде це саме 01.10.2022?

Вказаний документ розроблено на заміну:

• ДБН Б.1.1-15:2012 Склад та зміст генерального плану населеного пункту
• ДБН Б.1.1-14:2012 Склад та зміст детального плану території
• ДБН Б.1.1-22:2017 Склад та зміст плану зонування території
• ДБН Б.1.1-21:2017 Склад та зміст схеми планування території, на якій реалізуються повноваження сільських, селищних, міських рад

Щодо набрання чинності вказаним ДБН

Норми затверджені наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 30.12.2021 року №367 та наказами від 31.01.2022 року №22, від 08.04.2022 року №62, від 16.05.2022 року №72, і на сайті Мінрегіону зазначено, що ДБН Б.1.1-14:2021 має «набрати чинності з першого числа місяця, що настає через 90 днів з дня їх реєстрації та оприлюднення на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (з 2022-10-01)».

Відповідно до п. 2 Наказу Мінрегіону №367, ДБН Б.1.1-14:2021 набирає чинності з першого числа місяця, що настає через 90 днів з дня їх реєстрації та оприлюднення на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Сам Наказ №367 мав набрати чинність 01.02.2022 року.

Проте наказом Мнірегіону №22 від 31.01.2022 року було внесено зміни до наказу №367, відповідно до яких наказ №367 про затвердження ДБН набере чинності 01.04.2022 року.

Після цього, наказом №62 дату набрання чинності наказом про затвердження ДБН Склад та зміст містобудівної документації на місцевому рівні, було визначено наступним чином: через 30 календарних днів з наступного дня після припинення або скасування воєнного стану в Україні.

Пізніше, 16.05.2022 року Мінрегіон своїм наказом №72 знову змінив дату набрання чинності наказу про затвердження ДБН на 15 травня 2022 року.

Таким чином, ДБН Б.1.1-14:2021 Склад та зміст містобудівної документації на місцевому рівні має набрати чинності не через 30 днів після закінчення дії воєнного стану, а через 90 днів з дня реєстрації норм та оприлюднення на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва!

Номер ДБН в ЄДЕССБ: BN01:0261—4485-9082-0985

ДБН Склад та зміст містобудівної документації на місцевому рівні

ДБН Б.1.1-14:2021 встановлює вимоги до складу та змісту містобудівної документації на місцевому рівні, а саме:

• комплексного плану планування території територіальної громади;
• генерального плану населеного пункту;
• детального плану території.

Документ конкретизує склад та зміст вказаних видів містобудівної документації, їх розділів, встановлених чинними нормативно-правовими актами.

ДБН передбачає включення до відповідних видів містобудівної документації нових складових з питань:

• землеустрою,
• історико-архітектурного опорного плану;
• плану зонування;
• бази геоданих.

ДБН Б.1.1-14:2021 передбачає розроблення у складі комплексного плану генеральних планів населених пунктів, детальних планів територій в межах та за межами населених пунктів як єдиного комплексного містобудівного документу для прийняття якісних управлінських рішень в межах територій громад.

Науково-проектна документація «Історико-архітектурний опорний план населеного пункту» (ІАОП), віднесеного до сторичних місць України та розділ «Функціональне зонування території населеного пункту» розробляється у складі генерального плану.

Врахована особливість змісту планувальних рішень генеральних планів населених пунктів та детальних планів територій, які розробляються у складі комплексного плану, а також склад графічних та текстових матеріалів при поєднанні генерального плану та детального плану в одному містобудівному документі.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2022

15 серпня 2022 року ВРУ в другому читанні було прийнято Закон Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому.

Основною метою проекту Закону є створення правових механізмів для гарантування державою речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано з дати набрання чинності проектом Закону.

Проектом Закону запропоновано:

• встановити умови, за яких об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості можуть бути об’єктами цивільних прав;
• визначити особливості інвестування та фінансування об’єктів, що споруджується з використанням недержавних  коштів;
• визначити особливості договору щодо організації та фінансування будівництва об’єкта;
• визначити основні вимоги до розкриття замовником будівництва (девелопером будівництва, управителем фонду фінансування будівництва) інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок);
• запровадити механізм державної реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва  та майбутні об’єкти нерухомості;
• створити можливість отримувати право на виконання будівельних робіт та здійснювати державну реєстрацію права власності на об’єкт будівництва та його складові частини (квартири, гаражні бокси, інші житлові та нежитлові приміщенням, машиномісця тощо, які після прийняття об’єкта в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна) за принципом «єдиного вікна»;
• забезпечити прийняття в експлуатацію закінченого  будівництвом об’єкта щодо якого до Державного  реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, та державну реєстрацію права власності на такі об’єкти за принципом «єдиного вікна»;
• запровадити гарантійну частку будівництва об’єкта нерухомого майна  – сукупність майбутніх об’єктів нерухомості в одному подільному об’єкті незавершеного будівництва (у кожній черзі будівництва/кожному пусковому комплексі), речові права на які обтяжуються з метою гарантування добудови відповідного об’єкта незавершеного будівництва у випадку фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва;
• встановити перелік осіб, які мають право першого відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості та момент з якого виникає таке право;
• визначити особливості вчинення правочинів з об’єктами незавершеного будівництва, майбутніми об’єктами нерухомості, зокрема укладення, виконання та розірвання договорів купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва  та майбутнього об’єктам нерухомості;
• визначити особливості посвідчення нотаріусами правочинів щодо об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості;
• визначити особливості іпотеки об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості;
• врегулювати особливості, пов’язані з охороною об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості, спеціальне майнове право на які зареєстровано за спадкодавцем в Державному реєстрі прав на нерухоме майно;
• удосконалити процедуру продажу майбутніх об’єктів нерухомості через фонди фінансування будівництва;
• визначити особливості звернення стягнення у рамках виконавчого провадження на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості;
• удосконалити деякі питання, пов’язаних з забезпеченням енергетичної ефективності будівель;
• встановити розмір державного мита, яке стягується державними нотаріусами за посвідчення договорів відчуження неподільних об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості.

