Статті та аналітика

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 23.12.2021 року по справі №370/2759/18 щодо невжиття заходів державного контролю за дотриманням законодавства у сфері благоустрою території населених пунктів за результатами розгляду заяви про проведення перевірки дотримання законодавства у сфері благоустрою власником земельної ділянки у садівницькому товаристві при спорудженні бетонної огорожі, прийшов до наступних висновків:

Обставини справи

Судами попередніх інстанцій на підставі наявних у матеріалах справи доказів установлено, що власником земельної ділянки з цільовим призначенням – ведення садівництва, здійснено спорудження огорожі.

10 липня 2018 року власник сусідньої земельної ділянки звернувся із заявою до Макарівської РДА Київської області про здійснення заходів державного контролю за дотриманням законодавства у сфері благоустрою території населених пунктів шляхом проведення позапланової перевірки дотримання вимог законодавства у сфері благоустрою власником земельної ділянки при спорудженні бетонної огорожі на межі з його ділянкою. Заявник (скаржник) просив, у разі підтвердження під час позапланової перевірки викладених у зверненні фактів, вжити передбачених законодавством заходів, з метою зупинення вказаних робіт та (або) знесення самочинно збудованого об’єкта.

Розглянувши вищевказане звернення, Макарівська РДА Київської області повідомила заявника, що правила благоустрою території населеного пункту не можуть передбачати обов’язок фізичних і юридичних осіб отримання будь-яких дозволів, погоджень або інших документів дозвільного характеру, а також повноважень органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, підприємств, установ, організацій, утворених такими органами, видавати зазначені документи. Згідно з державним актом земельна ділянка знаходиться за межами населеного пункту, у зв’язку з чим дане питання регулюється Главою 17 Земельного кодексу України.

Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, розглянувши звернення особи щодо нормативних вимог до встановлення огорожі приватного домогосподарства роз’яснило, що порушене питання регламентовано, зокрема: пунктами 3.19* та 3.25 державних будівельних норм ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудови міських і сільських поселень», національним стандартом України ДСТУ-Н Б В.2.6-188:2013 «Настанова з проектування огорож майданчиків і ділянок підприємств, будинків і споруд (наказ Міністерства від 14.01.2014 № 4), розроблений відповідно до будівельних норм СН 441-72* «Вказівки по проектуванню огорож майданчиків і ділянок підприємств, будівель і споруд», пунктом 6.7 державних будівельних норм ДБН Б.2.2-5:2011 «Благоустрій територій».

Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області в межах наданих повноважень розглянув звернення особи стосовно влаштування паркану та повідомив, що відповідно до Державних будівельних норм 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» поверховість забудови, граничні розміри житлових будинків, площа забудови, вимоги до господарських будівель, їх складу, огорожі ділянок, благоустрою території встановлюється місцевими правилами забудови.

У разі відсутності таких правил, питання огорожі ділянок залишається неврегульованим, внаслідок чого можуть виникати конфлікти з питань влаштування огорож, їх конструкції тощо. Для розв`язання зазначених питань застосовується положення Земельного кодексу України.

Згідно з висновком інспектора СРПП № 1 Макарівського ВП Ірпінського ВП ГУНП в Київській області, в період з 23 січня 2018 року по 6 лютого 2018 року проведено перевірку по повідомленню від скаржника про те, що його сусід по земельній ділянці будує паркан без його узгодження. Під час перевірки встановлено, що сусід узгодив погодження на будівництво бетонного паркана з головою кооперативу, а документи на будівництво знаходяться на етапі розробки. Також заявнику було рекомендовано звернутися до суду для вирішення цивільно-правового спору щодо спорудження огорожі.

Рішенням Київського окружного адміністративного суду від 10 червня 2019 року, залишеним без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 18 листопада 2019 року, у задоволені позову відмовлено.

✔ Паркани (огорожі) 2022: обмеження по висоті, норми та дозвільні документи

Позиція Верховного Суду

Для здійснення контролю за станом благоустрою населених пунктів, виконанням Правил благоустрою території населеного пункту, в тому числі організації озеленення, охорони зелених насаджень і водойм, створення місць відпочинку громадян, утримання в належному стані закріплених за підприємствами, установами, організаціями територій, сільські, селищні, міські ради можуть утворювати інспекції з благоустрою населених пунктів.

