09 лютого 2021 рокунабрав чинності Наказ Мінрегіону «Про затвердження Змін до Порядку розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності» №284 від 23.11.2020 року, яким передбачено приведення чинного Порядку у відповідність до вимог законодавства шляхом виключення пунктів 1.5, 1.6 Порядку (на виконання рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 15 липня 2019 року; справа №640/1857/19).
❌ Згідно з Наказом з 09.02.2021 року виключено терміни «комплексна схема розміщення ТС», «архітектурний тип» та «типові ТС».
❌ Також Наказом скасовано необхідність розроблення єдиного паспорта прив’язки для груп ТС, які визначалися комплексними схемами.
✅ Документом надано визначення терміну «схема розміщення ТС», що зазначений у пункті 2.6 та Додатку 1 до Порядку, а саме:
передбачено підвищення якості графічних матеріалів паспорта прив’язки шляхом зазначення вимог до суб’єктів господарювання та фахівців, які мають повноваження на ведення діяльності у сфері архітектурної діяльності та які несуть відповідальність за результати своєї роботи;
передбачено зменшення графічних матеріалів паспорта прив’язки шляхом включення схеми благоустрою до схеми розміщення ТС.
📌 Наказомвизначено необхідність зображення холодильного та іншого обладнання, що розміщується поряд з ТС та необхідне для забезпечення санітарних заходів чи дотримання вимог санітарних норм, на схемі розміщення ТС для забезпечення встановлення органам місцевого самоврядування відповідності намірів розміщення ТС будівельним нормам.
📌 Відповідно до пункту 5 Тимчасового порядку реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об’єктам будівництва та об’єктам нерухомого майна, адреса об’єкта будівництва, об’єкта нерухомого майна не присвоюється тимчасовим спорудам, а також іншим об’єктам будівництва та об’єктам нерухомого майна, перелік яких визначається Мінрегіоном. Так, проєтом наказу визначено, що замовник, який має намір встановити ТС, разом із відповідною заявою у довільній формі додає органу місцевого самоврядування реквізити, серед яких вказує, крім іншого, місцерозташування ТС.
✅ Скорочено процедуру оформлення паспорта прив’язки ТС та відповідно встановлено єдиний термін (як за наявності, так і за відсутності органу з питань містобудування та архітектури у складі виконавчого органу відповідної сільської, селищної, міської ради, районної державної адміністрації) розгляду відповідним органом з питань містобудування та архітектури відповідності намірів щодо місця розташування ТС містобудівній документації та будівельним нормам.
✅ Проєктом викладено у новій редакції Додаток 1 до Порядку (Паспорт прив’язки ТС)
Фонд державного майна України втретє 02 лютого 2021 року оприлюднив відкоригований проект Закону Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо функціонування Єдиної бази даних звітів про оцінку. В погодженні попередніх двох проектів Державною регуляторною службою України було відмовлено (25.06.2020 року та 03.09.2020 року).
🎯 Вказаним проектом Закону, з метою запобігання зниження обсягу надходжень до державного бюджету від податків під час здійснення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами на чверть, виключається норма про «межі допустимого 25-відсоткового цінового діапазону»при визначенні ринкової вартості об’єкта нерухомості.
Норма, яка діє на сьогодні: «реєстрація звіту про оцінку майна з присвоєнням йому унікального реєстраційного номера здійснюється Єдиною базою даних звітів про оцінку (далі — Єдина база) за умови, що визначена у звіті про оцінку майна ринкова вартість об’єкта нерухомості відрізняється не більше, як на 25 відсотків від оціночної вартості, визначеної Єдиною базою. У разі, якщо визначена у звіті про оцінку майна ринкова вартість об’єкта нерухомості відрізняється більше, як на 25 відсотків від оціночної вартості, визначеної Єдиною базою, Єдина база автоматично відмовляє в реєстрації звіту про оцінку».
На думку ФДМУ зазначена норма легалізує «знижку» від ринкової вартості об’єкта нерухомості в розмірі 25%, що створює реальний ризик того, що сторони правочину навмисно визначатимуть оціночну вартість об’єкта нерухомості зі знижкою 25%, користуючись запропонованою нормою. Що потенційно знизить обсяг надходжень до державного бюджету від податків під час здійснення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами на чверть.
