Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного судуу Постанові від 03 березня 2020 року по справі №367/6388/16-а щодо оскарження затвердження детального плану території забудови кварталу міста Ірпінь, прийшов до наступних висновків:
🎯 у разі якщо межі населених пунктів не встановлені у порядку, визначеному Земельним кодексом України, судам належить виходити з фактичних меж населених пунктів. Так, відсутність реалізації компетентними органами своїх повноважень щодо встановлення меж міста не свідчить про фактичну відсутність таких меж!
⭕️ Державний кадастровий реєстратор не наділений повноваженнями встановлювати межі населених пунктів або визначати належність певної земельної ділянки до території населеного пункту. А тому, присвоєння державним кадастровим реєстратором земельним ділянкам кадастрових номерів, у яких перші десять цифр свідчать розташування в межах міста Ірпінь, не є безспірним свідченням розташування цих ділянок в межах міста Ірпінь.
Проєктом Постанови не врегульовується додатково порядок подання документів для присвоєння (зміни, корегування, анулювання) адреси та строки їх розгляду. Згідно Постанови, перелік документів, що подаються для присвоєння, зміни, корегування, анулювання адреси, строки їх розгляду, підстави відмови у присвоєнні адреси визначаються відповідно до положень статей 263, 264, 265 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Терміни
⭕️ В Проєкті розширено статтю, яка містить терміни та визначення, зокрема:
об’єкти будівництва, об’єкти нерухомого майна – об’єкти будівництва, будинки, будівлі, споруди, квартири, гаражні бокси, машиномісця, інші житловим та нежитловим приміщенням, які є самостійними об’єктами нерухомого майна;
вбудовані приміщення – приміщення, що є частиною внутрішнього об’єму будівлі;
вбудовано-прибудовані приміщення – приміщення, частина внутрішнього об’єму яких є частиною внутрішнього об’єму основної будівлі, а інша частина – прибудованою;
прибудовані приміщення – приміщення, що прибудовані до основної будівлі та мають з нею хоча б одну спільну стіну;
реквізити адреси – складові адреси, що у своїй сукупності складають унікальний ідентифікатор об’єкта будівництва, об’єкта нерухомого майна та визначають місце його розташування на місцевості.
А також міститься положення, що для кожного блокованого будинку визначається окремий номер як самостійному об’єкту.
Визначення реквізитівадреси
Більша частина Постанови регулює саме порядок визначення реквізитів адреси об'єктів нерухомого майна.
🎯 Тут потрібно згадати, що розроблений ще в серпні 2019 року Порядок визначення реквізитів адреси об’єкта будівництва, об’єкта нерухомого майна, так і не був затверджений.Хоча законодавство передбачало, що такий Порядок мав бути прийнятий та затверджений до 01.07.2019 року. Саме положення, викладені у вказаному проєкті було перенесено в новий проєкт Постанови КМУ.
✅ Так, зокрема:
Групі будівель та споруд підприємства (як єдиного майнового комплексу) присвоюється єдиний номер об’єкта. Номер об’єкта, який виділено зі складу групи будівель та споруд підприємства (як єдиного майнового комплексу), що мають єдину адресу, визначається за номером цієї групи будівель та споруд з додаванням літери або номера корпуса, починаючі з 1.
Об’єкти, які розташовані на території із складним рельєфом без впорядкованої вулично-дорожньої мережі, допускається нумерувати в довільному порядку.
Нумерація об’єктів, що розташовані на території кооперативу, садового, дачного товариства тощо, здійснюється згідно з генеральним планом забудови кооперативу, товариства тощо та іншою планувальною і проектною документацією.
Об’єкти, що розташовані поза межами населеного пункту, нумеруються з присвоєнням непарних номерів (починаючи з 1) на лівій і парних номерів (починаючі з 2) на правій стороні:
у придорожній смузі автомобільної дороги – за зростанням кілометражу дороги в межах кожного кілометра;
у смузі відведення залізниці – за зростанням кілометражу дороги в межах відстані між двома роздільними пунктами.
Об’єкти, розташовані у межах об’єднаної територіальної громади за межами населеного пункту та/або придорожніх смуг автомобільних доріг і смуг відведення залізниць, нумеруються за порядком, починаючи з 1 у межах об’єднаної територіальної громади. Об’єкти, розташовані за межами об’єднаної територіальної громади, населеного пункту та придорожніх смуг автомобільних доріг і смуг відведення залізниць, нумеруються за порядком, починаючи з 1 у межах району.