Зі змісту наведених правових норм убачається, що місцеві державні адміністрації наділені повноваженнями здійснювати заходи державного контролю у сфері благоустрою, зокрема, проводити перевірки стану додержання Конституції України та законів України, інших актів законодавства у сфері благоустрою. Органами здійснення самоврядного контролю у сфері благоустрою населених пунктів є органи місцевого самоврядування.

⭕  Водночас повноваження місцевих державних адміністрації або органів місцевого самоврядування щодо здійснення державного та відповідно самоврядного контролю у сфері благоустрою стосовно об’єктів приватної власності громадян, у тому числі їх земельних ділянок, законодавством не передбачено.

Статтею 1 Закону України «Про благоустрій населених пунктів» визначено, що благоустрій населених пунктів – комплекс робіт з інженерного захисту, розчищення, осушення та озеленення території, а також соціально-економічних, організаційно-правових та екологічних заходів з покращання мікроклімату, санітарного очищення, зниження рівня шуму та інше, що здійснюються на території населеного пункту з метою її раціонального використання, належного утримання та охорони, створення умов щодо захисту і відновлення сприятливого для життєдіяльності людини довкілля.

Територія – сукупність земельних ділянок, які використовуються для розміщення обєктів благоустрою населених пунктів: парків, скверів, бульварів, вулиць, провулків, узвозів, проїздів, шляхів, площ, майданів, набережних, прибудинкових територій, пляжів, кладовищ, рекреаційних, оздоровчих, навчальних, спортивних, історико-культурних об’єктів, об`єктів промисловості, комунально-складських та інших об’єктів у межах населеного пункту.

Положеннями статті 20 цього Закону також визначено, що благоустрій здійснюється в обов’язковому порядку на всій території населеного пункту (села, селища, міста).

Відповідно до статті 13 Закону України «Про благоустрій населених пунктів» до об’єктів благоустрою населених пунктів належать: 1) території загального користування: 2) прибудинкові території; 3) території будівель та споруд інженерного захисту територій; 4) території підприємств, установ, організацій та закріплені за ними території на умовах договору.

До об’єктів благоустрою території житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, на яких розміщені об`єкти житлової забудови, громадські будівлі та споруди, інші об`єкти загального користування (частина перша статті 23 Закону України «Про благоустрій населених пунктів»).

Відповідно до частини першої статті 26 Закону України «Про благоустрій населених пунктів» благоустрій присадибної ділянки проводиться її власником або користувачем цієї ділянки.

Власник або користувач присадибної ділянки може на умовах договору, укладеного з органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, забезпечувати належне утримання території загального користування, прилеглої до його присадибної ділянки.

Зі змісту наведених правових норм убачається, що контроль за благоустроєм населених пунктів передбачає перевірку, зокрема, утримання у належному стані об’єктів благоустрою, до яких належать місця загального користування, перевірку дотримання правил благоустрою, а також прав та інтересів інших суб’єктів благоустрою. При цьому утримання території загального користування, прилеглої до присадибної ділянки, здійснюється власником такої присадибної ділянки у разі укладення ним відповідного договору з органом виконавчої влади чи місцевого самоврядування.

Судами попередніх інстанцій було встановлено на підставі наявних у матеріалах справи доказів, що позивачем не було надано доказів (як відповідачу під час звернення, так і до суду), що власником земельної ділянки було укладено договір з органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, забезпечувати належне утримання території загального користування.

⭕  За встановлених обставин, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що земельна ділянка на якій розміщена огорожа, є приватною власністю, а не комунальною чи державною власністю та у загальному користуванні не перебуває, тобто не є елементом благоустрою у розумінні Закону України «Про благоустрій населених пунктів», та відповідно, щодо неї не може бути здійснено державного контролю у сфері благоустрою населених пунктів.

📌 Водночас, як правильно встановлено судами попередніх інстанцій, порушене позивачем у заяві питання про проведення перевірки питання регулюється Земельним кодексом України та Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2022

З моменту публікації попереднього матеріалу про обмеження висотності пройшло вже досить багато часу, та відбулися досить суттєві зміни, саме тому я вирішив написати оновлену статтю про норми та обмеження щодо висотності (поверховості) об’єктів (зокрема, в м. Києві).

Нижче мова буде йти про норми, які розповсюджується на всю території України (зокрема, положення ДБН Б.2.2-12:2019), а також буде окремо описано норми, які стосуються міста Києва.