⭕️ Разом із тим, досі невідомо чи буде «автоматична» вартість відповідати «реальній ринковій ціні» (яку погодили обидві сторони угоди). Якщо оновлений модуль електронного визначення оціночної вартості Єдиної базу даних звітів про оцінку, а також алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості, не будуть враховувати усі фактори, що дійсно впливають на вартість майна (рік побудови, матеріали тощо), то, швидше за все, сторони угоди будуть нести суттєво більші витрати, ніж навіть коли існували «оціночні майданчики».
Ситуації, коли визначена оціночна вартість нерухомого майна, переважала його реальну ринкову вартість (погоджену сторонами ціну), не така вже й рідкість.
Зважаючи на викладене вище, а також на те, що з 01.07.2020 року так і не було запущено автоматичне визначення вартості майна — без залучення оцінювача, скасування норми про «межі допустимого 25-відсоткового цінового діапазону» при визначенні ринкової вартості об’єкта нерухомостіє необґрунтованим кроком.
✔ Поруч із цим, вказаним проектом запропоновано абзац 13 пункту 172.3 ПКУ викласти в такій редакції:Інформація Єдиної бази про об’єкт нерухомості та його вартість автоматично оприлюднюється на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України в режимі реального часу (крім інформації з обмеженим доступом). До такої інформації забезпечується відкритий, безоплатний, прямий, неавторизований доступ з можливістю перегляду, пошуку, визначення параметрів пошуку, завантаження у форматі відкритих даних.
✔ Також проєктом регуляторного акта, з метою однакового трактування понять у статтях 173, 174 Податкового кодексу, слово «оціночна» вартість запропоновано замінити словом «ринкова».
04 лютого 2021 року Верховною Радою України прийнято ЗаконПро внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо оптимізації дорожнього будівництва та удосконалення законодавства у сфері містобудівної діяльності(реєстраційний №2680), яким, серед іншого, внесено зміни до Закону України «Про архітектурну діяльність» щодо повноважень головних архітекторів міст, районів.
1) Головний архітектор міста, району погоджує містобудівне та архітектурне проектне рішення об’єктів будівництва, розташованих в історичних ареалах, на магістралях та площах загальноміського значення, проектні рішення площ, парків, скверів, пішохідних вулиць, бульварів та набережних, окрім науково-проектних рішень з реставрації об’єктів культурної спадщини та проектних рішень, відібраних за результатами архітектурних конкурсів, проведених відповідно до вимог чинного законодавства. Погодження містобудівного та архітектурного проектного рішення об’єктів будівництва відбувається після отримання замовником вихідних даних на проектування.
Керівник уповноваженого органу містобудування та архітектури, який за посадою є головним архітектором відповідної адміністративно-територіальної одиниці, залучає до розгляду містобудівних та архітектурних проектних рішень архітектурно-містобудівну раду (у разі її утворення).
Архітектурно-містобудівна рада надає рекомендації з питань об’ємно-просторової композиції, планувальних рішень, впливу силуету об’єкту на оточуюче міське довкілля, функціональних та естетичних показників, архітектурного вирішення фасадів, благоустрою території. Рекомендації архітектурно-містобудівної ради надаються з урахуванням рішень консультативних рад з питань охорони культурної спадщини (за наявності). За результатами розгляду містобудівних та архітектурних проектних рішень на архітектурно-містобудівній раді головний архітектор міста, району погоджує ці проектні рішення із врахуванням рекомендацій архітектурно-містобудівної ради, за необхідності надаючи рекомендації та зауваження. Це погодження, а також рекомендації та зауваження мають бути врахованими при проектуванні і затвердженні проектної документації на об’єкт будівництва.
У разі відсутності архітектурно-містобудівної ради при спеціально уповноваженому органі містобудування та архітектури головний архітектор міста, району звертається до архітектурно-містобудівної ради вищого рівня.
