Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного судуу Постанові від 26.05.2020 року по справі №826/703/16 щодо визнання протиправним та скасування припису Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил в частині заборони експлуатації будівлі, а також скасування постанови прийшов до наступних висновків:
🎯 Згідно з положеннями пункту 9 частини четвертої статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»посадові особи органів державного архітектурно-будівельного контролю під час перевірки мають право, зокрема, забороняти за вмотивованим письмовим рішенням експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, не прийнятих в експлуатацію. Аналогічні приписи визначені підпунктом 10 пункту 11 Порядку №553.
🎯 Зі змісту наведеної правової норми вбачається, що право забороняти експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, не введених в експлуатацію у встановленому порядку, реалізується посадовими особами ДАБІ України шляхом видання мотивованого письмового рішення.
Водночас, суд звертає увагу на те, що припис не може ототожнюватись із вмотивованим письмовим рішенням посадової особи ДАБІ України.
🎯 Тому, зважаючи на відсутність у справі, яка розглядається, вмотивованого письмового рішення щодо заборони експлуатації спірного об'єкта, суд доходить до висновку про протиправність припису у частині, якою позивача зобов'язано зупинити експлуатацію плодоовочевої бази.
09 червня 2020 року у Верховну Раду України надійшов проект Закону про рієлтерську діяльність в Україні(реєстраційний №3618).
🔎 Правопис: в законі використано термін «рієлтер». За Правописом 2019 в іншомовних словах голосний [e] після букв на позначення голосних, ь і апострофа вживається саме є; але от чому буква о перетворилася на е наразі незрозуміло.
В пояснювальній записці зазначено, що законопроєкт розроблений з метою запровадження єдиної державної політики у сфері регулювання рієлтерської діяльності в Україні, захисту прав і інтересів фахівців у сфері рієлтерської діяльності, суб’єктів рієлтерської діяльності та споживачів рієлтерських послуг.
Завданням докменту є законодавче врегулювання сфери надання рієлтерських послуг та чітке визначення прав та обов’язків рієлтерів, порядку надання ними рієлтерських послуг, основ рієлтерського самоврядування, встановлення відповідальності у сфері рієлтерської діяльності.
Законопроєкт спрямований на детінізацію сфери надання рієлтерських послуг та збільшення доходів до Державного бюджету України, забезпечення прозорості, достовірності та доступу до інформації та послуг у сфері рієлтерської діяльності, формування єдиної інформаційної бази даних про об’єкти нерухомості, що сприятиме якісному наданню послуг у сфері рієлтерської діяльності та належному проведенню операцій з нерухомим майном, та забезпечить систематизацію та швидкий пошук перевіреної інформації про нерухоме майно (юридичної, технічної, цінової, тощо), надасть можливість користуватися зручними сервісами при проведенні операцій з об’єктами нерухомості.
✅ Як бачимо, абсолютно правильні та логічні завдання поставили розробники цього документу. Проте давайте далі проаналізуємо деякі положення цього документу (частину з них), які викликають питання.
Терміни
Єдина інформаційна база даних у сфері рієлтерської діяльності (єдина багаторівнева інформаційно-телекомунікаційна система, що містить у своєму складі бази даних, інформаційні ресурси та сервіси для забезпечення прозорості, достовірності та доступу до інформації та послуг у сфері рієлтерської діяльності, накопичення, обробки, систематизації та пошуку відомостей про об’єкти нерухомості, формування єдиної інформаційної бази даних про об’єкти нерухомості та операції з ними).
Додатково в проєкті дано визначення терміну нерухоме майно (нерухома річ, нерухомість) — земельна ділянка, а також об'єкти, в тому числі об'єкти незавершеного будівництва, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (включаючи житловий будинок, квартиру або їх частини, кімнати, садовий (дачний) будинок, в тому числі земельні ділянки, на яких розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на таких земельних ділянках, об’єкти нежитлового фонду (нежилі будинки, нежилі приміщення або їх частини), інше майно, що відповідно до Цивільного кодексу України належить до нерухомого майна (нерухомості).
Монополія на послуги?
Рієлтерські послуги – інформаційні, консультаційні, посередницькі та інші послуги, що надаються відповідно до цього Закону суб’єктом рієлтерської діяльності на підставі та в межах рієлтерського договору, спрямовані на створення організаційних, інформаційних та інших умов для збирання та поширення інформації стосовно пропозиції і попиту на об’єкт нерухомості та/або речові права на нього, сприяння та забезпечення здійснення купівлі, продажу, найму (оренди) нерухомого майна, проведення інших операцій щодо нерухомості, пов’язаних з набуттям, зміною, припиненням речових прав на нерухоме майно.
А вже далі в проєкті є ось таке положення: рієлтерські послуги можуть надаватися лише суб’єктом рієлтерської діяльності, якому таке право надано в порядку та на умовах, визначених цим Законом.
📌 Таким чином, з моменту набрання чинності вказаним Законом, ні юрист, ні адвокат, ні аналітик чи менеджер, ні будь-хто інший формально не матиме права збирати та поширювати інформацію стосовно об'єктів, які продаються; а також не матимуть права сприяти здійсненню покупки та/або оренди нерухомого майна?