Регулювання висотності на місцевому рівні здійснюється, зокрема, на підставі генерального плану, історико-архітектурного опорного плану, зонінгу тощо.

Нормативні обмеження висотності (згідно ДБН)

🎯 ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій (чинний з 01.10.2019 року)

ДБН Б.2.2-12:2019 вводить новий термін «блакитні лінії» — лінії обмеження висоти та силуету забудови, спрямовані на регулювання естетичних та історико-містобудівних якостей забудови.

Поверховість будинків в межах територій садибної забудови не може перевищувати 3-х поверхів без урахування мансарди. Розміщення багатоквартирних (секційних) будинків в кварталах садибної забудови не допускається!

Також ДБН Б.2.2-12:2019 встановлює, що максимально допустима висота (поверховість) житлової забудови визначається від чисельності населення та класифікації населеного пункту, з врахуванням встановлених обмежень щодо охорони культурної спадщини, а саме:

• сільські населені пункти чисельністю до 1 тис. осіб – виключно садибна забудова (прим. до 3 поверхів без урахування мансарди (з земельними ділянками), 1-3 поверхи (у сільських населених пунктах));
• сільські населені пункти чисельністю понад 1 тис. осіб – садибна забудова та багатоквартирні житлові будинки висотою до 12 м (до 4-х поверхів включно);
• селища (селища міського типу) – садибна забудова та багатоквартирні житлові будинки висотою до 15 м (до 5 поверхів включно);
• міста чисельністю до 50 тис. осіб включно – садибна забудова та багатоквартирні житлові будинки висотою до 27 м (до 9 поверхів включно);
• міста чисельністю понад 50 до 100 тис. осіб включно – садибна забудова та багатоквартирні житлові будинки висотою до 48 м (до 16 поверхів включно);
• міста чисельністю понад 100 тис. осіб – висотність багатоквартирної житлової забудови встановлюється містобудівною документацією.

Як бачимо в новому ДБН Б.2.2-12:2019 обмеження висотності вказано і в поверхах, і в метрах! Разом із тим, щодо висотності садибної забудови, то в таблиці 6.1. зазначено, що мова йде про середню поверховість забудови — без зазначення обмеження в метрах, що може призводити до певних зловживань, про які напишу нижче.

❗️ Проте, вказані вище положення ДБН діяли лише до 01.09.2021 року, оскільки вони були оскаржені в судовому порядку!

Так, суд визнав протиправним та скасував наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.04.2019 №104 в частині затвердження абзацу 2 пункту 6.1.3 Державних Будівельних Норм Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій», а саме «Максимально допустима висота* (поверховість) житлової забудови визначається від чисельності населення та класифікації населеного пункту, та визнав протиправним та нечинним абзац 2 пункту 6.1.31 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій» «Розміщення багатоквартирних (секційних) будинків в кварталах садибної забудови не допускається».

Суд апеляційної інстанції залишив рішення ОАСК в силі; а касаційну скаргу було повернуто.

❗️ Таким чином, на сьогодні (з 01.09.2021 року) немає заборони на розміщення багатоквартирних (секційних) будинків в кварталах садибної забудови, а також немає обмежень повисотності в залежності від чисельності населення та класифікації населеного пункту.

Фактично, єдиним обмеженням у ДБН Б.2.2-12:2109 залишилося наступне: поверховість будинків в межах територій садибної забудови не може перевищувати 3-х поверхів без урахування мансарди.

🎯 ДБН В.2.2-41:2019 Висотні будинки і комплекси (чинний з 01.01.2020 року)

Чинний на сьогодні ДБН В.2.2-41:2019 Висотні будинки і комплекси застосовують для проектування та будівництва висотних житлових будинків і громадських будівель (надалі — висотних будівель) з умовною висотою понад 73,5 м, відповідно до ДБН В.1.1-7 (прим. на сьогодні чинним є ДБН В.1.1-7-2016 Пожежна безпека об’єктів будівництва), в тому числі житлових будинків висотою до 100 м включно та громадсбких будівель висотою до 150 м включно.

Проте щодо обмежень висотності вказаний ДБН містить лише рекомендації: «не рекомендується розташування висотних будинків на приаеродромних територіях та в зонах маневрування повітряних суден на території України, а також у зонах обмеження житлової забудови навколо аеродрому».