Погодження містобудівного та архітектурного проектного рішення таких об’єктів є адміністративною послугою в розумінні Закону України Про адміністративні послуги. Суб’єктом надання адміністративної послуги є уповноважений орган містобудування та архітектури.
✔ Для отримання погодження містобудівних та архітектурних проектних рішень, вказаних в даній статті закону, замовник надає до уповноваженого органу містобудування та архітектури наступні документи:
заява;
копії документів, що посвідчують особу замовника;
копію документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію – у разі, якщо речове право на земельну ділянку не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
копії документа, що посвідчує право власності на об’єкт або об’єкти нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці – у разі, якщо право власності на об’єкт нерухомого майна не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції);
передпроектні або ескізні пропозиції (розділ «Архітектурні рішення»), що включають: пояснювальну записку; ситуаційний план; принципові рішення генерального плану забудови земельної ділянки; поповерхові плани; архітектурні рішення фасадів; розрізи; візуалізація архітектурних рішень об’єкту проектування або макет (модель); візуалізація об’єкту проектування в панорамі міста або макет (модель).
Погодження містобудівних та архітектурних проектних рішень надається безкоштовно.
Граничний строк надання адміністративної послуги: 15 робочих днів.
✔ Підставами для відмови у наданні адміністративної послуги є:
неподання документів, необхідних для прийняття рішення про надання погодження;
виявлення недостовірних відомостей у документах, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, або у документах, що посвідчують право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці;
невідповідність архітектурних проектних рішень вимогам містобудівної документації на місцевому рівні (генеральному плану, плану зонування або детальному плану території);
Відмова у наданні погодження здійснюється шляхом направлення листа з обґрунтуванням підстав такої відмови відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури у строк, що не перевищує встановлений строк їх надання.
📌 Поруч із цим, згідно положень ч. 6 статті 31 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», проектна документація на будівництво об’єктів не потребує погодження державними органами, органами місцевого самоврядування, їх посадовими особами, юридичними особами, утвореними такими органами.
В даному випадку, постає питання чи зазначені вище зміни не суперечать положенням ч. 6 ст. 31 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»?
– Формально не суперечать, оскільки мова йде не про погодження проектної документації, а про стадію, яка передує розробці такої документації. При цьому, згідно чинного законодавства, проектна документаціяце затверджені текстові та графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об’ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні вирішення, а також кошториси об’єктів будівництва. І як ми бачимо, «погодження» має містити «рекомендації з питань об’ємно-просторової композиції, планувальних рішень, впливу силуету об’єкту на оточуюче міське довкілля, функціональних та естетичних показників, архітектурного вирішення фасадів». На мою думку, це може призвести до судових спорів.
Окрім того:
«погодження містобудівних та архітектурних проектних рішень» не віднесено до вихідних даних на проектування в розумінні ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», а на мою думку це варто було б зробити, щоб зняти питання обов’язковості отримання вказаного документу;
відсутнє визначення терміну «врахування», що на практиці може призвести до того, що врахувавши, наприклад, лише 1 пункт з 10-20 викладених в «погодженні», проектувальником (та замовником) буде формально виконано вимоги ст. 14 ЗУ «Про архітектурну діяльність»;
можуть виникнути питання щодо відповідальності за неврахування такого погодження при проектуванні і затвердженні проектної документації на об’єкт будівництва (хоча тут, на мою думку, можливе буде застосування ч. 1 ст. 96-1 КУпАП та ч. 1 ст. 2 ЗУ Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності; але тут також потрібно звернути увагу на п. 2).
🎯 Зважаючи на обґрунтування та мотивацію для прийняття описаної зміни, я б відніс ці зміни до позитивних. Проте, в існуючих реаліях будь-які додаткові регулювання (погодження) можуть суттєво ускладнити (відповідно, зробити дорожчим) будівництво в історичних ареалах, на магістралях та площах загальноміського значення.
🎯 Поруч із цим, замовник завжди може піти шляхом архітектурного конкурсу, і тоді він не потребуватиме погодження містобудівного та архітектурного проектного рішення об’єктів будівництва.