Проте це не найбільше питання, яке викликає вказаний законопроєкт — хотілося б звернути увагу на наступні положення документу:
Чи можливо буде продати майно без рієлтора або здати в оренду власну квартиру?
⭕️ Відчуження, реалізація та/або передача в найм (оренду) фізичною особою об’єкта нерухомого майна, його частини на умовах, коли новим власником, користувачем нерухомого майна та/або речових прав на нього стає інша фізична особа або юридична особа здійснюється за умови внесення до Єдиної інформаційної бази даних відомостей стосовно об’єкта нерухомості (його частини) та формування та реєстрації інформаційного паспорта об’єкта нерухомості.
⭕️ Істотною умовою правочину, за яким об’єкт нерухомого майна, його частина відчужується, реалізується та/або передається в найм (оренду), позичку фізичною особою, є індивідуальний реєстраційний номер інформаційного паспорта об’єкта нерухомості в Єдиній інформаційній базі даних.
❗️ Нотаріус посвідчує правочин, за яким об’єкт нерухомого майна, його частина відчужується, реалізується та/або передається в найм (оренду), позичку фізичною особою, за умови формування та отримання з Єдиної інформаційної бази даних витягу із зареєстрованого інформаційного паспорта об’єкта нерухомості.
Згідно положень проєкту суб’єкт рієлтерської діяльності, інша уповноважена відповідно до закону особа збирає відомості про об’єкт нерухомості та вносить їх до Єдиної інформаційної бази даних стосовно кожного об’єкта нерухомості (його частини), що відчужується, реалізується та/або передається в найм (оренду), позичку, тощо фізичною особою. Вносити інформацію до Єдиної інформаційної бази даних від імені суб’єкта рієлтерської діяльності має право брокер.
🎯 Таком чином, після набрання чинності законом, власник квартири, земельної ділянки або будинку, не зможе укласти угоду щодо відчуження свого майна або передачі його в оренду без звернення до рієлтора («реєлтера»)!
Аналіз інших положень вказаного законопроєкту буде ближчим часом!
⭕️ Проблематика: на сьогодні передача гуртожитків у власність територіальних громад, у тому числі гуртожитків, що були включені до статутних капіталів суб’єктів господарювання, створених у процесі приватизації (корпоратизації), здійснюється відповідно до затверджених обласними та Київською міською державними адміністраціями регіональних та місцевих програм, які фінансуються з місцевих бюджетів.
Разом з тим обмежене фінансування місцевих бюджетів сповільнює або зовсім унеможливлює передачу гуртожитків, що включені до статутних капіталів суб’єктів господарювання, створених у процесі приватизації (корпоратизації), оскільки, крім здійснення витрат на відновлення документації на гуртожитки (їх житлові комплекси та/або їх частини), визначення та благоустрій їх прибудинкових територій та проведення капітального ремонту гуртожитків, потребує додаткового фінансування для надання власникам таких гуртожитків компенсації відповідно до Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків».
Проект Загальнодержавної програми передачі гуртожитків у власність територіальних громад на 2021 рік, яку планується затвердити зазначеним проектом Закону, передбачає надання суб’єктам господарювання, створеним у процесі приватизації (корпоратизації), до статутних капіталів яких включено гуртожитки, компенсації, видатки, що здійснюватимуться з державного бюджету і значно полегшить фінансовий тягар органів місцевого самоврядування при передачі гуртожитків та сприятиме досягненню домовленостей між власниками гуртожитків та місцевими радами.
🎯 Метою вказаної Програми є забезпечення надання мешканцям гуртожитків можливості реалізувати конституційне право на житло шляхом приватизації житлових приміщень в них відповідно до закону.
🎯 У результаті виконання Програми у власність територіальних громад буде передано 490 гуртожитків загальною площею 1 141,035 тис. кв. метрів, у тому числі:
271 гуртожиток загальною площею 563,469 тис. кв. метрів, що є об’єктом права державної власності;
219 гуртожитків загальною площею 577,566 тис. кв. метрів, що були включені до статутного капіталу суб’єктів господарювання, створених у процесі приватизації (корпоратизації).
Загальну кількість гуртожитків, що планується передати у власність територіальних громад відповідно до Програми, визначено з урахуванням інформації обласних та Київської міської державних адміністрацій.
🎯 Орієнтовна загальна кількість громадян, які матимуть змогу реалізувати конституційне право на житло шляхом приватизації житлових приміщень у гуртожитку, становить 68 604 особи.
✅ Проектом Закону передбачається здійснення наступних заходів:
відновлення документації на гуртожитки (їх житлові комплекси та/або їх частини), визначення та благоустрій їх прибудинкових територій та проведення капітального ремонту 490 гуртожитків, у тому числі 271 гуртожиток, які є об’єктами права державної власності, та 219 гуртожитків, що були включені до статутних капіталів (фондів) суб’єктів господарювання, створених у процесі приватизації (корпоратизації);
надання суб’єктам господарювання, створеним у процесі приватизації (корпоратизації), до статутних капіталів (фондів) яких включено гуртожитки, компенсації за передачу цих гуртожитків у власність територіальних громад.