Отже, ДБН В.2.2-41:2019 Висотні будинки і комплекси не містить конкретних обмежень щодо висоти чи поверховості будівель.

Нові межі буферних зон Софії та Лаври (і збільшення висотності на Хрещатику)

Наказом Міністерства культури, молоді та спорту України від 31 січня 2020 року №412 «Про затвердження меж та режимів використання буферної зони об’єкта всесвітньої спадщини ЮНЕСКО «Київ: Собор Святої Софії та прилеглі монастирські споруди, Києво-Печерська Лавра» затверджено нові межі та режими використання буфернихої зони об’єкта всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, що визначені науково-проектною документацією «Визначення меж та режимів використання буферної зони об’єкта всесвітньої спадщини ЮНЕСКО».

⭕️ Вказаним документом збільшено розмір буферної зони більше ніж на 100 гектарів, тепер до неї повністю увійшли вулиця Хрещатик, Майдан Незалежності, обидві сторони вулиці Прорізної, Андріївський пагорб, Володимирська гірка, схили Дніпра, територія Парку Слави та Другої світової війни.

Наказом буферну зону поділено на 9 підзон, кожна з яких має не тільки обмеження по висотності забудови, а й також а в одній із підзон нове будівництво взагалі заборонено — Режими гранично-допустимої висоти об’єктів нового будівництва та реконструкції.

❌ Заборона нового будівництва стосується, зокрема, пагорбів вздовж Дніпра, Майдану Незалежності, території навколо Софії Київської, частково вулиці Володимирської, Андріївського узвозу майже до 30-х номерів.

Щодо обмеження максимальної висоти будівель: гранична висота (як і раніше) диферційована в залежності від зони — і тепер складає від 12 м до 34 м (невелика частина вулиці Хрешатик, район готелю Дніпро).

📌 Потрібно нагади, що вулиця Хрещатик входить до Центральної планувальної зони міста Києва, де, як зазначено вище, чинним Генеральним планом обмежено максимальну висотність 27 метрами! Таким чином, Наказ Мінкульту на сьогодні не відповідає Генплану столиці, в отже максимальна висота будівельна Хрещатику не повинна перевищувати 27 м.

Приаеродромні території та об’єкти

В межах міста Києва та у столичному регіоні розташовано низку аеродромів, зокрема: Бориспіль, Київ (Жуляни), Антонов-1, Антонов-2, Київ (Бузова); а також вертодром Парковий (Дніпро-1) та інші.

Для зазначених об’єктів встановлено різні зони, в яких діють обмеження щодо максимальної висоти будівель (див. Генеральний план міста Києва), а також зони, де висотність того чи іншого об’єкту будівництва підлягає погодженню з Державною авіаційною службою України та Державним підприємством обслуговування повітряного руху України (Украерорух).

⭕️ Погодженню підлягає місце розташування і висота, зокрема, таких об’єктів будівництва та реконструкції:

🎯 об’єкти заввишки 45 і більше метрів відносно контрольної точки аеродрому в радіусі до:

• 50 кілометрів для аеродромів класів А, Б, В, Г (прим. Бориспіль та Київ (Жуляни));
• 25 кілометрів для аеродромів класів Д, Е і некласифікованих;
• 12 кілометрів для вертодромів (прим. Парковий);
• 2,5 кілометрів для злітно-посадкових майданчиків;

🎯 об’єкти незалежно від їх розміщення заввишки 100 і більше метрів над земною поверхнею!

✅ Як правило, в містобудівних умовах та обмеженнях (МУО) умовну висоту об’єкту (від і до), та зазначають, що максимальні відмітки висот будівлі мають бути погоджені з відповідними службами.

📎 Для інформації: Поверхні перешкод аеропорту Бориспіль

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2022

25 січня 2022 року прийнято за основу доопрацьований проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення положень стосовно вчинення нотаріальних та реєстраційних дій в процесі набуття прав на земельні ділянки (реєстраійний №6199), яким спрощується процедура придбання земельних ділянок для садівництва та для ведення особистого селянського господарства. Фактично, відбувається повернення до процедури, яка діяла до середини літа 2021 року.