✅ Фахівцям раджу ознайомитися з Висковком Головного науково-експертного управління ВРУ на проект Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Детальний аналіз прийнятого Закону буде підготовлено трохи пізніше.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2022

12 липня 2022 року набрала чинності Постанова КМУ №722 Деякі питання здійснення дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві в умовах воєнного стану, якою було «спрощено» певні процедури при оформленні дозвільних документів.

Зокрема, з'явилася можливість будівництва індивідуальних житлових, садових, дачних будинків, а також інших будівель та споруд не вище 2 поверхів без будівельного паспорта, а також положення про можливість проектування об'єктів без містобудівних умов та обмежень (МУО/МБУ).

Наразі в мене немає достовірної інформації про те чи можлива практична реалізація положень Постанови щодо будівництва без будпаспорта (попередня інформація станом на 10.08.2022, що процедура ще не працює), але є підтвердження того, що нове положення щодо містобудівних умов та обмежень, згідно з яким "у разі ненадання відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки або неприйняття рішення про відмову в їх наданні протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви про їх видачу проектування об’єкта будівництва здійснюється без отримання містобудівних умов та обмежень відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні та обмежень у використанні земель, визначених Законом України “Про охорону культурної спадщини” не діє!

Пунктом 5 ПКМУ №722 встановлено: Міністерству розвитку громад та територій та Міністерству цифрової трансформації протягом 14 календарних днів з дня опублікування цієї постанови забезпечити технічну можливість реалізації цієї постанови, в тому числі електронного кабінету уповноваженої особи органу охорони культурної спадщини в Електронній системі для реалізації адміністративних послуг у сфері охорони культурної спадщини, передбачених абзацами одинадцятим — п’ятнадцятим підпункту 1 пункту 1 цієї постанови, та функціональних можливостей, погоджених Міністерством культури та інформаційної політики.

Таким чином, оскільки документ було опубліковано 28.06.2022 року, то до 14.07.2022 року мала бути технічна можливість реалізації вказаної Постанови.

Так, 29.07.2022 року було подано через ДІЯ документи для отримання містобудівних умов та обмежень; строк розгляду документів — 10 робочих днів, отже вказаний строк сплив 12.08.2022 року; статус розгляду документів станом на 15.08.2022 року 12:16 «Опрацьовується».

Отже, відповідно до положень ПКМУ №722 проектування можна здійснювати без МУО відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні та обмежень у використанні земель (ОМС було рекомендовано протягом 14 календарних днів з дня опублікування цієї постанови внести до Електронної системи відомості (в тому числі текстові та графічні матеріали) про чинну містобудівну документацію на відповідній території).

Звісно ніхто не забороняє наразі укласти договір з проектувальником і здійснювати проектування об'єкту, та вважати, що після розробки проектної документації не виникне жодних проблем з оформленням дозвільних документів. Поруч із цим, якщо хтось подав документи на отримання містобудівних умов та обмежень 12 липня 2022 року, і до 27 липня не отримав відмови або самого документу, то мав вже кілька тижнів, щоб запроектувати нескладний об'єкт, і тепер має повне право подати, наприклад, повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

❗️ Але станом на 15.08.2022 року подати через ДІЯ документи про початок виконання будівельних робіт без містобудівних умов, відповідно до положень Постанови КМУ №722, неможливо!

⭕️ Фактично, скористатися новою нормою замовник будівництва не може, а орган містобудування та архітектури при цьому може дати відмову і через день, і через тиждень, і навіть через місяць, коли вже буде розроблено всю проектну документацію.

Можливо я даю надто песимістичний прогноз і вже ближчим часом з'явиться можливість оформити дозвільні документи без містобудівних умов, навіть якщо орган містобудування та архітектури дасть відмову на 11-й день, чим порушить вимоги чинного законодавства, а замовник, відповідно до положень ПКМУ №722, отримає законне право проектувати та оформлювати дозвільні документи без МУО.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2022