У випадку присвоєння адреси у разі поділу, виділення частки з одноквартирного будинку (індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку) застосовується реквізит «Номер об’єкта».
Нове
❌ Поділ індивідуальних (садибних) житлових будинків, що є одноквартирними, садових, дачних будинків на квартири та/або приміщення не допускається.
Серед іншого, потрібно звернути увагу на той момент, що тепер в заяві на отримання МУО обов'язково має бути зазначено кадастровий номер земельної ділянки, на якій заплановано будівництво (зокрема, і реконструкцію).
⭕️ Таким чином, з 01.03.2020 року в ситуаціях, коли земельній ділянці не присвоєно кадастровий номер,подати заяву на отримання містобудівних умов та обмежень на реконструкцію стало неможливо!
Поруч із цим, потрібно звернути увагу на положення ч. 4 статті 34 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» та п. 7 Постанови КМУ №466 від 13.04.2011 року, згідно з якими реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а також комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.
Аналогічне положення міститься у примітках до Повідомлення про початок виконання будівельних робіт для СС1, а в Повідомленні про початок будівництва на підставі будівельного паспорта примітка має таку форму: реконструкція об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаменту у плані може здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.
Отже, ми бачимо, що з одного боку законодавство дозволяє особі отримати право на виконання будівельних робіт щодо реконструкції об'єкта за відсутності документів на земельну ділянку (хоча іноді це не означає відсутності кадастрового номеру!); а з іншого — неможливість отримати містобудівні умови та обмеження (МУО) на здійснення реконструкції за відсутності кадастрового номеру.
Тут також потрібно зазначити, що у переліку документів на отримання МУО і раніше було зазначено про необхідність подавати документи, що посвідчують право на землю (але була відсутня вимога зазначати кадастровий номер ділянки в заяві).
При цьому, органи містобудування та архітектури до 01.03.2020 року приймали заяви, та видавали МУО в ситуаціях, коли, наприклад, здійснювалася реконструкція квартир під нежитлові приміщення різного призначення (під перукарні, стоматології, магазини, медичні кабінети, офіси тощо), але земельна ділянка не була оформлена (або був відсутній кадастровий номер), хоча і попередня редакція ст. 29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачала необхідність подавати в пакеті документів і документи на землю, і додатково витяг із Державного земельного кадастру.
❌ Незважаючи на описані зміни, підстави для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень не змінилися, і такими підставами були та є:
неподання визначених частиною третьою цієї статті документів, необхідних для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень;
виявлення недостовірних відомостей у документах, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, або у документах, що посвідчують право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці;
невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.
Фактично, і раніше (до 01.03.2020 року) органи містобудування мали законну підставу для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень у випадку відсутності документів на землю; а з 01.03.2020 року з'явився додатковий привід не приймати документи (відсутність кадастрового номеру в заяві).
🎯 Разом із тим, до 01.03.2020 року МУО видавалися. І Евгений Поляков мені надав копію листа Мінрегіону від 28.10.2019 року щодо можливості не надавати документи на землю у випадках, коли наміри забудови підпадають під дію ч. 4 ст. 34 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» (листи не є нормативно-правовими актами!).
🔎 На мою думку, з 01.03.2020 року лише додалося неузгоджень між різними нормативно-правовими актами, що тільки ускладнило ситуацію. В даному випадку, є необхідність внести зміни саме до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», і врегулювати можливість здійснення реконструкції об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаменту у плані (відкоригувавши при цьому і положення статті 29 вказаного Закону).
✅ Вже після підготовки статті 21.04.2020 року мною було отримано Лист Мінрегіону від 21.04.2020 щодо зазначення кадастрового номеру у заяві на видачу містобудівних умов та обмежень: «...Таким чином, об’єкти та види будівництва, передбачені зазначеною статтею Закону, є виключенням із загальних правил і можуть бути реалізовані без документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою. У такому випадку у заяві на отримання містобудівних умов та обмежень не вказується кадастровий номер земельної ділянки, а пакет документів не копію документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копію договору суперфіцію.»