В пояснювальній записці зазначно, що встановлена сьогодні процедура набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення є доволі складною, адже передбачає проведення перевірки нотаріусом набувача такого права численним вимогам закону до власника таких земельних ділянок. В середньому така процедура займає біля тижня-двох, і збільшує нотаріальні витрати. Особливо серйозною ця проблема є для продавців та покупців невеликих земельних ділянок для садівництва та земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, розташованих в межах населених пунктів. Такі земельні ділянки здебільшого не мають високої вартості, тому підвищені витрати, які вимушені сплачувати сторони договорів, створюють для них суттєві незручності.

Також існують і ніші проблеми, зокрема мова про необхідність нотаріусам при посвідченні правочинів щодо переходу права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення перевіряти наявність земельних ділянок у власності не лише їх набувача, а й члена подружжя, в тому числі і колишнього.

У зв’язку з тим, що інформація стосовно спільної власності подружжя на земельні ділянки відсутня у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, така перевірка проводиться нотаріусами вручну і займає значну кількість часу, що, знову ж таки, створює необґрунтовані складнощі сторонам договору та збільшує нотаріальні витрати. Крім того, включення до граничної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у власності однієї фізичної особи, земельних ділянок, які є спільною сумісною власністю подружжя,  в багатьох випадках заважає одному члену подружжя придбати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення у разі, якщо у власності іншого члена подружжя вже є земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Законопроект №6199 передбачає наступне:

🎯 Встановлення правила, за яким перевірка відповідності набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України не здійснюється при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення: для ведення садівництва площею, що не перевищує 0,25 га, і для ведення особистого селянського господарства площею до 2 га, розташованих в межах населених пунктів. При укладенні правочину щодо переходу права власності на такі земельні ділянки їх набувач перед вчиненням правочину про перехід права власності заявляє про дотримання вимог, визначених цією статтею, шляхом подання нотаріусу, що посвідчує відповідний правочин, заяви.

🎯 Встановлення, що площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що належать на праві спільної сумісної власності подружжю, враховується до загальної площі земельних ділянок лише того з подружжя (колишнього з подружжя), за ким зареєстровано право власності.

🎯 Надання можливості передачі переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення лише на певний строк, а не безстроково, як має місце зараз.

🎯 Встановлення правила, за яким у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі, суб’єктом якого є юридична особа, і така юридична особа передала переважне право громадянину України (у тому числі після зазначеного продажу земельної ділянки), громадянин, якому передане переважне право, має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця в порядку, визначеному частиною четвертою статті 130-1 цього Кодексу.

🎯 Розширення переліку осіб, яким заборонено набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення, включивши до нього учасників (акціонерів, членів) або кінцевих бенефіціарних власників юридичних осіб, до яких застосовано санкції;

🎯 Визначити підставами для незастосування відмови у державній реєстрації прав у випадку, коли обтяженням є:

• намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо її продажу або переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі на підставі відповідного правочину;
• заборона передачі особою, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду;

🎯 Встановити, що у разі державної реєстрації набуття права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення за суб’єктом переважного права чи державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення одночасно проводиться державна реєстрація припинення переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, зареєстрованого в Державному реєстрі прав, без подання відповідної заяви заявником.

⭕️  Щодо п. 2, то тут варто навести висновок Головного науково-експертного управління від 13.12.2021: відповідно до абз. 6 ч. 4 ст. 130 ЗКУ (в редакції проекту) «при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення без проведення перевірки, визначеної у абзаці першому цієї частини, їх набувач перед вчиненням правочину про перехід права власності заявляє про дотримання вимог, визначених цією статтею, шляхом подання нотаріусу, що здійснює відповідний правочин, заяви». Проте із запропонованої редакції залишаються невизначеними дії нотаріуса щодо вказаної заяви, а також  наслідки виявлення у вказаній заяві недостовірної інформації після її подання. Зазначимо, що в результаті цього власниками відповідних земельних ділянок можуть стати фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, пов’язані з ними особи, а також інші особи, яким відповідно до положення ч. 1 ст. 130 ЗКУ «забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення».

Земельний податок 2022: ставки, пільги, відповідальність

Сподіваюся, що навіть після врахування всіх зауважень, положення за яким перевірка відповідності набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 ЗКУ, не здійснюватиметься при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення (для ведення садівництва площею, що не перевищує 0,25 га, і для ведення особистого селянського господарства площею до 2 га, розташованих в межах населених пунктів), залишиться в законопроекті і його буде прийнято в найкоротші терміни.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2022