17 жовтня 2019 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» №132-IX від 20.09.2019 року, яким, зокрема, скасовано пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту. Вказаним Законом з 01.01.2020 року було виключено, зокрема, ст. 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності».
⭕️ Разом із цим, Закон №132-IX від 20.09.2019 року містить Прикінцеві та перехідні положення в яких зафіксовано, зокрема, наступне:
- Договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 року, є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання.
- Замовник будівництва зобов’язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об’єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об’єкта будівництва, до якої додаються документи, які підтверджують вартість будівництва об’єкта. Орган місцевого самоврядування протягом 15 робочих днів з дня отримання зазначених документів надає замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об’єкта будівництва.
⭕️ А з 01 січня 2021 року Законом №132-IX від 20.09.2019 року повністю скасовано пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту!
✔️ Таким чином, якщо будівництво об'єкту розпочато (або буде розпочато) після 01.01.2021 року, то замовник такого будівництва до сплати пайової участі не залучається (незалежно від того, який об'єкт будується)!
✔️ Питання сплати пайової участі у випадках, коли замовниками було укладено відповідні договори до 01.01.2020 року, також врегульовано Законом №132-IX: такі договори залишаються чинними і замовники, відповідно, зобов'язані сплатити пайову участь.
🔎 Несплата пайової участі та загальна позовна давність — нова позиція ВС
Будівництво розпочате в 2020 році та пайова участь
❓ Проте найбільше виникає питань щодо ситуацій, коли будівництво було розпочато в 2020 році, і замовники:
- звернулися за розрахунком, як того вимагає Закон №132-IX, та отримали його;
- не звернулися за вказаним розрахунком, проте розпочали будівельні роботи в період з 01.01.2020 до 01.01.2021 року.
Тут додатково варто зазначити, що в 2020 році від сплати пайової участі було повністю звільнено, зокрема, замовників промислових об'єктів, а також ще низки об'єктів, перелічених у підпункті 2 пункту 2 розділу II Закону №132-IX.
❗️ Оновлення від 12.02.2021 року: Мінрегіон дав роз'яснення щодо сплати пайової участі в 2021 році та, зокрема, зазначив, що сплата пайової участі по об’єктах будівництва, зведення яких розпочато у попередні роки та які підлягають прийняттю в експлуатацію після 01.01.2021 року, а договори про сплату пайової участі між забудовниками та органами місцевого самоврядування до 01.01.2021 року не були укладені, не здійснюється❗️
🎯 Дозвільні документи на будівництво vs початок виконання будівельних робіт
Спершу потрібно розібратися чи є тотожними поняття отримання (реєстрації) дозвільного документу та власне початок будівельних робіт.
Ці два поняття не є тотожними: документи дозвільного характеру могли бути подані, отримані чи зареєстровані і в 2019 році, і в 2020-му, і до цього, проте це не означає, що замовником було розпочато хоч якісь будівельні роботи. Дозвільні документи лише дають право на виконання будівельних робіт.
Дата початку будівельних робіт зазначається (фіксується), зокрема, у загальному журналі робіт (ДБН А.3.1-5:2016 Організація будівельного виробництва), і вона не має збігатися з датою документу або днем, коли виникло право на виконання таких робіт.
Таким чином, сама лише наявність дозвільних документів на будівництво не є підставою для звернення про визначення розміру пайової участі.
🎯 Підготовчі vs будівельні роботи
Так само не є тотожними і поняття виконання підготовчих та будівельних робіт. Отже, якщо до 01.01.2021 року (а для деяких об'єктів і до 01.01.2020 року) виконувалися лише підготовчі роботи, а не будівельні, то замовник не зобов'язаний сплачувати пайову участь.
✔️ Тепер повернемося до питання про початок будівельних робіт в 2020 році та звернення за розрахунком і його отримання: обов'язок звернутися за розрахунком, згідно із Законом виникає «після початку будівництва об'єкта». Якщо замовник розпочав будівництво об'єкту (який не звільняється від сплати пайової участі) в період з 01.01.2020 до 01.01.2021 року, то він був зобов'язаний звернутися із заявою для визначення розміру пайової участі протягом 10 днів від початку робіт, а відповідний орган мав протягом 15 днів видати відповідний розрахунок. Отже, після отримання розрахунку замовник зобов'язаний буде сплатити пайову участь.
Поруч із цим, чинна (навіть на сьогодні) форма декларації про готовність до експлуатації об’єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), містить пункт наступного змісту: «кошти пайової участі у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту відповідно до договору, укладеного ...». Також порядки розрахунку та сплати пайової участі в населених пунктах врегульовано рішеннями ОМС, які передбачали укладення відповідного договору (додатком до якого був розрахунок пайової участі). Тобто підставою для сплати був не розрахунок, а саме договір, підписаний сторонами. Нажаль, деякі Перехідні та прикінцеві положення Закону №132-IX, а саме положення щодо сплати пайової участі в 2020 році на підставі розрахунків, а не договорів, були внесені в Закон в останній момент (перед голосуванням), і мабуть тому слово договір «загубилося»...
На мою думку, навряд ці нестиковки в положеннях Закону №132-IX стануть підставою для оскарження в судовому порядку отриманих розрахунків та/або договорів, які укладено в період з 01.01.2020 по 01.01.2021 року, проте почекаємо судову практику. В будь-якому випадку позови точно будуть, бо законодавчо було створено прогалини в регулюванні питання сплати пайової участі в 2020 році.
Щодо ситуацій, коли будівельні роботи було розпочато після 01.01.2020 року (і до 01.01.2021), але замовник не звернувся за розрахунком, то, на мою думку, в органів місцевого самоврядування буде можливість в судовому порядку зобов'язати замовників будівництва сплатити пайову участь. Хоча і тут є нюанси з тим, що з 01.01.2020 року, формально, відсутній обов'язок укладати договори про сплату пайової участі, а необхідно лише звернутися за розрахунком. Передбачаю, що подібних судових процесів може бути немало, і, швидше за все, крапку тут поставить Верховний Суд.
Об'єкти від 300 до 500 кв.м збудовані на підставі будпаспорту та пайова участь
«Цікава» ситуація виникає з таким об'єктами (садибними, садовими, дачиним будинками площею від 300 до 500 кв.м), оскільки після 01.01.2019 року такі будинки приймаються в експлуатацію на підставі Декларації про готовність до експлуатації об'єкта, будівництво якого здійснено на підставі будівельного паспорта, форма якої взагалі не містить положень щодо сплати пайової участі, а також не містить граф щодо дати початку виконання будівельних робіт. Також будівництво на підставі будпаспорта не потребує розроблення проектної документації і залучення підрядника, а тому журналу загальних робіт там також не ведеться. На моїй практиці, жодних проблем з введенням в експлуатації будинку площею більше 300 кв.м за відсутності документу про сплату пайової участі не виникло.
Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA
Ⓒ 2021